明清江南社会经济文化：草议与议单形式与内容

清代江南房地产交易过程中订立的“草议”或议单或议据，有时又称作“合同草议”、“合同议单”，虽名称稍异，但从形式、内容到语气其实相近，故本文一概视作草议类文书，予以考察分析。

现在所知房地产交易“草议”或“议单”，其形式大体又有开列具体条款类和不列条款的契书类两种。前者如雍正二年（1724）十一月《朱光含绝卖房草议》^[3]，雍正九年六月《席世留绝卖房合同议单》^[4]，乾隆三十一年（1766）正月《金汉侯绝卖房合同议单》，乾隆五十七年五月《黄新芳绝卖田草议》，乾隆五十七年五月《黄万民绝卖田草议》，乾隆五十七年五月《黄洪儒绝卖田草议》，乾隆五十七年五月《徐庭秀绝卖田草议》，乾隆五十八年十一月《黄洪儒绝卖田草议》，^[5]嘉庆三年（1798）八月《汪庭立绝卖房草议》^[6]，道光二十四年（1844）十月《陈维章绝卖房议单》^[7]；后者如康熙十年五月《张屏侯新侯兄弟卖房议单》^[8]，康熙十年（1671）五月《金亮文典房议单》^[9]，乾隆四十二年六月《吴朴庵绝卖房合同草议》^[10]，道光二十一年八月《陆企栋绝卖田草议》、道光二十一年九月《王大生绝卖田草议》和道光二十六年七月《周友桥绝卖田草议》，^[11]光绪二十三年（1897）十二月《江庆生绝卖房成议据》^[12]。无论房产“草议”，还是田产“草议”，两种形式均有，并无一定。为观察“草议”的基本内容，今分别选择数例，示列如下。

例1《朱光含绝卖房草议》（条款类）：

立草议居间亲友叶向山、秦雨臣等，为因朱处有祖遗房屋壹所，坐落吴县阊门四图普安桥内，朝东楼屋计叁进四间，今凭居间、亲友绝兑与吴处管业。恐立契日复有繁言，所有条议细开于后，各无反悔，草议是据。

一、议绝兑房价银柒拾两，契书九五色，实足九六色，九三兑，法马入山号，其正契书柒拾两，贴绝契书拾陆两，再加绝契捌两，三绝契陆两。

一、议此屋朱处祖遗年远老契遗失，日后拣出，以作故纸无用。

一、议屋间数并装摺另立细帐，朱处现租周大来，立契日公仝三面会租周处，另立租契于吴处，其装摺照帐点明，如有缺少，在房价内扣除。

一、议基地粮折，得业者办纳。

一、议立正契东金。

一、议此系两愿，并非勉强，各无反悔，有先悔者，照例罚契面加一与不悔者得，仍不准悔。

允议　吴旭如（押）朱光含（押）

雍正二年十一月　日，立草议居间亲友　叶向山（押）秦雨臣（押）沈安九（押）叶玉廷（押）朱慧天（押）李在扬　沈以望（押）

例1叙明，朱光含有祖遗房屋一所，朝东楼屋三进四间，坐落苏州城吴县阊门四图，于雍正二年（1724）十一月，凭居间、亲友等议明，绝卖与吴旭如处管业。双方议定：房价银70两，正契写明，另有贴绝契银16两，加绝契银8两，三绝契银6两；银色九五，实为九六色，而以九三兑算；因房尚出租与人，需等立契日再向新得主人另立租契，房中装摺等物，一一点明，尔后如有缺少，在房价内扣除；房屋基地需纳税粮，由得业者办纳；正契付以东金；订立议单后不得反悔，如悔，照例罚契面加银与不悔者，仍不准悔。双方声明，“各无反悔，草议是据”。

例2《汪庭立绝卖房草议》（条款类）：

草　议

立草议居间何荫芳、顾舜叙等，为有汪庭立翁祖遗分授房屋壹所，坐落吴邑北亨一图长春巷内，朝南门面出入，平屋楼房共计五进，计上下楼房十四间、八披厢、一后路，后门通神堂巷出入，并在房一应装摺、墙垣基地、井石花木、正副阶沿，今议绝卖与吴西塘翁管业。所有交易事宜，立契日恐有繁言，先将逐细开列于左，方始成交。

一、议得房屋连基地墙垣后路并在房一应装摺、井石花木、正副阶沿一并在内，三面议定时值绝卖价曹平元丝足兑银玖伯玖拾两整。

一、议得其房的系汪庭翁祖遗分授己产，并无房门上下有分人争执，亦无重叠交易，倘有等情，出产者自行理直，与得业者无涉。

一、议得向有一卖三贴一杜绝，今遵新例总书一契为绝，以便输税。

一、议得房价银两立契日一趸兑交，并无货债准折。

一、议得契书久远管业，时价已敷，绝价已足，无赎无加，任凭吴处拆卸改造字样。

一、议得上首一应契券尽行归出，并无遗存，日后设有检出片纸只字，俱作废纸无用。

一、议得其房第一进后西首向有傍门两扇，可通汪氏家祠，今既议绝卖与吴处所有，此门立契日即行砌墙隔绝。

一、议得此系两愿非逼，各无翻悔，悔者例罚，仍不准悔。

一、议得东金，起神、管家叁两，中金各送，出二进三，照例八折。

一、议得立契择于八月十七日，风雨不更。

允议　汪庭立（押）吴西塘（押）

嘉庆叁年捌月　日　立草议居间　何荫芳（押）顾舜叙（押）

这例绝卖房草议产生于苏州府吴县。整整10款，最为突出的是多了一些其他草议没有的内容。如第2款强调该项房产的系祖遗分授己产，如有门房上下人等出面争执、重叠交易等情节，由出产人自行理直，与得业人无关。第3款，交代“向有一卖三贴一杜绝，今遵新例总书一契为绝，以便输税”。所谓“一卖三贴一杜绝”，是指苏州田宅交易的民间俗例，绝卖后找价3次，而后才能杜绝原主的所有权，完成不动产转移。每次找价贴绝，均需书立相应文书。但自乾隆年间起，苏州房产交易已基本遵循户部定例总书一契不再分立各契，因此在议单第3和第5款有此反映。^[13]第9款议明买方付卖方起神、管家银3两，交易的中证银双方各付，具体款项是卖方付2%，买方付3%，而均以8折交付。第10款议定具体立契日期在八月十七日。

例3《吴朴庵绝卖房合同草议》（契书类）：

合同草议

立草议居间卞朴园、吴巨成等，今有吴朴庵父遗房屋壹所，计共上下楼房陆间，楼下有官水弄壹条，又上下厢房两个，坐落长邑拾伍都上捌图宠字圩内中桥北堍，朝东门面出入，楼上在桥堍面上出入，议卖与周鉴川处管业。当日三面言定，时值绝卖房价圆丝玖捌兑银肆伯两整，准于本月初八日立契，风雨无阻，其银即于契下一并兑交。所有现租各户随契会与周处任凭出放。此系两愿，各无异言，反悔者例罚。恐后无凭，立此合同草议是实。(www.chuimin.cn)

允议　周鉴川（押）吴朴庵（押）

乾隆肆拾贰年陆月　日　立合同草议居间　卞朴园（押）吴巨成（押）吴步芳（十）吴兰汀（押）蒋在明（十）

各执存照

这例绝卖房合同草议产生于苏州府长洲县。议明吴朴庵将父遗房屋一所凭中人卞朴园等人议卖与周鉴川为业。草议中“合同草议”与“各执存照”八字剖半书写，其中“合同”二字合写为一。因为立议时房屋事实上出租在各租户处，故议明所有现租各户契约，均需汇于得主处。草议中所谓“圆丝玖捌银”是指银两成色，习称九八银。该件草议同例2一样，明确议定了书立正契的日期。

例4《席世留绝卖房合同议单》（条款类）：

合同议单一样两互，各执一纸存照

立合同议单亲族翁云章、吴尔和、金锡陈、席世延、席良器、席方叔等，今因席世留仝男汇升、以贞、翰旬，孙正初，有分授敦和堂房屋壹所，其房屋间数装摺另有细帐开明，凭中估价，绝卖与席廷美名下永远为业。此系两相情愿，并非勉强成交，先将交易事宜议明，方始成交，一一开列于左。

一、议得正契银壹千两，推收、杜绝、加叹三契共银叁伯两正。

一、议得银色玖柒、平玖玖足兑。

一、议得起神堂迁移共银伍拾两正。

一、议得九月内立契成交。

一、议得立议日即交银壹伯两，立契日先交银肆伯两，交房日交银叁伯伍拾两，余银伍伯两存廷美处，按年壹分叁厘起息，另出典中存折。

一、议得卖与沈处房屋，其间数装摺悉照原契交点，仍在席世留处，赎出同大屋一并交卸。

一、议得上首各契尽行交出，毋得存留。

一、议得弄堂内有得得馆及小屋不在此议内，因上首契共同一纸，一并交与席廷美处，期后有凭，议此为据。

一、议得交屋日期，准于雍正拾年贰月中交。

一、议得沈处房屋倘至十年二月中不交，其银在叁伯肆拾两内扣存叁伯两正。

一、议得地基钱粮户名丈明过户交纳。

一、议得点明装摺俱照帐交卸，如有缺少，在席世留处补足。

一、议得悔议者罚银壹伯两，与不悔者得。

允议　席廷美（押）席世留（押）以贞（押）汇升（押）翰旬（押）正初（押）

雍正玖年陆　月　日立合同议单　翁云章　吴尔和　金锡陈（押）席世延（押）席云襄（押）席良器（押）席东序（押）席阆斋（押）席方叔（押）席德承（押）席素公（押）

上例合同议单13款，说明一次性预先议定正契银1 000两，推收、杜绝、加叹三契共银300两，以及起神堂迁移银50两，共1 350两；规定了交银办法和时间：九月内立契成交，立议日即交银100两，立契日先交银400两，交房日交银350两，余银500两存买主席廷美处，按年1分3厘起息，另出典中存折。所谓起神堂银，当指起造屋中祭祀祖先神堂之银。议单议定了交易银两的成色为九七银，平色即以九九银足兑。议单还规定了交房时间在雍正十年二月中；明确了议单的约束力，如悔议，悔者罚银100两与不悔者。议单还对可能引起纠葛的事项作出了规定。此合同议单上特别注明“合同议单一样两互，各执一纸存照”，并以半剖文字书立。允议者为买主席廷美和席世留祖孙三代，立合同议单者为翁云章、吴尔和、金锡陈、席世延、席良器、席方叔等人。同张屏侯、新侯卖房文书不同的是，此件议单声明“先将交易事宜议明方始成交”，但对何以一次性议定正契银和推收、杜绝、加叹三契未作出说明。

例5《周友桥绝卖田草议》（契约类）：

立草议居间王圣发、朱绍芳等，为因周友桥，今将祖遗坐落长邑拾壹都上九图潜字圩内官田五亩九分叁厘壹毫，实额租米柒石壹斗弍升，力米在外，情愿议绝与沈处。三面议明，每年价钱玖佰七十五文，九弍兑作算。立草议日，先付信洋捌员正，当交王姓。下契壹纸，待等王姓回苏，换转沈姓下契。约日立契成交，各无反悔，悔者议罚。恐后无凭，立此草议存照。

道光念陆年七月芳日　立草议居　王圣发（押）朱绍芳（押）

允　沈恒农（押）周友桥（押）

是实

这例同上述4例绝卖房草议不同，是一例绝卖田草议，产生于长洲县。此草议较粗率，落款居间人之“间”字漏，“每年价钱”之“年”，参照其他相关文书，当是“石”字之误。如此则每石租米付以九二色银算钱975文。该处田租，因系官田，所以租额高达每亩1石2斗有余，而且还不包括输送租米的运费力米。草议议明，立议日，先付定金洋银8元，定金相当于全部田价。议中反映，此块田因系官田，故租额较高，每亩达1.168石。草议注明买卖双方“各无反悔，悔者议罚”，议罚程度则未具体明确。

综合上述各例，可以看出，草议类文书有契书类和条款类两种，书立文契的主体即立议人均是与议的中间人、见议人或亲友人等，而买卖双方只是允议人。若系契书类田宅草议，内容较为简单，大体包含房产或田产坐落、数量或规模，产权属性是祖遗还是自置，价银数量及付款方式与时间，上首契书及相应产权文书转交，强调买卖出于自愿，各无反悔，最后还会注明“恐后无凭，立此为照”类套文。如系条款类草议或议单，主要范围虽然基本相同，但规定则要具体详细得多，如房产数量、规模以外，还会注明现在状况，是在卖主手上，还是出租在外，如系出租在外，则补充说明需要转立租约；房产价银数量以外，还会说明银两成色、兑换比率；强调交出上首契书及一应契据外，还会补述若有留存契据日后检出作废；草议或议单的订立出自双方自愿，三面议定不得反悔外，还会强调如悔处罚悔者按契价加一成与不悔者，罚处后仍不准悔等。如系房产，还会强调所有装摺等不得短少损坏等，否则在房价内扣除；议明产权转移的日期外，还会说明如未按约交产的处理办法。有些草议还会具体议明是否付东金、中金等，中金的数量如“出二进三”，即卖出者和买进者分别承担2%和3%的中间人费用，但“一并归得主分送居间”等；约定交房日期，是否另立收票，预交银两以外余银的利息计算等，甚至交易银两的成色、兑算比率。如系田产，均会注明由谁交纳税粮，强调田产出卖后，如有人争执，“出产人自应理值，与得主无干”，以绝后患。

清中期的草议，还会反映出当时契书书立发生变化的特征，即雍正八年（1730）以后，为严禁民间惯常的不断找价加价行为，户部和地方政府要求绝卖田宅时书立“遵例总书一契为绝”、“无赎无加”等字样，^[14]如例3就有相应内容。但无论条款类草议，还是契书类草议，均会叙明买卖通过中间人和亲友宗族人等之手，均是“三面议明”的结果。立议的中人、见议（或中见）人及亲友均在数人至十数人不等。如例1草议，允议人为买主吴旭如和卖主朱光含，立草议人为居间、亲友叶向山等7人；例4合同议单，允议人为买主席廷美和卖主席世留及其子席以贞、孙席正初，立议单人为亲族翁云章等11人；后举例7之1合同议单，立议单人为中人、亲族金汉廷等10人，允议人为卖主金汉侯和买主席衣采；例6允议人为卖主张屏侯、张新侯兄弟，见允者为卖主之叔张子进、兄张德符，立议人为亲友金治文等8人。既是议单，就未见如出卖田宅单契那样的只有卖方一方的签名画押，而是买卖双方均需签押，大概显示与议的买卖双方无论社会身份和实际地位是否不同，但在此宗交易过程中双方是完全平等的。所有这些，或繁或简，涉事详尽，书立严谨，都是为了约束买卖双方，强调合议的时效，不留后患。有些草议，如例7和后举例9之1两件合同议单，所议条款和续议条款，从卖房、交房、交房时间，价银以及银两成色、交银时间与数额，到上首契的转交，倘有反悔的处罚，拟订极为周密，关于房产权转移，没有遗留任何引致歧异解释的空间。