投资性房地产的取得：高职会计学教材

2023-12-04 理论教育版权反馈

【摘要】：需要注意的是，下列支出不能作为投资性房地产的成本。工程完工达到预定可使用状态后，企业要将该项工程完工达到预定可使用状态前所发生的必要支出结转，作为投资性房地产的入账价值。

6.1　投资性房地产的取得

投资性房地产可以通过外购、自行建造、投资者投入、非货币性资产交换和债务重组等方式取得。本节重点介绍外购、自行建造投资性房地产的会计处理，投资者投入取得投资性房地产的会计处理可以参阅第5章，债务重组取得投资性房地产的会计处理可以参阅第14章的相关内容。

6.1.1　外购投资性房地产的会计处理

外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业外购取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”“在建工程”等账户。

例6－1　2013年5月，甲公司计划购入一栋写字楼，并于5月20日与乙司签订了经营租赁协议，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为3年。6月15日，甲公司实际购入该写字楼，支付价款共计5 000万元。假设不考虑其他因素，甲公司的会计处理如下:

借:投资性房地产　　　　　　50 000 000

　　贷:银行存款　　　　　50 000 000

企业购入房地产，自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的，需先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。如某公司购入一栋写字楼用于出租，但租赁协议于3个月后生效，则需先将其作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。

例6－2　2013年1月1日，中房公司支付2 000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。

中房公司的会计处理如下:

(1)中房公司购入土地使用权时

借:无形资产——土地使用权　　　　　20 000 000

　　贷:银行存款　　　　　20 000 000

(2) 2013年末摊销土地使用权时

借:管理费用　　　　　400 000

　　贷:累计摊销　　　　　400 000(20 000 000/50)

2014年1月1日，该土地使用权出租，中房公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量。

中房公司的会计处理如下:

借:投资性房地产　　　　　　20 000 000

　　累计摊销　　　　　　400 000

　　贷:无形资产——土地使用权　　　　　20 000 000

　　投资性房地产累计摊销　　　　　400 000

例6－3　2013年5月31日，华远股份公司购入一幢商务楼用于对外出租。该商务楼的购置价为1 680万元，相关税费20万元，预计使用寿命40年，预计净残值20万元，采用直线法折旧。2013年6月1日对外出租，年租金180万元，每月收取租金一次。

根据上述情况，华远股份公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账成本为: 1 680+ 20= 1 700(万元)，每月租金为: 180/12= 15(万元)，每月的折旧费用为:［(1 700－20)/40］/12=3.5(万元)。

华远股份公司的会计处理如下。

(1)购置房地产时

借:投资性房地产　　　　　17 000 000

　　贷:银行存款　　　　　17 000 000

(2)收取租金时

借:银行存款　　　　　150 000

　　贷:其他业务收入　　　　　150 000

(3)每月提取折旧时

借:其他业务成本　　　　　35 000

　　贷:投资性房地产累计折旧　　　　　35 000

6.1.2　自行建造投资性房地产的会计处理

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、工程用物资成本、人工成本、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租的，先将自行建造的房地产确认为固定资产，自租赁期开始日才可以从固定资产转换为投资性房地产。

需要注意的是，下列支出不能作为投资性房地产的成本。

(1)启动费，使房地产达到能够以管理当局要求的方式运行的必要状态所必需的启动费除外;

(2)投资性房地产达到计划使用水平之前发生的经营亏损;

(3)房地产建造或开发过程中浪费的直接材料、直接人工和其他资源。

自行建造的投资性房地产分为自营方式建造和出包方式建造两种。在不同的建造方式下，其会计处理略有不同。

1.自营方式(www.chuimin.cn)

企业通过自营方式建造投资性房地产，其入账价值按照使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定。工程项目较多且工程支出较大的企业，按照工程项目的性质分别计算各工程项目的成本。

工程完工达到预定可使用状态后，企业要将该项工程完工达到预定可使用状态前所发生的必要支出结转，作为投资性房地产的入账价值。

房地产开发的产品，可在“开发产品”账户进行会计处理，达到预定可销售状态时，按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

企业通过自营方式建造的投资性房地产，按照使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”或“开发产品”账户，贷记“银行存款”“原材料”“应付职工薪酬”等账户。工程达到预定可使用状态并交付使用时，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。

期末，企业结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。

企业将开发的营业性配套设施用于本企业从事第三产业经营用房的，应视同自用固定资产进行处理，并按营业性配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品”账户。

例6－4　2013年1月，鸿润公司准备自行建造一幢厂房用于出租，为此购入工程物资一批，价款为500 000元，支付的增值税进项税额为85 000元，款项以银行存款支付。2013年1月至6月，工程先后领用工程物资价值545 000元(含增值税额)，剩余工程物资转为该公司的存货，其所含的增值税进项税额可以抵扣;领用一批生产用原材料，价值为64 000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为10 880元;提供有关劳务支出70 000元;计提工程人员工资131 600元，计提工程人员福利费18 424元。2013年6月底，工程达到预定可使用状态并交付使用。假定不考虑其他相关税费。

鸿润公司的会计处理如下。

(1)购入为工程准备的物资时

借:工程物资　　　　　585 000

　　贷:银行存款　　　　　585 000

(2)工程领用物资时

借:在建工程——厂房　　　　　545 000

　　贷:工程物资　　　　　545 000

(3)工程领用生产用原材料时

借:在建工程——厂房　　　　　74 880

　　贷:原材料64 000应交税费——应交增值税(进项税额转出)　　　　　10 880

(4)辅助生产车间为工程提供劳务支出时

借:在建工程——厂房　　　　　70 000

　　贷:生产成本——辅助生产成本　　　　　70 000

(5)计提工程人员工资、福利费时

借:在建工程——厂房　　　　　150 024

　　贷:应付职工薪酬——工资　　　　　131 600

　　——职工福利　　　　　18 424

(6) 6月底，工程达到预定可使用状态并交付使用时

借:投资性房地产——厂房　　　　　839 904

　　贷:在建工程——厂房　　　　　839 904

(7)剩余工程物资转作存货时

借:原材料　　　　　　34 188.04

　　应交税费——应交增值税(进项税额)　　　　　　5 811.96

　　贷:工程物资　　　　　40 000

2.出包方式

企业通过出包方式建造的投资性房地产，按照支付的工程价款等进行计量，其工程的具体支出在承包单位结算。此时，“在建工程”账户实际成为企业与承包单位的结算账户。企业将与承包单位结算的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”账户进行会计处理;企业按合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”账户，贷记“银行存款”账户;工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。

例6－5　2013年3月12日，中房公司将一项用于出租的新建厂房工程出包给丙公司，按规定先向承包单位支付了工程价款1 000 000元，以银行存款转账支付; 2013年7月8日，工程达到预定可使用状态后，中房公司收到承包单位的有关工程结算单据后，补付工程款344 000元，以银行存款转账支付; 2013年7月25日，工程达到预定可使用状态，经验收后交付使用。假定不考虑其他因素，中房公司的会计处理如下。

(1) 2013年3月12日，中房公司支付工程款时

借:在建工程　　　　　1 000 000

　　贷:银行存款　　　　　1 000 000

(2) 2013年7月8日，中房公司补付工程款时

借:在建工程　　　　　344 000

　　贷:银行存款　　　　　344 000

(3) 2013年7月25日，工程达到预定可使用状态，经验收交付使用时

借:投资性房地产　　　　　　1 344 000

　　贷:在建工程　　　　　1 344 000