开发区与城市生活功能互动

本章对于不同类型开发区与城市之间生活功能的互动主要是通过对开发区和母城典型住区内住户以及不同类型开发区内企业职工发放问卷，以问卷统计结果来反映开发区与母城之间的居住、就业功能的互动、交通联系及互动。

4.4.1　问卷发放基本情况

本次问卷调查主要分为两种类型，一种主要是针对开发区内企业的职工问卷（以下简称“职工问卷”），另一种主要是针对位于开发区与母城内的住区居民（以下简称“居民问卷”）。其中，职工问卷主要是以江宁开发区、南京高新区以及主城区内典型企业的职工为对象。之所以选取典型企业，是为了问卷结果更加具有典型性，同时也更能反映开发区内企业职工意见的真实性。而居民问卷则是在江宁开发区、南京高新区以及母城各选择2～3个典型住区。为保证居民问卷的代表性，本书在选择住区时特别注意住区档次分布的合理性以及空间区位的典型性，使抽样问卷更加均衡。

本次问卷调查共发放问卷342份，其中职工问卷130份，居民问卷212份，共回收问卷331份，有效问卷320份，其中职工有效问卷120份，居民有效问卷200份。问卷发放时间为2008年8月至10月期间。职工问卷主要涉及江宁开发区的南汽跃进集团和雪花啤酒集团的部分职工，南京高新区的聚隆工程塑料公司和同创信息集团的部分职工以及主城区内的熊猫电子和金城集团的部分职工。居民问卷主要涉及江宁开发区的武夷花园和青年城住区的部分住户，南京高新区的明发滨江新城和高新花苑住区的部分住户以及主城区内熊猫电子集团白下区职工宿舍区、工人新村和逸景园内的部分住户（表4-16、表4-17）。

表4-16　调查企业样本基本情况

表4-17　调查住区样本基本情况一

在整个问卷调查与发放过程中，原则上按照每个企业不少于20份不多于25份、每个住区不少于30份不多于35份（基于统计学的考虑）的要求。最终问卷回收的数量基本符合了统计学上的要求。问卷的统计采用了SPSS软件进行处理，保证了此次问卷调查的科学性。同时，此次选取的典型住区在楼盘的档次、区位以及与企业的关联度上均有考虑（表4-18、图4-23）。

表4-18　调查住区样本基本情况二

注：主城区主要是指南京长江以南以东、南侧绕城公路以北以西的城市建成区。

图4-23　各典型住区在南京都市发展区内的分布

4.4.2　江宁经济技术开发区与城市的生活功能互动

江宁开发区在经过了近几年的发展建设以后，与母城之间的联系已经非常紧密，它们之间的互动也在此过程中不断增强。旧时的“宁要城中一张床，不要江宁一套房”的想法已经从南京人的购房观念中剔除。

在对江宁当时楼盘数量及布点进行调研时发现，江宁开发区内有百家湖花园、湖滨世纪花园、中国人家、翠屏国际城、江南文枢苑、武夷花园、科嘉花园、江南青年城等大量房产开发项目达30多处，分散于开发区内（图4-24）。少数企业在厂区内还建有员工公寓，满足企业职工及外来人员的居住需求。同时，开发区包含了各种档次和条件的居住设施，有拆迁安置房、员工宿舍楼、高档商品房、别墅等多种不同的类型，充分考虑了当地不同人群的需求。

1）江宁经济技术开发区与母城的职住功能互动

本次江宁与主城职住功能互动的调研主要选取了武夷花园及江南青年城两个住区。一是考虑到住区的档次和住户的收入水平的均衡，其次是考虑到与主城的空间距离。武夷花园位于东山新市区中心区位，交通便捷，周边基础设施均较为成熟，与主城区之间的联系更加紧密一些。而江南青年城位于江宁开发区西南角，将军山南侧，相比武夷花园其周边的基础设施相对较少，但佛城西路对面的河海大学江宁校区却为该住区带来了很高的人气（图4-25）。典型企业主要是在企业互动调研所选取的企业中挑选了较具代表性的雪花啤酒及南汽跃进两家。

图4-24　江宁开发区居住楼盘布点情况

图4-25　江宁典型住区及企业布点

由于上一节中已经对典型企业进行过较为系统的介绍，此处主要是对两个典型住区作简要的概述。

武夷花园的区位较为特殊，正好介于江宁开发区和中心区之间，更靠近开发区一些，是一个环境优美的中档环保型绿色住宅大型社区。住区占地400亩，有2　000多户，6　000多居民，住区内户型有公寓、别墅、错层等多种形式。此次问卷的发放综合考虑了不同户型的住户的均衡性。由于地处东山新市区，因此住区配套设施完善，交通条件也在不断地改善。公交101路、103路、新东线、南金线都设有武夷花园站，地铁1号线南延至江宁新区后，武夷花园与南京主城区的交通更加便捷，联系更加紧密。

江南青年城也属于一个中档住区，周边环境较好，配套设施也较为完善，交通较为方便。但区位相对来说没有武夷花园优越，位于江宁开发区的西南角。小区内与主城公共交通的联系主要是通过105路公交及小区内的自助巴士。佛城西路对面的河海大学校区为住区周边增添了不少生活和商业氛围。

首先对居民及职工问卷的基本问题的统计结果进行分析^[12]。江宁开发区居民问卷共发放67份，其中武夷花园35份，江南青年城32份，最终有效问卷65份。通过对两个住区问卷的统计结果分析可知，问卷填写人大多为25～50岁的人，由此可看出新城区住区内主要是以年轻住户为主。住区内大多数居民为三口之家，其中户均就业人员大多为2人，家庭月总收入以2　000～4　000元为主，1万元以上月收入的家庭很少，这可能与这两个小区均为中档小区有关。问卷结果同时显示，住区内住户的学历以高中及技校学历为主，本市户口的数量占到了大多数，但仍有较大比例的外省城镇和农村户口人员，外省人员的总数占到了35%以上。在对住户的工作情况进行结果统计时，笔者发现小区内抽样所得的就业率接近100%，大多数人均有工作，且半数以上的人拥有较为稳定的工作。这对于进一步分析住区内住户职住问题提供了一个重要的基础条件。

在对本次江宁居民调查的66人中，有29人在开发区内工作，有21人在开发区周边工作，在主城区工作的有14人，在郊县工作的有2人。因此有超过3/4的人在自己的居住地周边工作，而在主城工作的比例也超过了20%，在郊县工作的人较少。而在江宁职工问卷调查的41人中，有17人在开发区居住，有10人在开发区周边居住，而有13人在主城区居住，比例高达31%。由此可知，大多数在江宁买房的人有较大比例在开发区内或周边工作，仅部分在主城区工作。而在江宁工作的职工，有很大的比例是在主城购房。笔者认为，这与江宁企业对于高素质人才的需求及典型企业职工人才结构有关。

江宁职工问卷共发放43份，回收41份，其中南汽跃进19份，雪花啤酒22份，有效问卷40份。其中问卷填写人中，普通职工占到了65%以上，其次为高层技术人员。大多数被抽样人的学历为大专及本科水平，而本科以上学历的人也占有相当比例，同时，在被调查的职工中，超过70%的人是南京本市城镇居民。这也正是企业内大量职工居住在主城区内的主要原因之一。

由于本次居民问卷及职工问卷中关于职住通勤的问题完全一致，因此，对于这类问题，笔者运用SPSS的频数分析和交叉分析的方法进行统一分析，能够使分析结果更加直观与清晰。

江宁开发区居民与职工有效问卷共106份，其中有46人是在开发区内工作及居住，占总数的43.4%。而居住在开发区而在开发区周边和主城区工作，或者居住在主城区和开发区周边而在开发区工作的，两者共占54.7%（表4- 19）。因此可见，江宁开发区职住分离的现象还是较为普遍的。

表4-19　开发区内职工/居民工作和居住地点统计

在被问及上班的便捷度时，有超过62%的人认为比较方便，仅有18%左右的人认为不太方便。因此，相对于江宁开发区较为普遍的职住分离现象，上下班的便捷度并没有想象中那样不方便（表4-20）。同时，在通勤时间的调查结果中，有62.3%的人通勤时间在30分钟以内，81%的人通勤时间控制在45分钟以内。这应该与江宁和主城之间交通的便捷及交通方式的多样有关。在对职工通勤交通工具的问卷统计结果进行分析后可知，大多数职工选择公共交通作为主要的交通工具。

表4-20　开发区内职工/居民上班便捷度统计

笔者采用SPSS的交叉分析，对问卷中关于职住通勤问题的几个选项结果进行交叉分析。从表4-21中可以看出，职住均在开发区内的所有人出行都非常方便，而职住在开发区内和开发区周边两地之间的人则稍有不便，但不方便的人比较少。在对主城区及开发区之间通勤的人的分析结果显示，有超过55.6%的人认为不方便，比例超过一半。由此可见，虽然单纯从上班便捷度的统计结果看，江宁职工或居民的上班都较为方便，但主城区与江宁区之间的通勤便捷度却相对较低。笔者认为，尽管开发区与主城之间的交通联系正不断紧密，但缺乏快速的直接通道（比如地铁、轻轨），从而降低了江宁与主城区之间的通勤便捷度。目前这一状况已有所改观。

综上所述，就江宁开发区而言，职住分离的现象较为普遍，由此所导致的开发区与主城之间的居住和就业功能的互动也较为明显。主城区与开发区之间通勤的职工，大多通勤时间在45 min以上，有的甚至超过60 min，这与其交通工具有关，更与开发区和主城之间的空间距离、交通联系息息相关。同时，笔者在调研的过程中发现，对于居住在开发区而工作在主城区的人来说，开发区产业结构的不合理性是阻碍人们留此工作的重要障碍；对于工作在开发区而居住在主城区的人来说，开发区过于高昂的楼盘价格让他们望而却步，同时公共服务设施的缺乏也不尽如人意，如此形成的职住空间限制了良好人居环境的形成和开发区产业竞争力的提升，不利于城市空间格局的进一步优化。

2）江宁经济技术开发区与南京母城的交通功能互动

随着近几年的发展，江宁区自身交通体系已渐趋成熟。至2005年末，江宁区初步形成了放射加环形的公路网布局形态，公路通车总里程1　842.98 km，城市道路面积1　526.45 hm2，人均16.12 m2。

尽管地铁一号线南延线路的开通给主城区与江宁开发区之间带来更多的便利，也大大缩短了主城区与江宁之间的通勤时间，但就目前而言，江宁的城市道路以及其与主城之间的交通联系仍存在着许多问题。江宁城市道路主要集中在东山新市区、大学城、禄口镇及滨江开发区，以方格网加自由形态为主，各组团路网缺乏系统性，各自为政，断头路和丁字路口多，整个区缺乏快速路系统和区域性干道。尤其是江宁区与主城之间的联系通道不足，在一定程度上限制了江宁区的发展。从图4-26可以看出，对于开发区与主城之间通勤的职工来说，江宁开发区与主城区真正意义上直接连通的主要干道仅有两条，即将军大道和双龙大道。

依笔者切身体验，江宁开发区与主城之间避开出行高峰时段，乘坐公交车从主城区四牌楼到开发区管委会平均也需要一个多小时，其间要换乘几次公交车，交通不便利是最直接的感受。在前文的问卷分析中可知，开发区与主城之间通勤的职工最主要的交通工具为公交车，因此主要通过对江宁与主城区之间基于公交线路的联系来看一下其间交通功能的互动。

江宁开发区公交系统与主城区衔接得不够紧密，截至目前，区域内没有一条公交线路可直达市中心，通过开发区前往主城区的大部分线路的终点站都在雨花台和中华门附近（表4-22）。

表4-22　通过江宁开发区的主要市区公交线路

目前，江宁的公交线路主要集中在纵向的将军路、苏源大道、双龙大道以及横向的胜太路和天元路等主干大道上，站点自然也集中于这几条路上。在百家湖片区的支路上，甚至整个九龙湖片区都很少见到公交站台，严重阻碍了人们的出行。同时，江宁开发区内没有一条直达市中心的线路，所以从江宁到市中心必须换乘市区其他线路，那么，市中心到江宁开发区所需时间＝步行时间＋车站候车时间（开发区内）＋乘车时间＋步行时间＋车站候车时间（主城区）＋乘车时间＋步行时间。

当然，根据南京市轨道交通线网规划，江宁区内将来主要有6条轨道交通线。地铁开通后，从江宁到新街口只需35分钟左右。但是，就目前而言，江宁开发区与主城之间的公交系统还存在许多问题。江宁开发区与主城之间的交通联系还有待进一步加强（图4-27）。(www.chuimin.cn)

图4-26　江宁区与主城之间的公交线路分布

图4-27　主城区与江宁之间的公交线路分布

4.4.3　南京高新区与城市的生活功能互动

20世纪90年代，南京确立“一城三区”的城市发展规划，以河西新城建设为标志，新城区的发展迎来了历史性的机遇，但浦口由于各种原因一直没有崛起。就笔者对南京高新区的调研发现，高新区虽然南北紧邻东南大学、南京大学浦口校区，东侧有宁扬公路相邻，与沿江镇政府所在地隔路相望，但总体上仍比较孤立。区内北部约三分之二的用地是产业区，目前已基本开发完毕；南部三分之一的用地除了“软件园”外，主要是由几幢住宅楼及相关配套设施组成的生活区，还有一些土地尚在开发。因此，整个园区的科技研发功能主要还局限于区内的企业。随着近几年的发展，高新区的功能越加综合，但其园区的生活氛围仍然无法与江宁开发区相比。

1）南京高新区与母城的职住功能互动

本次高新区与母城之间职住功能互动的研究主要选取了明发滨江新城及高新花园两个住区。小区选择的原则与江宁开发区相同，两者均属于中档住区，且区位的不同能够更全面地代表高新区内的其他住区。典型企业主要是在企业互动调研所选取的企业中挑选了较具代表性的聚隆塑料和同创信息集团（图4-28）。

图4-28　高新区典型住区及企业布点

高新花苑的位置位于南京高新区管委会的西侧，整个开发区南端，周边配套设施较好，绿化环境优美。同时，公交131路、159路、盐葛线、盐工线、鼓扬线、汉元线等均设有站点，交通较为便利。明发滨江新城位于主城区前往高新区的路上，属于普通住宅项目，住宅得房率达到了85%。小区的交通配套也相当完善，居民乘任何过江公交线路（鼓珍、鼓扬、鼓浦、131路、132路、159路、中六、汉浦、汉江、盐轮、盐工、盐浦、盐葛等）均可以到达主城区。

首先对居民及职工问卷的基本问题的统计结果进行分析。南京高新区居民问卷共发放70份，其中高新花园35份，明发滨江新城35份，最终有效问卷60份。通过对两个住区问卷的统计结果分析可知，问卷填写人的年龄、家庭结构、就业人员、户口性质以及学历水平等均与江宁区两个住区相仿。在高新区居民调查中，居民的就业率达到了100%，尽管拥有临时工作的居民占到了很大比例，但是总体上来说，高新区的就业率还是比较高的。

高新区职工问卷主要是在聚隆塑料和同创信息两家公司的职工内部进行发放，共发放问卷46份，最终有效问卷40份。高新区职工的基本情况统计与江宁开发区职工同样较为类似。在高新区职工学历构成的调查中发现，职工的学历水平仍然以高中及技校学历为主。在职位统计结果中，普通职工仍然是主要的构成，不过高层技术人员相对江宁开发区有一定的提高。

与江宁问卷一样，由于本次居民问卷及职工问卷中关于职住通勤的问题完全一致，因此，对于这类问题，笔者运用SPSS的频数分析和交叉分析的方法进行统一分析，能够使分析结果更加直观与清晰。

通过对高新区内职工和居民的职住地点统计，可知高新区职住分离的现象并不普遍，80%的人在高新区或高新区周边居住和就业，两者的空间距离并不遥远。而高新区内职工和居民在主城区工作和居住的比例并不高，仅占12%。同时，在郊县^[13]工作和居住的比例相对江宁来说有所提高（表4-23）。

表4-23　高新区内职工/居民工作和居住地点统计

高新区内职工和居民上班便捷度普遍较高，认为上班很方便和比较方便的人的比例达到了70%，上班通勤时间在45分钟以内的占到了85%，这与“浦口和主城之间交通的不便捷”形成了相反的结论（表4-24）。但笔者认为，由于高新区内职工和居民有很大比例在浦口及其周边工作居住，而在主城区就业居住的比例相对来说没有江宁开发区那么大，因此只需在区内或开发区周边工作，提高了上班的便捷度，同时也大大缩短了通勤时间。

表4-24　高新区内职工/居民上班便捷度统计

为了能够将统计结果分析得更加透彻，笔者采用SPSS软件，对问卷中关于职住通勤问题的几个选项结果进行交叉分析。从表4-25中可以看出，在高新区以及高新区周边范围内工作及居住的职工上班均较为便捷，而对于在主城区与高新区之间通勤的职工来说，大多认为上班都不太方便，其中认为“很不方便”的人占有较大的比例。由此可见，由于浦口与主城区之间交通联系不太便捷所带来的职住通勤问题较为严重。相反，在高新区及郊县之间通勤的职工反而觉得上班较为便捷，笔者认为，这与高新区与大厂、板桥之间交通联系较为紧密相关。

表4-25　高新区内职工/居民工作和居住地点与上班便捷度交叉分析

由此可见，高新区与主城之间职住功能的互动并没有江宁开发区那么剧烈和显著。除了部分拥有私家车的人以外，很少有普通职工能够经受得住主城区与高新区之间漫长的通勤时间。因此有一定比例的开发区职工选择在浦口区买房，以减少通勤所消耗的时间。

2）南京高新区与母城的交通功能互动

高新区自1988年成立以来，随着园区的基础设施不断建设，区内的道路体系也不断得到完善，形成了多个等级的道路网体系。同时，高新区与外界联系的对外交通也不断得到加强，公路、铁路及水运多级交通体系使其与外界沟通更加顺畅。

但是，高新区与主城之间仅仅只有一条较为便利而快捷的通道，它成为了高新区与主城之间交通联系的一个重要瓶颈，导致了车辆的大量堵塞以及车速的降低。当然，随着轨道交通的建成，江北与主城之间的瓶颈自然会被打通，但到时江北的生活成本自然也会上升。

经过笔者的调研发现，高新区（包括新旧两区及周边）与主城区之间共有14条公交线路，另外还有两条是区间线路，一条是夜间线路，总共有17条公交线路（表4-26）。这些线路就是南京职工或居民经常乘坐、往返于主城与高新区之间的主要交通工具。

表4-26　通过南京高新区（包括新旧两区及周边）的主要公交线路

通过图4-29不难发现，长江大桥是主城与高新区之间公交线路必经的“关卡”。当然，由于长江大桥优越的区位以及通过的零经济成本，绝大多数的人流、物流都从这一“关卡”通过，从而造成了其很大的交通压力，堵车是长江大桥的“家常便饭”。因此，普通职工的通勤时间往往会被不时地加上漫长的长江大桥上的堵车时间，于是通勤时间被无限加大。笔者认为，这也是造成浦口区大量居民选择在本地工作的一个重要原因。

同时，在这17条线路中，仅有6条是真正到达高新区的核心区域的，其他的11条线路均在长途客运站周边，即在高新区周边终止。所以，对于高新区的职工来说，可供选择的公交线路并不多，这更加重了这几条公交线路的负担和压力。因此，高新区与主城之间交通的互动由于自然屏障的原因受到了一定的限制，这也导致了主城与高新区之间职住功能的互动较弱。

图4-29　南京高新区与主城之间的主要公交线路

4.4.4　主城区与开发区之间的生活功能互动

与国外不同，几乎每个中国的大城市居民都会有“中心区情结”，南京也不例外。在主城区置业安家一直是南京人无法割舍的情怀，但是主城区如此强大的吸引力到底在哪里？笔者认为，主要是由于主城区的区位优势、配套设施的完善以及职住通勤情况所决定的。

主城区典型住区的选取同样是基于区位、住区档次以及与企业的关系等几个因素，最终笔者选取了工人新村、熊猫电子集团职工宿舍以及逸景园三个典型住区。其中工人新村主要位于母城的北部，更靠近高新区，其所在地是中央门老工业基地，南汽、南瑞等大型企业的生产机构均在此驻扎过，与高新区的联系较为紧密。熊猫电子集团的职工宿舍更加靠近城南，与江宁开发区内的熊猫爱立信集团有更多的联系。选取逸景园是为了住区档次更加平衡，使问卷的统计结果更具有普遍性与代表性。逸景园位于南京市秦淮区江宁路13号，是一个高档智能化小区，生活交通极其便利，周边各种配套设施一应俱全。主城区典型企业主要是选择了与开发区具有产业功能互动的熊猫电子集团和金城集团（图4-30）。

图4-30　主城区典型住区布点

本次主城区居民和职工问卷共发放116份，最终有效问卷114份，其中，金城集团19份、熊猫电子集团20份、工人新村29份、逸景园25份、熊猫电子宿舍21份。由于主城区问卷发放的主要目的是为了从主城区角度看其与开发区之间的生活功能的互动，因此对于主城区典型住区及企业的问卷结果的分析，本小节选取与通勤相关的部分进行分析。

在对主城区内职工和居民职住地点进行统计后发现，在主城区内通勤以及在主城区和开发区之间通勤的职工各占一半左右，前者比例稍高于后者（表4-27）。由此可知，主城区内有相当数量的居民在开发区内工作，而同时又有较多的主城区职工在开发区居住，这正反映了主城区与开发区之间职住功能的互动是广泛存在并且是较为频繁的。

表4-27　主城区内职工/居民工作和居住地点统计

在主城区114位居民和职工当中，对于上班便捷度的认识，各选项所占比例较为均衡，在此并没有显示出主城区内通勤的便捷度高于开发区。但笔者认为，这可能是因为有较多人在主城区和开发区之间通勤所导致的。而当用SPSS软件对主城区内职工和居民的职住地点与上班便捷度进行交叉分析后可以清晰地看到，在开发区和主城之间通勤的职工有将近一半的人认为上班不方便，仅有20%左右的职工认为上班方便（表4-28）。同时，在主城区内通勤的职工九成以上都认为上班较为便捷。这可以看出，主城区内交通的便利及其魅力所在。

表4-28　主城区内职工/居民工作和居住地点与上班便捷度交叉分析

综上所述，从主城区这一角度看其与开发区之间的生活功能的互动，通过典型企业和典型住区的调查，可知其间的互动是较为频繁的。特别是职住分离现象的普遍存在是主城与开发区之间互动的重要体现。笔者相信，随着开发区与主城之间轨道交通的建成，将会有更多的通勤人群。届时，主城与开发区之间的职住、交通功能的互动将愈加剧烈。

笔者同时还对主城区及两个开发区内的职工和居民就影响其购买住房的因素进行了调查。在回收的300份问卷中，选择超过200次的影响因素为区位、工作地点、住房面积以及一系列配套设施。可见，对于居民选择居住地点来说，住房的区位、职住之间的距离、便捷性是最重要的影响因素。