陕西产业发展研究：城市规划指导城市建设与产业、生态和社会发展

2023-11-28 理论教育版权反馈

【摘要】：2．城市规划满足城市化发展的要求在城市规划编制过程中，以安康市城市建设总体规划为指导，正确处理城市建设与产业发展、生态建设、社会发展的关系，遵循和坚持以下原则。

四、建设模式

（一）建设总则

安康高新技术产业开发区的建设规划，必须紧密围绕高新产业发展和城市新中心建设两大核心目标，实现经济发展与城市建设的和谐统一。

1．城市规划满足产业发展的要求

（1）功能分区要与协作兼顾

空间规划要有主导产业的功能分区，以实现产业的规模化。相同产业的集中分布，对于企业的近似能源、原材料需求可以进行统一布局，对于相类似的污染物有利于排污管道的集约规划以及处理，体现产业的集聚效应；商务区和居住区与工业区之间要有一定的距离以及隔离措施，防止空气、噪音污染对于办公与居住环境造成影响。

空间规划又要考虑功能分区之间的协作，使整个高新区成为一个有机的整体。要考虑产业链上不同产业类型之间企业的合作关系，对于这些相关企业布局时要尽量缩短空间距离。例如新型材料产业可能成为装备制造产业的原料供给者，故两个功能区以毗邻为佳；现代物流产业布局时，不仅要考虑交通便利，还要考虑与各个企业以需求量加权的空间距离最短。

（2）工业用地规划的前瞻性

由于工业用地的搬迁成本较高，在建设规划中必须重视其相对稳定性的特点，对于工业用地必须合理布局，避免出现由于企业布局不当而影响城市整体建设的情况。新建企业的选址要科学合理，防止由于对其他设施的影响而面临搬迁的问题，防止在城市功能扩展的过程中发生被迫搬迁的情况。用地规划要有一定的弹性，对于企业发展需要的空间要有充分的估计，必要时要给予核心企业一定的工业预留地。

（3）满足产业高级化的要求

产业的发展必然有不断高级化的趋势。产业结构横向高级化的结果，一般会对于城市的空间结构产生较大影响，形成产业布局的重新调整。产业结构的纵向高级化的结果，是在原有产业链上诞生出新兴的产业，这些产业需要一定的发展空间。在建设规划中对于产业的未来发展要有正确的预测，空间布局必须具有一定的弹性，必须对于产业的高级化发展预留发展空间。

2．城市规划满足城市化发展的要求

在城市规划编制过程中，以安康市城市建设总体规划为指导，正确处理城市建设与产业发展、生态建设、社会发展的关系，遵循和坚持以下原则。

（1）整合原则

——空间布局上做到职能明确、主次分明、互相衔接，合理安排区内生活区、工业区、商业区、文教区等，形成统一协调的有机整体。

——城市建设上服从远期发展要求，既要保持近期建设的相对完整，又要科学预测城市远景发展的需要，为远期发展留有余地。

——建设规模和当地经济发展水平相适应，既要有较高的人口承载力，满足未来安康市向西发展的需要，又要防止建设进度脱离当地发展实际需要。

（2）经济原则

——本着合理用地、节约用地的原则，珍惜使用城市的每一寸土地，提高土地的利用率，避免土地浪费。

——注重单位土地的产出效益，加大投资密度，对于入驻企业的产值要有入驻条件限制。

——城市建设要有前瞻性，基础设施的建设要一次到位，避免反复开挖造成的资金浪费。

（3）安全原则

——科学进行规划，避免灾害发生。生产易燃、易爆和有毒产品的工业的选址宜隔离布置，要合理规划建设防火设施、防洪设施，各种工程管线布排必须与建筑和其他管线保持合适的距离。

——设置隔离地带，防止灾害扩散。对于可能引发灾害的城市设施，如变电站、高压输电线、加油站、高位水池、垃圾中转站等，必须合理设置隔离地带。

——确保交通畅通，提高救灾速度。为确保交通和通信畅通，城市对外联系的主要出入口不应少于三个，城市区域之间的联系通道不应少于两条，城市内部道路应形成网络，并有足够的宽度，以提高通达性。

——提高备用能力，应对紧急状态。为保证城市在遭遇灾害时能维持基本的运转，城市的供水、供电、供气等设施系统均不宜少于两套。要妥善保护地下水质，作为紧急状态时的临时水源。

（4）美学原则

——依托安康高新技术产业开发区的地形地貌，细致规划，建设水景、园林、绿地交织的宜居城市。

——城市建设要体现时代精神，通过对建筑布局、密度、层高、空间和造型等方面的干预，实现自然景观和人文景观的协调、建筑格调与环境风貌的协调。

——形成若干具有安康地域特色的建筑区域，作为安康城市形象的展示地，作为外地客人的游览地。

（5）社会原则

——注意保护和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设，使城市的经济发展与环境建设同步进行。

——设计要注重人与环境的和谐，使市民享受充分的阳光、绿地、清新的空气、现代化的公共设施、舒适安全的居住环境。

——大力推广无障碍环境设计，城市设施要考虑老、弱、病、残、幼的需求，在建筑出入口、街道商店、娱乐场所设置无障碍通道，体现社会高度文明。(www.chuimin.cn)

（二）建设规划

1．开发进度规划

近期（2015年）：向西、向北发展，完成青峰村约320户的拆迁改造工作，重点建设生物医药区、装备制造业区和现代物流区，并适当发展南部的住宅服务区，面积扩展到15平方公里。

其中，至2012年，在现有建成片区内采用填充式发展，并适度向东南方向发展，完成花园沟村、罗家梁村、新强村、上游村四个村庄约1080户的拆迁改造工作，建设开发区新公共中心，面积发展至7平方公里。

远期（2020年）：继续向西发展至傅家河以东，完成头档村、联合村、联盟村、汪槽村、友谊村、韦家坡村、罗家营村七个村约3100户拆迁改造工作，重点发展装备制造业区、新型材料区、现代物流区，完成教育、科技、研发、居住、购物等配套产业的建设，面积发展至20平方公里。

远景（2025年）：向傅家河以西发展，形成产业基础雄厚、环境建设优美的安康城市综合新区，面积达到25—30平方公里。

2．招商引资规划

截至2009年6月底，安康高新区已经建成投产企业工业产值达到9.04亿元，在建和筹建企业工业产值将达到28.5亿元，已经签署协议企业工业产值将达到80.4亿元，三者合计可以实现工业产值118亿元。

按照目前的发展进度，要在2012年实现工业产值达到200亿元的近期目标，尚需通过招商引资新增工业产值82亿元，年均27.3亿元。2015年要达到500亿元的工业产值目标，如果以2012年工业产值200亿元作为基数，假定每年因技术进步可以提高产值10％，则2012年至2015年间需要通过招商引资新增工业产值234亿元，年均78亿元。以同样的计算方法，则2015—2020需要通过招商引资新增工业产值195亿元，年均39亿元；2020—2025年需要通过招商引资新增工业产值390亿元，年均78亿元。

从以上衡算来看，2012年之前的招商引资工作压力较小，中远期的招商引资工作仍然需要加大力度。但随着安康高新区各项基础设施建设的不断完善、产业基础的不断增强、服务水平的不断提高，吸引投资的能力必将显著增强。因此，未来的招商引资工作目标虽然数额较大，但仍然可行。

3．基础配套建设

教育设施：规划建设中学2所，小学3所，幼儿园按照国家有关标准布置在住宅小区。

交通设施：60米宽道路9.93公里，50米宽道路18.7公里，45米宽道路8.6公里，40米宽道路5.7公里，36米宽道路4.2公里，30米宽道路14.4公里，合计61.53公里；停车场七个。

城市广场：结合行政中心，布置在安康大道以北、花园大道以西，规划占地50亩。

给水设施：建设江北水厂、铁路水厂、水电三局水厂三个水厂，建设给水管道35.5千米。

污水处理：建设和扩建江北污水厂、建民污水处理厂，远期规模7×104m³/d；

PP建设污水引出27公里，雨水引出17公里。

电力建设：江北变电站总容量63MVA。

环卫设施：计划建设公厕45座，垃圾压缩站一个。

消防设施：建设消防站1个，消防通道、消防用水按国家标准建设。

燃气设施：按照安康市天然气管网规划建设天然气管网。

（三）收益测算

以规划标准以及建设进度，对于开发建设投入以及收入进行平衡匡算，确定2020年之前项目的赢利水平以及风险状况。

1．投资预算

开发的建设成本，主要包括拆迁成本、配套设施建设以及贷款利息支出三部分。截至2020年，共需完成投资43.6亿元，其中征地投入约17.3亿元，道路建设投入约9.9亿元，公共设施建设投入约6.2亿元，基础配套建设投入约7.0亿元，税费支出约3.0亿元。从中可以看出，未来的征地支出是投资的主要部分，尤其是村民宅基地的拆迁投入高达15.3亿元，而可以置换获得的土地面积有限。因此，若要降低开发投入，村民宅基地的拆迁模式可以进行其他方式的尝试，例如建立住宅小区而不是目前的整村搬迁。

2．平衡概算

根据项目的阶段投入以及收入进行衡算，土地开发收入总额预计达63亿元，整体项目可以实现赢利约20.4亿元。但是由于2012年之前的建设投入较大以及可供土地以工业用地为主，近期的赢利水平有限，而中远期的赢利水平可观。预计2012年、2015年和2020年可分别实现赢利1.1亿元、8.3亿元和11.0亿元。

截至2020年的规划面积内，共有可转让土地11249亩，土地的征用投入和宅基地的拆迁投入17.3亿元，平均土地开发成本约为15.4万元/亩。

3．工业用地

根据实际建设的需求，对于工业用地选取不同的价格，测试整体项目的赢利水平。若其他类型地价按照总投资概算中的计算方法不变，仅仅调整工业用地价格水平，则工业用地价格在项目期内均为7.18万元/亩时，即可实现收益平衡；若工业用地价格降至0万元/亩，则整体项目将出现亏损4.6亿元，尤其是2012年前将会出现亏损4.7亿元。同时，由于近期的投资较大且工业用地比重较大，因此在2012年将形成较大的融资需求压力。

4．风险估计

分别对于土地转让金的价格进行上涨20％和下跌20％的压力测试，结果表明除了近期可能出现项目的亏损外，中期和远期的项目都可以实现赢利，项目总体的抗风险能力较强。

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