我国房地产经纪活动的产生和发展

2023-12-03 理论教育版权反馈

【摘要】：总之，中国历史上早就有经纪人行业存在，他们的活动对中国封建社会经济的发展曾起过不可否认的积极作用。新中国成立后，政府通过颁布条例和行政命令，采取了一系列措施取缔非法居间活动。

第三节　我国经纪活动的产生和发展

在我国2000多年漫长的封建制度下，自给自足经济占据主要地位，但城乡间、不同地区和不同行业间仍存在商品交换的关系，因此也出现过为买方和卖方牵线搭桥的商人。古代中国历史上的“牙商”，就是在城乡市场中为买卖双方说合交易获取佣金的经纪人。

史书记载，我国历史上最早的经纪人出现于马市，即是两汉时期的“驵侩”。由于北方草原盛产马匹，向中原地区贩卖，需要中间人看马定价，于是“南北物价定于其口”的“驵侩”应运而生。《汉书》颜师古注：“侩者，合会二家交易也；驵者，其首率也。”此后，由于商品交易范围扩大，“市侩”即作为一切从事中介活动的人的统称，并成为当时商品交易中不可缺少的人。但是，由于抑商政策及他们自身中介活动行为不正，“市侩”逐渐成为一种贬义词，几乎与唯利是图同义。

由于“驵侩”看马是以马的牙齿论价，马牙的多少及损缺可以看出马的年龄和健壮与否，因此，这种中间人又称为“牙侩”。早期的牙商在市场上完全以一个独立的中间人身份，为买卖双方撮合成交，不受官府支配，能主持公平，收费低微，故而颇受人尊重。

到了唐朝，随着商品交换的发展，牙商的居间营业范围越来越广，势力也越来越大。唐代的牙商又有“牙郎”、“牙侩”、“牙子”、“牙人”等名称。随着商品经济的萌芽，牙商的营业范围和人数都迅速扩大起来，进而出现了牙商的同业组织——“牙行”。这种行会性质的牙行或牙店组织，还负有代官府监督商人纳税的责任。

元代的统一，破坏了农业生产，使商业失去了发展的物质基础，商贸很不景气。同时，由于蒙古人垄断了国内外商业，禁止汉人和南人经商，国内牙人经纪业大衰。

明初，牙行原是被禁止的，但明初商业的恢复，此项禁令被取消，牙行开始恢复，并在后来得到了迅速发展。明朝后，牙商又开始分为“官牙”和“私牙”。“官牙”由官府指定，“私牙”也要得到官府的允准，并领取“牙贴”（即现在所说的营业执照）后方能营业，且必须按期缴纳“牙税”。

清代仍然延续了明代牙人牙行制度，外国人来华贸易，必须通过牙行、牙商，不得直接与中国商人接触。于是这时期的牙商成为了“买办”。鸦片战争后，“买办”的地位日升，他们代理外商进行进出口货物的交易，代表外商与地方官员打交道。他们与行商（行纪人）形成了旧中国对外贸易的垄断势力，在各大通商口岸左右了商品交易的中介活动，内陆城市的商人不得不与他们建立联系，向他们交佣金以求货物外销。

总之，中国历史上早就有经纪人行业存在，他们的活动对中国封建社会经济的发展曾起过不可否认的积极作用。

民国的建立使作为中介的行纪人（城市）、牙商（农村集市）得到了法律的保护。民国政府《六法全书》、《民法总则施行法》等专门规定了有关经纪人的各种法律，承认他们的经纪活动。在上海、广州、天津这些大城市，洋行、银行、轮船公司和保险公司等外国人兴办的企业，其中的“买办”虽被洋人改称为“华经理”，以图消弭中国人的仇外情绪，但“买办”的工作性质没变，仍为洋行的进出口业务作中介，并进一步争取到独立的身份，出现了“买办”与外商之间的经销、合伙关系，并与外商联合组织交易所或独立组织经纪行、货栈等机构。这时期从资本主义国家传入的证券交易所，也有中国的经纪人，被称为“华籍会员”，他们按交易金额抽取佣金。民国由“买办”致富、投身民族工业发展的商人很多成为了中国著名的民族工商业巨子。(www.chuimin.cn)

民国时期地位较低的行纪人，他们从事的是一般的现货商品中介，被人们称为“掮客”，在上海被称为“黄牛”。流动的“掮客”，是许多上海市民从事的“第二职业”。在各个城市活动的流动“掮客”来源复杂，活动隐蔽。

由于国民党统治时期社会经济秩序紊乱，经纪人的活动往往超出法律规定的范围，诈骗钱财、哄抬物价、扰乱市场秩序等，这使经纪人在社会公众中的形象受到了严重损害，经纪人几乎成了不法商人的同义词。

新中国成立后，政府通过颁布条例和行政命令，采取了一系列措施取缔非法居间活动。同时在各地设立信托机构，保护正当居间业的开展。但是，当时经济战线上限制和反限制、改造和反改造的斗争十分激烈，在旧制度下形成的经纪人顽固抵制和反对新政策的实行。1950年11月，中央政府贸易部颁布《关于取缔投机商业的几项指示》，全国各大城市对居间活动的代理行、交易所、贸易货栈等采取了一系列限制、改造措施，证券和各类物资交易所被关闭，因而股票和期货经纪被取缔。此后，在大城市可以说经纪业陷于停顿或转入“地下”，不久随着“土改”和“三大改造”的展开，从城市到农村的中介行为几乎销声匿迹，工商业都靠计划经济维系其生产和销售，政府只允许少数特定法人从事居间业务，如生产资料服务公司、物资委托行等。但这些机构在计划经济体制下，其中介作用的发挥存在着相当大的局限性。

我国从新中国成立初期至20世纪70年代末，受苏联模式和“左”的思潮影响，一切社会经济资源全通过行政性的计划指令进行配置，由国家计划委员会统产统销、财政部统收统支、外贸部统出统进、商业部统购统销、物资部统购统配、银行统存统放、劳动部统包统配。物资、资金、人才、劳务均无需通过市场交换。此后，中国大陆地区的经纪人基本上可以说是销声匿迹了，即使存在，也是以非正常的方式存在。

直至1978年，党的十一届三中全会以后，我国的经济体制才由计划经济—有计划的商品经济—社会主义市场经济这样的轨道发展起来。在社会主义市场经济条件下，价值规律通过价格机制、供求机制、竞争机制来配置经济资源，政府主要通过间接调控手段指导经济发展。从而达到微观效益和宏观效益的和谐统一。改革开放的三十年实践证明，现代的市场已经不仅仅是原先意义上一块有形的交换场所，投入市场交换的商品也大大超过了以前狭窄的范围，它是一个庞大而严密的市场体系，如生产资料市场、生活资料市场、金融市场（资金、证券、外汇等）、人才市场、劳务市场、文化市场、体育市场、知识产权市场、服务贸易市场（包括银行、保险、租赁、交通运输、房地产、旅游、商业零售等第三产业各个领域）。商品通过市场交换，供应者获得其价值，需求者获得其所需。但是，市场之大，商品品种之多，参加交易者之众，合适的买家与卖家的配对成交不是那么轻而易举之事，这就影响了市场的流通速度，这种情况如果严重的话，就会出现生产过剩或商品短缺，这正是市场经济的局限所在。除了国家宏观调控以减少这种局面的发生外，经纪人的中介作用也可使市场经济可能出现的盲目性减少到社会经济能承受的地步。他们信息灵通，谙熟行情，关系广泛，精通业务，能尽快地使上家找到下家，买主找到卖主，加快市场流通速度，促使市场繁荣。

随着现代经济的发展，交易中的供求关系、购销关系、信用关系日趋复杂，再加上逐渐完善的经济立法对之进行约束，这就使得现代的市场交易由一系列复杂的商务手续、行政手续和法律手续组成。要求参加交易的所有买卖双方亲自去完成这一系列的谈判签约、法律公证、缴纳税收、交通运输、商品验收、货款往来、外汇换算、报关验行等等手续几乎是不可能的，同时也很不经济，不符合社会分工日益精细的趋势。而把这一切委托给各有关环节的行家里手——经纪人去办理，省时、省力、省钱，更可避免因不谙业务而造成的差错和漏洞，加快物资流与资金流的速度，因而是一举数得之事。

在某些特殊的市场，如证券市场、期货市场、外汇市场、保险市场等，其交易手续更复杂、制度更严密，即使已经配上了先进的电脑交易系统，有的还实行了全球联网，但因其交易量大，牵涉资金款额高，而且行情变化快，风险巨大，参加交易的买卖双方都不可能直接进入市场进行买卖，而是通过集中交易方法在交易所或保险市场内进行，只能通过委托经纪人而进行交易，这不仅是为了便利市场交易的有序运作，也是为了保护买卖双方的正当权益。世界上许多国家都规定这一类的交易必须通过经纪人在交易所内完成交易，正是出于这一考虑。

还有一些特殊商品的拥有者，如科学家、作家、电影演员、体育明星，他们或是由于不了解商情，或是由于身份、时间等因素，不可能直接出面在市场上与别人打交道，在这种情况下通过经纪人为他们进行谈判、签约、纳税、管理来往账目，就是比较两全其美的办法。

从中国经纪人的发展史，我们不难看出，经纪业是社会经济发展的必然结果，是商品生产和商品交换的共生物。经纪人与市场经济发展的互推互动，催生了经济体制改革背景下的经纪人的再度兴起，经纪人的积极作用也推动了改革的深化。在近代中国与资本主义世界经济衔接的过程中，经纪人起到了交流、互融、促进中西经济共同发展的作用。新中国成立后，经纪人一度消失，但一些国营的和集体性质的物资贸易中心、信托行和生产资料服务公司，在促进商品流通、活跃城乡经济方面起到了经纪人的作用。社会主义市场经济的建立，更是给我国当代经纪人的发展带来了前所未有的契机，经纪人也取得了合法的地位，走上了健康发展之路。

我国房地产经纪活动的产生和发展

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