房地产经纪活动的主要内容与形式概论

2023-12-03 理论教育版权反馈

【摘要】：房地产居间房地产居间，是指房地产经纪人在房地产经营活动中以自己的名义、作为中介人为委托方提供房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，并取得报酬的商业服务活动。

一、房地产经纪活动的主要内容与形式

1.房地产经纪活动的主要内容

房地产经纪是一种专业性的营业或职业活动。其活动的主要内容有：①从事现房交易活动，为买者代买或为卖者代卖，交易成功，获取一定佣金；②从事期房交易，代买者买进或代卖者卖出，交易成功，按一定比例提取佣金；③从事地产交易，为用地者找到地源；④从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办好有关手续；⑤从事房屋租赁代理；⑥从事有关房地产的合资、合作或联营的项目交易活动；⑦从事有关房地产的广告策划、过户纳税、产权调换、售后服务等代理活动。

2.房地产经纪活动的形式

根据房地产经纪活动的特点，通常分为三种形式，即房地产居间、房地产代理、房地产行纪。但根据我国当前房地产市场发展的程度，《房地产经纪管理办法》就房地产经纪业所允许的从业范围而言，房地产经纪活动形式，主要是指前两种，即房地产居间和房地产代理。

（1）房地产居间

房地产居间，是指房地产经纪人在房地产经营活动中以自己的名义、作为中介人为委托方提供房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，并取得报酬的商业服务活动。在房地产居间活动中，一方当事人为居间人（中介人），即房地产经纪人；另一方为委托人，即与居间经纪人签订居间合同、协议的当事人，或为委托人，或有可能成为委托人交易对象的交易方。

（2）房地产代理(www.chuimin.cn)

房地产代理是指房地产经纪人受委托人的委托，在委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应的法律责任的经纪活动。

（3）房地产行纪

另外，就经纪活动而言，房地产经纪实际上还存在另一种形式——行纪，有时也称居间，是一方（经纪人）接受他方（委托方）的委托，以自己的名义进行买卖或其他业务而取得报酬的活动。居间与行纪活动的相同之处，是在行纪活动中，受托人也是以自己的名义为委托人从事商业活动。行纪与居间所不同的是，在行纪活动中，受托人只能以自己的名义进行活动，而且受托人要与相对第三人发生业务关系，其产生的后果由受托人自己承担（这也是行纪与代理的主要区别）。而居间人只与委托人确立合同关系，与相对第三人有业务上的接洽，但不一定产生法律关系。当然，有时经纪人也可能同时接受相对人的委托，确立合同关系，即成为交易双方的委托人。这样，在一宗居间业务中就存在两个居间合同。但是，居间合同的标的与行纪活动中受托人与第三方业务合同如拍卖合同等是不同的。拍卖合同中的标的是所拍卖的物品，而居间合同中的标的则是劳务，即是居间活动。从居间活动与行纪活动的主体来分析，居间活动中的居间人既可以是个体经纪人，也可以是经纪人事务所或经纪公司，而行纪活动中的受托人通常为从事信托业务的企业法人，如信托商店、拍卖行或拍卖公司等。国家对从事行纪业务的主体资格要求更加严格。

上述三种经纪活动相比较，它们之间最大的区别就在于经纪人与委托方的关系及其相关的法律责任。即房地产居间是房地产经纪人以自己的名义开展业务，并且承担相应的法律责任，但不占有商品；房地产行纪也是以自己的名义开展业务，并且承担相应的法律责任，但前提是占有商品；房地产代理是以委托方的名义开展业务，并且由委托方承担相应的法律责任。三者之间既有区别，也有相同之处。中介活动作为一种商业行为与通常的交易行为的最主要的区别是中介人并不占有交易对象。因此，居间是最典型的一种中介活动。

随着我国房地产业的迅猛发展和人民生活水平的逐步提高以及生活的个性化，房地产无论是作为生活的必需品，还是作为投资品种、经营对象，正成为社会经济中最活跃的因素之一。为了适应不同职业投资需要，房地产经纪根据其服务内容的不同进一步又可以细分为房地产买卖居间、房地产投资居间、房地产抵押居间、房地产租赁居间等多种形式。

3.房地产经纪的合法收入

如前所述，与经纪、经纪人的合法收入一样，房地产经纪、房地产经纪人的合法收入也包括佣金及信息费两种形式。收受回扣属于违法违规行为。

房地产经纪活动的主要内容与形式概论

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