商品房交易案例实证：卢军彪与杭州云恒置业商品房预售合同纠纷

□王启明

关键词：面积差；套内使用面积；公摊面积

案件索引：一审案号：浙江省杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第883号

二审案号：浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第941号

判决结果

一审判决：驳回卢军彪的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审原告）：卢军彪

被上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司（以下简称“云恒公司”）

2010年11月17日，卢军彪、云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份。《浙江省商品房买卖合同》约定卢军彪以按揭贷款方式向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢1单元602室商品房一套，建筑面积共87.12平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，应分摊共有建筑面积12.99平方米。合同第六条“面积确认及面积差异处理”中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”《补充协议书》第三条对合同第六条的补充中规定：“1.该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款；2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”《补充协议书》第二十一条附则中约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。”

2013年4月初，云恒公司以邮政快递方式向卢军彪送达《爱丁郡房屋交付通知书》，通知卢军彪爱丁郡项目将于同年4月10日正式交付，于每天的上午9时至下午4时30分在项目现场办理房屋交接手续。交付当天，卢军彪至项目现场办理房屋交接手续，但发现所购房屋的套内实测面积与合同约定套内面积存在较大的差距。浙江经视、杭州电视台等曾对此事件作了相关的新闻报道，余杭区住建局也于2013年5月29日和2013年7月26日两次作出相关答复意见，主要内容是关于面积测绘的问题，该局通过对测绘单位的资格、测绘成果和使用性、界址点准确性、面积测算依据和方法等内容进行审核，杭州余杭临平同创房产测绘有限公司（以下简称“同创公司”）将电梯厅计入套内面积不符合相关规范要求，责令其改正，现改正后的测绘成果已经审核备案。当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构鉴定。如认为因预售时获悉的面积与现在实测面积有误差而给其造成损失的，可以通过民事诉讼进行解决。

此后，云恒公司对存在问题进行了整改，但与卢军彪等拒收房业主一直未达成一致的处理意见。

2013年11月8日，卢军彪向法院提起诉讼，请求：1.判令解除卢军彪与云恒公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用及评估费用等相关费用由云恒公司承担。

另查明：一、云恒公司在开发销售爱丁郡项目商品房中，委托同创公司进行房屋面积测绘，云恒公司根据同创公司的预测绘数据与购房业主签订商品房买卖合同。项目竣工验收后，同创公司又进行了房屋面积的实测。由于前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积不一致，造成实测套内面积与合同约定的面积差距较大。其中卢军彪所购商品房实测建筑面积为86.61平方米，套内面积为69.15平方米，分摊面积为17.46平方米。二、同创公司在商品房竣工验收后的实测成果已经得到余杭区住建局的确认，并依据该实测成果数据进行了房屋权属登记。

各方观点

上诉人观点：一、一审法院适用法律错误，依法应当改判。根据上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同及补充协议，本质上讲是一种格式合同及格式条款，可是一审法院却没有对该合同的性质作出应有的认定，没有依法对该合同采用的格式条款的效力进行审查，导致作出了错误不公平的判决。本案中，上诉人与被上诉人签订《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议书》各一份。在这两份协议当中规定了各种各样的格式条款以免除被上诉人的责任，排除上诉人各种重大合法权益，而且皆以是格式条款为由，根本不向上诉人解释各种条款的法律效力，基本上排除了上诉人的所有权益，明显违反公平原则及告知原则。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该解释第九条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。该解释第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条“面积确认及面积差异处理”中的约定，虽然双方约定以建筑面积作为计价方式，但是，双方签订的《补充协议书》及被上诉人在各种宣传资料及销售过程中，一再强调商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积。根据该约定，电梯前室是作为套内使用面积的，但是为了达到排除上诉人权益的目的，被上诉人又设置了大量的条款来排除上诉人的权益：1.如因政府相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条前款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款；2.按上述方式进行差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。面积差异处理时，无论是返还房价款还是补足房价款均不计算利息；3.因本合同第十一条规划、设计变更造成面积差异，买受人不退房的，应在出卖人书面通知设计变更之日起的20日内与出卖人签订补充协议确认面积；买受人未与出卖人签订补充协议的，本合同继续履行且第三条中约定的建筑面积自动变更为设计变更后的建筑面积；4.若实测面积或产权登记（指初始登记）面积与合同约定面积误差比绝对值超出且买受人决定退房的，则买受人应当于知道或者应当知道实测面积或产权登记面积之日起15日内向出卖人书面提出退房要求并办理相关手续，否则视作不退房，并按合同第五条中约定的不退房条款处理。正是根据这一霸王条款，被上诉人虽然违反了双方约定的电梯前室作为套内使用面积的约定，导致上诉人减少房屋使用面积近五个平方米（占购买房屋的5%左右），其仍然认为是正常的调整行为。而实际上，这是一种商业欺诈，这种行为严重损害上诉人合法权益的条款根本不应当生效，应当予以撤销。

一审法院认为，“虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积分摊计入不一致，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋实际建筑面积与合同约定的差异在3%以内，不符合原告退房条件……卢军彪以套内面积差异较大为由主张退房，缺乏依据”，这是一种错误的认定。如前所述，首先，双方签订的合同是一种格式合同，对于此类排除上诉人权利的条款是不应当生效的或者应当撤销的。其次，双方对公摊面积、套内使用面积分别进行了约定，说明双方对于套内使用面积、公摊面积是很重视的，是双方权益的重要方面，而一审法院只提到双方约定以建筑面积为计价单位，却故意回避双方对公摊面积和套内面积的约定，这是不公平的。最后，套内面积的大幅度减少，被上诉人严重违反了合同的约定，导致上诉人的权益严重受损，这种情形下，法院不进行调整双方的利益，明显是不公平的。对于被上诉人的这种严重违反合同的行为，即使合同中没有约定处理的方法，但是根据合同法的规定，一方严重违反合同，另一方也是可以要求解除合同的，而一审法院竟然视而不见，这种不尊重法律的行为请求二审法院予以纠正。

被上诉人观点：一、被上诉人开发建设的爱丁郡项目已经于2013年3月29日通过了政府规定的各项验收并取得了竣工验收备案证明，达到了合同约定及法律规定的交付条件。二、被上诉人已经按合同约定向上诉人寄发了交付通知书，通知上诉人前来领房。上诉人未能及时领房的，根据《商品房买卖合同》的约定，视为上诉人已经领房，由此产生的后果和责任由上诉人自行承担。三、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力：1.双方均具有完全民事行为能力，其签署的合同当然具有约束力。2.双方签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律行政法规强制性规定的情形。3.经过多年的宏观调控，房地产市场早已不是卖方市场了，上诉人作为买受人享有选择买或不买，买这里或买那里，以及在买房中对合同条款修订调整的选择权。因此，本案中的《商品房买卖合同》绝非如上诉人所言属于格式条款。四、上诉人要求解除合同并赔偿损失，没有事实及法律依据：关于套内建筑面积的减少。《商品房买卖合同》对面积发生差异是否有权解除合同已经作了明确约定，只有在建筑面积误差绝对值超过3%，才有权解除合同。本案中，建筑面积误差绝对值并未超过3%，因此不存在上诉人有权单方解除合同的情形。

法院观点

一审法院认为：本案卢军彪、云恒公司双方争议的问题是云恒公司是否存在构成合同解除的违约情形。关于卢军彪主张的实际套内面积与合同约定不相符的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中均约定以建筑面积作为计价方式，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定面积发生差异时的处理方式。虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积分摊计入不一致，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋实际建筑面积与合同约定的差异在3%以内，不符合卢军彪退房条件，且房屋的户型、结构也与合同约定相一致。卢军彪以套内面积差异较大为由主张退房，缺乏依据，不予支持。

二审法院认为：（一）关于相关合同条款的效力问题。双方间签订的《补充协议书》确实是根据云恒公司提供的格式样本签订，而卢军彪提出的其中第三、四、五、十八条的内容也的确存在一些对云恒公司更为有利的约定，但这些争议条款本身也尚不足以认定存在免除了云恒公司的责任和排除了卢军彪的主要权利的情形，且《补充协议书》第二十一条附则中也约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。”现原审法院以双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》作为审理依据，作出相应的事实认定，并无不当，故本院对卢军彪的该上诉理由，不予支持。

（二）关于房屋的套内建筑面积减少的问题。本案中，双方在《浙江省商品房买卖合同》第三条中约定：“该商品房建筑面积共87.12平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，应分摊共有建筑面积12.99平方米。”同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条（面积确认及面积差异处理）及《补充协议书》第三条中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理……”等约定。从上述条款的内容分析，其只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款，该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、以哪个面积作为价款的结算依据所作出的约定。该些条款本身并不能理解为购房人对房屋套内建筑面积与合同约定不符的情况必须无条件地予以接受。本案中，云恒公司用于交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例则与合同中所体现出的比例存在较大差距。在该《商品房买卖合同》的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应当是在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应具有合理性。现云恒公司向卢军彪所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理的范围，故云恒公司的行为已构成违约。而对于该违约行为的产生原因。根据已查明的事实，上述违约行为是由于测绘公司前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积做法不一致的原因造成的。而云恒公司准备交付的房屋与合同中约定的房屋在格局上并未发生变化，只是因电梯厅面积是否计入的原因才造成交付房屋的套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同约定的比例存在出入，即云恒公司所交付房屋的户型结构与合同附件房屋平面图中的户型结构还是完全吻合的。

律师点评

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，因为双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……”双方约定是以建筑面积作为计价方式，而非套内建筑面积。所以，建筑面积的误差比绝对值并未超过3%，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，因此，原告不能解除商品房买卖合同。