根据被调查城市居民的反映，其中有74位表示对其所在地周边原来的用地性质不了解。在剩下的174例中，45%的居民反映其所居住地的周边的创意企业用地来自早期的废弃工厂或仓库。然而，对于需要通过土地征用和拆迁安置等手段以建立新的创意产业办公空间来说，在操作上则具有一定的阻力。虽然有一小部分居民都持有上述观点，但大部分城市居民还是比较支持城市政府为了发展创意产业的需要开展拆迁安置工程。......
2023-08-10
居民对居住地产开发的态度调查
【摘要】：解决这一供需矛盾的常用手段就是对城市衰败地区或城中村等地区进行更新改造或重建。在调查中，当城市居民被问及是否支持城市政府将其所在社区改造成新的居住小区以支持创意产业的发展时，其表现出了非常谨慎而矛盾的态度。根据这些安置办法和实施细则，南京市在推进城市发展和空间更新过程中大大降低了利益矛盾冲突，获得明显成效。经过上述多方努力，当前南京市在拆迁和征地补偿过程中大大降低了严重矛盾的产生。
通过调查，发现大部分创意工人都居住在非自有房产中（表4.12）。其中，55.2%的创意工人通过租赁私人房产解决住房问题，其人均居住面积大约为20 m2。另有一小部分创意工人（6.1%）居住在创意企业的职工宿舍，其人均居住面积则相对较小，基本都低于15 m2，这一人群主要以刚毕业的大学生为主。另外，还有一些特殊情况，例如有些创意工人（1.3%）有亲戚关系在南京，为了缩减生活成本，其寄宿在亲戚家中。居住在拥有自主产权的房产中的创意工人的人均住房面积总体上大于上述三种情况，其平均水平约为25 m2。在上文中，已经提到在南京大约有84 000名创意工人从事软件设计和动漫设计行业，结合表4.12的数据，我们可以初步估计大约需要220万m2的住房面积才能满足他们的住房要求。
表4.12 创意工人的居住面积及居住房屋的所有权形式的分布情况
创意工人对住房市场的需求的增长，必然要求城市能够提供更多新的住房供给，而新的住房供给必然需要新的城市土地空间。在当前中国的土地制度中，城市土地资源属于国家所有，每年能够新增的可开发的土地空间受到严格控制（Tian，2006）。因此，城市政府要想推进新的住房地产开发项目，不可能通过无限增加新的城市土地空间来满足住房市场需求的增长。解决这一供需矛盾的常用手段就是对城市衰败地区或城中村等地区进行更新改造或重建。但是，在改造和更新的过程中，城市政府必须给出合理的拆迁（或重建）补偿方案，才能使项目顺利进展。然而，由于基本立场的差异，两者（城市政府和城市居民）之间往往存在许多分歧。
在调查中，当城市居民被问及是否支持城市政府将其所在社区改造成新的居住小区以支持创意产业的发展时，其表现出了非常谨慎而矛盾的态度。这是因为，在早期进行城市更新的过程中，由于补偿机制的不成熟和城市政府对拆迁补偿不够重视，因此给予居民的补偿往往远低于当地住房市场价格，这使得受影响的居民无经济能力购买新的商品住房。另外，虽然有些时候居民可以获得等值的市场价格的补偿，但将他们迁出后，他们因此也失去了原居住地的区位优势，而这一区位优势往往难以在经济补偿中体现出来。另一方面，居住在生活环境较差的小区或城中村中的居民，也希望获得更好的生活环境与生活空间，然而是否能够获得合理补偿这一忧虑使得他们处于非常矛盾的心理状态。
在南京的调查过程中，一位年轻的市民如是表示：“当前我所在小区的环境已经大不如前，各种设施也跟不上时代需要。因此，如果城市政府能够开展更新项目，切实改善基础设施，改善交通拥挤，美化居住环境，我显然是非常支持的，但是问题是城市政府能否给出合理的补偿。就我了解的情况，当前在南京有些地方还存在补偿不公和强制拆迁的现象。这一方面使得被拆迁的居民无经济能力在住房市场购房；另一方面，即使城市政府能够提供等同面积的新的住房，但这些补偿住房往往在郊区，这使得原居民原先享有的区位优势（例如购物、公交服务、公园等）不再，同时原先的社会人际关系也因此难以重新找回”。
正是由于补偿问题这一核心矛盾难以解决，使得被拆迁的城市居民与城市政府之间容易产生严重的利益冲突。这一现实使得城市政府不得不认真思考应对措施以解决矛盾。为了规范补偿的具体做法，许多城市开始制定明确的补偿方案。在2000年，南京颁布了《南京市建设征用土地补偿和安置办法》和《南京市征地房屋货币拆迁补偿细则》，2004年对上述进行修正，颁布了《南京市征地拆迁补偿安置办法》及其实施细则。2007年再度调整，颁布了《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》以及《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法实施细则》。根据这些安置办法和实施细则，南京市在推进城市发展和空间更新过程中大大降低了利益矛盾冲突，获得明显成效。然而，由于在实际更新改造或拆迁过程中问题更复杂，在总结实施上述办法中遇到的实际问题，南京市2010年对上述办法进行了修正和完善，对拆迁安置过程中的标准、种类等作了更加详细的规范，并对各种特殊情况作了特别说明。2010年，南京市又针对城市郊区化过程中的土地征用所遇到的补偿问题颁布了《南京市征地补偿安置办法》，重点“保障被征地农民长远生计，维护被征地农民合法权益”。
经过上述多方努力，当前南京市在拆迁和征地补偿过程中大大降低了严重矛盾的产生。根据社会调查结果，大部分城市居民（68.9%）支持城市政府开展住房开发工程以满足创意工人的住房要求，并配合城市搬迁或土地征用安排。另外，在一开始表示“不支持（或不配合）城市政府新建住房项目”的市民中（76个，占被调查市民的31.1%），有62人表示在如下三种情况下愿意与城市政府达成合作协议：① 能够确保获得合理的现金或实物补偿；② 城市政府能够合理保留具有特殊社区意义的建筑或空间；③ 城市政府能够透明公开项目的具体规划细节。但仍然有一小部分市民（约占总数的6%）表示在任何情况下都不愿意配合政府的住房开发项目⑤。
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