城市建设配套费用及工程建设其他费用解析

2023-09-29 理论教育版权反馈

【摘要】：城市建设配套费是指因进行城市公共设施的建设而分摊的费用。此项费用由两部分构成，即拆迁补偿费和临时安置补助费或搬迁补助费。拆迁补偿费是指拆迁人按照有关规定对被拆迁人予以补偿所需的费用。建设单位管理费按照单项工程费用之和乘以建设单位管理费费率计算。有的建设项目按照建设工期和规定的金额计算建设单位管理费。委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需的费用。

1.土地征用及迁移补偿费

任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用，这就是土地使用费。它是指通过划拨的方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让的方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。

土地征用及迁移补偿费是指建设项目通过划拨的方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的20倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。土地征用及迁移补偿费的内容包括：

（1）土地补偿费。征用耕地（包括菜地）的补偿标准，按政府规定为该耕地年产值的若干倍，具体补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定。征收无收益的土地，不予补偿。

（2）青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。这些补偿费的标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用城市郊区的菜地时，还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金。

（3）安置补助费。征用耕地、菜地的，每个农业人口的安置补助费为该地每亩年产值的2～3倍，每亩耕地的安置补助费最高不得超过其年产值的10倍。

（4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。县、市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量的大小，根据不同情况在1%～4%的幅度内提取。

（5）征地动迁费。包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等的拆除，迁建补偿费与搬迁运输费，以及企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等。

（6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。包括农村移民安置迁建费，城市迁建补偿费，库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等的恢复、迁建补偿费，库底清理费，防护工程费，环境影响补偿费用等。

2.取得国有土地使用费

（1）土地使用权出让金是指建设工程通过土地使用权出让的方式取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。

1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营，出让对象既可以是具有法人资格的企事业单位，也可以是外商；第二及以下层次的转让则发生在使用者之间。

2）城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。

①协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。

②招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。

③公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定的，适用于盈利高的行业用地。

3）在有偿出让和转让土地时，政府对地价不进行统一规定，但应坚持以下原则：

①地价对目前的投资环境不产生大的影响。

②地价与当地的社会经济承受能力相适应。

③地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。

4）关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件进行不同的规定，一般可在30～99年。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。

5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。

①有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税。

②转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税。

③在土地转让期间，国家要区别不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用费。

（2）城市建设配套费。城市建设配套费是指因进行城市公共设施的建设而分摊的费用。

（3）拆迁补偿与临时安置补助费。此项费用由两部分构成，即拆迁补偿费和临时安置补助费或搬迁补助费。拆迁补偿费是指拆迁人按照有关规定对被拆迁人予以补偿所需的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换和货币补偿两种形式。产权调换的面积按照所拆迁房屋的建筑面积计算，货币补偿的金额按照被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

3.建设单位管理费

建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。内容包括：

（1）建设单位开办费。建设单位开办费是指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等的购置费用。

（2）建设单位经费。建设单位经费包括工作人员的基本工资，工资性补贴，职工福利费，劳动保护费，劳动保险费，办公费，差旅交通费，工会经费，职工教育经费，固定资产使用费，工具、用具使用费，技术图书资料费，生产人员招募费，工程招标费，合同契约公证费，工程质量监督检测费，工程咨询费，法律顾问费，审计费，业务招待费，排污费，竣工交付使用清理及竣工验收费，后评估等费用；不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备材料所需的费用。

建设单位管理费按照单项工程费用之和（包括设备工、器具购置费和建筑安装工程费用）乘以建设单位管理费费率计算。

建设单位管理费费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。有的建设项目按照建设工期和规定的金额计算建设单位管理费。

4.勘察设计费

勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需的费用，内容包括：

（1）编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价及为编制上述文件所进行的勘察、设计、研究试验等所需的费用。

（2）委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需的费用。

（3）在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需的费用。

5.研究试验费

研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用及设计规定在施工中必须进行的试验、验证所需的费用。研究试验费包括自行或委托其他部门进行研究试验所需的人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。

6.建设单位临时设施费

建设单位临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。

临时设施包括临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂及规定范围内的道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。

7.工程监理费

工程监理费是指建设单位委托工程监理单位对工程实施监理工作所需的费用。根据《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（[1992]价费字479号）等文件的规定，可选择下列方法之一进行计算：

（1）一般情况应按工程建设监理的收费标准计算，即按所监理工程概算或预算的百分比计算。

（2）对于单工种或临时性项目可根据参与监理的年度平均人数按3.5万～5万元/（人·年）计算。

8.工程保险费

工程保险费是指建设项目在建设期间根据需要实施工程保险所需的费用，包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的的建筑工程一切险，以安装工程中的各种机器、机械设备为保险标的的安装工程一切险，以及机器损坏险等。根据不同的工程类别，分别以其建筑安装工程费乘以建筑、安装工程保险费费率计算。

9.引进技术和进口设备其他费用

（1）出国人员费用。出国人员费用是指为引进技术和进口设备派出人员在国外培训和进行设计联络，设备检验等的差旅费、制装费、生活费等。这项费用根据设计规定的出国培训和工作的人数、时间及派往的国家，按中华人民共和国财政部与中华人民共和国外交部规定的临时出国人员费用开支标准及中国民用航空公司现行国际航线的票价等进行计算，其中使用外汇部分应计算银行财务费用。

（2）国外工程技术人员来华费用。国外工程技术人员来华费用是指为安装进口设备，引进国外技术等聘用外国工程技术人员进行技术指导工作所发生的费用，包括技术服务费，以及外国技术人员的在华工资、生活补贴、差旅费、医药费、住宿费、交通费、宴请费、参观游览等招待费用。这项费用按每人每月费用指标计算。

（3）技术引进费。技术引进费是指为引进国外先进技术而支付的费用，包括专利费、专有技术费（技术保密费）、国外设计及技术资料费、计算机软件费等。这项费用根据合同或协议的价格计算。

（4）分期或延期付款利息。分期或延期付款利息是指利用出口信贷引进技术或进口设备采取分期或延期付款的办法所支付的利息。

（5）担保费。担保费是指国内金融机构为买方出具保函的担保费。这项费用按有关金融机构规定的担保费费率计算（一般可按承保金额的0.5%计算）。

（6）进口设备检验鉴定费用。进口设备检验鉴定费用是指进口设备按规定付给商品检验部门的进口设备检验鉴定费。这项费用按进口设备货价的0.3%～0.5%计算。

10.工程承包费

工程承包费是指具有总承包条件的工程公司，对工程建设项目从开始建设至竣工投产全过程的总承包所需的管理费用。工程承包费的具体内容包括组织勘察设计，设备材料采购，非标设备设计制造与销售，施工招标，发包，工程预、决算，项目管理，施工质量监督，隐蔽工程检查，验收和试车直至竣工投产的各种管理费用。该费用按国家主管部门或省、自治区、直辖市协调规定的工程总承包费取费标准计算。如无规定时，一般工业建设项目为投资估算的6%～8%，民用建筑（包括住宅建设）和市政项目为4%～6%。不实行工程承包的项目不计算本项费用。

11.联合试运转费

联合试运转是指新建企业或改、扩建企业在工程竣工验收前，按照设计的生产工艺流程和质量标准对整个企业进行联合试运转所发生的费用支出与联合试运转期间收入部分的差额部分。联合试运转费用一般根据不同性质的项目需要进行试运转的工艺设备购置费的百分率来计算。

12.生产准备费

生产准备费是指新建企业或新增生产能力的企业，为保证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。生产准备费的费用内容包括：

（1）生产人员培训费包括：自行培训、委托其他单位培训的人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、学习资料费、学习费、劳动保护费等。

（2）生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。

生产准备费一般根据需要培训和提前进厂人员的人数及培训时间，按生产准备费指标进行估算。应该指出的是，生产准备费在实际执行中是一笔在时间上、人数上、培训深度上很难划分的、“活口”很大的支出，要严格掌握。

13.办公和生活家具购置费

办公和生活家具购置费是指为保证新建、改建、扩建项目在初期正常生产、使用和管理所必须购置的办公和生活家具、用具的费用。改、扩建项目所需的办公和生活用具购置费，应低于新建项目。其范围包括办公室、会议室、资料档案室、阅览室、文娱室、食堂、浴室、理发室、单身宿舍和设计规定必须建设的托儿所、卫生所、招待所、中小学校等家具、用具购置费。这项费用按照设计定员人数乘以综合指标计算，一般为600～800元/人。

城市建设配套费用及工程建设其他费用解析

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