投资性房地产的后续计量和支出实务

6.2　投资性房地产的后续计量和后续支出

投资性房地产的后续计量包括成本和公允价值两种模式，企业通常采用成本模式计量，当满足特定条件时，也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

6.2.1　采用成本模式进行后续计量

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧(摊销)”账户，比照“累计折旧”账户进行处理。

按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”账户。

取得的租金收入，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户。

例6－6　中房公司是一家上市公司，属于增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。中房公司2013年至2015年与投资性房地产有关的业务资料如下:

(1) 2013年1月，中房公司购入一幢建筑物，款项920万元，以银行存款转账支付。中房公司将取得的该建筑物自当月起用于对外经营租赁。中房公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。假定不考虑其他相关税费。

(2)中房公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净残值为20万元，采用年限平均法按年计提折旧。

(3)中房公司该项房地产2013年取得租金收入90万元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。

(4) 2015年12月，中房公司将原用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处理。

中房公司的会计处理如下。

①中房公司2013年1月取得该项建筑物时

借:投资性房地产　　　　　9 200 000

　　贷:银行存款　　　　　9 200 000

②计算2013年度中房公司对该项建筑物计提的折旧额时

　　2013年度该项建筑物计提的折旧额=(920－20)/15×11/12=55(万元)

借:其他业务成本　　　　　550 000

　　贷:投资性房地产累计折旧　　　　　550 000

③中房公司2013年取得该项建筑物租金收入时

借:银行存款　　　　　900 000

　　贷:其他业务收入　　　　　900 000

④中房公司2015年收回该项建筑物时

借:固定资产　　　　　　9 200 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　1 750 000

　　贷:投资性房地产　　　　　9 200 000

　　累计折旧　　　　　1 750 000

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”账户，比照“固定资产减值准备”账户进行处理。

投资性房地产经减值测试后确定发生减值的，企业计提减值准备，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。

例6－7　华远公司对其拥有的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2013年12月31日，该投资性房地产原账面价值为9 000万元，已计提累计折旧3 000万元，未计提减值准备，可收回金额为4 000万元。

华远公司的会计处理如下。

借:资产减值损失　　　　　20 000 000

　　贷:投资性房地产减值准备　　　　　20 000 000

6.2.2　采用公允价值模式进行后续计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足下列条件:

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

由此看出，企业应用价值计量时，对相关条件的要求也较为苛刻。投资性房地产应用公允价值计量模式时，不再进行折旧摊销，但应在每个资产负债表日重新估计该投资性房地产的公允价值。因此，在实务中，公允价值计量模式运用的较少。例如，2007－2010年，拥有投资性房地产的上市公司分别为630家、690家、727家和833家，绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，四年分别为18家、20家、26家和27家。这说明我国上市公司能够按照《企业会计准则》的要求，谨慎选择投资性房地产的后续计量模式。投资性房地产采用公允价值计量对上市公司影响不大。

企业通过外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产——成本”账户，贷记“银行存款”“在建工程”等账户。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户;公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计处理。

企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

例6－8　建新公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。假定不考虑除增值税以外的其他税费，且对投资性房地产采用公允价值模式计量，则建新公司有关房地产的相关业务资料如下:

(1) 2013年1月，建新公司自行建造办公大楼。在建设期间，建新公司购进为工程准备的一批物资，价款为1 400万元，增值税额为238万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。建新公司为建造工程，领用了一批本企业生产的库存商品，成本为160万元，计税价格为200万元，另支付在建工程人员薪酬362万元。

(2) 2014年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元。采用直线法计提折旧。

(3) 2014年12月，建新公司与凯联公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给凯联公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2015年1月1日。

(4)与该办公大楼同类的房地产在2015年年初的公允价值为2 200万元，2015年年末的公允价值为2 400万元。

建新公司的会计处理如下:

(1)建新公司自行建造办公大楼的会计处理。

①借:工程物资　　　　　16 380 000

　　贷:银行存款　　　　　16 380 000

②借:在建工程　　　　　16 380 000

　　贷:工程物资　　　　　16 380 000

③借:在建工程　　　　　5 560 000

　　贷:库存商品　　　　　1 600 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)　　　　340 000(2 000 000×17%)

　　应付职工薪酬　　　　　3 620 000

④借:固定资产　　　　　　21 940 000

　　贷:在建工程　　　　　21 940 000

(2)建新公司将该项办公大楼停止自用改为出租的会计处理。

借:投资性房地产——成本　　　　　22 000 000

　　累计折旧　　　　　350 000

　　贷:固定资产　　　　　21 940 000

　　资本公积——其他资本公积　　　　　410 000

(3)建新公司2015年末后续计量的会计处理。

借:投资性房地产——公允价值变动　　　　　2 000 000(24 000 000－22 000 000)

　　贷:公允价值变动损益　　　　　2 000 000

借:公允价值变动损益　　　　　2 000 000

　　贷:本年利润　　　　　2 000 000

(4)建新公司2015年租金收入的会计处理。

借:银行存款　　　　　2 400 000

　　贷:其他业务收入　　　　　　2 400 000

6.2.3　投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，企业才可以将投资性房地产的计量模式由成本模式变更为公允价值模式。由成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理，采用追溯调整法进行会计处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。(www.chuimin.cn)

投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，企业按照投资性房地产变更时的公允价值，借记“投资性房地产——成本”账户;按照已计提的累计折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(或摊销)”等账户;按照已计提的投资性房地产减值准备，借记“投资性房地产减值准备”账户;按照投资性房地产变更前的账面原价，贷记“投资性房地产”账户;按照投资性房地产变更时公允价值与其账面价值之间的差额，调整留存收益。

例6－9　韩建公司以1 000万元取得一项土地使用权，并于同日将其对外出租，每年获得租金200万元。公司对该项投资采用成本模式计量，该土地使用权按20年分摊。第5年末，该土地使用权的账面余额为750万元，减值准备为80万元。第6年初，企业将其计量模式改为公允价值计量模式，公允价值为680万元、650万元、700万元的情况下，其会计处理如表6－1所示。

表6－1　各种情况的会计处理　　　单位:万元

第一种情况，若转换日的公允价值为680万元，在这种情况下的公允价值与转换日的账面价值的差额冲减投资性房地产减值准备80万元，不能只冲销70万元，否则投资性房地产减值准备会出现贷方余额10万元。将其增值部分调整期初留存收益，记入“利润分配——未分配利润”账户。

第二种情况，若转换日的公允价值为650万元，低于其账面价值，这时可以冲减提取的减值准备，不够冲减的记入公允价值变动损益。

第三种情况，若转换日的公允价值为700万元，同账面价值相比升值了。投资性房地产减值准备一旦计提，不允许转回。将其增值部分调整期初留存收益，记入“利润分配——未分配利润”账户。

案例1:采用公允价值模式的利和弊

ZH公司于1994年3月30日成立，于1994年9月24日被批准上市交易。ZH公司属于多样化房地产业务单位，公司经过二十余年的努力，已经发展成为集地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司，连续多年进入深圳百强企业榜。

ZH公司于2009年1月1日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式，其投资性房地产转换日的账面净值为2.35亿元，按公允价值模式转换后增值3.37亿元，最后期末确认入账的投资性房地产公允价值为6.03亿元。因该项会计政策变更，公司的投资性房地产公允价值在报告期初调增3.37亿元，报告期末净利润调增约0.25亿元。2009年期末，转换后的投资性房地产公允价值变动产生的损益为0.32亿元，该公司当前净利润为0.63万元，对当期利润的影响为50.41%。可见，如果ZH公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，账面净值将会随着折旧和摊销额度的减少而不断减少，无法体现投资性房地产的增值，公司的资产价值因此被低估。

1.采用公允价值模式对ZH公司的有利影响

(1)增肥企业报表的账面利润。资产负债表反映企业的经营成果，公允价值变动损益要转入“本年利润”账户，成为企业净利润的组成部分。ZH公司投资性房地产的公允价值变动损益对其非经常性损益的波动起着决定性作用。ZH公司2009年变更投资性房地产的计量模式后，在没有为其创造任何现金流的情况下，却为企业创造了21.30%的报表利润，这为其利润实现了“增肥”的效果。同样在其后的几年中，房地产市场价格的波动也相应地体现到了ZH公司投资性房地产的价值上来，并且变动幅度也越来越大。ZH公司投资性房地产的公允价值变动从2009年0.32亿元增加到2011年的2.33亿元，也就造成了对公司非经常性损益的影响差异幅度超过了434.32%。

(2)增加所有者权益。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，在提高企业利润的同时，还可以增加企业的所有者权益。ZH公司的投资性房地产占所有者权益的比重平均约为40.88%，这表明投资性房地产价值的变动对所有者权益的影响是巨大的，且影响程度越来越明显。

2.采用公允价值模式对ZH公司的不利影响

(1)税务负担加重、企业现金流出量增多。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，企业就不能每期计提折旧、摊销，而是根据期末公允价值调整账面价值，这样不仅不能起到抵税的作用，而且，在当前房地产价格不断上涨的趋势下，还将大大提升公司的净资产及账面利润，因而会增加巨额的企业应纳税所得额，加大其企业所得税负担。

(2)公允价值的确定难度大、成本高。上市公司即使满足了政策的限制条件，采用了公允价值模式，但我国的房地产市场发展不够成熟，因而公允价值的取得成本较高。公允价值的确定是否合理是衡量投资性房地产后续计量是否可靠的关键，相对于成本模式，ZH公司的投资性房地产采用公允价值模式需要其额外支付一笔高昂的评估费用，因而增加了企业的成本，直接影响了企业的损益。

(3)企业财务状况和经营业绩的波动大。目前，我国的房地产市场还不够稳定、规范，公允价值易受到国家宏观调控、房地产市场变化、投资者心理变化等诸多因素的影响，因而，投资性房地产的公允价值随房地产市场价格的变动而变动。同时，牵动着企业的利润和净资产的起伏，这样容易造成其财务状况的大幅波动，引发投资者、债权人的质疑，可能会误导众多的利益关系人，进而加大企业的经营风险和财务风险，不利于企业的稳定发展。这样也会导致企业账面其他财务指标的大幅变动，即降低企业的净资产收益率、净利润率及提高其资产负债率等。这些不利影响会增加上市公司再融资的难度和有损企业的良好形象。

在当前我国房地产市场不稳定的环境下，企业的投资性房地产应当谨慎地应用公允价值计量模式，已经采用公允价值模式的企业，应当改善公允价值的评估技术、加强公允价值信息变动的披露等，提高公允价值运用的可操作性。

6.2.4　投资性房地产的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，如果满足投资性房地产的确认条件，则计入投资性房地产成本;不满足投资性房地产的确认条件，则在发生时计入当期损益。

1.资本化的投资性房地产后续支出

企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，如果满足投资性房地产的确认条件，则将其资本化。

(1)采用成本模式计量

①投资性房地产进入改良或装修阶段后。

借:在建工程

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　贷:投资性房地产

②发生资本化的改良或装修支出

借:在建工程

　　贷:银行存款、工程物资、原材料等

　　应交税费

　　应付账款

③改良或装修完成后

借:投资性房地产

　　贷:在建工程

(2)采用公允价值模式计量

①投资性房地产进入改良或装修阶段后

借:在建工程

　　贷:投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

②发生改扩建支出时

借:在建工程

　　贷:银行存款、工程物资、原材料等

　　应交税费

　　应付账款

③改良或装修完成后

借:投资性房地产——成本

　　贷:在建工程

例6－10　2013年1月，甲公司与乙公司的一项房屋租赁合同即将到期。甲公司决定在租赁期满后对该房屋进行改良。该投资性房地产采用成本模式计量，账面价值为230万元，已计提折旧50.6万元。改良过程中发生的支出可予资本化。在改良期间，该投资性房地产停止使用。在改良工程中，支出工人工资10万元，领用原材料20万元，与该原材料有关的增值税税额为3.4万元。假定不考虑其他因素，甲公司的会计处理如下。

(1)投资性房地产转入在建工程时

借:在建工程　　　　　1 794 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　506 000

　　贷:投资性房地产　　　　　2 300 000

(2)改良过程中领用原材料及发生工人工资时

借:在建工程　　　　　334 000

　　贷:应付职工薪酬　　　　　100 000

　　原材料　　　　　200 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额转出)　　　　　　34 000

(3)改良工程结束达到预定可使用状态时

借:投资性房地产　　　　　　2 128 000

　　贷:在建工程　　　　　2 128 000

2.费用化的投资性房地产后续支出

企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，如果不满足投资性房地产的确认条件，在发生时计入当期损益，即借记“其他业务成本”账户，贷记“银行存款”“工程物资”“原材料”等账户。

例6－11　2013年1月23日，中房公司对某投资性房地产进行维修，维修过程中领用一批原材料，价值120 000元。为购买该批原材料支付的增值税进项税额为20 400元;应支付维修人员的工资38 000元，不考虑其他相关税费，中房公司的会计处理如下:

借:其他业务成本　　　　　　178 400

　　贷:原材料　　　　　　120 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额转出)　　　　　20 400

　　应付职工薪酬　　　　　38 000

案例2:投资性房地产升值，提高企业净利润

在实务操作中，投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定，这就给了上市公司利用公允价值变动损益来调节利润的新机会。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，A房地产公司对所持有的投资性房地产按照成本进行初始计量，在资产负债表日采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

A房地产公司的投资性房地产，取得成本为131 814.28万元，经资产评估房地产土地估价有限责任公司确认，公允价值为132 393.75万元，公司确认的公允价值变动收益为579.47万元。

A房地产公司运用公允价值来计量投资性房地产，客观地反映了该地产的市场价值，也表明了该房地产处于升值空间。仅此一项投资性房地产，公允价值变动损益就达到579万元，而利润表的营业利润为2 986万元。可见，该地产的公允价值变动损益占近20%的营业利润，这大大提高了A房地产公司当年的净利润。