误购凶房是否可撤销合同-洪某诉王甲房屋买卖纠纷案评析

2023-11-30 理论教育版权反馈

【摘要】：为解决纠纷，洪某于同年7月26日向法院起诉，请求法院撤销其与王甲的合同，经过近半年时间的审理，法院最终作出判决：撤销房屋买卖合同；卖方王甲于判决生效之日起十日内日返还洪某购房款678万元并赔偿洪某买房过程中支付的办证费用、中介费用、税费等全部费用的百分之七十，首付款275万元利息损失的百分之七十。但我们认为误购“凶宅”可以作为请求撤销合同的正当理由。

误购“凶房”是否可以请求撤销合同——洪某诉王甲房屋买卖合同纠纷案件评析

徐　涛　石碧蕾^[1]

【案情简介】

2011年3月16日，洪某（买方）在杭州我爱我家房产租赁置换有限公司的介绍下，与王甲（卖方）就杭州市滨江区之江花园之达径12号房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同。

根据合同约定：洪某按约定将全部购房款678万元（其中首付款275万元，其余部分按揭支付）汇入杭州我爱我家房产租赁置换有限公司账户，再由该公司以支票的形式向王甲交付房款；房屋交付过程中，涉及的办证所需手续费用、税费以及中介费用全部由洪某承担。

同年6月，房屋所有权属变更登记完成，洪某购得房屋后正欲对其进行装修，却意外从物业管理人员处得知该房屋于2003年期间曾发生过血腥凶杀案，祖孙三人在屋内被残忍杀害，案件至今未破，而王甲在整个房屋买卖过程中只字未提此事，且中介公司也未向洪某披露相关信息。洪某在得知该情况后即向王甲进行确认，此时王甲才对上述事实予以承认。

洪某认为，卖方王甲在出售房屋时明知房屋曾发生过凶案而故意隐瞒，不予告知，使得自己在不知真相的情况下误买此房，导致购买价格与实际价值严重不符，并使得购房养老的目的落空，合同目的已无法实现，遂向王甲主张退房，要求返还购房款以及相关利息等费用。而王甲认为自己并没有故意隐瞒，洪某作为买方在签订合同时没有对房屋的情况尽合理的审慎审查义务；并且洪某购买的是房屋本身，并非房屋的历史，房屋的历史并不影响房屋的使用，故不同意洪某退房的要求。双方就此发生争执。

为解决纠纷，洪某于同年7月26日向法院起诉，请求法院撤销其与王甲的合同，经过近半年时间的审理，法院最终作出判决：撤销房屋买卖合同；卖方王甲于判决生效之日起十日内日返还洪某购房款678万元并赔偿洪某买房过程中支付的办证费用、中介费用、税费等全部费用的百分之七十，首付款275万元利息损失的百分之七十。

【争议焦点】

1.本案中洪某认为其购买的房屋为凶宅，是否构成请求撤销合同的正当理由？

2.在房屋买卖合同中，对于房屋重大历史事件，应当属于卖方的主动披露义务还是买方的合理审慎审查义务？

3.本案中，王甲的行为是否构成欺诈？

【审理判决】

法院判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的信息应当予以披露。

本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的凶案，尽管房屋本身的建筑价值未因此受到影响，但按照一般的民间风俗，发生过凶案的房屋会被认为存在不吉利的因素，房屋往往因这一社会普遍价值观导致贬值，因此该凶案信息对于买方是否愿意进行这项交易以及以何种条件交易有重大影响。本案中卖方未向买方告知房屋发生过凶案的事实，也未能提供证据证明其向中介公司披露过这一信息的证据，表明卖方隐瞒了这一重要信息，构成欺诈，使买方在违背真实意思的情况下签订合同并履行完毕，买方有权请求撤销该合同，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。卖方隐瞒凶案信息，使买方与其进行交易，但同时买方未尽审慎审查义务，对产生的相关费用损失双方均有一定过错，应当各自承担相应的责任。本院酌情认定买方承担百分之三十的过错责任，卖方承担百分之七十的过错责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条、第五十七条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：

（1）撤销洪某与王甲于2011年3月16日签订的房屋买卖合同。

（2）王甲于本判决生效之日起十日内返还洪某购房款678万元。

（3）王甲于本判决生效之日起十日内赔偿洪某税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元的百分之七十计589067.22元，首付款275万元的利息损失的百分之七十，税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失的百分之七十。

【经典分析】

（一）本案中洪某认为其购买的房屋为“凶宅”，是否构成请求撤销合同的正当理由？(www.chuimin.cn)

要解释这个问题，首先要明确什么是“凶宅”。在二手房买卖过程中，房屋曾经存在人的死亡等情况可以说比较常见，但我们认为，凶宅应当是发生过凶案，是由于人的犯罪行为引起的非正常死亡情形的住宅，同时鉴于自杀的特殊性，也应当包含于其中。而人的生老病死，或由于自然灾害、意外事故等引起的非正常死亡应当予以排除，不属于此范畴。这也符合现下实务界的主流观点。

其次，要回答误购“凶宅”能否作为撤销合同的正当理由。这在法律上并无直接的规定，有人将之归为封建迷信，认为法律崇尚无神主义，基于凶宅“不吉利”而要求撤销合同在法律上是站不住脚的。但我们认为误购“凶宅”可以作为请求撤销合同的正当理由。主要原因有以下几点：

（1）从该行为的性质上看，应当将其界定为一种传统的民风民俗，而非封建思想。封建思想一般是指维护封建统治的旧道德、旧礼教所形成的思想观念，诸如三纲五常、三从四德等，并没有其实际存在的合理的理由。而民风民俗一般是在一国的历史沿革和传统文化等因素的影响下，经过长期的发展和演变而逐渐形成的人们稳定的思维模式和行为方式，有其存在的合理性和必然性。凶宅“不吉利”是中国的传统历史文化长久积淀形成的一种普遍观念，是一种风俗传统。根据一般生活经验，人们购买房屋主要是为了安居乐业或保值增值之用，凶宅通常给住户带来恐惧和阴影，形成巨大的思想压力，导致居而不安；并且也少有人在明知的情况下愿意购买凶宅，即便凶宅的价格低于正常市场价，那么房屋增值的目的也无法实现。亦有人士曾就该问题做过专门的调查，研究结果表明大部分人还是认为无法接受以正常的市场价格购买凶宅这一事实。因此，司法作为维护社会公平正义的最终手段，应当全面考虑这种情形在社会现实生活中的普遍性，而不能一刀切地全部将之归为封建迷信思想，一概予以否定。

（2）从法理上看，民法崇尚诚实信用原则和公序良俗原则。诚实信用原则要求双方必须在真诚守信的基础上签订和履行合同，维护交易安全和公平正义。公序良俗原则包括公共秩序原则和善良风俗原则，对于“房屋中发生凶杀案这一重大历史事件，作为转让方有义务如实告知”这一民风民俗在法理上可以将之归为善良风俗的范畴，有其理论基础，司法应予以维护。

而且，每个人对于心理压力的承受程度不同，在社会普遍将“凶宅不吉”看做一种居住的心理压力的情况下，买方有权利选择是否接受这一心理压力，或者以何种价格接受这一心理压力，这就是合同的自愿原则，而卖方隐瞒这一历史事件的做法，显然剥夺了买方的这一选择权。

（3）从目前的审判实践上看，尽管存在一些判决维持此类合同的效力，但随着此类案件的逐渐增加以及法院对之的重新审视和思考，越来越多的司法判决开始结合实际情况，从维护社会公平正义的角度出发，更倾向于撤销此类合同，这对以后同类案件纠纷的解决提供了宝贵的价值指引。

（二）在房屋买卖合同中，对于诸如凶案等房屋重大历史事件，应当属于卖方的主动披露义务还是买方的合理审慎审查义务？

在本案审理过程中，原被告双方对这一问题产生了分歧。原告方洪某认为卖方有义务主动告知买卖合同标的物即房屋的重要信息，这当然包括会对房屋价值产生重要影响的凶案历史；被告王甲则主张法律并没有对卖方的相关告知义务进行明确规定，因此自己没有法定义务必须将涉案房屋内发生过刑事案件的事实告知洪某，相反，洪某在购房过程中没有尽到谨慎注意、合理审查的义务，因此应当由洪某自己承担产生的责任。

我们认为，引起纠纷的主要原因还是在于王甲在合同履行过程中，没有恪守诚信原则，及时告知买方相关重大信息导致的。民法作为调整平等主体之间人身和财产关系的法律规范，其精髓便在于私法自治和诚实信用两大理念，在普通的房屋买卖合同中，买方的主要义务便是支付价款，卖方的主要义务是交付房屋，表现为主动办理不动产物权转移登记手续。除此之外，基于诚实信用原则，买方还应当协助卖方办理物权变更登记，保证物权顺利转移，卖方则应履行必要的附随义务。所谓附随义务是指附随于合同主从义务的，保证合同目的能够顺利实现的义务，一般表现为告知义务、保密义务等，具体到本案中，卖方除履行交付房屋的主义务外，还应履行主动告知买方与房屋相关的重要信息的附随义务，附随义务的法理基础便是诚实信用原则。

从生活经验上讲，卖方远远比买方更知悉标的物的真实信息，仅仅要求买方在购买时对标的物进行审慎审查，单方面加重买方责任而忽略卖方责任，无论如何是讲不过去的，也是不合常理的。

基于以上理论和实践的分析，我们将上述意见在庭审过程中向法官作了详细阐释，并收到了满意的结果。

（三）本案中，王甲的行为是否构成欺诈？

根据《合同法》第五十四条第三款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”那么如何认定欺诈？根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此可知，欺诈不仅包括以积极的行为方式实施的故意告知虚假信息，还包括以消极的行为方式实施的故意隐瞒真实情况两种。

本案中的争论焦点之一是卖方王甲是否构成故意隐瞒。就此，被告方王甲提出了系列事实欲证明其没有故意隐瞒的动机和行为，诸如：其让买方洪某考虑成熟后再签订合同；卖方并不介意房屋曾发生过刑事案件，也不认为这会对居住产生什么影响；该房屋的刑事案件在当地属于公众知悉的事实；卖方全权委托中介公司，本身由于身体不适不再过多介入合同订立环节。

但是，从一个正常人的通常思维来看，我们认为以上辩称都是站不住脚的。首先，认为凶宅不吉在中国是一种普遍存在的观念，另外房屋的价格不仅受建筑成本、地理位置、居住环境等因素的制约，也会受到刑事案件等重大历史事件的影响，这已经成为一种人所共知的社会常识。卖方王甲作为一个正常人，即使其本身并不介意刑事案件对居住房屋的影响，但其应当意识到这并不代表包括买方在内的其他人不会介意。其次，无论该刑事案件在多大范围内具有公众知悉度，只要买方没有充分地表示其已经知悉，卖方就有义务告知。同时这种告知义务也不因为卖方委托了中介机构这一居间人而发生变化，卖方作为买卖合同的一方当事人，只要合同之债客观存在，不发生概括转移，卖方就应当履行相应的义务，本案中王甲将自己应当承担的告知责任推卸给中介公司于法无据。至于中介公司在本案中是否存在责任，则可以另行探讨，但并不影响卖方责任的构成。

因此，我们认为本案中卖方系故意隐瞒与交易有关的重大信息，构成欺诈，可以请求法院撤销该房屋买卖合同。法庭的最终审判结果也支持了我们的这一结论，这离不开我们对案件的认真分析，也离不开法院公正合理的审判。

本案中，法院判决撤销合同、买卖双方按照过错比例承担相应的过错责任，其中卖方承担损失的百分之七十，买方承担损失的百分之三十，既切合了法理，也符合现下的审判实践，也有利于协调双方当事人之间的利益关系，解决纠纷。需要引起注意的是，此类案件在实践中逐渐增多，情况也变得愈加复杂，结合本案，笔者就其中最具争议的几个问题进行探讨分析，希望对以后类似纠纷的解决有所裨益。

【注释】

[1]徐涛：男，毕业于浙江大学，现为浙江浙联律师事务所专职律师，专业从事于房产、公司纠纷等民商事案件。
　　石碧蕾：女，毕业于浙江理工大学，现为浙江浙联律师事务所专职律师，擅长于公司类法律事务及婚姻家庭类民事纠纷案件。

误购凶房是否可撤销合同-洪某诉王甲房屋买卖纠纷案评析

相关推荐