房地产经纪：特点与概论

2023-12-03 理论教育版权反馈

【摘要】：经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。佣金是经纪主体应得的合法收入。经纪活动通常是就某一特定事项提供服务，经纪人和委托人无长期、固定的合作关系，特定事项完成，委托关系即终止。当供需双方在经纪人的中介下成交时，经纪人要从供需双方中收取佣金。

二、经纪、经纪人的特点

1.经纪的特点

（1）活动范围的广泛性

市场上有多少种商品就会有多少种经济活动，不仅包括有形商品，还包括无形商品。社会需求的千差万别和市场的信息不完全为经纪活动提供了广泛的空间。

（2）活动主体的专业性

经纪活动主体的专业性是经济活动自身的必然要求。在市场经济中，经纪活动实际上是交易的辅助活动。这种辅助活动存在的前提，是因为某一项交易中存在着交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要专业人员或专业机构的辅助来达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。

（3）活动内容的服务性

在经纪活动中，经纪主体只提供中介服务，不直接从事经营。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、抵押权和使用权，不存在买卖行为。经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。

（4）活动地位的中介性

在经纪活动中，发生委托行为的前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。

（5）活动目的的有偿性

在经纪活动中，经纪主体所提供的服务是一种服务商品，不仅具有使用价值，而且具有交换价值。因此，提供服务的经纪主体有权向享受服务的委托人收取合理的佣金。佣金是经纪主体应得的合法收入。(www.chuimin.cn)

2.经纪人的特点

（1）经纪人不占有商品

经纪人既不是商品生产者，也不是商品的供应者或购买者，这是经纪人区别其他中间人的一个重要特征。经纪人知道何处可提供某类商品而何处又需要这些商品，因而在信息上有支配权，并能为供需双方提供服务。因此，经纪人也不需要多少固定资金和流动资金，集体或个人就能解决注册资金的最低额。

（2）经纪人与委托人之间无连续性关系

经纪活动不同于代理或行纪活动，后者与委托人一般有较固定、长期的业务关系。经纪人的服务对象是开放的、广泛的，一般不仅限于某些特定的客户。经纪活动通常是就某一特定事项提供服务，经纪人和委托人无长期、固定的合作关系，特定事项完成，委托关系即终止。

（3）经纪人以信息为资本，通过所掌握的信息为供需双方牵线搭桥，并凭借专业知识和有效的服务促成供需双方的交易

在交易中，经纪人知道谁需要什么及如何满足这种需要，凭借的是信息优势和操作技术优势。他们信息灵通，办事快速，有着自已广泛的社会关系和独有的供销渠道，具有很大的灵活性和独到之处。尤其是一些交易所的经纪人，他们大多是专业人才，具备较高的专业技能，为交易双方提供了专业化的服务，解除了供需双方之忧。

（4）经纪人的经纪活动是有偿的

经纪人在经纪活动中所提供的服务像任何其他服务一样，也是一种具有商品性质的服务。当供需双方在经纪人的中介下成交时，经纪人要从供需双方中收取佣金。这就是说，经纪人的经纪活动是有偿的，不是义务的，一旦当某一经纪活动取得成功，供需双方至少有一方必须支付给经纪人佣金。

（5）经纪人应具有良好的专业素质和多学科知识背景

经纪人要提供全面、专业、优质的中介服务，首先要具备良好的专业素质及良好的社会声誉和个人诚信。同时，还要掌握为完成经纪业务必备的相关专业知识，如金融、经济、营销、法律、计算机等等。