杭州商品房预售合同纠纷案实证

□王永皓

关键词：可变空间；改造；解除；诚信原则

案件索引：一审：杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第220号

二审：杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第2028号

裁判结果

一审：驳回原告毛朝臣、任燕燕诉讼请求。

二审：驳回上诉人毛朝臣、任燕燕上诉。

案情简介

上诉人（原审原告）：毛朝臣、任燕燕

被上诉人（原审被告）：杭州恒滕房地产开发有限公司（以下简称“恒滕公司”或“开发商”）

2013年8月27日，毛朝臣、任燕燕与恒滕公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份。约定：毛朝臣、任燕燕向恒滕公司购买位于杭州市余杭区余杭街道恒滕悦湖花苑19幢2单元402室商品房；合同总价772629元；交房期限为2014年10月31日前。签订合同时，毛朝臣、任燕燕支付首付款232629元，余款540000元于2013年11月4日交付。

因部分业主提出要求对C户型中的可变空间改造由恒滕公司统一安排，费用由购买客户自理。恒滕公司与杭州中意物业管理有限公司余杭分公司（以下简称物业公司）协商后，由物业公司委托台州龙翔建设有限公司对相关户型进行了统一改造。原可变空间的北部阳台改造成小房间、赠送面积飘窗部分拆除后改成房间一部分，并在临近电梯井的卧室安装减振隔音板。

2014年10月16日，恒滕公司向毛朝臣、任燕燕发出入住通知书，请毛朝臣、任燕燕于2014年10月29日按期前来办理入住手续。后毛朝臣、任燕燕以实际交付的房子与合同约定不符为由拒绝收房。

2015年2月11日，毛朝臣、任燕燕以恒滕公司违约为由，向法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》；判令恒滕公司返还毛朝臣、任燕燕所交购房款772629元，并赔付利息损失（自2013年8月28日起至判决给付之日止）；按银行同期贷款利率计算判令恒滕公司赔偿毛朝臣、任燕燕其他经济损失15180元；判令恒滕公司负担本案诉讼费用。

2015年4月10日，恒滕公司向杭州杰诺建筑设计有限公司发送咨询函，询问对改造前后的户型是否存在结构的改变，改造后是否对房屋的结构安全及使用功能产生影响。2015年4月16日，该公司回复恒滕公司：认为未发生结构的改变，不会对结构安全产生影响，使用功能没有发生变化。

另查明，恒滕公司在推广销售澜山公馆印制的楼书中，对原北部阳台标注为可变空间，并附有空间改造示意图。

又查明，因近来房价下跌的原因，目前毛朝臣、任燕燕所购房屋区域的房价，均有不同幅度的下行。

各方观点

上诉人毛朝臣、任燕燕观点：一、一审判决明显认定事实错误，适用法律不当。1.一审判决的思路是因房价下跌，毛朝臣、任燕燕提出解除合同，而恒滕公司改变行为未造成结构型式的改变，对毛朝臣、任燕燕不会有影响，恒滕公司不构成根本性违约。这是法定解除的思路，而毛朝臣、任燕燕是行使合同约定的解除权，根据合同法第九十三条，合同约定的解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。2.一审判决理由，明显不符合法律思维的逻辑，在没有证据支持的情况下，以想当然地推测来确定本案法律事实，甚至于完全采纳恒滕公司的陈述直接作为本案的法律事实。如判决书第5页第2自然段，首句就说：“因部分业主提出要求对89方C户型中的可变空间改造由恒滕公司统一安排，费用由购买客户自理。”这只是恒滕公司自说自话的陈述，没有任何证据能证明，而且与现实情况明显不符。其他认定事实内容，据以确定事实的证据三性就存在问题。3.对于判决书第5页另查明这段，这楼书就是恒滕公司提交的证据三，不需要一审法院另行查明。恒滕公司想通过其提交的证据三和证据七，证明已经向毛朝臣、任燕燕说明告知，而本案恰恰是恒滕公司没有如实告知才导致这场诉讼。按恒滕公司的陈述和证据，其说辞自相矛盾。恒滕公司提交证据七是为了证明“上下两户购买时间是在毛朝臣、任燕燕购买之前，而当时已在改造并签订了房屋改造协议，故毛朝臣、任燕燕是知晓的”。这两户的合同签订时间是2013年8月17日和8月25日，按其所说，2013年8月已经在改造该阳台位置，但这个时候房屋都还没有建造完成，按其证据里所说，改造是在规划验收通过后，而规划验收时间是2014年10月11日。而实际改造时间也只可能是在竣工验收后，不然无法通过竣工验收。而且，作为楼书，恒滕公司起草的合同补充协议第十二条其他约定中的第一款里说，“本合同签署前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，不属于合同附件”。4.一审判决对事实认定明显违背生活常识，“白马非马”，在论述中偷换概念，明显的结构改变硬是说没有发生结构型式改变。如果连建筑结构型式都改变了，整个小区工程都无法通过竣工验收。而且，认定该法律事实的证据三性都存在问题。5.判决书中对毛朝臣、任燕燕的理由没有任何评价和回应。6.本案中恒滕公司合同履行过程中行为违法，根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”虽然这只是违反部门规章，但也是违法行为。而这样的判决实际上就是在鼓励开发商的违法行为。二、相反，毛朝臣、任燕燕要求解除合同有充分的事实与法律依据，应予支持。毛朝臣、任燕燕一审起诉的理由之一是根据涉案合同第十七条和补充协议第六条约定情形，也就是《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条退房情形，行使约定解除权，要求解除合同。而对此，恒滕公司在诉讼中并没有进行有效的抗辩，一审判决书则完全抛开毛朝臣、任燕燕的主张和辩论意见，另起炉灶，按照法定解除的思路进行审理，而且所依证据不足。1.根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款第（三）项规定，商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的，房地产经营者应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任。而且在补充协议第六条第六款也作了进一步的约定。2.毛朝臣、任燕燕根据涉案合同第十一条规定和《商品房销售管理办法》第二十四条规定，也有权解除合同，要求退房。根据合同第十一条约定，经规划设计单位、规划行政主管部门批准的规划设计变更，出卖人应在批准同意之日起10天内，书面通知买受人，否则买受人有权退房。具体情形包括：“该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化。”而按合同及附图所示，房子北面应该有一个非封闭式阳台，现在被封闭了，阳台外原为公共部分的空间被包进来封闭为一个私人使用的小房间，这明显是户型改变了。3.因为恒滕公司在竣工验收后将原来设计为阳台的位置改造成房间的不规范的做法，增加了实际建筑面积，容积率增加，事实上也改变了关于容积率的规划要求。根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款第（五）项的规定，房地产经营者也应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任。而这条规定已经被合同约定作为合同第十七条的退房情形，毛朝臣、任燕燕完全可以依此行使约定解除合同的权利。三、判决存在的其他问题。1.判决书记载，本案开庭时间是2015年4月1日，但恒滕公司提交的证据六和七，证据形成时间却在2015年4月10日以后。2.一审中未保障毛朝臣、任燕燕合法诉讼权利，连恒滕公司提交的证据复印件也没有给毛朝臣、任燕燕一份。3.减震隔音板问题，恒滕公司也承认设置减震隔音措施是强制性规定，也说明其原来没有做好，现在提交证据说明他已经做好了，而且就订在涉案房屋卧室里，这样奇葩的整改措施，判决书还说，本院认为，对靠近电梯井处应设置减震隔音板予以认定，不知道认定了什么？难道说恒滕公司这样做是对的？综上所述，毛朝臣、任燕燕在一审中是行使合同约定的解除权，而不是法定解除权，案件审理应围绕毛朝臣、任燕燕诉请展开。合同约定解除条件成就，毛朝臣、任燕燕就有权提出解除合同。一审判决明显存在问题，对案件事实认定不合逻辑，明显错误且显失公正，偏袒一方当事人，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持毛朝臣、任燕燕在一审起诉时提出的所有诉讼请求。综上，判令恒滕公司承担本案一审、二审所有的诉讼费用。

被上诉人恒滕公司观点：一、毛朝臣、任燕燕上诉状通篇充斥着强烈的个人情绪，言语明显过激，且有针对一审法官进行诋毁和人身攻击的言词。希望大家都以事实为依据、以法律为准绳。二、毛朝臣、任燕燕上诉状中列举理由较多，多有重复，就毛朝臣、任燕燕所述的所谓依合同条件解除的情形，恒滕公司列举几个有代表性的进行抗辩：1.“房屋结构型式”之概念，及能否解除合同？毛朝臣、任燕燕多次提出《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款第（三）项规定：商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的，房地产经营者应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任。毛朝臣、任燕燕认为“结构”的概念，应包括建筑结构型式和户型结构等多方面的含义。恒滕公司不清楚这多方面的包括出自何处，因为无论从百度搜索还是建筑技术专业书籍中，虽略有差异，但都是认为房屋结构基本包括砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构等几类，从没出现过还包括户型或户型等说法。且作为地方性法规条款中可以退房的一一列举式的适用条件，一般也应作狭义说，怎么能随便作扩大解释？否则肯定会影响合同的稳定性，造成纠纷的大量增加，相信这肯定也不会是立法者的原意。在合同第十一条第一款第（一）项中也明确列举了：该商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化……等，另外《商品房销售管理办法》第二十四条第二款中也明确列举了商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等情形，可以清晰地表明，结构肯定是不包括户型这个概念的。在恒滕公司一审提交的证据中，无论是作为房屋原设计单位浙江省工业设计研究院还是恒滕公司特意咨询请教的杭州杰诺建筑设计有限公司，两者作为设计的专业机构，对争议部位的结构均作出不影响、未改变的结论。一审法院据此作出认定，认为未对结构安全产生影响，改造对毛朝臣、任燕燕的使用并不会产生实质性影响，该浙江省地方性法规第二十八条不适用于本案的情形，不能退房，完全是合理合法、有理有据的。2.“使用功能”有否影响？能否达到解除条件？毛朝臣、任燕燕依据合同第十一条规定和原建设部规章《商品房销售管理办法》第二十四条要求退房，但该《商品房销售管理办法》一来没有在合同中引用；二来是部门规章，不能作为法律依据。那么依据合同第十一条是如何规定呢？该条规定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，（1）该商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，等等。”请注意，在该条中明确说明，如果出现所述情形，只有在影响到买受人所购商品房质量或使用功能情况下，买受人才能有权退房。该商品房首先验收合格，设计单位也认为结构安全没影响，质量方面没有问题；其次在使用功能方面，相关建筑设计公司也认为使用功能没有发生变化，相反，该可变空间略加改装后，实际增加了使用面积，使用功能和作用更多样化，对于绝大多数买受人都是好事，而毛朝臣、任燕燕却吹毛求疵，为达到解除合同的目的，对自身有利之处视而不见，却抓住小瑕疵不放。实际上，恒滕公司在推广销售该房屋楼盘时印制的楼书中，早已对原北部阳台标注为可变空间了，且附有空间改造示意图，对此情形，毛朝臣、任燕燕不可能不知晓。另外，恒滕公司委托的售房机构杭州合创房地产营销策划有限公司在所有客户购房时均会对阳台改造事宜进行告知说明，在毛朝臣、任燕燕签订购房合同时，其上下层两户502室和302室在其之前就已签订了购房合同和阳台改造协议，后签订合同的毛朝臣、任燕燕在购买时对房屋交付时的情形客观上也早已知晓。因此，依据合同第十一条，在商品房质量或使用功能没有影响的情况下，即使出现如户型变化的情形，买受人也无权退房。另外，需要特别指出一点，在《商品房买卖合同》的附件八补充协议中，第八条第一款明确写明：合同第十一条第一款规定的“使用功能”仅指本合同第三条约定的该商品房用途；补充协议第十二条第三款说明补充协议与商品房合同主文不一致的，以补充协议为准。而合同第三条约定的用途为“住宅”，也就是说，只要商品房未违反“住宅”这一用途，均为对使用功能无影响，这一约定理应对双方有效，据此，毛朝臣、任燕燕无权退房，一审法院的认定为正确的。3.“容积率”问题及能否解除合同？毛朝臣、任燕燕单方面认为北部阳台改造后，增加了实际建筑面积，容积率增加了，依据合同第十七条欲行使解约权。但并未举证证明增加了多少建筑面积，容积率又增加了多少，属举证不能。而实际情况是，该改造实际增加了用户使用面积，但建筑面积因为有一套严格的计算方法，依据国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353—2005）中3.0.18条规定，建筑物的阳台建筑面积均应按其水平投影面积的1／2计算，并不区分封闭和非封闭阳台。也就是说，无论阳台封闭和非封闭，建筑面积都按水平投影面积的1／2计算，所以该商品房改造即使封闭了阳台，对建筑面积的计算根本是没有影响的，自然对容积率也没有影响，毛朝臣、任燕燕所依据的合同第十七条的退房情形或者是《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款第（五）项的规定均不能适用，无权退房。三、综上所述，一审法院的判决认定完全依据合同条件是否达到解除条件进行了充分的事实和法理上的论述，并从而得出毛朝臣、任燕燕未达到解除合同的条件，并不是毛朝臣、任燕燕所说的是在论述法定解除权的问题。在此商品房买卖中，恒滕公司最多就是在交付时有瑕疵，但远未达到根本性违约的程度，毛朝臣、任燕燕为此不能拒绝收房。如一审法院所述，在毛朝臣、任燕燕收房后，其完全可以向恒滕公司主张“瑕疵赔偿损失”，其权利救济手段仍旧存在，但如果一有小瑕疵就动辄以解除合同相应对，则合同的稳定性、严肃性何在？与我国民法原则的尽量维护交易有效性也不符。因此，请求驳回上诉，维持原判。

法院观点

毛朝臣、任燕燕与恒滕公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，故合同应属有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。本案所涉房屋恒滕公司已在2014年10月24日通过竣工验收备案，符合交付条件。但恒滕公司将讼争房屋北部阳台改成小房间并拆除飘窗；该行为虽是依据恒滕公司在楼书中已对该阳台标注为可变空间，且附有空间改造示意图；并根据部分业主的要求，对该户型房屋进行统一改造，该房屋也未发生结构改变，不会对结构安全产生影响，使用功能亦没有发生变化。但与双方所签订的合同不符，改建也未征得毛朝臣、任燕燕同意。因此，毛朝臣、任燕燕在恒滕公司通知收房后，有权要求恒滕公司进行整改等方式来解决。但毛朝臣、任燕燕在没有要求恒滕公司整改，恒滕公司也没有表示拒绝整改的情况下，径行要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，原审法院未予支持并无不当。毛朝臣、任燕燕的上诉理由依据不足、不能成立、本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。

律师点评

本案涉及的是商品房“可变空间”改造的问题。由于受到相关国家及地方的法规及政策的约束，以及考虑到群众购买力的局限，市场主要的住宅户型面积以90平方米为主。开发商为了体现差异化竞争，增加商品房的性价比，往往会采用设置设备阳台（平台）等方式来减小商品房户型的建筑面积，满足不大于90平方米的客观要求；另外，该部分结构很多会被开发商标注为“可变空间”，在房屋竣工验收后由开发商或者业主自行改造为房间，增加房屋的使用面积和实用性。

客观上讲，这种做法既提升了房屋的实用性和竞争性，又增加了房屋的使用面积，无论是对开发商还是业主，都是有好处的。但是这种改造还是要遵循业主的个人意愿，无论出发点和动机多么好，开发商也不能代替业主作出决定，更不能将这一后果强加到业主头上。否则就难免出现个别的争议，甚至导致诉讼的产生，反而“吃力不讨好”。下面是笔者结合法律规定和司法实践情况，从以下几个方面对本案进行的法律分析。

一、房屋户型的正确标注

作为商品房建设开发这种需严格审批的行业，无论是在土地的规划、建设、施工以及户型的确定、测绘等环节都有相关的审批和严格的要求。就本案而言，商品房户型的设计也是在签订该商品房预售合同前就已经确定了。而客户获知这种设计的最直接的方式就是查看开发商的楼书或者广告。现在有些开发商在广告中仅仅提供户型的示意图或者效果图，所标注的文字也与设计方案有差异。到了交房时客户看到现房必然会提出质疑，从而产生纠纷。这种做法实质上侵害了交易对象的知情权。因这种未充分告知或者未妥善标注的行为导致承担赔偿责任的例子不胜枚举。

本案中，开发商在这个问题上的做法值得借鉴。尽管开发商在楼书中提供的也是户型效果图，但是将北部阳台的情况予以了特别标注，写明为“可变空间”，并附有改造示意图，应该说这种标注方式已经可以充分地提示和告知业主房屋的真实情况。此时，如果业主再以不知情为由主张相关权利的话，就很难得到法庭的认同和支持。

二、改造的要求

本案中的核心焦点之一就是开发商未经通知或者协商就实施改造的行为是否正当。虽然从开发商提供的证据中可以看出，很多业主都是主动要求开发商在交房时一并对可变空间以及房屋的其他部分进行改造；而通过改造和加装减震隔音板等措施的确也能够有效地给业主带来实惠，但是需要指出的是，这一切均应当按照业主的个人意愿进行。业主要求或者同意改造的，应当和开发商签订协议，开发商方可改造；否则无论出发点多么正当、改造后效果多么完美，开发商都无权代表业主擅自作出决定。而且，这种改造的决定应当是业主独立作出的，即便该楼其他业主同意改造，只要其中有一户不同意，那么开发商就无权对该户进行擅自改造。本案中，开发商未经业主同意，就擅自替业主进行了改造，客观上侵害了业主的选择权和对于房屋的事实处分权，显然是违约或者侵权行为。

从现实的情况来看，这种“好心办坏事”的情况还是比较常见的。笔者建议开发商在遇到此类问题时，应当充分尊重业主的选择权，充分征询业主意见。如果达不成一致意见，就应当搁置改造等进度。如果要施工，前提必须是要求业主签署同意书或者协议。千万不要为了区区改造施工费，而自说自话，擅自动工，那样有可能给开发商带来更大的损失。

三、法律后果及诚信原则的适用

在本案中，改造行为未经业主同意，客观上改变了房屋的内部形态，构成了违约或者侵权的后果，这是比较明确的。但是为什么两级法院都没有支持原告的退房要求呢？这里就涉及发生违约或者侵权后受害一方应当如何主张权利的问题。

我国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照该法条，一方在履行合同时违约的，应当采取各种补救手段来弥补违约所带来的后果，这其中首选的行为就应当是继续履行合同。因为合同系双方当事人的约定，履行合同必然是双方当事人都愿意看到的情形。因此，尽可能地保障合同履行必然符合双方当事人最大利益。除非当事人有明确的约定，否则只有因为违约行为的影响导致继续履行已经不可能或者履行成本过高或者合同目的无法实现等根本性因素出现时，法律上才会赋予当事人解除合同的权利。

本案中，虽然开发商有违约行为，但是该行为显然可以通过整改的方式来纠正，无非就是多费些功夫，将改造好的房间和设施恢复原样即可，不会影响房屋今后的正常使用，不会影响原告购房的合同目的。对于耽误的时间完全可以通过经济补偿的方式来处理。原告对于改造后的房屋不满但是不通过要求整改的方式来经济地处理该纠纷，反而直接起诉要求解除，显然是“醉翁之意不在酒”。

另外，合同法第六条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原告这种动辄解除合同的做法，显然已经违背了诚信地行使权利的基本要求，因此两级法院对于原告不合理的诉请不予支持也是合情合法的。