首页 理论教育邻里范式:城市规划与土地开发策略的关键

邻里范式:城市规划与土地开发策略的关键

【摘要】:佩里并不是第一个在规划中使用邻里单位概念的人。佩里所倡导的社会集体情感等因素,其实不太被以实践为导向的美国规划界所重视,而地产商看重的是邻里单位理论能提高土地的开发效益。还有重要的一点是,兴起的房地产开发之所以青睐邻里单位,是因为它与1929年经济大萧条之后房地产商对政府管制政策的期待是一致的。大萧条导致住房市场萎缩,罗斯福政府不希望过多零碎的房产开发,邻里单位恰好同时符合政府、房产商与大众的利益。

佩里并不是第一个在规划中使用邻里单位概念的人。1912年年底,芝加哥城市俱乐部曾举办过一次设计竞赛,主题为“1/4平方英里的住区设计(”Housing Competition of a Quarter Section)[7]。基地是虚构的,模拟选址在距芝加哥城中心西南方位8英里(约12.87公里)的城郊,作为未来“大芝加哥”总体规划构想的一部分,所以出题者在基地四周绘制了芝加哥典型的街区网格,预示该区域未来将被城市化(图4-2)。建筑师德拉蒙德的参赛方案截然有别于其他所有方案:主办方要求做详细的规划设计,而德拉蒙德提交的却是图解。受英国花园城市思想的影响,德拉蒙德将设计命名为“邻里单位方案”(The Neighborhood Unit Plan),认为城市里的每一个1/4平方英里都可作为一个邻里单位。他的图解展现出多个邻里单位的可能组合方式:单位内可混合配置公寓楼与独栋住宅等各类住房,中心处配置绿地和休闲设施;商业区应布置在各单位的边角,疏导人流至主干道,避免内部嘈杂(图4-3、图4-4)。确实,德拉蒙德比佩里早了17年就系统地使用了“邻里单位”这个词,但只是将“单位”理解为可重复拷贝而形成大片城市肌理的基础“单元”,并通过延伸的城市铁路网带动这些单元向外扩张。德拉蒙德没提及小汽车,没核算人口规模,没研究居住模式,没提供城市设计导则,只绘制了两套模棱两可的布局方案。他的建筑师身份让本来规划前瞻性很强的方案到最后又落回某些建筑趣味上,比如他绘制的带明显草原别墅特征的示范建筑[8](图4-5)。竞赛中出现的1/2英里、160英亩等数据,是佩里邻里单位理论在规模上的重要指标,本章还将讨论这些数据如何被新城市主义者重新诠释。

图4-2 1/4平方英里的住区设计竞赛

相比德拉蒙德的构想,佩里在《邻里单位》一文里规定将小学、游乐场等资源布置在社区的中心,并设定一个邻里单位的规模:最远端到中心的距离为1/4英里,将其约略为正方形,面积即160英亩。佩里得出一个邻里单位辐射半径为1/4英里的依据来自同时代学者对“儿童到小学或游乐场的适宜步行距离”“人到社区购物中心的最长步行距离”等调查得出的经验数据。在此基础上,佩里绘制了一个邻里单位的抽象图解,并从地块划分、具体建筑布局、鸟瞰总体效果等多个层面提供了一套住区图纸范例,表明邻里单位原则可以应用到实践(图4-6)。

图4-3 德拉蒙德的设计构想为可以重复连续的邻里单元

图4-4 德拉蒙德提供可变换的布局方式(鸟瞰)

图4-5 德拉蒙德方案里的示范建筑,带草原别墅特征

图4-6 遵循邻里单位原则设计的住区方案(从地块划分,到具体布局,再到鸟瞰)

邻里单位理论提供了一个范式,既能作为实体参考,也能作为城市设计导则。后人研究表明,与其说佩里是从英国的田园城市理论或者城市美化运动理论中获得启发,还不如说他的理论来自同时代的若干英美居住区规划实践项目。这些项目包括:伦敦郊区的汉帕斯德花园住区,围绕着中央绿地舒适地设立了一组服务邻里的设施(如医院与学校);纽约的森林小丘花园住区,典型符合邻里单位关于独立街道系统的准则;纽约的阳光花园住区、辛辛那提附近的玛丽蒙住区,都规划了内部开敞空间;新泽西的雷德朋住区,开创了住区内部小汽车交通路线的新模式。这些项目都在1929年之前建成或者正在兴建。比如森林小丘花园住区,住户对它使用后评价相当不错。我们可以认为:一方面,佩里的邻里单位理论是对这些建成项目的归纳;另一方面,佩里又通过援引社会学研究细化并完善了理论的准则。

这些项目与佩里还有他的理论之间有许多内在关联,它们的开发商、资助机构、规划师之间也存在很多重叠。阳光花园住区与雷德朋住区都由成立于1924年的纽约城市住房公司建设,都委托了斯泰恩与亨利·赖特(Henry Wright)作为规划师。这个公司的成立者是开发商宾恩(Alexander Bing),他与斯泰恩、亨利·赖特、芒福德曾成立美国区域规划联盟。汉帕斯德花园住区的规划师、英国人雷蒙·昂温(Raymond Unwin)的思想影响了佩里在邻里单位中对曼哈顿5个街区的社区规划,同时也影响了雷德朋体系。森林小丘花园住区正是罗素·赛奇基金会投资开发的;受委托的开发商是布顿(Edward Bouton),他于1893年在巴尔的摩开发了罗兰公园房产项目,被公认为第一个现代意义的郊区住区,他随后将这些成功经验移植到森林小丘花园住区上(图4-7)。佩里与布顿有过密切联系[9]。可以看到,这些理论家、规划师、开发商之间存在的合作小圈子。

无论是理论层面的邻里单位,还是同期建成的优秀项目,都以营造社区氛围作为核心,带有促成社区共同生活的美好愿景。在随后二三十年里,邻里单位在全美得到推广,不过,它的原初概念却变味了。佩里所倡导的社会集体情感等因素,其实不太被以实践为导向的美国规划界所重视,而地产商看重的是邻里单位理论能提高土地的开发效益。佩里的理论声明,邻里单位能辅助促成总体规划(comprehensive planning),而不再是单独小地块(lot-bylot)的细分式规划(图4-8)。这意味着邻里单位将促使自由放任(laissez-faire)的土地划分与经营转向有组织、大面积的统一开发,进而制止无管制的房地产市场导致土地过度细分。从小地块开发扩大到街区规模的开发,能减少城市道路,提高土地使用率,节约土建成本——规划学界与开发商都明白这些好处。还有重要的一点是,兴起的房地产开发之所以青睐邻里单位,是因为它与1929年经济大萧条之后房地产商对政府管制政策的期待是一致的。大萧条导致住房市场萎缩,罗斯福政府不希望过多零碎的房产开发,邻里单位恰好同时符合政府、房产商与大众的利益。在1930—1940年代,联邦住房管理局利用邻里单位概念一方面控制地块划分、改善住区环境,以样板案例来提高住区质量(图4-9),另一方面推动房贷保险。在此情况下,“邻里单位”更像是房地产商或联邦住房管理局借以细分地块的“划分单位”,而不是构建社区情感的“交往单位”,失去了佩里理论中的原初内涵。

图4-7 备受佩里邻里单位理论推崇的森林小丘花园住区

图4-8 从不同街块的各自开发到单一街块的统一开发

图4-9 联邦住房管理局提供的宜居住宅区样板

图4-10 雷德朋住区的邻里单位模式

邻里单位理论被应用到新区建设比应用于旧城改造要更容易实施。在福特主义“大生产-大消费”市场观念的推动下,当时美国规划学界已经明显预感到全面小汽车时代的到来。邻里单位理论对小汽车的考虑,其实变相地默认了小汽车促成城市的扩张、促成居住与工作两大城市功能的明确分区,这与数年后出炉的《雅典宪章》有可比之处。如森林小丘花园住区与雷德朋住区里的居民,每天都需依靠从住区到曼哈顿中心城区的通勤交通。从对中心城区进行疏散的角度来看,邻里单位理论跟田园城市理论的目的是类似的。此外,它们还都带有一定的政治维度。霍华德曾提议让开发商联合组织起来建设田园城市,将地权归入开发商联合会之手,以提高运作效率。赞同霍华德理论的芒福德则认为,田园城市最好的实现形式是政府掌控地权,佩里则提倡由社会上主要的城市规划力量来推动邻里单位,而当时像罗素·赛奇基金会这样的组织就是榜样。雷德朋住区的开发主要依靠单一的开发商即纽约城市住房公司来运作,而不是拆分地块之后靠自由市场来售卖与建设。尽管雷德朋住区由于1929年的经济大萧条而没有建完,但它的建成部分作为邻里单位理论的一个典范,已经形成一种“雷德朋模式”(图4-10)[10],带有不少后来社会主义国家单位大院或小区的气息。这种模式在苏联和中国都在集体经济的语境下被重新改造。

到了1960年代,当美国规划界出现计划单元开发(Planned Unit Development,PUD)模式时,邻里单位理论就已基本被这种新兴的灵活开发模式取代了。汉克(Byron Hanke)是计划单元开发模式的倡导者,他本身供职于联邦住房管理局。在1965年发表的《计划单位开发与土地利用强度》(Planned Unit Development and Land Use Intensity)一文中,他提倡通过对土地进行集中细分(cluster subdivision)与成立管理社区公共事务的业主协会(Homes Association)来提升土地利用强度。汉克在文章里多处引用雷德朋体系,并力图将以之为代表的邻里单位理论改造得更为灵活。