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2023-07-16
开发商设立不动产地役权对业主权益的影响及义务
【摘要】：开发商预先设立自己不动产地役权是否侵害小区业主专有权、共有权颇有争论，可通过对开发商设立自己不动产的类型和方式进行分析，探讨相关冲突是否存在。因此，其在设立之初对业主合法权益并无侵害，有损于业主利益的行为主要发生在后续执行中，即该地役权设立后需要开发商的积极作为，对业主履行建设相关设施之义务。
1.建筑物区分所有权下自己不动产役权设立的特殊性
房地产开发之目的为销售，物权变动为房地产销售的必然结果，即房屋所有权与建设用地使用权从开发商转移到小区业主。因地役权的从属性，[36]业主取得不动产所有权之后便自然成为地役权人或负担相应义务。开发商完成房屋建设之后便通过销售行为退出，供役地、需役地全部转让，其不动产役权所影响的是业主对不动产的利用，而非开发商自己所权属不动产之利用。而于其他不动产而言，供役地与需役地可能不会一次性全部转让，地役权人只转让供役地，需役地之利用不受影响。即该地役权之设立有确保设立人需役地将来有效利用之效用，在不动产利用方式上更关乎设立人自己利益，这与开发商将自己不动产役权全部转让不尽相同。例如，甲有A、B两处房屋，甲居住于A房屋，想将B房屋出卖。但是甲想从A房屋看到海，为了防止B房屋出卖后买受人加盖房屋妨碍其眺望，便在房屋出卖之前在A、B房屋之间设立以眺望为内容的自己地役权。再者，在住宅建设用地使用权自动续期规则下，城市小区能满足业主的一生居住所需，开发商所设地役权可能影响业主一生居住体验。因此，在建筑物区分所有权制度下，以城市小区不动产为客体的自己地役权设立对第三人利益的影响比其他不动产更直接、更长远、更具特殊性。开发商预先设立自己不动产地役权是否侵害小区业主专有权、共有权颇有争论，可通过对开发商设立自己不动产的类型和方式进行分析，探讨相关冲突是否存在。
2.设立类型上的冲突
开发商主要通过设立双向互惠型、单向便宜型两种类型的自己不动产地役权来实现小区规划、不动产利用之目的[37]。其中，双向互惠役权中，供役地与需役地无明显功能划分，两者互为便利，开发商以此实现对小区内各功能单元的划分、确定建筑风格、规划公共设施[38]。例如，开发商预先规划A宗土地为体育场、B宗土地为停车场。此种类型之设立能满足业主对公共设施的基本需求，系业主购买该小区房屋时加以考虑的因素，业主均互为不动产役权人。因此，其在设立之初对业主合法权益并无侵害，有损于业主利益的行为主要发生在后续执行中，即该地役权设立后需要开发商的积极作为，对业主履行建设相关设施之义务。若开发商并未按预期规划完成建造任务，业主役权便因此被侵害。于单向便宜役权而言，供役地与需役地范围皆予以明确界定，仅需役地单方享有供役地所提供之便宜，包括经济、财产上的方便利益（如通行、汲水、采石）或精神、美观、情感上利益（如采光、眺望、禁止气响干扰）[39]。例如，房地产出售之前便规定A栋楼房上不能封闭阳台，买受人取得房屋之后当然受此利用方式之约束[40]。其设立行为本身即可能造成对业主合法权益之侵害，即该禁止性规定本身便与业主私有财产权产生冲突，设立内容是否皆必要且合理尚有待商榷。换言之，并非所有自己不动产役权都具有物权效力而受保护。我国主流观点对开发商限制业主阳台利用方式的行为是否侵犯业主私权持肯认立场，业主同意或经由民主程序表决通过方为其合法化的方式[41]。司法实践中对相关行为有效性的认定尚缺乏统一标准，但行为的合理性、利益需求是裁判者予以考虑的因素。例如，宁夏某开发商未经业主同意擅自将半封闭阳台变更为全封闭的行为未获法院支持[42]。
3.设立方式上的冲突
我国地役权自书面形式的地役权合同生效时设立，采取登记对抗主义[43]，但是缺书面形式的合同效力法律并未规定。有学者指出，若当事人已按照口头约定履行合同，不动产役权应该生效[44]，合同效力的履行补正原则恰能佐证该观点。但是，若合同形式的目的为社会公共利益与第三人利益的维护，则履行行为不能补正合同效力。[45]质言之，自己不动产役权中合同的书面形式对于第三人而言尤为重要，合同内容不能仅设立人“心知肚明”，最重要的是受让第三人能够从外部予以察觉。若虽未采用书面形式但进行登记公示，亦可起到保护第三人之目的[46]。无论是书面合同抑或是登记，皆为设立不动产役权的明示形式，这与开发商制定的小区规划方案模糊的性质截然不同。于实践中，开发商制定的小区规划方案对各不动产的用途做出了限制性规定，有使某不动产受益之意图，具有自己不动产役权之性质。但是，该规划方案通常不体现在书面购房合同当中，且不予以明示说明其有设立自己不动产役权之目的，若严格遵守明示设立原则对第三人保护不利。开发商对于小区环境、配套设施的规划通常于宣传资料中予以呈现，若开发商违反相关承诺，业主追究其责任于合同法和物权法上皆无依据可寻。鉴于此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条通过法定形式对该允诺的性质进行了补正，其赋予对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响的具体允诺以要约效力，即使其未载入买卖合同亦视为合同内容。故此，“口头协议”具有了合同效力，当事人可主张违约责任。然而，违约责任的事后救济性无法达到按照原规划建造之目的，即开发商违约建造后业主无物权请求权，无权主张恢复原状，只能获得相应经济补偿，于业主权利保护不利。而且，鉴于开发商规划行为对小区不动产利用之安排以及规划允诺的法定合同效力，开发商规划小区不动产的行为应当视为以默示方式设立不动产役权的行为，或者根据其行为性质法定为自己不动产役权的设立方式。例如，美国司法实践中，多数法院对开发商设立社区限制性规划方案的行为，无论其是否采书面形式或登记，认定其成立衡平地役权[47]。故此，自己不动产役权的设立应以书面合同或登记明示设立为原则，以默视设立为例外，是否属于自己不动产役权应当根据行为性质具体认定。
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