江南明清社会经济与房产繁荣状况

2023-10-16 理论教育版权反馈

【摘要】：在现实生活中，面对房产交易文契已基本上总书一契，且所见多是一契为绝的情形，我们是否就可以得出如人所说的清代中后期的房产交易加找现象已然名存实亡了呢？上海在清后期，房产交易文契的书立，虽然没有表明总书一契的字样，而主要体现出一次性分立各契的特点，似乎找价“加叹名存实亡”，但实际却是另外一番景象。[80]前后书立四契，在声明总书一契杜绝的第一契后，仍书立保产、

在现实生活中，面对房产交易文契已基本上总书一契，且所见多是一契为绝的情形，我们是否就可以得出如人所说的清代中后期的房产交易加找现象已然名存实亡了呢？恐怕未必。

直到同治七年（1868），江苏布政使杜锺秀在《详复核议武进县禀》中，专门发布公告，谓：“民间置买产业，只准写立绝契一契等情一案。查民间置买田房产业，或典或卖，原议分别找赎，则应于典卖契内分析注明，如果契内未注找赎字样，即属绝卖，倘敢混淆争告，即应照律治罪。至分立找、杜各契，本系买主取巧，希图隐漏税课，以致卖主藉端滋讼。虽分写契据应如何治罪例无明文，而隐匿税契律有专条，买主敢于分契隐漏，自可照匿税例惩办。”^[71]江苏布政司的条例并非单说武进一地，说明直到晚清时期，分立找杜各契的情形仍然较为普遍地存在于各地。

清后期，江南苏、松一带的地方官批断房产加价案，也谓：“查例载，典卖田宅，若远在三十年以外，契内虽无绝卖字样，但未注明回赎者，即以绝论，概不许找赎等语。……此项田亩，据称陆文学始则典于宋姓，继又绝卖，尔父自应当时凭同原业借价赎回，即使尔父于次年病故，尔年今七十余，又不早为清理，迟至六十六年之久，本属自误，现在代远年湮，中证俱无，试问凭何察核所请？仍不准理。”^[72]父亲绝卖于66年之前的田亩，儿子仍在向官府禀控，要求找价。在苏州府属太湖厅，道光二十年七月，严亮甫等将房产16间绝卖与人，书立《绝卖房屋文契》，载明“计得时直绝价纹银壹千伍百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下一并收足，厘毫无欠”^[73]，未言推收杜绝加叹银，显然也只是卖房正契，存在后续的推收杜绝和加找银。同在太湖厅，监生张文均声称，其于同治六年十一月凭中契买叶天如住房1所，价银700两，“言明一卖永绝，一切乡例贯入价，连装修共凑足价银壹千两，银契两交，即过户办赋”，次年七月，该房移交。但到同治十一年六月，叶天如夫妾两人同时向张“诈扰，恃迈加找”，经同乡理值，付洋银8元，劝其回乡寻原中说合。八月底，就有中人陆云皋等人出面，“声言得业虽例不加找，而念天如年迈”，嘱张帮贴天如钱100千文，而叶天如之妾仍不满足，硬要加找钱200千文，否则竟欲以命相拼，以致张文均控诉至太湖厅。该厅裁断：“绝产本无加找，怜生迈贫，断给钱捌拾千文。”^[74]该案反映出，当时无论官府和民间均已熟知卖产例不加找，但乡例仍在发挥一定的作用，民间仍时有加找情节，官府也俯从民情乡例，往往适当考虑加找要求。

苏州的情形扑朔迷离，而今人所谓“上海地区”的房地产交易实际颇有借鉴参考意义。上海在清后期，房产交易文契的书立，虽然没有表明总书一契的字样，而主要体现出一次性分立各契的特点，似乎找价“加叹名存实亡”，但实际却是另外一番景象。在松江府，嘉庆府志描述：“田房税契虽属直省通行定额，而松属田房授受大率抵押典赎者多，立契绝卖者少，所以常年收税有限。”^[75]在该府上海县，光绪三十年（1904）正月，知县出示谕禁：“照得民间买卖田房产业，失主既已立契卖绝，告找告赎，或藉端索借，向得主诈扰，均属大干例禁。……况买卖产业，本应一契作绝，将价目实数载明。本邑买卖田房，既立卖契，价不载明，复又另立加、找、绝、叹等名目之契，系属恶俗，殊乖定例。……自示之后，凡民间绝卖田房产业一契，永远不准回赎。一概写明价目，不得仍蹈恶习，另立加、找、绝、叹等项名目之契。”^[76]可见就是在发现大批房产交易文书一次性分立的上海，官府熟知应该“一契作绝”，但实际仍严重存在屡屡找价的现象。在青浦县，光绪六年十二月，知县出示：“查绝产加叹，最为地方恶习，本干例禁。本县访闻，青邑此风甚炽，且有等无赖棍徒，事不干己，帮同索诈，甚至率同老妇，日夜踞扰，尤为闾阎之害，更堪痛恨。……为此示，仰阖邑居民地保人等知悉，嗣后倘有已绝之产，业经将契投税者，遇有前项情事，许该业主立即扭交该保介侯，从严惩办。如地保徇隐不解，并敢藉端需索分文，希即指名禀究，决不宽贷。”^[77]在太仓州宝山县，光绪十七年，知县详称：“该邑民间卖买田房，多不遵例办理，每售一产，契载未绝之前，卖主意在回赎，掯不过割，勒令买主贴粮。契载既绝之后，又添出宅、叹气等项名目，一再加找，缠扰不休。置业者或念其贫苦，或畏凶横，隐忍了事，以致绝外告找，接户完粮，几至视为故常。迨至年久，辗转契卖，主已屡易，粮犹原户，催科更难稽查。此等积习，实于国课民风，均有关碍，应请示禁。”为此，布政司转发宝山县呈文，出示严禁道：“仰各属军民人等一体知悉：尔等典卖田房产业，均应过入的户承粮，随时投税，已经立契绝卖，即不准告找加添，尤不准再有叹气、出宅等项名目。如卖主仍敢故违，准买主赴县指名控究，倘买主并不遵例投税过割，仍前迁就贴粮，接户混淆，一经查出，亦即由县照例严究不贷。”^[78]在太仓州崇明县，县志称“田房绝卖已久，藉口价轻，一再贴撮，讹索无已”^[79]。凡此种种，均是在一次性书立各种文契已经占据主要形式的清后期的上海地区，制度的规定、文书的“表达”，与民间俗例习用下的实际，保持着相当的距离，甚至完全背离。(www.chuimin.cn)

更有甚者，同在江南的浙江杭州城的房产交易文契的书立情形，尤其使我们下断语时倍加谨慎。许亦桥将坐落在钱塘县房屋连同8亩多的地基“尽行杜绝”，出卖与安徽会馆为业，收得价银5 000两，于同治十年九月具立了《杜绝卖契》，声明“自卖之后任凭买主管业，过户更名，入册办粮，改造居住，不致阻掯”，而且郑重其事，声称“遵奉宪例，一契杜绝，永不回赎，永不找贴”。与此同时，许亦桥之祖母许徐氏，书立《保产》文书，称其孙辈将祖遗房屋出售，现在当得“保产司库平纹银贰千陆百两正”。可是同年十月，许亦桥自身却立《贴绝契》，称先曾“得过正价银不足，今复挽中说合，又议得贴绝库平纹银肆千伍百两正”，并再次声明“自贴绝之后永无枝节，永不找贴，永无异言”。同年十二月，许亦桥再立《截贴契》，声称“得过正价银不足，又得过贴绝价不敷，今复挽原中说合，又议得截贴司库平纹银肆千伍百两正”，并称“自截贴之后永不再贴，永无枝节”。^[80]前后书立四契，在声明总书一契杜绝的第一契后，仍书立保产、贴绝和截贴契，收取了两倍半于原价的找价银，方将房产全部转移给买主安徽会馆。无独有偶，另有金芳国，于同治十年十一月书立《杜绝卖契》，将自置钱塘县房屋1间出卖与人，契中声明“自卖之后，任凭银主起造作用，过户承粮，不致阻掯。此系正行交易，上下不瞒长幼，并无重叠交关，亦非债负准折、公共祀产押戤等情……两相允洽，各无翻悔，永不回赎，永无异言，永斩葛藤”。可在同年十二月，金芳国又立《贴绝截贴找契》，声称“今因正用，挽原中找得银伍两”，并称“自找之后，永不再找，永无异言，永斩葛藤”。^[81]更有赵南乔，于光绪二年十一月，书立《杜绝卖契》，将坐落钱塘县住屋绝卖与安徽会馆为业，得到产价银洋1 000元，声明“遵奉宪例，一契杜绝，永不回赎，永不找贴，永无翻悔，永斩葛藤”。可在光绪三年，赵南乔同时书立《贴绝契》、《截贴契》、《亲供过割》三契，声称“因产价不足，挽中说合立贴绝契一纸，又得找价英洋陆百元正”，又因找价不足，挽中理说立截贴契，又得找价银洋400元正，“除立正契、贴绝、截贴契外，现因正找不足，挽中情恳再立亲供过割一纸，议得英洋陆百元正”，“自后永无枝节，永斩葛根”。其母也书立《保产押字》，声明其子“除立正契、贴绝、截贴、亲供过割外，又得保产押字”制钱200千文正。^[82]上述事例说明，直到晚清时期，如杭州地区即使书立了遵例一契为绝的总契，“上海地区”应该遵例书立一契，当地却还会分立找加房价的各种文契，民间房产找贴的现象更仍然存在。

总之，衡诸江南各地的实际情形，房产文契的书立，虽然一次性书立的事例清初已经出现，而且后来较为多见，甚至到乾隆后期遵照律法要求发展为“总书一契”的情形在苏州地区已占主流，但房产交易的加找情形，与田产加找一样，清前期直到晚清时期，仍然不同程度地存在于江南各地，断不会名存实亡，而充分反映出民间乡情俗例的惯性持久力。

江南明清社会经济与房产繁荣状况

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