上海新天地正是在这一时期启动改造的。上海新天地所在的太平桥地区，具备良好的改造条件，居民也具有迫切的改造需求，从而成为区政府着眼实施改造的首选。2002年9月，上海新天地全面开业。但无论如何，上海新天地的开发建设在现实中已取得商业运作上巨大成功，也促使发展商的视野开始聚焦历史地段，为未来上海历史风貌保护区的发展建设奠定了基础。......
2023-08-29
上海新天地建构：可持续城市设计与本土策略
【摘要】：先期完工的“新天地”更新改造获得了广泛的关注。罗小未指出，上海新天地规划设计在构思上强调“保留建筑外皮、改造内部结构和功能，并引进新的生活内容”。“新天地”更像是特定时代的一个“华丽舞台”——这个舞台虽然融汇了激情与梦想、传统与新潮，但演绎的却是“别人的故事”，是在把自己精彩的故事排挤掉后才能上演。
上海市原卢湾区政府在20世纪90年代初中期，借助于大规模城市建设实践累积了旧城更新的丰富经验，并逐步从1992年开始推进外资引进土地批租制的实行，将淮海中路逐渐改造发展成为现代商业街。位于其中的太平桥地区，由于存在建筑老旧、设施配套匮乏、环境质量恶化等多种现实上矛盾冲突，激发了居民的改造愿望，并迎合政府的发展诉求，由此首先进入到了区政府的城市更新日程中。太平桥地区具有丰富的历史文化内涵，周边交通环境良好，区位优势独特（图3.9）。自1990年形成至今，其内的居民一再重组，逐渐形成中下层市民的聚居区，在更新改造之前，区内主导的建筑风貌为大片的旧式里弄。
《沪港合作改造上海市卢湾区太平桥地区意向书》在1996年5月由区政府与香港瑞安集团共同签署，提出了土地出让实施改造、引进外资等。首先，确定太平桥地区控制性详细规划将由卢湾区人民政府组织编制，进而上报市规划局进行审批。此后，由区政府组织，上海市城市规划设计研究院作为顾问，瑞安集团和复兴公司整体参与，美国SOM公司设计编制了《上海市卢湾区太平桥地区控制性详细规划》，强调合理使用土地，有效组织交通及绿地，创造城市新天地功能和新景观的规划思路，将太平桥地区规划为五个功能分区：东部为商业娱乐区，南部为现代居住区，西部为历史风貌保护区，北部为办公、旅馆区，中部为人工湖和太平桥大型公共绿地。人工湖和太平桥绿地把周边四个功能分区有机地联系在一起，既创造了城市新景观，又改善了环境质量，提升了土地使用的潜在价值。该规划于1996年11月完成编制，并于1997年6月获上海市城市规划管理局的批准，太平桥地区改造由此获得操作规划文本，在其有效指导下迈入实施阶段（图3.10）。针对新天地项目的建设而组织编制《太平桥地区109号和112号街坊修建性详细规则》于1998年10月获批。其中，根据规划要求，对首期实施项目和后续分期实施项目做了有机衔接，并对同期实施的周边地块项目进行平衡与协调。上述规划的编制为分期实施太平桥地区的旧区改造和第一期新天地项目工程的建设奠定了坚实的基础。整个太平桥重建计划项目占地52 hm2，作为一个市中心商住综合发展项目，其主要由三部分构成：①娱乐购物热点项目——上海新天地；②豪华住宅项目——翠湖天地；③企业天地，包括甲级写字楼、酒店及商业设施项目。先期完工的“新天地”更新改造获得了广泛的关注。
图3.9 天平桥地区范围
上海新天地由“一大”会址所在的109街坊及其相邻的112号街坊（即南里与北里）组成，区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和建于20世纪法租界时期的旧式上海石库门里弄建筑，占地3万m2，建筑面积约6万m2。罗小未指出，上海新天地规划设计在构思上强调“保留建筑外皮、改造内部结构和功能，并引进新的生活内容”。出于这样一种理念，规划为实现街区功能置换性改造，提出将原有居民全部外迁，传统里弄经过“嫁接”与修复后被赋予了新的旅游、文化娱乐与休闲等商业价值。新天地充满张力的后现代设计手法甫经推出就成为商业和旅游的热点，符合人们既渴望追忆过去又留恋现代生活的心理（图3.11，图3.12）。
新天地的改造从最初方案确定到最后实施，历经了两年多的演变，其价值建构也从美国SOM公司所期望的延续历史风貌的“保守”概念，转而作为国际化的“高级商业区”进行开发。在强烈“商业化”的空间建构策略影响下，瑞安也转而将其定位为一种国际化的“高级商业区”，并凭借其开发运作促进整个地区房地产价格的飙升。在太平桥地区52 hm2的规划用地范围内，规划人口3.3万人，包括保留建筑在内，规划局最终审核同意的建筑总量为160万m2，其中住宅建筑总量为89万m2，而控制指标在控规中得以分地块给出，平均毛容积率则高达3.12[1]。瑞安集团作为一个在项目运作上具有城市管理经验的开发商，在设计过程中通过专业的策划发展部门进行设计管理，首先为“新天地”品牌的打造奠定了先期条件。同时，还在项目模式上采用开发与运营相生的明确思路及只租不卖的形式，使管理者与经营者相分离，严格选择引入项目，有导向性挑选客户。由此，品牌效应提升了租金年收入，并带动了周边房地产地价提升，从而实现了瑞安集团参与太平桥地区开发的预期——通过地区的全面开发获得较高的经济效益，使最初高额投入预计能在三年内收回，且通过新天地的品牌效应拓展了瑞安在其他多个城市的业务发展。
图3.10 太平桥地区改造图
图3.11 上海新天地改造前后平面对比图
图3.12 建成后的上海新天地景貌
“天平桥公园”和“新天地”奠定了整个太平桥地区整体开发的坚实基础，虽然前期没有产生巨大的经济回报，但为后续整体开发营造了良好的环境氛围，提升了整体开发价值。正如郭湘闽指出的，新天地的开发提供了市场条件下政府和企业合作推进旧城更新的新模式，其对旧建筑进行了保护，探索了居住向商业功能转化的形式[2]，其具有有益启示；其规划实施策划上强烈的市场意识也促进了改造的有效推进，保障了建设效应。基于整体价值观上使代表公共利益的政府与市场开发企业寻求到共同合作的基础。
总的来看，“新天地”的更新改造介于拆旧建新“地毯式改造”和整旧如故“历史文化保护”之间，其在商业运作上的成功有利于推进多种建设方式的创新。这种成功具有独特性，与上海特定的境况有关，且完全是建立在持续外来力量上的。开发商为中国香港背景，居民多为外来居住者。“新天地”更像是特定时代的一个“华丽舞台”——这个舞台虽然融汇了激情与梦想、传统与新潮，但演绎的却是“别人的故事”，是在把自己精彩的故事排挤掉后才能上演（孙施文，2007）。
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