房地产经纪概论：我国制度发展与进展

一、我国房地产经纪人制度的产生与发展

1.房地产经纪人的历史沿革

（1）1949年以前的中国房地产经纪

我国房地产经纪人的出现可以追溯到元代时。据元《通制条格》卷十八《关市》记载：“凡买卖人口、马匹、房屋及一切货物，须要牙保人等与卖主明白书写籍贯住坐去处，仍召知买卖主人或正牙保人保管画完押字，许令成交，然后赴务投税。”这说明早在元代时从事经纪活动的人已大量存在了。当时从事经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。

1840年鸦片战争之后，随着通商口岸和租界的设立，许多外商意识到在中国开发房地产有利可图，便纷纷投资房地产，从事土地买卖、房屋建造、房屋租赁及房地产抵押等经营活动，在攫取暴利的同时也活跃了房地产市场。随着房地产市场的兴旺，房地产经纪活动便随之产生。最先出现在中国房地产经纪人历史舞台的是“二房东”们。在当时，大的房地产投资商主要经营的业务是房屋的直接出租，即将其修建的大楼以高价直接出租给各类商店、银行或其他大的承租户。与此同时，由于这些大的房地产投资商不愿直接经营零散的小住户承租业务，所以，他们还采取转手出租的方式进行经营。在转手出租的方式下，大的房地产业主将房产的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，即被称为“二房东”。“二房东”转手出租房屋，在房租上进行盘剥。同时，“二房东”还伺机以各种名义额外收取费用。由于有“二房东”的帮助，房地产业主基本能够按时收取零散承租者的房租。在旧中国，较早推行转手承租的是上海。1907年，著名的外国房地产投资商——沙逊洋行在上海与沈志贤和马小眉签约，规定每月月底，由沈、马二人将这个月其所监管的全部房屋的房租汇总交沙逊洋行。沙逊洋行对沈、马二人利用监管权的额外所得则一概不问。其后上海乃至全国的各大房地产业主相继采取转手出租的方式经营零散承租业务。“二房东”作为一个社会阶层也由此逐渐形成，并一直延续至解放初期。

民国之后，尤其是在20世纪20年代至30年代的10余年中，中国的房地产业处于上升时期，发展较快。国外及国内的一些大房地产投资商大规模兴建高层大厦，出租获利。相继从海外回乡的华人也加入到房地产投资经营行列，使房地产业再掀高潮。相应的房地产经纪活动也十分活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的从业人员。如在上海，出现了专靠介绍房屋租赁，从中取利的房屋经纪人，上海人称其为“白蚂蚁”。“白蚂蚁”从事经纪活动有两种方式，一是以“顶屋公司”的形式，二是以“单干个体户”的形式。“顶屋公司”有固定的经营场所，以在报纸上刊登广告的方式招揽生意，一般出租人委托公司出租房屋时，只需登记房屋的地点、朝向、大小等情况，并注明“顶手费”的上下幅度即可。而承租人则要向公司填写委托书，并在成交时交付佣金（一般为顶手费总数的十分之一）及若干委托费。至于“单干个体户”则以茶楼为其经营的据点，他们在那里交换信息，撮合成交。经纪人所收的佣金一般为成交总额的2.5%左右，其中填单买卖的佣金则高达5%。再如在北京，从事房屋买卖说合的经纪人俗称为“房纤”或“纤手”，房纤们分布于市内各区，每区均有“纤头”（即房纤里的代表人物）。纤头们一般配有若干助手，协助其从事房屋交易的经纪活动。平时房纤们“专为访问何人欲买房，何处有房出售，稍知门径，即自行寻去，担任撮合者”。“因买卖两家，各不相识，无中人说项，似不能对面讲说。且此项纤手，于买房人实有利益，如某处房不净，某处房有纠葛，非此等人莫知其详。且房产交易后，纤手可代换转移凭单、立案、投税、领契等事，较买房人自己办理尤妥”。买卖撮合成功后，按房屋成交总价，买卖双方共同出资5%作为付纤手的佣金。民国时期，“盖平市纤手通例，置产者出中费3%，让产者出中费2%，俗云成三破二”。通过纤手买卖房产，其程序大体如下：①委托纤手作介绍。买房之人将自己的意向告知纤手，纤手则根据自己所掌握的卖房者的信息，为其物色房子。②约期看房。在买方初步看中纤手为其介绍的房子后，纤手与其约定时间，带领买房者看房。③递价、让价、收取定金。若买方中意所看的房子，则买卖双方会通过纤手讨价还价，最终议定价钱，并由纤手代卖方向买方收取定钱（定钱一般为房价的10%）。④立字、过款。按北京“典三卖四”，的习俗，即自立字之日起，典押房屋的要在三个月内、卖房的要在四个月内将房腾空（如房内尚有租客，旧房主要付给租客若干搬家费）。所以，买方在立字之后只需付若干成房价给卖方，以后分几次付清。双方就腾房时间、付款方式达成一致意见后，就立正式契约。在办完全部手续后，买卖双方及纤手互相祝贺，入席就餐。当年鲁迅先生在购买八道湾的房屋时，就是通过纤手购得的。鲁迅买的八道湾的房屋，房价共3500元，分三次付款。第一次付房价的50%，再加175元佣金；第二次付款400元，收房9间；第三次付清剩下的全部房款，全部收房。

1937年卢沟桥事变后，北平市内的房屋租金不断上涨，房纤见有利可图，也增加了房屋租赁代理内容。房屋租赁，其佣金的收取方式与买卖不同，当时有“两份”“三份”之说：“两份者，即所租之房，初迁入时，一起交租金两份，又名一茶一房，意即一份为租房，一份为茶钱，作为打扫费之意。……其中费由租房人酌给纤手，数约房租之半。其三份者，除一茶一房外，余归中费。”

在这样一个时期，我国房地产经纪活动表现出如下一些特点：

①房地产经纪人在从事经纪活动时，多有不适当行为。由于从事经纪活动的人遍布社会各个阶层，五行八作、三教九流的都有，以至泥沙俱下，鱼龙混杂。一些不法经纪入利用其所处的特殊地位，对客户进行欺诈、勒索。如“有房屋久闲之家，伊等竟劝导出售，遇有办喜丧大事之家，竟敢劝其卖房，冀希一旦成功，以博些许中费”。在北京，还有所谓的“倒饰房”，即房纤手将年久失修的房屋以低价购入，略加修缮——只是在外表上粉刷而已，在结构上则未进行任何改善，然后以高价售出。故在北京有“十个纤九个空，拉着一个就不轻”的谚语。清《续都门竹枝词》的“几张契纸几间房，一有风声便着忙。破二成三分赚账，谁知事件尚荒唐”便是对房纤的真实写照。在广州，有所谓的“卖定帖”、“挂胡”等伎俩。即经纪人在为买卖双方牵线时，先同买方讲好价钱，预收少量定金，然后持契证冒充卖方，索取更高的价钱，以独吞差价。如此种种不法行为，使受害人对经纪人深恶痛绝，使之对经纪人的称呼如“白蚂蚁”、“房纤”、“房帘”等等都带有鄙视的含义。

②房地产经纪业在其发展过程中，没有形成行业组织。房地产经纪人没有像其他行业的经纪人那样成立行会，但由于他们平时交往密切，接触频繁，许多没有成文的行规也逐渐约定俗成。如广州的经纪人喜欢在茶楼酒馆相聚，在那里交换行情、交流信息；而在北京，房纤们更是专门约定一日（每年农历二月初二）举行大集会（纤手们称之为“财神会”），以扩大交往。

③政府已开始重视对房地产经纪活动的管理，但力度不够。民国政府为了加强对不法经纪人炒卖地皮、乱收服务费的管理，陆续颁布了一些经纪人管理及房地产交易管理的暂行办法。如民国三十六年（1947年）2月，广州市政府公布了《广州市地政局管理经纪人的暂行办法》，规定了经纪人的服务费是：土地及定着物（房屋）的买卖为买卖价额的2%；土地及定着物的典押为典押额的1.5%；土地及定着物的租赁为租赁价额的8%；土地价格的评估为土地价额的0.1%。房地产经纪人收取服务费，如有超过规定者，吊销营业执照。这些管理措施的实施，在一定程度上约束了经纪人的行为，但因执法不严、管理力度不够等问题，经纪人违法现象仍屡禁不止，房屋买卖及租赁纠纷也时有发生。

（2）1949年至20世纪70年代后期的中国房地产经纪

新中国成立初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。如北京，当时专业的和兼职的“房纤”有5000人左右。因客观原因，社会上对房屋需求量较大，使一部分不法“房纤”趁机用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额纤费，并哄抬房价。因此，当时整个房地产经纪活动显得比较混乱。从50年代初开始，政府加强了对经纪人的管理，采取了一系列如淘汰、取代、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了房地产经纪业。

如广东，在1950年3月，市人民政府发布了《广州市房屋租赁暂行办法》，同年取缔了“二房东”，将在出租过程中收取“批头”、“鞋金”等行为视为非法，并于1952年3月成立房屋租赁介绍所，为市民提供租赁介绍服务。1950年9月，市政府批准成立了“广州市房地产交易所”，负责办理政府机构及个人委托买卖房地产交易业务。1951年5月，市工商局公布《广州市经纪人管理暂行办法》，规定经纪人在从事经纪活动时，必须持有经纪人许可证，同时按规定的范围收取佣金。1952年6月，市房地产管理局发出《关于成立房地产经纪学习班分批审查本市房地产经纪的布局》，对全市137名经纪人进行调查，严肃查处在经纪活动中敲诈财物、欺骗食价、偷漏契税等违法行为。1953年3月，市房地产管理局公布了《广州市试行房地产交易员暂行办法》，取缔了经纪人，并在房地产信托公司下设置交易员（从原来经登记的经纪人中，挑选素质较好的担任），明确交易员应具备的条件、工作守则、佣金及有关奖惩办法等。交易员必须经审查批准，取得交易员证之后，方可从事经纪活动。这一系列管理措施实行之后，有力地抵制了房地产经纪人的违法行为，取得了较好的效果。

再如北京，1951年4月13日，北京市人民政府根据市第三届第一次各界人民代表大会的决议发布布告，“决定自布告之日起，取缔纤手即拉房纤的。今后，不论所谓广告社、服务社或其他店铺、个人均不得再有借说合房屋为名，索取纤费或其他任何费用，违者定予严惩。市民买卖或租赁房屋或由当事人双方自行洽商，或到本市房地产交易所及其公所登记”，“由其代为介绍，均听当事人自便”。在布告取缔房纤的同时，人民政府录用了150名行为比较端正的纤手在政府办的交易所工作，对少数仍用隐蔽方式活动的，由法院依法进行了处理。

随后直到1978年改革开放前，由于房屋作为“福利品”，由国家分配，而不是通过市场交易，随之民间的房屋交易活动也减少到最低限度，在这种情形下，房地产经纪活动没有需要。而另一方面，从主观上，政府部门认定经纪活动是一种投机倒把行为，将其视为非法，坚决予以取缔。因此，在这一时期，房地产经纪活动基本消失。

（3）20世纪80年代至今的中国房地产经纪

20世纪70年代末80年代初，是新中国成立后社会经济发展重要的历史转折点。改革开放政策、路线的确定和实施，促进了全国经济的大规模发展，在之后的30年中房地产业迅速成长，并日益成为国民经济的重要增长点，房地产市场体制逐步建立健全，房地产经纪业在房地产业和房地产市场发展的迫切需求下得到扶持并迅速发展。在这一发展的历程中，房地产经纪人也经历了从“地下”到“地上”的过程，即从20世纪80年代初、中期的不合法经营到80年代末、90年代初期的合法经营，房地产经纪机构和从业人员的数量均迅速增加，房地产经纪业以满足社会需求为前提，逐步被人们所认识、接纳，并在活跃、繁荣房地产市场方面发挥着一定的积极作用。

随着《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》的相继出台，各地如上海、广州、深圳、北京、汕头、苏州等城市都制定了房地产经纪行业管理的专门性法规政策。虽然我国当前的房地产经纪业兴起的时间尚很短，但房地产经纪人在活跃房地产市场，促进房地产交易，规范市场行为，改善人们的生活、学习、工作条件等方面发挥了显著的作用。

当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展客观上有显著的地区不均衡，在经济较发达的城市发展得较早、较快，而在一些经济相对落后的地区则发展得较晚、较慢。深圳，是改革开放后我国大陆最早开展房地产中介经纪活动的城市，早在1988年“深圳国际房地产咨询股份有限公司”就成立并运营，随后大量的房地产中介服务机构应运而生，仅1993年一年深圳市就批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海首家房地产中介机构——“上海同信房地产信托咨询服务有限公司”于1992年5月成立，2000年上海房地产经纪机构达到近1000家，到2010年上海已登记的房地产中介经纪机构有近5920家。苏州的房地产经纪业在1997年才初具规模，然而到2011年6月，通过年审的房地产经纪机构已达775家，另外，加上备案注册的房地产经纪机构有196家，合计达到971家。

2.房地产经纪人制度的建立与发展

20世纪80年代以来，随着我国经济体制改革和城镇国有土地有偿使用、住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南方谈话的发表，我国房地产业得到了迅猛的发展，房地产经纪人及房地产经纪机构顺应房地产市场发展的要求，如雨后春笋般地涌现出来。由于房地产具有价值大、位置固定、使用期长和交易过程复杂等特点，房地产市场活动中交易各方往往需要有关专门知识和信息的帮助，因此，在我国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。(www.chuimin.cn)

1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》发布并执行，之后《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪人执业资格制度暂行规定》等一系列直接或相关法规、管理办法（详见表2-1）出台，这些法规及政策措施的实施，为规范房地产经济行为，加强对房地产经纪机构、房地产经纪人员和经纪活动的管理起到了促进作用。直到2010年《中国房地产经纪执业规则》、2011年《房地产经纪管理办法》的发布施行，房地产经纪业的行业地位逐步明确并为社会所承认。

表2-1　房地产经纪业主要法规与管理文件

3.房地产经纪人制度的现状特点

从目前来看，我国房地产经纪业呈现出如下几个特点。

（1）房地产经纪人制度日趋完善

从1994年7月5日颁布、1995年1月1日起执行、2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》到1996年1月8日颁布、1996年2月1日起执行、2001年8月15日修订的《城市房地产中介服务管理规定》，2006年10月31日颁布、2007年1月1日起执行的《中国房地产经纪执业规则》，及2001年12月18日颁布实施的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》等，无不标志着房地产经纪人制度的日趋完善。

（2）房地产经纪机构数量日益增多，规模和实力逐渐增强

中国的房地产经纪业总体起步晚，大多数房地产经纪机构是近几年才成立的。由于起步晚，加上其从业人员专业水平不高，操作水平较低，服务范围窄，基本上停留在中介业的较原始、较初级的阶段。一些中、小城市很少有经纪企业能够为开发商提供诸如市场分析、投资咨询、营销策划、广告策划等高层次的服务。但总体上房地产经纪机构的规模和实力呈逐渐增强的态势。

（3）行业准入门槛相对较低，从业人员素质良莠不齐

由于目前进入房地产经纪行业的“门槛”较低，几个人凑些资金，租一间房子，就可以挂牌成立一个公司。因此，目前大多数经纪企业规模都较小，从业人员3～10个不等。

由于房地产经纪业从业人员的结构较为复杂，有专职的、兼职的，还有退休后加入该行业的，有持照的合法经纪，也有无照的黑市经纪，这使得从业人员之间无论在专业素质还是在道德素质、服务意识等方面都存在着较大的差距。一部分人，精通业务，熟悉房地产交易的运作程序及有关的政策法规，开展经营活动时遵纪守法；而另一部分人，专业素质差，法制观念薄弱，操作手段落后，有的甚至仍采用欺骗的手段从事经纪活动。

（4）影响逐步增大，知名度低

正是由于上述3个特点，使得房地产经纪到目前为止尽管社会影响程度逐渐加大，但还没有完全被社会认同和接受，目前房地产经纪业中的客户“走单”，现象与发展商的“撕单”、“抢单”现象仍然普遍存在。房地产经纪业在社会上的良好形象还没有树立起来，国产名牌经纪企业还没有足够的影响力。

（5）各地区经纪服务水平参差不齐，服务内容也有差别

我国各地区经纪业发展极不均衡，经纪服务水平、服务内容差异较大。在一些市场经济较为发达的城市如深圳、广州、上海、北京等地，涌现出一些操作水平较高、服务质量较高有一定影响的本地房地产经纪企业。这些企业吸取港、台两种营销模式的优点，再结合本地的实际情况，将其有机地结合起来，取得了较好的业绩。如上海的“晏子房产营销公司”、北京的“伟业顾问公司”等等。另外，在服务内容上，一些较具规模的经纪企业有了进一步的拓展，如进行开发企业资信调查，房地产产权调查、资金融通，提供法律、金融、物业管理咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续。而在一些市场经济不太发达的地区，房地产经纪企业服务内容单一，仅停留在房屋买卖、租赁的中介代理业务上。

（6）政府对房地产经纪人和房地产经纪企业的管理进一步加强

为了加强对房地产经纪人及企业的管理，1996年1月，政府颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，并于当年2月1日起正式施行。《城市房地产中介服务管理规定》中明确规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。”在全国统一的房地产经纪人资格认证制度尚未出台的情况下，部分房地产经纪业较发达的城市，如深圳、广州、上海、北京早已开始实行房地产经纪人资格认证的工作，收到了良好的效果。

（7）房地产经纪人自律组织逐步建立，房地产经纪人行业协会作用日益加强

随着房地产经纪业的发展，一些房地产交易活动较为活跃的城市，在政府房地产主管部门的指导下，开始成立房地产经纪人协会。房地产经纪人协会是从事房地产经纪活动的中介机构自愿组成的社会团体。房地产经纪人协会将发挥政府、房地产经纪企业、客户之间的桥梁和纽带作用。它通过制定行规、行约，组织开展行检行评，逐步建立起行业的自律机制；同时，它将促进会员单位之间高层次、各种形式的合作交流；组织各种层次的专业培训，提高从业人员的管理水平和业务素质。总之，房地产经纪人协会的成立标志着房地产经纪业已发展到另一个阶段，它将对房地产经纪业的健康发展起到积极的推动作用。