姐弟间房产确权纠纷案：继承人变更与买卖中的遗嘱法律效力问题

“遗嘱”在继承人对公租房权利人的变更和买卖中没有法律效力——记一起姐弟间房产确权纠纷

刘为平　司　扬^[1]

【案情简介】

原告：陈宝华，相招芬

被告：陈宝梅，莫晓波

被告陈宝梅与原告陈宝华系亲姐弟关系。2010年初夏的一天，陈宝梅收到一份装着律师函的快递，竟然是其亲弟弟陈宝华和弟媳相招芬委托律师发的，内容是要求陈宝梅立即归还南班巷2幢1单元702室房屋或赔偿损失，并要求她公开赔礼道歉。陈宝梅读罢气愤不已，南班巷房屋是其在父亲陈溥荣安排下用德胜东村601室自己拆迁安置房对换所得，且早在十年前父亲去世前已经转让出售，当时由父亲陈溥荣做主并办理，陈宝华和相招芬都是知晓的。现在陈宝华夫妇主张南班巷房屋的所有权及转让款，陈宝梅真是想不到。

陈宝华患智力缺陷，属三级残疾。陈宝梅和莫晓波系母子，和陈宝华系亲姐弟，拆迁前均住在陈溥荣承租的公房内。1990年陈溥荣所承租的瓦灰弄19号和严衙弄25号两套公有住房拆迁，当时陈溥荣全家的户口均安置在瓦灰弄19号内，户口内共有六口人，为陈溥荣和谢爱云夫妇，陈宝华，陈宝梅和莫兆杰夫妇及他们的儿子莫晓波。1990年底陈宝华与相招芬结婚，因相招芬为农村户口，且一直没有迁入杭州，当时儿子陈晓也没有户口，都不属拆迁安置对象。为了解决家庭拥挤的住房问题，陈溥荣安排陈宝华一人的户口在拆迁前迁入了严衙弄25号。1994年，严衙弄25号被拆迁安置至南班巷2幢1单元702室。1995年陈溥荣将原告陈宝华的户口从严衙弄25号迁入南班巷2幢1单元702室，又将该拆迁安置公租房承租人由陈溥荣变更为陈宝华，并于同年以陈宝华的名义申请参加了房改，陈宝华成为南班巷2幢1单元702室房产的所有权人。而这一切陈宝华和相招芬夫妇当时并不知情，全由陈溥荣一手包办。由于陈宝华系残疾人，结婚后又育有一子，且无城市户口，而南班巷安置的面积过小，陈溥荣为安排好一家生活，经二老提议，全家一致口头同意由陈宝梅一家三口搬迁至南班巷房屋，而后又由陈溥荣出面、陈宝梅夫妇自行出资购买扩面面积，同时等待瓦灰弄19号拆迁分得的其他安置房再给陈宝华一家居住。这样，被告陈宝梅一家以南班巷承租人陈溥荣的名义支付了该房35.62平方米扩面面积的费用，同时还承担了一切拆迁安置的开支后搬入南班巷拆迁房。

时过四年，至1999年瓦灰弄19号拆迁安置时，被拆迁人为陈溥荣夫妇和陈宝梅夫妇及儿子莫晓波。瓦灰弄19号于1999年回迁安置到德胜东村，按照当时安置政策，共分得两套公有住房。其中101室由陈溥荣夫妇居住，601室原本由被告陈宝梅一家居住变更为陈宝华一家居住。鉴于之前该大家庭由父亲陈溥荣做主，同意安置房对换方案，便由陈宝梅丈夫莫兆杰代陈溥荣至下城区房管局办理了德胜东村601室房屋的住户变更户名、分户补证申请等手续，将601室公房的承租人变更在陈宝华名下，并一直由其一家居住。而以陈宝华名义安置并实行房改的房子就一直由陈宝梅一家居住。被告陈宝梅一直认为其居住的南班巷安置房是与弟弟陈宝华对调的，她没有占弟弟任何便宜。相反，弟弟家安置在德胜东村，她家倒出了钱为其支付超面积部分和安置费用等。

陈溥荣为了消除拆迁安置后可能产生的后遗症，于2001年11月，以陈宝华的名义填写了杭州市市区房改房上市交易申请审批表，代表陈宝华与陈宝梅母子签订《房屋转让合同》，办理了南班巷房屋的过户手续，使陈宝梅母子取得该房屋的所有权。

2003年陈溥荣谢爱云夫妇在公证处立下遗嘱，认为其生前有三套房子，说明南班巷房屋及德胜东村两套房屋拆迁安置的由来，以及其安置陈宝梅一家居住南班巷房屋，安置原陈宝华居住德胜东村房屋601室，并对其本人居住的德胜东村101室的处置作了遗嘱安排。

2004年陈溥荣去世。2007年原告陈宝华与相招芬离婚，但两人仍一起居住在德胜东村601室。2009年被告陈宝梅和莫晓波将涉案的南班巷房屋出售给第三人，并办理了过户手续。2010年8月，陈宝华和相招芬突然向法院提起诉讼，称南班巷房屋属于二原告所有，对2001年与两被告签订的《房屋转让合同》提出异议，称该协议非二原告亲笔签字，也从未收到转让房款，故请求法院判令：（1）依法确认2001年的《房屋转让合同》无效；（2）二被告赔偿二原告的损失1138000元（以南班巷房屋出售给第三人所得价款计算）；（3）二被告赔礼道歉；（4）诉讼费用由二被告承担。在起诉后，陈宝华与相招芬又办理了复婚手续。

【本案争议焦点】

1.2001年原告陈宝华、相招芬和被告陈宝梅、莫晓波签订的《房屋转让合同》是否有效？

2.涉案的南班巷房屋是原、被告对换所得还是二被告侵权所得？

【审理判决】

一审法院审理后，认为原告陈宝华虽未在1995年涉案的南班巷2幢1单元702室参加房改时签字，但对其当庭的追认予以确认，故认定陈宝华取得了南班巷2幢1单元702室房屋的所有权。由于房改时二原告已结婚，所以房改的部分应属二原告共同所有，扩面部分属于陈宝梅所有。2001年形成的《房屋买卖合同》，由于二原告在庭上对此不予追认，故二被告对该房屋中房改的部分属于无权处分，不符合当事人真实意思表示，该合同属无效合同，故判令二被告向二原告赔偿部分损失，将已出让房屋所得价款的50％，即53万元人民币赔偿给二原告。一审法院驳回了二原告其他的诉讼请求。

一审判决后，二被告不服提起上诉。二审法院审理后，作出如下判决：首先，确定了涉案南班巷房屋在1995年4月承租人变更为陈宝华以及同年11月公房改买卖买受人为陈宝华的有效性。二审法院认为，陈宝华与相招芬夫妇作为陈溥荣户的家庭成员，在前述行为中，应属对其一方的纯获利益的行为，并不能仅以陈宝华一方未有签名同意抑或其在庭审中对该节事实表述为不知晓否认这些行为的效力。其次，上诉人陈宝梅主张陈宝华已经在2001年11月合同中转让了该房屋给上诉人，法院不予支持。上诉人主张该行为多是陈溥荣代陈宝华实施，但是该转让行为导致所有权关系的改变，属于对陈宝华一方较为重大的财产处分。所以在此行为下应当以是否符合陈宝华一方的真实意思表示且是否有利于其财产权益保障作为认定行为效力的标准，而不能以家庭习惯或经济、生活条件等因素限制或替代当事人独立作出的真实意思表示。陈宝华有精神智力障碍，其妻相招芬系其法定监护人并且也是该房屋作为夫妻共有财产一方权利人，应当有权作明确的意思表示。第三，陈溥荣和谢爱云在2003年遗嘱中虽然就南班巷房屋由来及转让进行了表述，但是就南班巷房屋转让行为仅是陈溥荣方单方表述，缺乏陈宝华一方对该项表述的认可或同意，故无法以该项遗嘱的内容来约束陈宝华一方。因此，二审法院作出了维持一审原判的判决。

【经典评析】

近年来，随着经济的高速发展，房产的经济利益被迅速放大。对大多数家庭来说，房产是家庭资产的主要组成部分，也因此，亲情、爱情、友情等伦理道德不断地受到利益的考验，本案就是一起姐弟间关于物权的确权纠纷。笔者作为二被告的代理人，虽然相信涉案的南班巷房屋是其通过德胜东村601室房屋对换所得，但由于其办理交易过户手续违反了法律程序，并且也缺乏双方达成一致性意见的书面依据，导致最终被判决赔偿二原告部分损失。但是，本案中作为被告的合法权益还是得到了最大限度的维护。这起案件具有很普遍的启示意义，笔者在办案中注意了以下三个方面：

（一）挖掘原告隐藏信息，还原案件事实

原告陈宝华系残疾人，起诉费由残联资助，有一定鼓惑性，被告一时受到很大舆论压力。本案中被告一方有没有伪造合同，是否故意损害原告利益是必须澄清的基本事实。原告递交的证据中有两份协议：一份是2001年与被告签订的《房屋转让合同》，一份是2009年被告将此房转让给第三人的《房屋转让合同》。前一份合同，原告指出其中的签名并非原告亲笔所签，且从未收到合同中约定的房屋交易款，当时二被告对此都无法拿出有力的反驳证据。

笔者通过调查，发现原告隐瞒了一个重要事实，即原、被告的父亲实际共安置分得三套房屋，其中涉案的南班巷房屋原本是给原告陈宝华一家居住，德胜东村601室房屋是给被告陈宝梅一家居住的，但考虑到陈宝华系残障人士，父母出于对其照顾的方便，一家人特意约定将两套房屋予以对换，因此才有了2001年《房屋转让合同》的形成。这一事实二原告只字未提。笔者认为，只有让法庭了解到陈家十几年前拆迁安置的真实情况，才能正确审理并作出判决。但是时隔十几年，当年的拆迁单位早已不复存在，被告也没有保存相关的材料，这为笔者搜集证据带来一定的难度。(www.chuimin.cn)

笔者历尽周折找到当年拆迁公司的继受单位和德胜东村拆迁安置的主管单位，分别查到了南班巷房屋和德胜东村房屋的拆迁原始材料，被告主动提供了父母2003年所作的遗嘱公证，该遗嘱陈宝华夫妻一直不知情，这些材料可以证明二原告并不是德胜东村601室最初的被安置人。同时，对于房屋的扩面面积，按照当年的政策规定，只有承租人才可以购买，当时南班巷房屋的承租人系陈溥荣，扩面费发票上记载的名字也是陈溥荣，但实际出资人却是被告陈宝梅，由于陈溥荣夫妇对此都表示确认，通过笔者的努力，法院最后确定南班巷房屋扩面面积部分的所有权益应属于被告陈宝梅所有，这从合法性的角度上确认了陈宝梅获得50％房款转让的利益。

（二）相招芬作为原告的主体资格是否合适

在普通的房产物权纠纷案件中，夫妻作为房产的共有权人，一般都有作为原告或被告的主体资格，但本案有其特殊之处：相招芬是外地户口，1990年与原告陈宝华结婚后，其户口也一直未迁入杭州，因此在瓦灰弄和严衙弄房屋拆迁安置时，相招芬并不是被拆迁安置对象。之后的南班巷房屋参加房改也是以陈宝华的个人名义和工龄购买，产权证名字亦是陈宝华一人。在2001年的《房屋转让合同》中，出让人为原告陈宝华一人。在这种情况下，相招芬能否作为原告直接参与诉讼呢？

南班巷房屋在未拆迁前属于公有承租房，陈宝华仅享有房屋使用权，不属于其个人财产。在房改时，由于陈宝华和相招芬已经登记结婚，陈宝华对南班巷房屋的所有权取得是在其夫妻关系存续期内，依据《婚姻法》的规定，房改后的南班巷房屋应属于二原告的共同财产。尽管被告陈宝梅举证说明房改购房款系其支付，但债权无法对抗物权。

由于法院最终认定扩面部分面积属于被告陈宝梅所有，因此相招芬虽然具有原告主体资格，其仅在房改房部分面积享受权利。

（三）家庭习惯、亲戚约定不能代替法律规定的程序

在本案中，笔者及二被告寻找了大量的证据用以证明南班巷房屋和德胜东村601室房屋是原、被告自愿交换所得，原、被告的母亲和姐姐、姐夫在庭审中也都作了说明。从已有的书面证据来看，二被告在2001年取得南班巷房屋所有权的手续上存在明显瑕疵，且在分得德胜东村601室后即以承租人陈溥荣的名义办理了变更户名的申请，均无陈宝华、相招芬书面签字认可的依据。当庭审中二原告对父亲陈溥荣做主对调安置房的事实矢口否认时，书面证据上明显对被告不利。所以法院最终认定2001年的《房屋转让合同》无法证明是二原告真实的意思表示，因此判定该合同无效。但法院没有认定被告方存在过错责任，没有支持原告关于赔礼道歉、支付利息等要求追究被告方过错责任的请求。

在现实生活中，亲戚朋友间出于对个人的信任，往往注重口头约定而忽视了法律规定及程序。按照《合同法》的相关规定，口头约定也是协议的一种形式，只要是双方真实意思的表示，也起到一定的法律效力。但当发生法律纠纷时，口头约定的举证责任异常困难，常有当事人因为没有相关的辅助证据能证明口头约定的内容而导致无法起诉或败诉。家庭习惯、口头约定固然是维系家庭关系稳定的重要手段，但涉及人身、大额财产等事项时，只有依照法律法规的程序来办理，才能切实保护我们每一个人的合法权益。

被告陈宝梅、莫晓波和原告陈宝华、相招芬在父亲的主持下达成房屋交换的约定后，未订立书面协议，这为产生纠纷埋下了隐患。在2001年签订的《房屋转让合同》中，由于缺少二原告的亲笔签名，无法证明该合同是原告的真实意思表示，使得交易行为无效。尽管事情过去了十年，父亲有遗嘱为证，但是遗嘱不能产生效力，这不能不说是一个严重的教训！

本案还有两个值得注意的问题：

第一是遗嘱的有效性问题。

对于遗嘱，只要其内容不违反法律法规的规定，我们一般都认为有效，但立遗嘱人若在遗嘱中对属于他人的财产进行处置的，该部分遗嘱内容无效。本案中陈溥荣与谢爱云夫妇在2003年所立的遗嘱中，关于公租房给子女的分配，就被法院认定为无效的条款。

陈溥荣、谢爱云夫妇所作的遗嘱公证中，其主要内容有：一是关于拆迁过程；二是关于原告一家住德胜东村601室和被告一家住南班巷房屋是其安排决定并得到双方同意的；三是关于南班巷房屋的拆迁安置及扩面费用是由被告陈宝梅所出；四是对二老百年之后，现居住的德胜东村101室房屋的处置。

原告陈宝华作为陈溥荣户的家庭成员，经变更取得了南班巷房屋的承租人资格并以公房买卖的形式取得了该房的所有权，之后陈溥荣无法再以个人意志任意处分南班巷房屋。因此其在遗嘱中对两套公租房屋对换的事实，只能起到说明的作用，对继承人不具备法律效力。

第二是监护人及被监护人的权利问题。

我国《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《民通意见》第10条规定：“监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。”

陈溥荣生前作为陈宝华的法定监护人，只有在为了陈宝华的利益时才能处置陈宝华的财产。由于被告无法证明陈溥荣的处置行为是出于对陈宝华利益的考虑，且相招芬对房改部分的面积共同享有所有权，因此法院在审理中认为，陈宝华虽然是有智力障碍的残疾人，但取得南班巷房屋的所有权，是纯获利益的行为，南班巷房屋转让给被告陈宝梅和莫晓波，是对原告陈宝华一方较为重大的财产利益处分，存有利益减损的情形，在没有得到陈宝华和相招芬的同意或追认下，陈溥荣处分涉案房屋的行为无效。

通过此案，笔者深深感受到，切莫因为亲情、友情就忽略了法律程序的完备。在民事纠纷中，法不容情。“依法维护每个公民的合法权益”绝不是一句空话。

【注释】

[1]刘为平：男，北京大学研究生毕业，上海市锦天城律师事务所杭州分所高级合伙人、专职律师，擅长民商事诉讼及非诉讼业务、刑事诉讼业务等。
　　司　扬：男，华东政法大学法律硕士，上海市锦天城律师事务所杭州分所专职律师，从事民商事诉讼及非诉讼业务等。