提高不动产登记推定力，律师实务研究

浅议不动产物权登记的推定力

周　晓^[1]

【摘　要】　所谓不动产登记即是指经权利人申请，国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。该登记的效力仅是一种推定效力，并不能解决物权的最终归属问题。此种权利推定属于可反驳的推定，在不涉及善意第三人的情况下，如通过物权产生或消灭的要件事实能够证明不动产登记簿上推定的权利是错误的，该推定应当被推翻，从而保护真正权利人的合法权益。

【关键词】　权利推定；推定力；不动产物权登记

一、引　言

原告倪某与第三人杨某系夫妻。杨某在夫妻关系存续期间为隐匿财产，出资购买房屋一套，并登记于杨某父母（被告）名下，后被倪某发现。倪某遂起诉至法院要求对该房产进行确权，要求确认该房产属倪某与杨某的夫妻共同财产。原告为证明其主张向法庭提交了杨某支付房款的汇款凭证及被告之一多年前出具的情况说明（说明该房屋系第三人杨某购买，房产证上的名字只是挂名），上述事实第三人杨某也给予证实。被告则主张该笔房款实为被告交给杨某要求其代为购买房屋，情况说明系在胁迫的情况下所作出。

一审法院认为，根据原告及第三人就房屋购买的过程、购房款的支付、房屋的交接情况所提交的证据以及被告曾经出具的情况说明判断，可以认定倪某、杨某所提交的证据达到了高度盖然性的证明标准，对其主张的房屋系杨某出资购买，登记于被告名下的主张具有高度可能性，应当予以认定。被告提出的抗辩理由未能提供有效证据加以证明，不予采纳。最终确认涉案房屋所有权归原告及第三人共有。

二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房屋物权登记在原审被告名下，原审原告应当证明登记行为错误或登记理由错误。原审原告提交的证据仅能证明购房出资情况，所形成的只是债权债务关系，并不能以此来否定不动产权属证书的登记效力。故判决驳回原审原告诉讼请求。

实际上，类似本案的房屋权属纠纷案件近年来持续多发，《江苏省高级人民法院公报》2010年3月刊登的《张海、王福洲诉王锦洲以被告名义购房办证所有权确认纠纷案》对此类纠纷的处理方式进行了明确。该案的裁判摘要为：房屋产权登记作为一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房首付款、按揭贷款和该房屋上房后居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。^[2]本案中，诉争的房屋购房款系杨某汇款，被告虽称该款项实际为被告多年前交给杨某保管用于给被告买房，但是其提供的证据不足以证明两笔款项之间的关联性。最为关键的是，被告之一还曾提供情况说明一份，证明涉案房产的实际出资人是第三人杨某，且承认房产证上的名字只是挂名。此外，杨某也能提供其管理房屋的凭证（水电缴费单、物业费缴费发票等）。从这些证据中足以看出杨某为诉争房产的实际所有人。虽然通过不动产登记簿、权属证书可以推定杨某父母为该房产的名义权利人，但在当前证据证明力明显大于登记簿的推定力的情况下，这种权利推定应当足以被推翻。二审法院以原审原告不能证明行政机关在登记时有登记行为错误或登记理由错误为由，撤销一审判决，驳回原告诉讼请求的判决值得商榷。

以上案件引发了笔者对不动产物权登记的推定力等相关问题的思考。

二、不动产登记的推定力

所谓不动产登记即是指经权利人申请，国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。^[3]此种登记的目的在于使一般社会成员能够识别不动产物权的归属。但这种不动产权利归属的登记及显示并不能终局地解决权利归属问题，它不是一种事实的推定，而是属于权利的推定。

（一）权利推定的含义

大陆法系各国民法典一般均规定了权利推定的内容。其表现形式主要有两种：其一，占有之权利推定；其二，不动产登记簿之权利推定。权利推定的基本含义可以概括为：“不动产依其登记簿、动产依其占有而有权利之推定力。”^[4]

推定是根据某一事实的存在而作出的与之相关的另一事实存在（或不存在）的假定。《法国民法典》第1349条规定：“推定系指法律或司法官依已知之事实推断未知之事实所得的结果。”以有无法律依据为标准，推定可分为法律推定与事实推定。法律推定是指法律明确规定的推定。事实推定，是法律推定的对称，指法律没有明文规定，只是法官依据经验法则，从已知事实推定事实存在的假定。而法律上的推定，又可分为可反驳的推定及不可反驳的推定。相较于可反驳的推定而言，不可反驳的推定没有证明或证明责任后果，它事实上就是直接导致实体法律后果的规范。从这个角度而言，不可反驳的推定的作用类似于法律上的“拟制”。

权利推定属于可反驳的法律推定的一种。它以某种前提特征（占有、登记）为依据，推定一个权利的存在与否。值得注意的是，权利推定的对象仅仅是某种权利或法律关系在当下是否存在，而对这种权利是以何种方式获得的或该种法律关系是如何产生的则概所不问。这也正体现了权利推定的最终目的，即通过法律途径，对物权的外观进行法律上的确定。只要认为交易对象有法定权利外观，法律担保它通常为真实权利，交易者无须再劳心费神辨别权利真伪，交易成本也就随之降低。

（二）权利推定的性质和功能

推定是一种抽象于一般生活经验的立法技术，故而具有很强的经验判断成分。法律之所以不对某种权利或法律关系进行无限制的合法性追溯，而是将结论建立在一种盖然性的判断上，其原因无外乎人类根本没有能力去发现事实的真相或者这种对真相的追求既不经济也无必要。在此种情况下，推定便具备了其发挥作用的机会。

权利的存在或不存在只是权利变动后（产生或消灭）的客观状态，权利的存在或不存在因此只能是对权利现状的一种陈述。只要证明权利产生或消灭了，权利存在与否自然就得到证明。^[5]但是，要让当事人去证明自己对某物享有物权往往是一件十分困难的事情。如日常生活中，我们在购买一般生活用品后，常常并不会获得相应的权利凭证。即便获得了，也很少将其谨慎地进行保存。

虽然一般人难以证明自己所享有的物权权源的合法性，但从权利纠纷的解决机制看，不能得到确证的权利，期望获得法律保护实在无法想象。因此在所有权证明较为困难的情形下，为减轻动产占有人或不动产登记簿上的登记人的举证负担，法律特别设定了权利推定这一证明负担规则，通过法律途径（公示）赋予权利人以合法的权利外观。受此影响，这种权利推定规范的作用领域也只能限于诉讼程序中。

（三）不动产登记簿推定力之反驳

如前所述，权利推定仅仅是假定动产占有人或者不动产登记簿上登记的权利人享有该动产或不动产的物权，即权利推定只具有一种推定力，并非对物权的最终归属进行确定，因为既然是一种法律上的推定，那么推翻这种推定的事实总是可能存在的。物权作为一项实体权利，其最终是否具备取决于该权利产生或消灭的法律要件事实是否存在，权利推定仅能视为一种证明负担，其效力体现在法官对一案件事实无法全部查明时，则他就保护法律所推定之人的利益而作出判决。换言之，当一方当事人提出的证据足以让法官查清事实，并且这一事实足以推翻依权利推定所产生的结论的，则此种推定应当被否定。

不动产登记作为一种权利推定，拥有权利推定的所有属性。故而登记簿上所记载的权利归属仅仅是法律上的推定结论，并非对权利的实际归属进行终局性的确定。如前文所述，不动产登记簿的推定力不是要推定名义人是以何种方式获得登记簿上记载的权利的，而是推定该权利的存在；不是推定在登记簿上注销的权利从未产生或以因某种法律是事实而消灭，而是推定该权利不存在。^[6]例如，假设甲为某不动产登记簿上所记载的房屋的所有权人，该不动产登记簿所产生的推定力仅是推定甲为该房屋的所有权人，对其究竟以何种方式（如买卖、赠与、继承等）取得该所有权概所不问。即便登记簿上记载了甲取得该所有权的具体方式为买卖合同，但该买卖合同是否存在、有效与否也不被纳入推定的范围。反之，当甲的所有权因种种原因（如买卖合同没有成立或被宣告无效）在不动产登记簿上被注销时，也只是推定甲对该房屋的所有权不存在，并不是推定甲的所有权并未产生或因某种原因归于消灭。故当一方当事人拥有足够证据证明登记簿上所记载之权利具有瑕疵时，应当否定登记簿上的推定力。

不动产登记上的权利推定产生的目的在于降低交易成本，维护交易安全。而其推定力具有可反驳性从另一个角度弥补了权利推定的缺陷，防止因此种“法律上的推定”而干扰真实物权的获取。合理理解、运用不动产物权登记的推定力，对法律公平公正具有重要意义。

三、《物权法》就不动产物权登记的规定

（一）立法沿革

多数学者认为，现代物权法上的权利推定，肇始于德国古法（日耳曼法）的占有制度，系统形成于德国民法典第1006条^[7]与第891条^[8]。其规范模式为，区分动产与不动产，分别推定动产因占有而获得所有权，推定不动产因登记而获得所有权。《瑞士民法典》第930条与第937条在稍作变通后继受了德国法模式。不过，当其传至日本时，物权法上的权利推定制度却发生了明显的变异，即关于占有权利之推定，《日本民法典》第188条规定：“占有人于占有物上行使的权利，推定为适法的权利。”其以对物的占有为基础，确立了统一适用动产与不动产的占有权利推定规范；以登记为物权变动之对抗要件的不动产物权，则不存在权利推定。“中华民国”于1930年颁布的民法典，受日本法的影响，仅于第943条规定了非常类似于《日本民法典》第188条的“占有权利之推定”，而对不动产登记簿的权利推定根本未作规定。《韩国民法典》同样接受了《日本民法典》的日本法例。^[9]

在我国《物权法》制定之初，学者们曾建议借鉴德国法系的立法经验，全面确立权利推定规范。^[10]虽然最终没有按照德国经验进行立法，但针对作为现代物权法的重要组成部分的不动产登记制度，《物权法》仍旧设置了专门的章节，从第9条至第22条对不动产登记进行了详尽的规定。

（二）《物权法》的规定

我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这两条规定反映出我国不动产登记的基本立法模式为实质主义登记，既将登记作为不动产物权变动的公示方式，又将登记作为不动产物权变动的效力要件。既然登记是公示的方式，其当然就具有公示公信力。(www.chuimin.cn)

我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”其第一句“不动产登记簿是物权的归属和内容的根据”就是对不动产登记推定力的规定。其使不动产上的物权状态更为清晰，为不动产善意取得制度奠定了基础，有助于维护交易安全、提高交易效率。该条规定借鉴了《德国民法典》第891条的规定。《德国民法典》第891条只是一个纯粹的程序性规定，即证明责任规范而与实体权利无关。^[11]如前所述，从程序法上讲，登记推定力规范属于证明责任规范。此种权利推定制度的设置，并不导致登记名义人终局地享有真实的权利，只是减轻登记名义人的证明负担，即其无须积极证明自己权利的真实性，而是将证明责任转移给提出相反主张的人，尤其举证反驳登记的推定力，即举证责任倒置。

《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。同时，该条也明确了不动产登记簿不具有“绝对”的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”，这是由社会生活的复杂性决定的，只要真正权利人举出充分的反证，登记簿上记载的内容就应该被推翻。

从《物权法》第二章第一节的条文来看，我国《物权法》对赋予了不动产登记簿（不动产权属证书）以公信力，推定其上所记载的物权权属具有正确性。但是，这种推定作为法律上的权利推定，应当允许在有足够相反证据的前提下予以推翻。因此，《物权法》第19条设定了不动产登记更正与异议制度，对物权的真实权利人的合法权益予以保护。从该规定也可以看出登记簿的推定力并不是终局的，而是可以被推翻的。值得注意的是，这种保护是从行政层面上进行的，并不能简单地理解为只能通过更正登记来对不动产进行确权。否则，物权确权之诉也就毫无存在之必要了。

四、结　语

不动产物权登记对外具有公示公信的效力，但对于物权的实际权利人，并不适用公示公信效力。这种效力是一种对一般社会公众所产生的外部效力，即善意第三人可以充分信任不动产登记簿上记载的信息，并基于此种信任与不动产登记簿上的权利人进行交易。法律对善意第三人因该交易所取得的不动产物权进行保护，即善意取得制度。但是，这并不意味着法律允许将错就错，而置真正权利人的利益于不顾。不动产物权登记的效力是一种推定效力，即推定不动产登记簿上所记载的权利人享有该不动产的物权，这种推定仅仅是法律上的推定。在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据足以推翻登记簿的推定力并证明其为真正的权利人时，其有权向登记名义人提起诉讼，提请法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利，由此维护真实权利人的合法权益。

【参考文献】

［1］孙宪忠.中国物权法总论.北京：法律出版社，2003.

［2］史尚宽.物权法论.北京：中国政法大学出版社，2000.

［3］陈华彬.民法物权论.北京：中国法制出版社，2010.

［4］朱广新.论物权法上的权利推定.西北政法大学学报，2009（3）.

［5］程啸.不动产登记簿之推定力.法学研究，2010（3）.

［6］梁慧星.中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例.北京：社会科学文献出版社，2000.

［7］王忠.登记簿的推定效力仅及于权利而不及于事实——郑磊诉吴重凡财产权属案.法律适用，2011（11）.

［8］吴庆宝.最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题（增订版）・民事裁判指导卷.北京：中国法制出版社，2011.

［9］俞里江，王继红.论不动产物权登记的推定力.人民司法・应用，2009（1）.

［10］最高人民法院物权法研究小组.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用.北京：人民法院出版社，2007.

【注释】

[1]周晓：男，浙江励恒律师事务所专职律师，毕业于中国科学院上海生命科学研究院，擅长知识产权、劳动、传统民事法律业务。其在2011年时代理的一起物权确认纠纷的上诉案件引发了本文中相关问题的思考。

[2]王松、钱钰锦：《张海、王福洲诉王锦洲以被告名义购房办证所有权确认纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》2010年第3辑，法律出版社2010年版，第54页。转引自吴庆宝主编：《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题（增订版）・民事裁判指导卷》，中国法制出版社2011年版，第2页。

[3]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版，第208页。

[4]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第579页。

[5]朱广新：《论物权法上的权利推定》，《西北政法大学学报》2009年第3期，第102页。

[6]程啸：《不动产登记簿之推定力》，《法学研究》2010年第3期，第109页。

[7]该条规定：“（1）为有利于动产占有人，推定占有人为物的所有权人。上述规定不适用于其物被盗、遗失或者以其他方式丢失的前占有人，但占有物为金钱或者无记名证券的除外。（2）为有利于前占有人，推定前占有人在其占有期间为物的所有权人。（3）在间接占有的情况下，上述推定适用于间接占有人。”

[8]该条规定：“（1）在土地登记簿上，某项权利被为某人的利益而登记的，推定此人享有该项权利。（2）在土地登记簿上，某项已登记的权利被注销的，推定该项权利不存在。”

[9]参见朱广新：《论物权法上的权利推定》，《西北政法大学学报》2009年第3期，第101页。

[10]参见梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第154－156、792－795页。

[11]Hans-Armin Weirich，Grundstuecksrecht，3Aufl.，Muenchen∶C.H.Beck，2006.，Rn707.MuenchKommBGB/Wacke，§891，Rn.7.转引自王忠：《登记簿的推定效力仅及于权利而不及于事实——郑磊诉吴重凡财产权属案》，《法律适用》2011年第11期，第120页。