金倩与浙江德信金沙置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

□王永皓

关键词：违反规划；改造；解除

案件索引：一审案号：杭州市经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第1035号

二审案号：杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第964号

判决结果

一审：驳回原告金倩诉讼请求。

二审：驳回上诉人金倩诉讼请求。

案情简介

上诉人（原审原告）：金倩

被上诉人（原审被告）：浙江德信金沙置业有限公司（以下简称“德信公司”或“开发商”）

2010年4月4日，金倩、德信公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号2010预1063461，约定：金倩向德信公司购买位于杭州经济技术开发区早城4幢1单元104室商品房，该房建筑面积112.81平方米，属框剪结构，设计用途为一般住宅，层高为2.8米，房屋价款人民币2227998元，付款方式为签订合同之日支付首付款677998元，剩余房款1550000元办理商业按揭贷款，德信公司应于2012年10月31日前向金倩交房。合同中还约定：本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用，其他业主对此放弃使用权。合同签订当日，案外人陈立波以转账的方式为金倩向德信公司支付了涉案房屋首付款677998元。2010年4月7日，金倩与杭州联合农村合作银行四季青支行签订个人购房担保借款合同，合同约定金倩向该行贷款1550000元，用于购买涉案商品房，贷款期限为360个月，自2010年4月7日起至2040年4月6日止。2012年10月16日，德信公司通知金倩交房。2012年10月21日，金倩发函德信公司要求退房。同月24日，德信公司回函金倩认为金倩要求退房缺乏事实和合同依据，德信公司不予接受，请金倩继续履行合同。

涉案杭州经济技术开发区早城4幢商品房，于2009年8月开工建造，于2012年9月13日竣工验收合格。2012年7月20日，金倩曾向德信公司提交“早城4-1-104业主关于通风、排水的调整申请”，申请德信公司调整该套房屋地下室排水及通风事宜，使地下室能够满足厨房的使用功能。2012年10月德信公司向金倩交房时，该房屋一楼与地下室间开有洞口。

金倩起诉请求判令：一、解除金倩、德信公司双方于2010年4月4日签订的《商品房买卖合同》（2010预1063461）；二、德信公司退还金倩购房款2227998元；三、德信公司按已付购房款的5%支付违约金111399.9元；四、德信公司赔偿金倩损失561074.53元（包括金倩已支付的银行按揭贷款利息274274.53元、金倩应支付的首付款借款利息283800元、公证费3000元。已支付的银行按揭贷款利息暂计算至2013年11月20日，之后至实际退还购房款之日的利息仍按银行同期按揭贷款利率计算；应支付首付款借款利息暂计算至2013年11月4日，之后至实际退还购房款之日的利息仍按月利率计算）。

各方观点

上诉人金倩观点：一、一审判决认定事实错误，本案被上诉人提供的房屋竣工验收合格资料与涉案房屋交付时现状不一致。一审判决书在第7页第二自然段中称：“另查明，涉案杭州经济技术开发区早城4幢商品房，于2009年8月开工建造，于2012年9月13日竣工验收合格。”该认定是错误的。理由是：1.被上诉人所提供给法院验收合格的早城4幢商品房（具体涉案房号为早城4幢1单元104室），该幢虽于2012年9月13日竣工验收合格，但这仅仅表明涉案房屋在2012年9月13日这个时点是符合规划、具备交付条件的；2.被上诉人实际通知交房的时间为2012年10月16日，此时被上诉人已经将2012年9月13日通过竣工验收的房屋进行了涉及主体结构的变更，该变更未通过任何审批和验收，变更后的涉案房屋不再符合规划和验收条件，更不再具备交付条件；3.被上诉人为什么会在2012年9月13日之后将通过竣工验收的房屋进行重大变更？这是因为：①涉案房屋原规划设计一层为单独套房，地下室为存放公共排污管道的公摊地下室，即：一层房屋与地下室不连通，更非跃层结构；②被上诉人想把地下室当成商品房销售掉，于是在向上诉人售房时即承诺房屋为跃层结构，以地下室的名义赠与、实际上在一层房屋上加价的方式销售给了上诉人；③涉案房屋要想做成跃层结构，必须将一层房屋和地下室上下连通，这除了在一层开洞之外，别无他法；④基于此，被上诉人才会在2012年9月13日之后将通过竣工验收房屋一层客厅走廊处开了一个面积约为1.5平方米的大洞。这样，形式上既逃避了政府相关验收部门的监管，又符合了和上诉人关于房型结构的约定。但是一个事实无法改变，被上诉人将通过竣工验收的房屋进行了重大改造，改造后的房屋未经任何审批和验收，不再符合当初的竣工验收条件，也不再符合时下的交付条件。但这仅仅是被上诉人为应对房地产开发主管部门备案的法定验收资料。事实上被上诉人交付上诉人的涉案房屋，与该幢验收合格并备案给下沙区规划局的图纸不相符，也与双方所签订的购房买卖合同的图纸不相符（合同与规划图纸一致）。换言之，上诉人的涉案房屋与被上诉人提供的竣工验收合格的涉案房屋并不相同，即：本案被上诉人通过竣工验收的房屋并不是实际交付给上诉人的涉案房屋，而是被其改建过的、并未通过竣工验收的涉案房屋，不具备交付条件。二、一审判决关于上诉人以购房合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据的认定完全错误。理由如下：1.上诉人与被上诉人双方在商品房预售合同签订之时约定了上诉人所购买的涉案房产即为跃层结构。理由为：①根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第五项第（六）目约定：涉案房屋的地下室归上诉人专用：地下室“专用”即表明所购买的房屋结构为跃层（一套住宅占两个楼层，有内部入口联系上下层），若按被上诉人所说非跃层，则其地下室因没有任何入口而无法使用，显然不符合购房合同中所述“专用”的约定；②从房屋的交付现状可以证实：事实上，被上诉人实际建造的、于2012年10月交房时交付的涉诉房屋己是跃层式结构，只不过是非法跃层、违章建筑，故被上诉人负有向上诉人交付合法跃层结构房屋的义务。2.被上诉人在与上诉人签订买卖合同之初（地下室归买受人专用的跃层结构）即存在不诚信的违规行为。理由是：①上诉人提供的买卖合同图纸和涉案房屋在规划局备案的图纸，明确标识涉案房屋地面为全封闭、无上下连接的口子，但被上诉人在向上诉人售房和签订买卖合同时均明确涉诉房屋可做跃层使用，真实交房的现状有连接地下室的口子，也系跃层结构。即：合同、规划与事实、被上诉人的承诺均不一致；②被上诉人在签订合同时就以违规谋取非法利益为目的，将公建配套（地下室）赠送并加价在销售合同中，实为变相销售。被上诉人的这种行为使得上诉人购买合法跃层房屋的合同目的自始至终都不能实现。3.被上诉人现欲交付的跃层结构房屋（带地下室）未通过竣工验收，更不具备交付条件。4.因被上诉人不能按买卖合同要约的内容交付合法的跃层结构房屋（上下两层必须符合政府审批的规划图纸要求），致使上诉人签订房屋买卖合同的目的不能实现的事实清楚、法律依据充分，故依照合同法第九十四条第（四）项之规定，上诉人应享有解除合同的权利。三、上诉人还享有依约解除合同的权利，对此，一审判决未作任何认定和评述，造成判决结果错误。理由为：1.被上诉人欲交付的涉案房屋是被其改建过的违章建筑，不具备交付条件；2.被上诉人欲交付的涉案房屋与双方合同约定不符；3.被上诉人欲交付的涉案房屋内存有大量公共设施，从居住的基本条件、公共设施的维护和安全考虑，根本无法用于私人居住；4.被上诉人至今未能依约交付合法房屋，视为逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定：被上诉人逾期交房超过90日，上诉人有权解除合同。请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人德信公司观点：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。（一）被上诉人交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定。上诉人诉称一审法院对“涉案房屋于2012年9月13日竣工验收合格”的认定错误显然与事实不符，一审法院对相应事实的认定符合客观实际和法律规定。根据被上诉人提供的《竣工验收备案表》显示竣工验收日期为2012年9月13日，该竣工验收备案表已取得相关建设工程主管部门同意备案。根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，竣工验收通过备案能证明工程竣工验收合格，且竣工验收同意备案的前置程序是取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。因此，一审法院认定“涉案房屋于2012年9月13日竣工验收合格”符合客观实际和法律，并且根据《商品房买卖合同》第九条规定，被上诉人交付的涉案房屋亦符合合同约定的条件。（二）双方签订的《商品房买卖合同》合法有效且被上诉人已经充分履行合同义务，上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。1.双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意愿并未违反我国法律强制性规定。2.被上诉人在《商品房买卖合同》约定房屋交付期限之前即2012年10月31日前已经通知上诉人交房，且上诉人亦收到交房通知并到了交付现场。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被上诉人已经履行《商品房买卖合同》中约定的交付义务。3.被上诉人所交付的房屋已经通过竣工验收，并符合合同约定的条件。因此，上诉人适用《商品房买卖合同》第十条逾期交房超过90日解除合同缺乏事实和法律依据。二、上诉人在上诉状的多处表述均颠倒黑白，没有事实和法律依据。（一）上诉人称其所购买的涉案房产为跃层结构没有事实和法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》合同条款均未出现涉案房产为跃层结构的内容；其次，根据《商品房买卖合同》第三条约定（……该商品房合同约定建筑面积共112.81平方米……）能明确上诉人所购房屋所有权对应面积仅为地上一层共112.81平方米，并不包括地下室，因此上诉人所购买的房屋并非其所述的跃层性质；最后，根据《商品房买卖合同》中第十九条第五款第（六）项约定：“本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用，其他业主对此放弃使用权。”故双方达成房屋买卖合同关系时明确约定地下室为储藏室用途，且上诉人仅享有地下室的使用权，而非所有权，上诉人对一储藏室用途的地下室享有专用的使用权就认为涉案房产为跃层性质显然也不符合客观事实和合同约定。（二）上诉人认为房屋现状的存在是被上诉人过错显然颠倒黑白，涉案房屋现状实际上系根据上诉人的委托申请进行房屋改造形成，被上诉人受托行为的后果应由上诉人承担。1.上诉人称所购涉案房产一楼与地下室之间存有洞口是由于被上诉人想将地下室当成商品房加价销售导致，显然颠倒黑白，涉案房屋所有权对应面积仅为地上一层共112.81平方米，并不包括地下室，上诉人对地下室仅享有使用权，上述内容已由合同明确约定。杭州市房价遵循一房一价原则，房产价格由买卖双方依据房屋的具体因素综合考虑协商议价，涉案房产所达的房屋价格是双方自愿形成的合意，因此涉案房产一楼与地下室之间存有洞口与房屋销售价格并无关联。2.涉案房产一楼与地下室之间存有洞口的原因系根据上诉人委托申请进行房屋改造而成。根据被上诉人提供的《早城4-1-104业主关于通风、排水的调整申请》，该申请为上诉人在2012年7月、8月，即在合同约定房屋交付日期之前向被上诉人提出，表示其因居住需要，预备将地下室北面改造为厨房，为此希望被上诉人考虑对4-1-104室地下室进行调整改造，以便满足其对地下室通风和排水等需求。被上诉人接受了上诉人的房屋改造委托后，为完成受托工作，综合考虑了施工可行条件、上诉人在改造及装修期间的通行需要以及以后装修将搭设楼梯的需要后，即对涉案房产1楼的玄关处（靠近上诉人准备做厨房用途的地下室北面空间）开设了通风口。3.涉案房产并非违章建筑。根据被上诉人提供的《竣工验收备案表》，涉案房产已经通过合法验收。涉案房产地下室顶板的洞口是基于双方当事人之间的房屋改造委托关系，洞口的改造行为发生在房屋建造完成并通过验收合格之后，系为满足业主对所购房屋的装修改造需要才实施，因此根本无须办理只有在房屋建造过程中才需办理的规划变更手续。4.上诉人基于其委托行为造成的后果而引用商品房买卖合同纠纷中的退房条件要求解除合同无事实和法律依据。被上诉人和上诉人之间存在两个独立的法律关系：一是商品房买卖合同关系；二是房屋改造委托代理关系。被上诉人所建房屋已通过各项验收，为具备完备交付条件的合法房屋，且被上诉人已经按照合同约定的时间和要求通知交付房屋，上诉人无权拒收。被上诉人又依据房屋改造委托代理关系对上诉人所购涉案房屋进行装修改造，在一楼和地下室开有洞口，被上诉人实施受托行为所形成的房屋现状和后果应由上诉人作为委托人承担。现上诉人基于对被上诉人受托行为的不满而引用商品房买卖合同纠纷中的退房条件要求退房无事实和法律依据，也违反了民法的诚实信用原则。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求解除合同无事实与法律依据，请求驳回上诉人的诉讼请求。

法院观点

本院认为，金倩与德信公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案合同是否应予解除，应结合双方的合同约定及履行情况，审查是否具有法定解除或约定解除的情形。关于法定解除权，金倩主张双方约定金倩所购买的涉案房产为跃层结构，德信公司交付的是未经竣工验收的非合法跃层，导致其合同目的不能实现，本院认为，双方签订的合同明确约定“该商品房建筑面积共112.81平方米”“本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用”，且该购房合同还附有所购房产平面图，故金倩主张其所购买的涉案房屋为跃层结构与合同约定不符。德信公司将2012年9月13日通过竣工验收的房屋进行变更，在德信公司通知金倩收房时，一楼和地下室之间存在洞口，该变更未经过规划重新验收通过，是否能够认定金倩购房合同目的不能实现，本院认为根据金倩的申请，德信公司在涉案房屋的一层和地下室之间开洞，该行为虽有违规划要求，但不足以导致购房合同目的不能实现。综上所述，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。关于约定解除权，金倩主张德信公司逾期交房超过90日，其享有合同约定解除权，本院认为德信公司在房屋建造完成并通过竣工验收合格之后，于2012年10月16日通知金倩交房，而同月21日，金倩发函德信公司要求退房，因此是金倩拒绝收房，金倩以德信公司逾期交房为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

律师点评

高层、小高层是目前大城市商业住宅的常见形式。对于客户而言，在面对高层住宅时，一般都喜欢选择较高层次的房屋，而鲜有问津底层的住宅。开发商为了更好地推销底层的房屋，往往会通过赠予额外空间的方式作为房屋的卖点。在开发商销售这些房屋时，销售顾问往往还会进一步夸大其词。例如，本案中，明明是下沉式庭院、储藏室等空间，却被开发商的销售顾问称为“跃层”房屋，价格也明显超过了其他层次的同类房屋，但是这种宣传显然是不足取的。若购房者一旦对于交付的房屋不满，就很容易产生受骗上当的想法，并以此为由提出解约，造成纠纷。不过另一方面，此类解约的要求是否能够得到法院的支持，还是要看具体的情形。以下笔者就从几个方面出发，对本案涉及的问题进行分析和探讨。

一、商品房买卖合同的根本目的

商品房买卖，本质上是为了使得买房者获得商品房的所有权并就该商品房占有、使用、收益为目的的法律行为。《商品房买卖合同》就是完成该产权交易过程的法律文书，也是商品房销售的载体。对于商品房这一类的不动产，其产权变更也好、实际使用也好，必须依法进行登记。这一登记行为本身就已经对于商品房的面积、使用范围等进行了明确的规范。即便是预售房屋，买房者也会从开发商提供的户型图、平面图等资料中清楚地得知所购房屋的具体面积、户型和范围。

本案中，虽然开发商在销售时对购房者称该房屋是“跃层”，但是在预售合同中还是将该房屋标注为正常的层高，在平面图中也标注了房屋的面积和范围。开发商所宣传的下沉式庭院等均未包含在内。作为购房者，通过这些资料应该能够充分地了解到房屋的面积和使用范围。另外，购买房屋对正常人来说是一笔非常巨大、而且影响今后十余年生活的重要投资，必然是慎之又慎；更何况在预售房屋时，购房者是看不到房屋的实际情况的，那么就更加会对房屋的具体细节进行询问和查看，也会更加仔细地阅读相关图纸等资料。

按照双方合同——“该商品房建筑面积共112.81平方米”“本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用”等约定，作为购房者的上诉人在签订该房屋的预售合同时就应当知道本案所涉的房屋并非跃层，同时也应当知道下沉式庭院、地下储藏室等均是开发商利用该房屋的公建配套区域改建的，并非属于购房者的专有部分，其对于这些区域更不具有专属的产权，仅有使用权。既然这些额外的区域原本就属于公建配套区域，那么在这些区域内必然存在着管道等公共设施。

总而言之，购房者在购买该房屋时对于下沉式庭院、储藏室等区域应当有一定的了解，在双方的合同中又明确对此进行了约定，更加可以作为开发商对于该部分区域性质已经作了充分告知的佐证。购房者在房屋交付后，又以这些区域存在管道等公共设施为由提出解约，显然是难以得到法院的认同和支持的。

二、开发商的违规改造行为的法律责任

本案中上诉人一方另一个观点是认为开发商在其房屋和地下储藏室之间的楼板上开了一个洞，该行为未经规划部门同意，属于违规改造，由此造成该房屋不符合竣工交付条件，致使上诉人签订房屋买卖合同的目的不能实现，由此上诉人应当有权解除该合同。

从法院查明的事实来看，开发商在“开洞”前的确未经规划部门批准变更设计，“开洞”行为完成后也未向规划部门申请重新竣工验收，该行为的确是违反了规划要求和相关规划的法律法规。但是，该行为的违规并不表示上诉人就有权解除该合同。

上诉人提出的理由是该“开洞”行为使得房屋不符合竣工条件，从而导致其购房的合同目的不能实现。这种说法在本案中显然是过于夸张了，有些牵强。

一方面，根据双方提供的证据和法院查明的事实，该“开洞”行为本身是上诉人一方主动提出，开发商才实施的。也就是说，上诉人对于“开洞”一事不仅仅是明知的，更是认可的。就算该行为未经规划审批通过，也不能将全部的责任归结到开发商一方的身上。上诉人据此认为其合同目的不能实现并要求解除合同的做法显然有违诚信。

另一方面，即便认为开发商作为专业的房产开发单位应当对于“开洞”行为是否合法承担主要责任的话，那么目前该“开洞”的后果也不当然造成购房者合同目的的落空。从事实上看，目前所谓的违规行为仅仅限于在地板上开了一个大约1.5平方米的洞口而已，如果购房者对此不满，完全可以要求开发商填补，不会影响到购房者对于整体房屋的正常使用。从这个角度上看，购房者以如此小的瑕疵作为理由否定整个房屋交易，明显超越了比例原则，更是对于其合同权利的滥用。

当然，前面提到开发商作为专业的房产开发单位应当对于“开洞”行为有更加明确的认知和判断，而不能简单地以客户申请等作为搪塞的借口。即便是客户申请在先，开发商也应当主动告知客户由此可能带来的法律后果和责任。如果客户后期对该行为不满或者相关职能部门要求整改的，开发商应当无条件地恢复原状。如果开发商以客户申请为由试图免责的，笔者认为至少应当提供客户同意开发商免除赔偿责任的豁免书方可予以考虑。而且该豁免书应当满足一定的形式及实质条件，豁免书以书面形式签订，开发商还应举证证明开发商已经对客户就该豁免书中的内容进行了充分的告知和解释；该豁免书同时不应具有合同法所规定的格式条款无效等的法律情形等，此种情形均满足的，该豁免书方可认定有效。否则，开发商应赔偿由此给客户带来的实际损失（例如，房屋在施工期间无法正常使用所带来的损失等）。