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冲突视野下的上海新天地建设分析

【摘要】:在开发运作过程中不间断的理念推进,与其说是开辟了“历史风貌街区改造的新天地”,不如说是开创了房地产市场策划的新篇章。表3.4上海新天地开发建设冲突应对的策略评价表3.5上海新天地开发建设的冲突特征及影响考察[1]除标志性建筑外,办公区容积率控制在5.0~7.0,建筑密度控制在40%~50%;商业区容积率控制在5.0~8.0,密度控制在60%~70%;住宅区容积率控制在4.0~6.0,密度控制在30%~45%;历史保护区容积率控制在1.3~2.5,密度控制在90%。

从根本上来说,“新天地”的成功更多在于商业运作上的轰动效应,而非属旧城可持续发展的胜利:①在政府、开发商和居民三者的对弈中可以发现依然缺少最为关键的主体——居民的身影。②从项目启动到最终建成,旧城里弄居民并未真正获益,本土生活模式也未能延续;虽然对该地区原住民而言,生活质量的提高、社区利益的捍卫是其价值指向,但政府与开发商合作的“自上而下”的实际建设运作中,使其被迫离开“熟悉而亲切”的弄堂,无权分享开发后的高额利润,得到的补偿只是“残值价”与搬迁费,改造前后天壤之别的房价也注定了居民无法回迁——“新天地”在改造前的1 950户居民在改造后全部外迁(当时户均拆迁补偿仅为20万元),这里变成完全的商业旅游型街区。③其保护更新模式争议巨大。瑞安集团以不同于以往旧城更新就地平衡方式,在更广阔区域内进行开发的总量平衡——通过“新天地”带动整个太平桥地区开发,其2 hm2面积其实负担了52 hm2地区的“会所”功能(王伟强,2006)。在开发运作过程中不间断的理念推进,与其说是开辟了“历史风貌街区改造的新天地”,不如说是开创了房地产市场策划的新篇章。

当然,不可否认的是,其规划设计与实施策略的市场意识与有效推进,注重品牌效应的建构,保障了建设效应;在开发运作机制方面,提供了市场条件下企业合作进行旧城更新的新模式:政府提供优惠政策和拆迁行动支持,开发企业负责投资实施改造,形成双方优势互补、发挥各自领域所长的联动机制。这一模式正是在市场经济条件下所应鼓励和倡导的;同时,对旧建筑进行了保护,也探索了居住功能向商业功能转化的形式。在整个项目运作和改造过程中,土地和资金获取的方式尤其值得关注:太平桥重建计划通过土地使用权有偿转让,协议方式获取开发权;而在资金获取方面,不同于以往的政府投资以及向金融机构融资的方式,也不同于政府、单位、居民三者共建的方式,而是通过外资的注入来缓解城市更新改造中的资金短缺问题。20世纪90年代以来,城市功能的转变及产业结构的调整也促使上海城市更新进入了新的阶段,市场主导模式逐渐成为城市更新的主要模式。

此外,其从整个区域的开发计划入手,强调规划设计整体推进、分步实施、政企共同参与、强化管理模式等综合性的行动策略,也事实上保障了地区整体的发展建设格局。尽管其整体投入大、经济上推广难度高,但在当时为今后上海城市的历史建筑保护和旧区改造提出了一条新的思路。同时,其规划手法在当时也具有前沿性,其保留改建的部分,在一定程度上实现了文脉的延续,促进了城市特色区域的形成,为城市经济社会发展注入了新的活力(表3.4,表3.5)。事实上,当今天上海的旧区改造强调坚持“留改拆并举、以保留保护为主”,努力走出一条历史风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障有机结合、统筹推进的新路子,也正是基于对以往改造路径的认识与总结,离不开对于改造方式的不断探索。

表3.4 上海新天地开发建设冲突应对的策略评价

表3.5 上海新天地开发建设的冲突特征及影响考察

【注释】

[1]除标志性建筑外,办公区容积率控制在5.0~7.0,建筑密度控制在40%~50%;商业区容积率控制在5.0~8.0,密度控制在60%~70%;住宅区容积率控制在4.0~6.0,密度控制在30%~45%;历史保护区容积率控制在1.3~2.5,密度控制在90%。

[2]“新天地”所在的太平桥里弄式住宅在整体构架上是“外铺内里”,即沿一街坊的外侧形成商业、服务业的店铺,既充分体现地价效应,又为居民提供日常购物的便利和其他服务,既保持传统街市的繁华,又适应内部现代化生活的安宁。