明清江南社会经济与地域文化

在至今存留下来的相关文书中，笔者找到了苏州地区买卖房产一次性议定正找各契的事例，胪列如次。

1.张屏侯、张新侯卖房事例

张屏侯、张新侯的卖房文书，从格式看，似乎订立于不同时段。文契表明，康熙十年（1671）五月，业主张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；^[7]继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，因而央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；^[8]后来再次出具《添绝卖契》，说明所卖房产在收取房价后“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，因而再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两（此笔添绝银，也即加绝银）；^[9]最后第三次出具《添绝卖契》，说明此次房产“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，于是再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝出“于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。^[10]4件文书，正契1件，添契3件，相当完备，完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两，添绝银3次共180两，添绝银是房价正契银的40%。

然则上述房产卖契、添绝卖契，分别具立于何时呢？是具立于卖主收取正契银和数次添绝银的不同时期吗？相应地，房产银包括正契银和历次添加银，是一次性收取的呢，还是像通常的房地产买卖是分数次收取的呢？幸运的是，此次房产买卖双方具立的《议单》^[11]，为我们提供了直接依据。今移录于下：

立议单亲友金治文、时去华、姚克生等，议得张屏侯、张新侯，有在城三图朝南房屋壹所，从各姓回赎，契卖席处为业，凭中议定时值银肆百伍拾两。照嘉邑一卖三添旧例，每迟三年一添，必至数年后方完俗例，从无先期议加一并割绝之理。兹因屏侯昆仲有葬亲大举，而正契银两分赎殆尽，若非曲为设处，何以济此急需？为此，凭兄德符，会同居间至亲，曲劝席氏，随契并添，以完三添之例。盖以数年迟久之局，而为一旦杜绝之举，在恒情所万万不可得者，惟席氏世敦古道，与屏侯昆仲夙有交谊，故不复按年先期找付。自议之后，永远杜绝，不得再生枝节，以负席氏至情，并忘吾等公议。恐后无凭，立此为照。

康熙拾年伍月　日　立议单亲友金治文（押）时去华（押）姚克生（押）金渭师（押）叶质生（押）严舜工（押）唐德倩（押）金亮文（押）

允议　张屏侯（押）张新侯（押）

见允　叔子进（押）兄德符（押）

《议单》叙明：张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人之急用，通过亲友金治文等作中，将朝南房屋房屋一所卖与席处为业，而此房实际出典在外，兄弟俩就以从席处获得的卖房银回赎房屋；买卖双方议定：房价时值银450两，如果按照“嘉邑一卖三添旧例”，每迟三年添价一次，必至数年后方完俗例，且当地“从无先期议加一并割绝之理”，但此次屏侯、新侯兄弟卖房是为葬亲大举，而正契银两因为赎房已支用殆尽，若非曲为设处，无法济此急需，为此，依凭居间之人和至亲好友，劝谕买主席氏看在与卖主夙有交谊的份上，而席氏又“世敦古道”，故突破恒情，支付正契银两时一并交付三次添加房银，“以完三添之例”，这样一来，“盖以数年迟久之局而为一旦杜绝之举”。此处“嘉邑”，由《纳户执照》和《换契票》，可以明确知道是嘉定县。^[12]议单清楚地说明，正契银和三次添加银，均是一次性支付的，相关文契也均是于康熙十年五月一次性具立的，而具立的文字口气，却参照了分次书立的文契。添加契说明的付款理由既大同小异，正契和添加契也未标明具体日期，反之正说明，尽管正契银和历次添加银是一次性支付的，但添加契还得分次具立，这样一来，就完全符合乡间俗例。可见，所立文书，一正三添，全部具备，只是为了符合俗例而已。

2.席世留卖房事例

席世留携子、孙将分授到的敦和堂房屋一所，连同装摺，凭中估明价值，绝卖与席廷美名下为业，于雍正九年（1731）六月专门订立合同议单。议单条款13款，说明一次性地预先议定正契银1 000两，推收、杜绝、加叹三契共银300两，以及起神堂迁移银50两，共1 350两；规定了交银办法和时间：九月内立契成交，立议日即交银100两，立契日先交银400两，交房日交银350两，余银500两存买主席廷美处，按年1分3厘起息，另出典中存折。议单还规定了交房时间在雍正十年二月中；明确了议单的约束力，如悔议，悔者罚银100两与不悔者。议单还对可能引起纠葛的事项作出了规定。允议者为买主席廷美和席世留祖孙，立合同议单者为翁云章、吴尔和、金锡陈、席世延、席良器、席方叔等11人。^[13]同张屏侯、新侯卖房文书不同的是，此件议单声明“先将交易事宜议明方始成交”，但未对何以一次性议定正契银和推收、杜绝、加叹三契作出说明。议单之外，同年十一月，买主席廷美具立了2件《约票》，说明“约到敦和堂房价银叁佰两正，期至交房日兑付”，“约到敦和堂房价银伍拾两正，期至交房日兑付”。^[14]约票的银数正好等于议单规定的交房日需付的银数，议单得到了落实。但可能买主急于用银，实际交房和付款日期与预定的时间出入较大。议单规定正契订立日期为雍正十年二月中，而在雍正九年十二月，席世留即提前具立了《推收文契》，叙明已“得过正价银壹千两，今循乡例，又议得推收银壹佰两正，即便推收过户办粮，永无异言”^[15]。与此同时，席世留又具立《杜绝文契》，叙明已“得过正价银壹千两，又得推收银壹佰两，今循乡例再议得杜绝银壹佰两正。自杜绝之后，任凭拆卸改造，永远管业，再无异言”^[16]。同时，席世留还具立了《收票》，证明“收到廷美侄处房价银叁佰两正”，“收到廷美侄处房价银五十两正”。^[17]相关文书显示，席世留绝卖房屋，其正契银和推收、杜绝、加叹三契银的数量应该是相符的（未见叹契文书，但由收票可知，席廷美付出的银两，包含了叹契银）。此例卖房，与张屏侯、新侯卖房一样，双方事先订立了议单，一次性地预先对所有交易银，包括正契银和推收、杜绝、加叹三契银数作出了规定，并且还循乡例，分别书立了推收契、杜绝契，甚至还书立了约票，但微有不同的是，正契、推收、杜绝数契的书立与议单不是同时，而是在议单约定的稍后时间。此外，此次卖房应该具立过的正契尚未见到。(www.chuimin.cn)

3.金汉侯卖房事例

金汉侯将坐落太湖厅翁巷地方的房屋1所13间及附属设施一并绝卖与席衣采为业，乾隆三十一年（1766）正月，通过金汉廷、席敬堂等书立合同议单，议定条款10项，续议条款3项。议单说明，此房原系金汉侯从席又梁和席石氏处购得，现一并绝卖与席衣采永远执业；最初议定，房屋时值绝价银230两，分立契据，正契银160两，推收杜绝银40两，找根加叹银20两，起神堂银10两；上首原契一并归出，倘有遗失红白契据，不论有无用处俱作故纸；金汉侯另造的平屋4间，得主偿还其砖瓦木料银40两；立议日，先交押议银30两，成立正契时交银100两，余银交房日交清；成契日点明房内装修物件，日后倘有缺少，在卖价内扣除；交房预约期1年，不致稽迟；金汉侯从席氏之手卖入后房屋的历年修理费用，凭中公估偿还清楚；交房时得主再付开锁银8两。续议得，弄口更楼与凝道堂公同出入，今一并绝卖过割；中人酬金“出二进三”，即卖家出2%，买家出3%，现一并由得主分送居间人；成交后倘有反悔，悔者罚出契面加一银即10%与不悔者。^[18]此例合同议单，同发生在雍正年间同一地方的席世留议单一样，并未具体说明何以一次性议定正契银和推收杜绝、找根加叹三契银，但所议条款和续议条款，从卖房、交房、交房时间，价银以及银两成色、交银时间与数额，到上首契的转交及倘有反悔的处罚，极为周密，关于房产权转移，没有遗留任何引致歧异解释的空间。

与议单相对应的是，金汉侯于同时书立了《绝卖房屋文契》等文契，这些文契不是与《合同议单》一起保留在京都大学法学部，而是保留在日本国会图书馆。《绝卖房屋文契》声明，金汉侯将此房绝卖与席氏为业，凭中议得时值估价银160两，其银契下一并收足，“自卖之后，任凭拆卸改造，永远管业，并无有分人争执，亦无重叠交易，倘有此等，出主理直，与置主无涉，待造黄册，即便推收，过户办粮”。金汉侯又将此房内自造的平屋4间书立《卖屋文契》，说明前置房屋既已绝卖，此房因拆运不便，于是一并卖与席处为业，“凭中议得砖瓦木料银肆拾两整，其银契下一并收足。自卖之后，任凭拆卸居住”。同年二月，金汉侯又立《推收杜绝文契》，声明绝卖房屋时“得过正价银壹佰陆拾两。今照乡例，又凭中议得推收杜绝银肆拾两正，其银契下一并收足。自此之后，任凭拆卸改造，永远管业，即便推收，过户办粮”。同年三月，金汉侯又立《找根加叹文契》，声明此房绝卖，“得过正价银壹百陆拾两，又得推收杜绝银肆拾两。今循乡例，又议得找银加叹银贰拾两整，其银一并收足。自此之后，永无异言。恐后无凭，立此找根加叹文契存照”^[19]。上述金汉侯卖房所立绝卖正契和推收杜绝契、找根加叹契等，前后虽然间隔了2个月，表面上似乎并非书立于同时，但实际是早就在议单中规定了的，分立的各契只是按议单的规定依时书立而已。

4.席景秦卖房事例

吴县人席景秦于康熙五十七年五月出具《卖房文契》，载：“为因正用，将祖遗分授酒间平屋两间、前后天井，又后门外平屋两间，下连基地，坐落敦宁堂屋后，央中说合，卖与长兄揆叙名下为业。三面议得价银伍拾两正，又议得推收、杜绝、加叹银叁拾两正，其银契下一并收足。自卖之后，任从拆卸改造，永无异言。”^[20]除此卖契之外，未见议单及其他推收、添契等，但从此契内容看，买卖双方既议得正契银，又议得推收、杜绝、加叹银，可以推断，此契相当于上述两例的议单，一次性地议定了正契银和推收、杜绝、加叹银共80两，无论是否书立过其他文契，其文契是在同一时间内一次性书立的。

如此说来，发生在与金汉侯卖房前后数年间的另外三宗卖房事例，也很有可能属于此类情形。例一，乾隆二十八年十二月，太湖厅席又梁等绝卖分得的祖产半所房屋和后园半个与金姓，书立《绝卖房屋文契》，得银80两，其银契下一并收足，并称“自卖之后，任凭拆卸改造，永远管业”；又书立《推收杜绝文契》，说明“得过正价银捌拾两，今又循乡例，又凭中议得推收杜绝银贰拾两整，其银一并收足。自此之后，任凭拆卸改造，永远管业”；又书立《找根加叹房屋文契》，说明“得过正价银捌拾两，又得过推收杜绝银贰拾两，今循乡例，又凭中议得找根加叹银拾伍两，其银契下一并收足”。^[21]席又梁书立的绝卖契、推收契和找叹契三契，立契日相同，均为乾隆二十八年十二月，很可能是同一日所立。^[22]例二，稍后的乾隆二十九年二月，分得另外平房半所和后园半个祖产的席石氏等人，也将祖产绝卖，书立《绝卖房屋园地文契》，获得时值价银80两；书立《推收杜绝房屋园地文契》，“循乡例又凭中议得推收杜绝银贰拾两整”；书立《找根加叹房屋园地文契》，凭中议得找根加叹银15两。^[23]文书类型与书立于同一时间的情形，与席又梁卖房文书相同。例三，乾隆三十四年十月，姚定公立《绝卖房屋文契》，将父遗楼房一所上连装摺下连基地，绝卖与许姓名下为业，三面议定时值价银70两，其银契下一并收足；又立《推收杜绝文契》，说明得过正价银外，“又得时值推收杜绝价银贰拾两正”；又立《找根叹契永远加绝文契》，说明得过正价银，又得过推收杜绝银，“今又得加绝找根叹契银拾两正”。^[24]这三宗卖房例，均发生在乾隆中期，所有绝卖正契、推收杜绝契和找根加叹契均系分立，但均书立于同一时间，其形式和口气与金汉侯所立各契完全相同，且时间与金汉侯立契时前后不过数年。可以推定，此三宗卖房，事先均议立过议单，而后则按议单要求书立了正、推、绝、加各契。如此做法，同样只是为了符合乡例或俗例而已。

通常意义上的房地产买卖，至迟自明代后期以来，所有卖房文契包括正契、推收契、杜绝契和添加或找加契，应是分时段依实际状况具立的，而一应房价银也是在收取了正契银后，在随后的数年或十数年的实际发生的不同时段连续数次收取的。然而上述数例清楚地说明，早在清代康熙初年的苏州地区，为了杜绝房产交易断而不清不断找加的情形，书立绝卖房契之时甚至稍前时候，买卖双方即会邀同中人订立议单，就房产转移的有关事项如卖价、正契银、推收银、添加银的数额以及如何交付、何时交付、如果违议如何惩罚等，议定相应的责任条款，以便双方切实遵照践约。订立议单的这种情形，自后直到乾隆中期一直存在。在此议单约束下，房产的卖价包括正契银和历次推收杜绝银、添加银，或者因为卖主急于获得全部房价，从而一次性地收取，一应文书形式上看似订立于房产交易后价银的不断添找过程中，实际却只是为了符合当时的房产买卖俗例，具立于议定卖房条款的同时，于房地产绝卖之初就一次性地签订了从绝卖契到添找契的全部文契；或者具立于双方约定的房产交割转移的具体时间。留存至今的康熙十年张屏侯卖房文契完整地展示了前者，而雍正年间席世留卖房文契和乾隆中期金汉侯等卖房文契清楚地展示了后者。卖房议单的存在，为我们说明这些情形提供了有力的实物证据，也为我们理解正契中买卖双方与中见人等三方“议得”之类书写提供了合理解释。田宅买卖之前需要先立议单这种现象，从未见前人提及过，在已经公布的上海、北京等地房产文书中也未见到，值得我们在利用和释读文书时予以重视。

前述杨国桢、冯绍霆和邢丙彦的研究也间接说明了这一点，只是苏州地区的这些卖房事例，发生在康熙十年和五十七年、雍正九年、乾隆中期，时段要比以前诸位学者所述早得多；而且前人依据文书书立的时间等内容所作的推断，均未引用议单，因而并不敢肯定坐实。至于因推定这些情形出现在鸦片战争前后甚至在晚清的同、光年间而作的种种论断，就显得牵强附会不足凭信。

当然，原业主收取房产银后，有的还要出具收票（如果不出具收票，可能会在契书内注明“不另立收票”类字样）；如果议明交银日期的，则要出具约票；约定交房日期的，则还要出具交房约票。整个手续相当繁复。为免枝节，于此不赘。

卖主之所以一次性地完成出卖房产的全过程，而仍然分立各种文契，除了可能确实为了获得急需的全部房价银两，也存在如人所说的少交房产交易税的成分。从《纳户执照》和《换契票》可知，张屏侯、张新侯列入卖房正契的价银450两，交了13两5钱的交易税，正好是法定税率3%，而二次添绝银、两次加绝银共180两却并无纳户执照存留下来，正印证了正契必须交税的律法规定和找贴银并不交税的民间惯常做法。