房地产经纪的重要性：概论

2023-12-03 理论教育版权反馈

【摘要】：尽管就市场本身概念来讲，这种“交换关系的总和”、“商品交换的场所”的描述与一般商品市场无区别，但从房地产市场特征分析，与一个完全自由竞争的市场相比较，应该说房地产市场是一个典型的不完全（开放）市场。房地产无论被称之为是商品还是产品，其位置的固定性和性能的差异性都决定了房地产市场存在显著的区域性。

二、房地产经纪存在的必要性

在市场经济条件下，房地产经纪作为市场交易的媒介活动，在提供广泛的房地产交易信息、促进房地产交易的达成、保障房地产交易的安全性、优化房地产资源配置方面是非常必要的，这是由于房地产商品和房地产市场的特殊性客观上需要房地产经纪存在。

1.房地产商品的特殊性要求房地产经纪的存在

房地产是高价值、耐久性的特殊商品，其价值和使用价值的构成要素比较复杂，不仅包括建筑结构、层次、朝向、设备等物业要素，而且包括地段、交通、生活服务设施等环境要素，另外还包括邻里关系、社区风气等人文要素。因此，人们对房地产商品价值和使用价值的认识不可能像对一般商品那样，可以通过若干次交换过程的总结来积累经验，人们一般很少重复购买。这样，投资人或置业者往往需要借助于他人来获取有关信息和经验。由此，房地产经纪作为专业性的服务活动广泛存在于房地产经济与社会经济活动之中，这是由房地产和房地产业自身的特点所决定的。

第一，房地产是极具稀缺性资源特点的特殊商品。作为房地产的物质组成，不仅土地的数量是有限的、位置是稀缺的，房屋建筑物也因其构造上与土地的不可分割而一样稀缺，一般我们表述为房地产的固定性、相对永久性的不动产性，这种特点决定了在房地产商品交易中，买卖双方往往会受到地点、交通、时间以及信息传递等因素的制约，从而增加了成交的难度，此时就需要经纪人周旋于买卖双方之间，传递信息、提供服务、促成交易。

第二，房地产是非批量性生产的产品。房地产具有位置的不可移动性，这就使不同业态、不同地段的房地产因各种因素的组合而具有显著的不同点，它包含着结构形式、平面布置、室内装修、楼层、朝向、设备、年代等质量因素，地段、交通、生活服务设施等环境因素，社区文化、邻里关系等社会因素，以及更为深奥的城市规划、建筑设计、建筑经济等其他因素。这些因素的不同组合满足着各置业者的不同层次的需求，而这些因素的变动更会影响着物业的价格及升值率。由于房地产的价格较为昂贵，置业者的购买行为一般也不会重复，在经验和专业知识缺乏的情况下，置业者不可能在短时间内较完整的判断各种不同的因素对物业质量、使用功能以及价格的影响，而经纪人因长期置身于房地产交易市场，具有较丰富的经验和专业知识，并掌握着大量的信息，在他们的帮助下，置业者方能较快捷妥当地觅得使用价值和价值都相对较满意的物业。

2.房地产市场的特殊性客观上要求房地产经纪的存在(www.chuimin.cn)

广义而言，房地产市场是各种房地产交换关系的总和；狭义而言就是房地产商品交换的场所。尽管就市场本身概念来讲，这种“交换关系的总和”、“商品交换的场所”的描述与一般商品市场无区别，但从房地产市场特征分析，与一个完全自由竞争的市场相比较，应该说房地产市场是一个典型的不完全（开放）市场。

第一，房地产市场因信息缺乏和不对称而“不完全”。房地产市场的这种特殊性并不是人为的，是因房地产的不可移动性、房地产知识的专业性和房地产交易的个别性而产生的，这在很大程度上加大了房地产交易沟通的难度，客观上需要专门的机构和人员予以辅助和传递、公布房地产市场信息及房地产商品信息。

第二，房地产市场交易因受限较多而“不完全”。房地产交易，不仅涉及房地产实物的让渡，同时要完成相应权属的变更、过户，有关的政策法规、城市规划、交易程序和交易手续等一系列的问题，置业者或投资者往往无法直接处理很多交易中的专业流程和专业问题，甚至很容易掉进人为的或非人为的陷阱，蒙受巨大的经济损失。同时，由于房地产交易中的这种“物流”与“权属流”合并交易的特殊性，需要在房地产经纪人的帮助或指导下方能顺利办妥各种必要的手续，并获得应有的法律保障。

第三，参与房地产交易各方进出房地产市场均非易事。合法的房地产交易是以对相应的房地产权属让渡、过户为基础的，产权交易不仅是一个经济利益转移的过程，更重要的是法律、合约层面的许可与合法，相关手续繁琐；同时，由于多数人并不经常参与房地产交易，缺乏对标的物的认知；再者，多数房地产交易为高额交易，而且从习惯上大多采用信贷方式来补充买方有限的自有财产，因而房地产交易不仅变现难，而且与金融信贷具有高度的关联性。以上所述，决定了进出房地产市场均较难且复杂耗时，参与房地产市场交易往往需要专业人员的咨询与指导、操作辅助或代理。

第四，房地产市场是一个区域性很强的市场。房地产无论被称之为是商品还是产品，其位置的固定性和性能的差异性都决定了房地产市场存在显著的区域性。一方面，房地产的固定性、不可移动性，决定了不同地区之间的房地产市场出现不均衡是不可能通过房地产实物在空间上交流实现产品的替代的。另一方面，房地产具有显著的性能差异性，这也可以理解为是由房地产实物位置的固定性所衍生的房地产的另一特点——任何两宗房地产都会存在着在位置、地段、朝向、层次、户外景观上的差异，而且建筑物的独立性和不可复制性使房地产在建筑结构、设备等物业要素，交通条件、生活服务设施等环境要素，邻里关系、社区风气等人文要素方面存在着诸多的差异性，正所谓“世界上没有两宗完全相同的房地产”。房地产市场的区域性要求参与房地产市场交易的人必须有足够的专业知识和市场经验。

第五，房地产市场投资金额大、回收期长。房地产整体的价值含量高、建设周期长、投资风险大，只有通过经纪人对市场信息进行收集、反馈和分析，对投资项目进行精心策划以及对推出物业进行良好的促销代理，方能在最大程度上防止投资失误，规避投资风险。

房地产经纪的重要性：概论

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