江南地域文化与明清社会经济

在存留下来的苏州地区的房产交易文书中，笔者注意到，自乾隆三年五月起，开始出现“遵旨一书一绝”的文书，而且后来即呈日益普遍趋势，到乾隆末年，已经成为房产转移文契的主要书立方式。这种房产书立形式及其变化情形，在已公布的上海房产档案中未曾见到，而只有杨国桢曾稍有提及，近年尤陈俊据杨国桢之说再次提及，但因未见原件或实物，竟至搞不清何为“总书一契”之文书。^[55]

笔者利用收藏苏州地区房产文契较为集中的日本的一些收藏部门和个别文献中收录的事例，如果排列成表（表略），以作统计，苏州地区自康熙初年到光绪中期220年间的112起卖房事例，扣除前述康熙、雍正年间的9例，自乾隆初年到光绪中期，多达103例。在此103例中，直接书明“遵例总书壹契”、“今遵新例契书一纸为绝”、“谨遵新例总书一契为绝”等类字样的，即达71例；直接书明“无赎无加”、“永无加贴”等类字样的，为14例，此类文契，迹近总书一契。如此，共为85例，占83%。有些虽未直接书明“总书一契”或“无加无赎”字样，但有“再无不尽不绝之处”，其意相似。只有少数几例是一次性同时期书立或分次书立的文契。最早的“总书一契”文书书立于乾隆三年五月，载明“遵旨一书一绝，卖价已足，贴价已敷，仍凭严处拆卸改造，永远管业”字样。可以说，自乾隆初年开始，遵照相关定例，卖房文契总书一契的情形在苏州地区已相当普遍，经过乾隆中期的过渡，到乾隆后期这种情形已占绝对主导地位。也就是说，卖房文契总书一契，自乾隆初年起较为流行，到乾隆后期，已告大体完成。

总书一契类文书，或称“遵旨一书一绝”，或称“遵例总归一纸”，或称“遵例总书壹契”，或称“今遵新例一契书绝”，表述微有不同，但意思甚明，均称将各种卖契、找契、贴契等总合为一契书立。然则所谓“旨”、“例”、“新例”是指什么呢？是仅限于苏州一府之例吗？对此，前人从未提及。值得庆幸的是，江南其他数府也有同类字样的文契留存下来。

在江宁府，汪其秋将坐落于南京城中百花巷的房屋出售与泾县公众，得银3 500两，嘉庆十一年（1806）五月二十一日，书立了《杜绝卖住房文契》，契载：“此房自杜绝卖后，遵奉部宪例禁，凡杜绝之产永无增找，永不回赎，永断葛藤。”刘永年将同地的房屋出售给泾县会馆，于嘉庆二十三年十二月书立《杜绝卖店房文契》，契载：“遵奉部宪例禁，凡杜绝之产契明价足，永无增找，永不回赎，永断葛藤。”^[56]金康田等将周字铺地方的房屋出售给泾县会馆，嘉庆二十五年四月书立《杜绝卖住房文契》，契载：“遵奉部例，凡杜绝卖产，系契明价足，日后永无加找，永不回赎。”^[57]田智勇将南京城外侈字铺的房屋绝卖与江姓为业，道光二年（1822）书立《杜绝卖店文契》，契载：“遵奉部例，凡杜绝卖产，系契明价足，日后永无增找，永不回赎，永断葛藤。”^[58]陈耀亭将房屋出卖给泾县会馆，道光二十九年十月书立《杜绝卖住房文契》，契载：“遵奉部例，凡杜卖之产契明价足，卖后永不增找，永不回赎。”^[59]嘉庆、道光年间南京城中的上述数件卖房契，较苏州地区的绝大部分卖房契更为明确，直接书明“遵奉部宪例禁”或“遵奉部例”，可见当时各地房产卖契总立一契，遵奉的不是作为地方政府的布政司或府署的“宪”例，而是户部的宪例，江宁府如此，苏州府也应如此。

在苏州邻府常州，也有同治年间直接言明“今遵宪示，立卖杜一契为凭，不分立卖、找、杜三契”字样的绝卖房文契。^[60]

在浙江杭州城，同治、光绪年间许亦桥、赵南乔和王树良分别书立4件卖房《杜绝卖契》，分别载明“遵奉宪例一契杜绝，永不回赎，永不找贴”，“自卖之后，永无翻悔，永无枝节，永不再找，遵奉宪例一契杜绝”，“遵奉宪例一契杜绝，永不回赎，永不找贴，永无翻悔，永斩葛藤”，“遵奉宪例一契杜绝，永不回赎，永不找贴，永斩葛藤，两相允洽，各无异言”类字样。^[61]契中相关文字稍有繁简，顺序也不尽相同，但意旨完全一样，均是“遵奉宪例”。

可见这种部定宪例，至少在江浙各地得到了普遍落实遵行。只是所见他地同类字样的文书，时代上均比苏州要晚得多。然而，苏州等地卖房文契，遵奉的又是何时的部定宪例呢？(www.chuimin.cn)

于凡田宅交易，江浙地方官府对于民间房地产买卖不断找加价银的做法，曾屡屡发布文告予以禁止。顺治后期，浙江巡抚衙门发布文告称：“照得买卖田产，折券交银，原出情愿，若过割粮差，验实卖契，即不许借端加赎。告词立案不行，律有明条。迩来刁诈成风，有等奸徒，初因家业萧条，鬻产典人，逮至受值花销，瞷伺售主，或荒田耕种成熟，或败屋起造重新，辄复告回赎，告加贴，葛藤不已。甚有祖父卖出一二十年，而子孙尚在告索者，有投献豪右而狼狈图诈者，不肖有司不但不能禁止，反因之为奇货厉阶，词状甫投，差拘叠出，过客抽丰，乡亲分上，罚银罚谷，不厌不休。……似此刁风日炽，诈害安穷，合行禁约。为此示，仰官民人等知悉：凡契卖田产房屋，已经税契过割者，概不许告加贴价，妄行回赎。府县各官，依律立案，毋得准行。倘或势豪劣衿请托，有司徇情妄断，本院得之，告发访闻，定拿本人并唆讼者，重责枷号，问官记过。若有赃私，仍行参处，决不轻贷。”^[62]康熙初年的闽浙总督刘兆麒发布檄文称：“照得民间鬻卖产业，得价方售，中契两明，义无复有生端之理。……无如浙省士民刁诈成习，凡授受产业，正价之外，必有找价，找价之后，必索加贴，加贴之后，必勒割绝，割绝之后，又复加价，节节生枝，无了无休，甚有祖父卖产年远而子孙复告找贴者，以及兄弟伯叔甥婿无不觊觎业主，有一契而葛藤数十年，有一产而讼经十余次。更有倚恃势要把持，投靠营头包管，挟以不敢不加之势。又或扛抬老惫残疾上门，假寻短见，恣横恐吓，逼以不得不加之情。至于问官，动称得产不输，委曲业主，且以素封可扰，勒索夤缘。是岂理法之平乎？合行严禁！……嗣后凡民间买卖田地房产，俱当慎之于始，惟以正价为主，此外并不许加贴分文，地方官亦不许准理加贴产价呈状，率意断找，敢有仍前于正价之外告贴产价生端诈害有司滥行准理者，或被告发，或经访闻，定将受理之官以不职参处，并严拿刁诈奸徒，从重究治不贷。”^[63]口气和措置与顺治年间抚衙一样。当钱粮推收之时，刘兆麒再发文告称：“照得产业授受，契券分明，不许勒索加贴，先经本部院通行禁饬在案。兹当审编里役之时，正是过割推收之际，乃闻有等奸险刁徒，售产久明，掯不推付，勒加贴费，任意延捱，以致里书目为奇货可居，百般需索，县官又复膜视不肯官收，加以讼棍扛帮，衙役串诈，不特买主为之鱼肉，甚至编审因而废停。此等刁风，南方为甚，而省城则更甚也。”^[64]稍后几年，两江总督于成龙也发布檄文称：“照得民间田房，彼此交相买卖，自必凭中按时估价，两相情愿，而后成议，未有绝卖之产复又告找告增者。近访江南陋习，索骗成风。……嗣后如有奸民将已卖田房告找告增，并地方官擅行准理，以及势豪讼棍伙同吓诈者，许被害之人赴辕控禀，以凭参挐究处，仍将通饬遵行过缘由具文报查。”^[65]江浙省级衙门对于田宅交易加找的通行做法，均是予以严厉禁止的。

地方官府严禁田宅找加的做法，在清廷立法中也得到了体现。乾隆初年浙江布政使张若震发布告示称，乾隆五年正月巡抚卢焯曾在本司条议《民间产业找价请定划一五款》上批示：“查买卖田产，乃民间所常有，而找贴回赎，易于启讼，是以本部院遵照定例，严行示禁，该司分晰条款，详请通饬，永定章程，甚属周详。仰即通饬各属刊立木榜，通行晓谕。”该司于是公示所属各地：“卖契大书‘永不回赎、永无找贴’，此与定例相符。嗣后绝卖之产，契内各书明不准回赎、不准找贴，估足正价，并入正契，不必另有同日之贴契。非绝卖者，书明回赎字样。如有刁告者，严行治罪。”^[66]此处所谓定例，收入乾隆五年《大清律例》。律文谓：“卖产立有绝卖文契，并未注有‘找贴’字样者，概不准贴赎，如契未载绝卖字样，或注定年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估，找贴一次，另立绝卖契纸。若买主不愿找贴，听其别卖归还原价。倘已经卖绝，契载确凿，复行告找、告赎，及执产动归原先侭邻之说，借端掯勒，希图短价者，俱照不应重律治罪。”^[67]而此条定例，薛允升《读例存疑》定为“系雍正八年户部议覆侍郎王朝恩条奏定例”^[68]。浙江布政使唐绥祖也在《为敬陈弊原等事》中称：“查得民间买卖田产，告找告赎，纷争不已，雍正八年奉行定例，内开‘绝卖文契，注明永不回赎，及契内并未注明找贴者，概不准贴赎’……等因，饬遵在案。”^[69]两相印证，可见雍正八年（1730）户部即对田房产业交易专门制定了条例，对卖产文契书立要求作出了较为具体的规定，凡绝卖田宅，注明永不回赎，不准告找、告赎，而浙江布政司等地官府，则遵奉此户部定例，对田产等交易文契的书立形式作出了更为具体明晰的规定，要求绝卖文契大书“永不回赎、永无找贴”，或者“不准回赎、不准找贴”字样，而且“不必另有同日之贴契”。为此，浙江布政司还专门制定了《绝卖契式》，谓：

立绝卖文契某人，今有祖遗自置田地或荡或山房若干，坐落某县某都某庄某字号，东至某处，西至某处，南至某处，北至某处，凭中卖与某处管业。三面议定时值价银若干两，色　平，其银当日一并收足，听凭管业收除，过户办粮。此系正项交易，上下不瞒，并非债负准折，亦非重叠买卖，以及公置祭产等项。倘有事端，卖主自行承值，不涉买主之事。绝卖之后，永不回赎，永无找贴。欲后有凭，立此绝卖文契存照。年　月　日立绝卖文契人。^[70]

这种契式，虽无“总书一契”字样，但与我们现在所见“总书一契”的格式和内容极为相似。浙江如此，江苏苏州地区于乾隆三年即出现“遵旨一书一绝”的文契，可见江苏遵循的应该也是雍正八年的户部定例。清代前期江浙地方官府乃至户部对于房地产交易的上述一应条例和措置，说明为了应对民间房地产交易中的不断加找现象，朝廷和地方政府一直试图在制度层面作出法规调整。“总书一契”就是民间和地方官府遵行房地产交易律条变化后的结果。

如果进一步探究，苏州地区房产文书“总书一契”的情形，大体上又有两种。一种是文契名称即反映或包含了总书一契的情形，如《找绝割藤杜绝总绝文契》，《绝卖加贴杜绝割藤总契》，《加绝久远割藤杜绝总绝文契》，《永远绝兑并三贴割藤杜绝总文契》，《久远绝卖并三贴绝拔根杜绝总文契》，《永远绝卖拔根割藤杜绝加绝贴绝总文契》，《永远绝卖拔根割藤杜绝加绝贴绝总文契》，《永远绝卖拔根割藤杜绝加绝贴绝总文契》，《永远割藤拔根杜绝加绝贴绝总文契》，《永远割藤拔根杜绝总书文契》，《永远绝卖割藤拔根杜绝总书文契》，《永远绝卖拔根割藤杜绝加绝贴绝文契》等，至少12例。很明显，直接在名称上反映或言明“总书”的事例较为少数。这些文契，不是反映了总契书立的时段，也即何时书立的，就是罗列或囊括了民间原来分立的各种文契的名称。更为常见的则是另外一种情形，即不在文契的名称而在文契的内容中，言明该契是“遵例总书一契”的。这种形式的文契，其具体内容书写繁简不一，顺序不拘一格，但口气和形式大致相同。如“遵例总归一纸，吴风有三贴绝之例，其房绝价已足、贴价已敷、杜绝割藤俱过，此房任凭拆卸改造，并无不尽不绝，再无希冀他说”；“遵例总书壹契，此房绝价已足、三贴杜绝割藤俱过，其房自绝之后，任凭拆卸改造，无赎无加”；“久远割藤，无赎无加，任凭拆卸改造，久为祝氏世屋，向以五契为绝，今遵例总书加贴杜绝一契为绝”；“自绝之后，无赎无加，任凭拆卸改造，永为潘氏世业，今遵新例，杜绝加找总书一纸为绝”；“自绝卖之后，任凭拆卸改造，无赎无加，谨遵新例，总书一契为绝，条漕随产过户办纳”；“绝价连推收杜绝找叹装摺一应乡例在内，遵例总书一契，自经绝卖之后，任凭得主拆卸改造、开垦驳筑、过户办赋”。无论何种文字表述的文契，究其内容，不外乎三方面：一是声明文书的书立是总书一契；二是声明产权的转移，原主放弃产权房价，无赎无加，新主拥有产权，任凭拆卸改造；三是声明责任和税粮负担的转移，房产既经推收，条漕税粮过户办纳。如此说来，每件总书一纸的文契，行文虽是套路，但内容谨严，文意非常明确，不留纠纷或歧异的空间。

苏州地区卖房文书形式与内容表明，“遵例总书一契”在其初起的乾隆早中期，仍然处于渐进的过渡过程中。这个渐进过程主要体现在三个方面。一是乾隆二十八年至乾隆三十四年间仍有数例是一次性书立的各类文契。二是在乾隆初年到乾隆中期，“总书一契”并不一定发生在第一次具立卖房文契之时，如乾隆三年五月一例是在《加贴绝文契》中说明“遵旨一书一绝卖价已足贴价已敷”的；乾隆四年四月一例是在书立《找绝割藤杜绝总绝文契》时，才说明“如后有言照新例理论再无不尽不绝”的；乾隆五年八月一例是在书立《三贴绝并杜绝割藤文契》时，才说明“遵例总归一纸”的；乾隆二十九年十二月一例是在书立《加贴杜绝文契》时，才声明“无赎无加任凭拆卸改造杜绝割藤”的；乾隆四十六年八月一例是在书立《加绝久远割藤杜绝总绝文契》时，才说明“今遵例总书加贴杜绝一契为绝”的，可见其时还同时书立各种文契。三是第二种情形说明，其时还不时存在因不断找加从而依时书立不同文契的情形。总书一契的情形自乾隆末年起，基本上发生在房产绝卖之始，而不再发生在可能系不断找贴书立文契的过程中。