明清江南地区卖房合同的分次书立

2023-10-16 理论教育版权反馈

【摘要】：在出现一次性书立房产买卖文契的同时，苏州地区分次书立正找各契的现象仍然较为普遍，试举数例。康熙二十年三月，“为因钱粮无办并经营计切”，翁心远书立《绝卖文契》，也以1 150两之价银卖与席处永远为业。[41]是则明代隆庆、万历年间即已存在书立叹契的历史事实，而其文书功能，则与添加、找贴契相同。推收杜绝文契，没有分立，而是合并一契而立。

在出现一次性书立房产买卖文契的同时，苏州地区分次书立正找各契的现象仍然较为普遍，试举数例。

1.陈求章卖房事例

康熙十年五月，陈求章兄弟书立《卖契》，将祖遗在嘉定县城三图朝南楼房1所下连地基，凭中印景裴、姚克生等，卖与席处为业。契载：“三面议定时值价银壹千两正，立契之日一并收足。其房任从拆卸改造，永远管业，并无门房上下争阻他处重交等情。恐后无凭，立此为照。”^[25]从《纳户执照》和《换契票》可知，此房同张屏侯兄弟所卖房在同一地方，即嘉定县城三图。同年十月初五日，嘉定县给纳户开出了《纳户执照》和《换契票》，注明契价1 000两，完税“叁拾两”，正好是法定的3%税率。^[26]可见此房产正契银，是按规定交了税的。得过正价银后，陈求章又于同时书立《添绝契》，契载：“已经得价外，因原价不敷，复央原中，再议添银贰伯两正，当日一并收足。其房任从永远管业，各得杜绝。”^[27]康熙十三年六月，陈求章又立《添契》，契载：“已经加添壹次外，今因粮银急迫，复央原中金治文等，再议添银壹伯两正，其银当日一并交足。其房任从拆卸改造，永远管业。”康熙十六年六月，陈求章书立《添绝契》，称：“先年将自己在城叁图朝南市房壹所，立契卖与席处为业，除正契并加添两次，共得价银壹千叁百贰拾两外，今因粮银急迫，再央原中金治文等议找绝银捌拾两正，当日一并交足，前去用度。其房永远杜绝，并无不尽不绝。”^[28]全部文契，正好一卖三添，符合乡例。这就清楚地说明，陈求章绝卖祖遗房屋，先后得过正价银、2次添加银和1次找绝银，其一应文书则是在收取银两的实际时间分次书立的。

2.翁子敦和翁心远卖房事例

康熙十七年正月，翁子敦“为因钱粮无办并经营计切”，将坐落中席巷的祖遗住房半所下连基地及装摺绝卖与本图席处为业，得过正价银1 150两，《绝卖契》声明：“自卖之后，听凭置主拆卸补造永无异言，待造黄册即便推收过户办粮。”^[29]同年六月，翁子敦又立《推收文契》，契载：“今遇大造黄册，依凭乡例，央中复议得推收银壹伯壹拾伍两，其银随契一并收足。自议之后，听凭推收，过户办粮，永远为业。”^[30]同年八月，翁子敦又立《杜绝文契》，声明得过正契银，又得过推收银，“今照乡例，央中说合，复议得杜绝银壹佰壹拾伍两，其银随契一并收足。自议之后，永无异言”^[31]。同年十一月，翁子敦又立《加叹契》，契载：“得过正价银壹千壹伯伍拾两，又得过推收、杜绝银贰伯叁拾两。今又央中，再议得加叹银壹伯贰拾两，其银随契一并收足。自加之后，再无异说。恐后无凭，立此加叹文契存照。”^[32]该房的另外半所，由翁心远接受。康熙二十年三月，“为因钱粮无办并经营计切”，翁心远书立《绝卖文契》，也以1 150两之价银卖与席处永远为业。^[33]同年六月，翁心远又书立《推收文契》，契载：“今遇大造黄册，依凭乡例，央中复议，得推收银壹佰壹拾伍两，其银随契一并收足。自议之后，听凭推收过户办粮，永远为业。”^[34]同年八月，翁心远又立《杜绝文契》，声明得过正价银、推收银，“今照乡例，央中说合，复议得杜绝银壹佰壹拾伍两正，其银随契一并收足。自议之后，永无异言”^[35]。同年十二月，翁心远又书立《加叹文契》，载明前后收过正价银1 150两，推收杜绝银230两，现又议得加叹银120两，“自加之后，再无异说”^[36]。此一所房屋由2位接受遗产的得主在不同时间分别绝卖，而均完全依照乡例，书立了绝卖正契和推收、杜绝、加叹文契，其所有文书，均是依具体时间分次书立的。至于文契中所说康熙十七年和二十年，均“遇大造黄册”，则似不可能，显然只是文书的习惯套语，不能凭信。

上述翁子敦于康熙十七年十一月所立《加叹契》，也是迄今为止所知苏州地区最早出现的叹契。而吾人原来所知，据冯绍霆介绍，上海档案馆保存的“最早出现叹契的一组契约，形成于道光元年十二月”；冯绍霆在该文中又说：“叹、卖装修、兴高起造等名目，则似在他处未见，特别是叹，究竟作何理解，更值得研究。”^[37]实际装修文书在日本国会图书馆和日本东北大学图书馆中保存的苏州地区文书中，能够较多地见到。在上海地区，现在所知最早的“叹契”，是乾隆四十四年十月张泉耿所立的《加叹契》^[38]。所谓“叹”，民国初年上海人杨大璋有解释：“卖屋之后又有叹、脱。叹者，言屋已为人有，惟有付之一叹，由得主加钱若干，别立叹契；脱者，屋中之匾额、诰命除去时心有不忍，亦由得主加钱若干别立脱契。”^[39]可见所谓“叹”者，是说卖屋之人出于无奈唯有一叹，只具叹气之本意，因而民间书立文契时有直接称为叹气者，江苏地方官员在述及加叹时也干脆直接称为“叹气”。^[40]至于叹契之出现年代，明万历时华亭人范濂称：“田产交易，昔年亦有卖价不敷之说，自海公以后，则加叹、杜绝，遂为定例，有一产而加五六次者。”^[41]是则明代隆庆、万历年间即已存在书立叹契的历史事实，而其文书功能，则与添加、找贴契相同。崇祯中，嘉兴府嘉善县令李陈玉在一件弑劫事上批谳语谓：“滕间行以万历十四年已卖之田，又经转卖于人者，尤向服叔滕俸索加叹，何叹也，又从而加殴焉。真可叹矣。”^[42]事主以久卖之田向原业主索加叹，可见直到明末，江南其他地区也通行加叹文书。(www.chuimin.cn)

3.席钦明卖得得馆房事例

康熙五十年正月，吴县二十六都席钦明将父遗分授到的得得馆房1所连同基地1亩5分，卖与同族席东序为业，三面议定时值价银130两，其银随契一并收足，《卖房屋园地文契》载：“如遇大造黄册，即便推收，过户办粮，永无异言。”^[43]依据卖房红契推知，此次交易是按规定交了房产税的。可同年二月，席钦明又书立《推收杜绝文契》，称此房出卖“当日得过正价银壹伯叁拾两，今又凭中议得推收银拾五两，杜绝银拾五两，自推收、杜绝之后，再无异言”^[44]。推收杜绝文契，没有分立，而是合并一契而立。同年三月，席钦明第三次出具卖房契，即《加叹文契》，称此房出卖“当日得过正价银壹伯叁拾两，又得过推收、杜绝银叁拾两，今又凭中议得加叹银贰拾两正。自加叹之后，永无异言”^[45]。直到康熙五十四年（1715）二月的将近4年之后，席钦明又立《笔据》，称出卖此房时，“当日得过正价银，又得过加叹、推收杜绝银，俱已格外敷足，于情于理，万难启齿。今因钱粮无办，兼有迫用，再央亲友情恳借银拾两正。自此之后，再无不尽不绝之理，永远割藤”^[46]。这次笔据，实际就是找贴契。至此，席钦明卖房，在不同时间收取了卖房正契银、推收杜绝银、加叹银和找贴银，依次书立了卖房正契、推收杜绝契、加叹契和找贴笔据，一卖三添加推收，完全符合其时通行的房地产买卖俗例。需要指出的是，席钦明此例卖房，未将推收杜绝契分立而是合二为一，一次书立的。

4.席钦明卖平房十三间事例

康熙五十五年十一月，席钦明书立《绝卖房屋文契》，央中说合，将祖遗分授到的平房13间下连基地约8分，绝卖到沈姓名下为业，凭中三面议得时值正价银190两，其银契下一并收足。^[47]有卖房红契留存至今，可见此次卖房，也是按规定交了税的。同年十二月，席钦明又立《推收文契》，称曾“得过正价银壹伯九拾两，今循乡例，又议得推收银贰拾两，待造黄册，即便推收，过户办粮”^[48]。次年二月，席钦明又立《杜绝文契》，称“得过正价银壹伯九拾两，又得过推收银贰拾两，今又议得杜绝银贰拾两。自杜之后，任凭拆卸改造管业”^[49]。四月，席钦明又立《加叹文契》，称“得过正价银壹伯九拾两，又议得推收银贰拾两，杜绝银贰拾两，今复央中说合加绝银贰拾两。自加叹之后，再无不尽不绝之理，永无异言”^[50]。康熙五十六年六月，席钦明立《加绝文契》，总称将此房“于康熙五十五年十一月，央中说合，契卖与沈处居住管业，得过正价银壹佰玖拾两，又得过推、杜银肆拾两，加叹银贰拾两。因思例有加绝，复央中议得加绝银叁拾两，契下一并收足。自此之后，永无异言”^[51]。至此，同其绝卖得得馆房一样，席钦明书立了绝卖房产的各种文契，收取了符合俗例的各种卖房银两。但不同的是，席钦明更于康熙六十一年十一月，书立了一件《格外加绝文契》，获得了一次格外找贴银。该文契载：“向有祖遗分授住房拾叁间，坐落人和里，央中说合，卖与沈氏为业，得过正价并推收杜绝又加叹加绝五契，共得银贰伯捌拾两，一并收足，言过不加不贴。无奈衣食不周，出于无奈，万不得已，相恳原中说合，格外加绝银贰两。自后永远割藤，任凭拆卸变卖，再无颜面支求一文，即子再无异言。如再生枝叶，原中叔天锡、履周等一面承当。”^[52]文契口气可怜，文辞啰嗦，大约卖主确实困穷，计出无奈，才恳求此数量微小的加找银。有意思的是，此次格外加绝，已经声明“即子再无异言”，而直到雍正七年九月，席钦明的儿子席正初书立了《笔据》，又一次获得了找贴银。《笔据》载：“席钦明长子正初，因归房产之日，正初花约未酌，今央原中大舅公云章说合，另议花约银伍两正。日后再无异言。”^[53]巧合的是，日本国会图书馆收藏的江南文书，居然保存了一件席钦明出卖此件房产的文书，文书于乾隆四年（1739）既注明“上首席钦明卖与沈姓计正价一百九十两又添契银一百〇七两”，又注明“此宗房屋向年沈锦章尊人尔翁契买席钦明之产，用价贰佰九十七两，计八契。近锦章昆仲情愿照原价归与席廷翁管业”。^[54]正契价银190两之外，推收杜绝加叹加绝以及格外找银和笔据找贴银，均算作“添契银”107两，正好297两，毫厘不差，文契8件，一件不少。此宗房产买卖，自绝卖至完全割断葛藤，至少经过了将近14年，卖主收取了符合乡例的一卖三添银和推收银后，又2次收取了加找银、额外加找银，虽然数量不大，但也反映出较多人情乡情的一面，可见房产权的完全转移，是一个相当繁复的较长过程。

前述张屏侯、张新侯兄弟卖房时在康熙十年，而陈求章卖房也在康熙十年，翁子敦与翁心远卖房在稍后的康熙十七年至二十年间，其时各种文契的书立，既有一次性地预先书立的，又有依具体发生年月迭次书立的。席钦明分别绝卖得得馆房和13间平房与席世留绝卖房产3起事例，发生在康熙末年或雍正年间，席世留与席钦明又是父子关系，而金汉侯卖房发生在乾隆中期，这个时期各种文契的书立，同样既有一次性预先书立的，又有依具体发生年月迭次书立的。这些卖房事例说明，一次性预先书立文书的特殊做法，至迟自康熙初年出现后，直到乾隆年间，一直存在着，但民间长期沿用的分次书立文书的俗例，也仍普遍地存在，一次性书立房产转移文书的做法并未获得支配地位，即使一次性书立了议单，也仍然要按民间俗例，具立各种形式的文书。诚然，其时推收与杜绝文书，往往不再分立，而更多地合立为一契，就文契书立而言，手续较前稍为简省。

明清江南地区卖房合同的分次书立

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