房地产经纪服务费用及概论

2023-12-03 理论教育版权反馈

【摘要】：不同的国家房地产交易的佣金率是不同的。

三、房地产经纪服务的相关费用

1.房地产经纪人的报酬

房地产经纪人作为独立的经济活动主体，他们所提供的中介服务必须是有偿的。房地产经纪人中介活动的有偿性是通过房地产交易委托人所支付的劳动报酬来实现的。

2.佣金

佣金是房地产经纪人获取报酬的一种普遍形式，也是一种既合理又合法的报酬形式。

（1）佣金的概念

经纪人在为委托人提供订约机会或充当订约介绍人、完成委托的中介服务后，由委托人支付的劳动报酬，在法律上叫佣金。佣金是经纪人获取的合法而又合理的劳务报酬，与回扣、酬金、介绍费、交际费、好处费是截然不同的，具有不同的法律性质。

房地产经纪人所提供的中介服务，实质上是一种劳务商品，因而佣金实际上就是这种劳务商品的价格，即

佣金＝成本支出＋利润。

房地产经纪服务的成本支出主要有三个部分：①经纪活动的直接成本，房地产经纪人在提供中介服务这一劳务商品时，必然要支付广告宣传、房地产商品展示等经纪成本；②办公费用成本，包括房租、办公设备、员工工资等办公费用；③开办费用，包括资格申请、注册、员工培训等。所有这些费用均应在佣金中得到补偿。

除此之外，房地产经纪人还需获得一定的营业利润。

因此，房地产经纪人的佣金就必须包含成本支出和利润两大部分。

（2）佣金的形式

在实际的操作中，佣金的支付形式通常有几种类型。

一种类型是：将所有费用都包含在佣金中，此时，佣金的比例比较高，按现时的行情一般占交易总额的3%～5%。

另一种类型是：佣金中不包括经纪费用，委托者除支付佣金外，还要支付经纪人提议且委托人同意的广告、策划、展销会等费用，此时佣金比例下降至1%～3%。

佣金可由经纪人为其提供服务的双方当事人共同承担，也可由其中一方独自支付。在代理房屋销售时，佣金一般由售房者、发展商承担，也有经纪人同时向购房者收取佣金的，但这种现象在房屋供需状况缓解时将会自动消失。房地产经纪人也可在接受委托后预收部分的佣金，在经纪成功后再一次收齐全额，当然，经纪业务未完成的，经纪人应将预收款退回给当事人。无论经纪人采取何种收取佣金的方式，都最好能与当事人签约以明示。

为加强对房地产经纪人佣金的管理，防止经纪人为追求高额收益而毫无抑制地提高佣金标准，各地房地产经纪管理部门都以立法手段等对经纪人的经纪收入进行管理。

（3）佣金费率的确定

房地产经纪人获取佣金是按一定比率进行计算的，佣金费率一般是由政府有关部门确定的一个比率限度或区间。例如互换房产一般规定每笔业务的最高佣金额度；买卖、租赁一般以成交额为基数，再与一定的佣金率相乘而得，佣金率一般要在一定的范围内浮动。不同的国家房地产交易的佣金率是不同的。例如美国，佣金率的百分比随所销的房地产种类而不同，单栋独楼佣金率通常为3%～8%，未开发的土地为6%～10%等。而日本则根据买卖金额由小到大确定佣金率，佣金率分为3%以内、4%以内和5%以内三个档次。另外，日本对租赁交易一般规定，根据佣金率计算的佣金一般不超过第一个月的租金。

目前，我国房地产经纪人的收费标准和收费办法五花八门，没有统一的收费标准和收费办法。现实经纪活动中，房地产经纪人收取佣金通常是以房地产成交金额的大小为依据，再适当考虑中介活动的繁简情况以及经纪人所承担义务的多少来确定。虽然国家没有规定佣金率的浮动范围，但在房地产交易领域里基本上形成了一个惯例性的比率范围，即房地产交易佣金率一般在3%～10%之内。经纪人收取报酬的方式，有房地产交易委托人单方支付的，也有交易完成后由交易双方共同支付的。

（4）影响佣金数量的因素

房地产经纪人的佣金数量主要受四个方面因素的影响：①地方政府的房地产管理部门会公布一个供参考的佣金率表；②在房地产经纪业市场上，不同时期因供求关系，也会形成一个佣金率水平；③不同房地产的销售难度不同，是确立佣金的重要因素；④佣金数量还要视经纪人提供的服务数量而定。(www.chuimin.cn)

另外，佣金支付的形式与条件通常是在雇佣合同中规定的。大多数情况下，是在房地产产权转让后支付佣金。因此，经纪人很可能在许多未成交的交易中虽然花了大量的时间和费用，但得不到佣金。

综上所述，无论是佣金获取的方法，还是佣金比率的计算，在很大程度上带有随意性和不科学性，这就难以衡量经纪人对社会的贡献和所付劳动的多少以及效率的高低，因而还应该采取更有效的办法使之趋于科学、合理。例如，健全和完善财务制度，允许委托方把支付给经纪人的报酬与广告费一道列入成本开支，并在账目上建立专门的科目，使佣金的开支合法化。同时，经纪人收取的佣金应作为其正常的营业收入记录在册并办理相应的手续，出具发票，这样既保护了经纪人收入的合法性，也为经纪人纳税提供了依据。

此外，我国有关部门也应尽快制定统一的房地产经纪人佣金的比率，并且要根据不同的房地产交易确定不同的佣金比率范围，如生地转让交易的佣金率和售楼花的佣金率以及租赁房屋的佣金率都应根据交易数量的不同而有不同的佣金比率范围。

国际上通用计算佣金的一种方法又叫做净值协定——由于佣金是按售价的百分比提取的，净值协定的佣金是加在卖主和经纪人之间商定的合理的最低售价上，即买主同意按与经纪人商定的价格出售他的房地产，超过此价格的收入即归经纪人所有，成为经纪人的佣金和成交费用。所以实际售价比卖主同意出售的价格要高。净值协定可用在公开协定、独家代理权和独家销售权合同中。按规定，经纪人应在交易成交前或成交时，向业主公开他所得到的佣金数，即超过与卖主商定价格的款额。否则经纪人将受到处罚，或吊销执照，或停止营业。所以，在使用净值协定时，经纪人应该是公正的、符合职业道德的。这种计算方法又叫做“差价”。

3.差价

房地产经纪人受房地产卖主的委托销售房地产，而卖主不提前支付任何报酬和费用，只以底价告之经纪人，若经纪人以高出底价的卖价出售，则高于底价的差价就作为房地产经纪人的中介服务报酬。由于房地产交易的数额都比较大，以这种形式获得报酬的房地产经纪人赚取的数额一般也比较大，但收入缺乏固定性，不利于国家有关部门对经纪人的管理和控制。

附2-1：北京市《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》

各区县发展改革委、住房城乡（市）建设委、房管局，各房地产经纪机构：

为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担，经市政府批准，降低本市住宅买卖经纪服务收费标准。现将具体事项通知如下：

一、本市住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%（调整后收费标准见附件）。

二、住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定。

三、房地产经纪机构（以下简称经纪机构）提供的其他服务，由当事人自愿选择，通过合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费，最高不超过500元/宗；代办贷款服务收费，最高不超过300元/宗；办理房屋入住有关手续收费，最高不超过200元/宗；按照委托人要求，提供的其他服务实行市场调节价，由委托人与经纪机构协商议定。

四、经纪机构应严格执行明码标价规定，在经营场所的醒目位置公示相关的服务项目、服务内容、收费标准等，并书面告知应当由当事人缴纳的有关税费项目及标准。

五、各区县要切实加强对住宅经纪服务收费行为和收费水平执行情况的监督管理，加大执法力度，坚决查处多收费、乱收费行为，维护住宅经纪服务市场秩序。

六、本通知自2011年8月31日起执行。现行有关规定与本通知不符的，按本通知规定执行。特此通知。

附件：住宅买卖经纪服务收费标准（分档差额累进）

二○一一年八月二十四日　

住宅买卖经纪服务收费标准（分档差额累进）

注：1.本市住宅买卖经纪服务收费（包括独家代理）均按此标准执行。

2.此收费标准不包含涉及政府规定的应由委托人支付的税、费。

3.收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。