清代云南会馆：会员土地认捐，置办方式探析

2023-10-30 理论教育版权反馈

【摘要】：清代云南的会馆祠庙置办土地作为固定资产的现象非常普遍。认捐即会馆成员将自己名下的土地无偿捐赠给会馆，凭会馆进行处置。如上述东川湖广会馆所得毕其珠捐赠的土地，还附有毕其珠与张其美等人签订的土地买卖契约。购置是会馆利用组织通过经费获取土地某项地权的置办方式。会馆置买土地时，一般都需签订契约或向政府讨要执照。

会馆是一个民间组织，与其他组织不一样的地方在于它的组织平台为祠庙，而祠庙拥有土地的现象早已有之。虽然会馆的成员有商人、官员和工匠等群体，而且大多为商人，但是会馆并非营利性组织，对会馆产业的置办、运作，他们选取了当时最为普遍的方式，即广置土地房产，交易产权获取经济回报。

清代云南的会馆祠庙置办土地作为固定资产的现象非常普遍。如会泽县陕西会馆共有土地42.54亩，嘉庆十年（1805）接买民田10余亩^[140]，道光四年（1824）接买段姓陆田1分^[141]。会泽县豫章会馆嘉庆十四年（1809）接买民田7.38亩，并随田陆地一分；道光十二年（1832）接买陆地一形，改为秧田，计1.3亩；咸丰十一年（1861）接买民田23.76亩。^[142]会泽县湖广会馆所属土地数量超过200余亩。大理府太和县（今大理古城）江西吉安会馆“万寿宫”于雍正四年（1726）置买城东门外果子园下莲花棚甸内田五亩，年收租三石八斗，麦子五斗。^[143]镇雄州（今镇雄县）四川会馆“西源寺”于乾隆四十年接收乡绅何发祥所捐“田二形，价银八十五两，年收市斗租米四石”。^[144]顺宁县（今凤庆县）大理会馆有“平村大田坝田二段，金竹村田一段，毛家拐下三撬地方田一段”；云州（云县）大理会馆有“田二十余亩”；宾川县牛井街大理会馆有“田二段共二十余亩”。^[145]

会馆置办土地的方式主要是认捐和购置。认捐即会馆成员将自己名下的土地无偿捐赠给会馆，凭会馆进行处置。资料显示，会馆成员向会馆赠与土地时，需订立施给契约，明确土地原所有者、于何时转赠以及土地的坐落、面积、四至，如果该田亩与第三方发生过地权争议，则需将争议缘由、裁决结果一并说明。东川府会泽县湖广会馆土地大多为成员认捐，认捐契约内容如下：

施白上首契约

楚省江夏县信士弟子毕其珠，于乾隆二十八年八月十五日，将东门内居住张其美、男张自达、侄张自位、胞弟张其英借欠毕其珠钱四百五十九千文，分文无偿。其珠俱控，蒙县主何询追斧断，令将伊等田六亩二分七厘、外瓦房铺面一间，断归其珠管业，张其美子侄遵断在案。自断杜卖之后，永为其珠子孙世业，听从投税拨册，永断葛藤。文契炳据缘毕其珠在外叨沐，寿佛寺庇酬答无由。于是虔心敬意，自发献善念为悠远之敬，情愿将此房田捐施东城吾楚寿佛寺永为常住供奉神禹、东岳、寿佛各殿前燃灯香火之资。所有奉断其新旧文契，当凭阖省客长、头人等公同付与本寺住持僧雨南、自玉收执管业，功德具在，永勒石不朽矣。

乾隆二十八年八月十五日　毕其珠亲笔敬具^[146]

会馆与原主交易双方签订契约后，土地权益从原主转入会馆祠庙名下，成为会馆的固定财产。认捐关系一旦生效，原主不可索回。土地地权通过认捐发生了转移，但捐赠双方不产生债权关系。由于清代土地地权流转较为频繁，许多土地经过多次流转之后转到会馆名下，为了保证土地来源合法，避免地权纠纷，故原主需将认捐契约以及该土地原来流转过程中产生的契约一并交由会馆客长、头人或首事。如上述东川湖广会馆所得毕其珠捐赠的土地，还附有毕其珠与张其美等人签订的土地买卖契约。东川府湖广会馆成员中有许多持有土地的富农，该馆的绝大多数土地均为同籍富农捐赠，会馆志详细记载了各处地产的来源、坐落及交易契约。

购置是会馆利用组织通过经费获取土地某项地权的置办方式。购置的交易方式较多，有活卖、典、抵押、绝卖几种。会馆根据自身经济情况，通过上述的某种交易方式获得土地权，同时为了经营方便，大多选择以获取租息的方式经营土地。活卖即土地所有者在约定期限内向银主转让土地所有权，约定期满原主可持银向银主赎回土地，这是比较常见的土地买卖方式。如果原主在规定期限内经济状况陷入困境，无法赎回土地，可向银主加、找价格，土地由活卖转为绝卖，即原主永远将土地所有权转让给银主，不得赎回。云南的会馆置买土地，大多只有置买的记载，未留下置买契约，故难以确定哪些为活卖哪些是绝卖。不过，从土地交易的一般形式而言，大多会选择风险较小的活卖方式进行交易，当然亦不乏直接选择绝卖的。会馆置买土地时，一般都需签订契约或向政府讨要执照。^[147]具体程序为先由卖方、凭中正（证人）、会馆首事（或其他管理人员）三方自行公议土地价格后，将土地所在地址、面积、四至标明，并同其他约定事宜以书面形式记录下来，形成契约；然后将契约交官府核验，加盖印章，获取执照。若为活卖则可约定赎回期限等事项，若为绝卖则说明不得赎回。东川府湖广会馆土地买卖交易中，有绝卖契约，内容如下：

立杜卖水田文契人萧李氏同胥刘龙彩、唐祖梯系本城住人。为因缺用无从出备，情愿将先年接买周惠水田一形，坐落以舍门首，计三亩六分，东至苏瑞龙田，南至大路，西至苏世芳秧田，北至沟，四至开明，除近亲族人等俱称无银承受，自浼中人召到寿佛寺承买为业，永作香灯之资。此日三面议定，时值价银二十六两整，就日母子亲领入手应用，此是实银、实契，其中并无私债备拆逼延等情。自卖之后，任凭阖省客长、头人投税拨册，更名输赋，无论内外亲族人等，永不得加找取赎，倘有一人外生异言，甘认罚白米五石充公。今欲有凭立此杜卖文契付庙永远存照。

中证人：邓顶望　苏子润　黄凤鸣

乾隆四十五年八月二十八日

立杜卖水田文契人：萧李氏　同胥刘龙彩　唐祖梯

代字人：苏子润　笔^[148]

萧李氏等人卖与东川湖广会馆的土地就是绝卖，卖主不得赎回土地，土地所有权转入会馆名下。实际上该土地地权在此之前，已经进行过两次流转，每次都是以绝卖的形式进行交易，其原因与萧李氏相似，均为经济状况十分拮据，又遇急需开支事项，不得已才将产业变卖。湖广会馆以银26两的价格获得萧李氏水田所有权，此价格与乾隆三十二年（1767）该水田第二次绝卖交易价格相同，比乾隆二十五年（1760）第一次绝卖交易价格高出十两。绝卖的土地，交易的是土地的所有权，买卖双方除了订立契约外，买方还需到政府办理产权户口交割手续，将土地登记产权从卖方转移到会馆名下。

昆明县浙江会馆是众多会馆中土地财产较多的一所，该会馆先后通过买、典形式置办了许多土地^[149]，详见表5-3。昆明浙江会馆买卖土地的形式主要为“买”“典”，由于该会馆土地的交易契约未能保存，故难以知道“买”为“活卖”还是“绝卖”。(www.chuimin.cn)

表5-3　清代昆明县浙江会馆所属土地一览表

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典是清代土地交易中另一种较为普遍的交易形式，“是土地收益与资本利息之间的交易，指地权所有者出让约定期限的物权获得贷款，以土地经营权与全部收益支付资本利息；但出典人保留最终所有权或自物权，在政府产权登记中不发生交割过户；期满之后，备原价赎回土地”^[150]。典的交易价格相对出卖低，承典方承典土地后可自行招佃耕种或再典第三方收取利息，承典方可以最低的贷款获得较高的利息收入，因此是民间土地交易的常用方式。会馆承典土地，与出典人签订出典契约，契约中就土地坐落、出典缘由、出典价格、典期等情况进行约定。

东川湖广会馆碧谷坝20余亩水田、庄房地基、牛圈等即为承典而来。该土地典契记载：

乾隆四十六年三月十二八日，本馆接顶段崇禄吐退官田一形，坐落大寨户口，计上则田二十一亩一分五厘，下则田四亩九分五厘，共计水田二十六亩一分，四至契载清白，并庄房园土地基、牛圈等项在内。其田原系鲁培宗杜退与段氏。大寨木刻码口水注阴，每年上纳官租米京石四石三斗三升零。庄房一座系瓦房三间，园土、地基、牛圈等项俱系在内，浼中出顶，除近亲族田邻村乡人等俱系无人无银承顶，自浼中人赵安民、蒋子礽、蒋子祜、李常俊等行言召到东城寿佛寺出头承顶，以作常住之资。此日三面得受顶价工本银四百五十两整，就日银约两相交清，并无逼压、备拆、短少等情，不必另立领约。房田俱已依文倒顶，毫无克存。自杜顶之后，任从顶主拨册换单，另佃耕输，不得异言，愿顶愿退两无逼勒。田有好歹，顶主亲见。互混不明，退主承当。今欲有凭立此永远吐退杜顶文约为据。

凭中人：吕必缨　蒋子礽　李常俊　赵安民　马登宣　蒋子祜

乡约：周文萃　曾正贵

在见人：胡茂周　段京龙　阳必禄（等）

田邻：段联科　鲁培宗　全男鲁训

当年客长陈受益

此时鲁姓父子接受押字银十三两整　再照

乾隆四十六年三月二十八日　立永远吐退杜顶官田人段崇禄^[151]

此份典契中，出典人并非土地所有者，出典人从土地所有者（政府）处获得土地经营权，由于不明原因，出典人段崇明将经营权典于湖广会馆，期限为无限期，出典得到工本银450两。湖广会馆获得碧谷坝官田、庄房等项土地经营权，收益归会馆所有，按例每年缴纳官租。