商品房交易案例实证—杭州华建置业销售合同纠纷上诉案

□刘陈甜

关键词：一般违约；逾期；解除；根本性违约；诚信原则

案件索引：一审案号：杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第54号

二审案号：杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1606号

判决结果

一审：驳回原告施德平、韩波的诉讼请求。

二审：驳回上诉人施德平、韩波的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审原告）：施德平、韩波

被上诉人（原审被告）：杭州华建置业有限公司（以下简称“华建公司”或“开发商”）

2011年6月4日，施德平、韩波与华建公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由施德平、韩波向华建公司购买位于杭州市余杭区瓶窑镇柳郡苑璟轩幢单元室的商品房一套，价格987790元。同日，施德平、韩波与华建公司签订《小区地下车位使用权转让协议》一份。《浙江省商品房买卖合同》第九条对“商品房交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2013年2月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污设施等，具备商品房正常使用的基本条件；……”合同第十二条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年5月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第十九条约定：“买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。”施德平、韩波在2012年12月26日收到华建公司寄来的《房屋交付通知书》，要求施德平、韩波在2013年1月3日16时前办理交付手续。施德平于2012年12月30日前往华建公司指定的地点办理相关交付手续，经查验，施德平认为厨房窗户、入户门等存在诸多问题，拒绝收房。

华建公司开发的涉案商品房建设项目经各单项竣工验收，于2012年12月17日经杭州市余杭区住房和城乡建设局审核同意竣工验收备案，并达到交付条件。华建公司分别于2013年1月28日、2月28日取得涉案房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用权分割登记许可证》。2011年8月，施德平在向杭州住房公积金管理中心余杭分中心申请办理公积金贷款手续时，出具《委托代理协议》一份，将涉案房屋抵押登记及涉案房屋交付后三证（契证、房产证、土地证）和房屋他项权证的办理委托杭州绿庭房地经纪服务有限公司办理。2013年3月25日，华建公司将涉案房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用权分割登记许可证》交给杭州绿庭房地经纪服务有限公司。

2014年12月29日，施德平、韩波起诉至法院，请求判令华建公司将坐落于杭州市余杭区瓶窑镇柳郡苑璟轩幢单元室的住宅房屋一套及位于小区地下一层B2区域地下车位一个立即交付施德平、韩波；判令华建公司立即办理上述房屋的产权证、土地使用证并交付给施德平、韩波；判令华建公司支付施德平和韩波自2013年3月1日至实际交付日的逾期交房的违约金，其中至起诉日（2014年12月9日，暂计648天）的违约金计人民币64008.8元部分先予支付、支付施德平、韩波自2013年5月28日至实际交付日的逾期交付权属证书的违约金，其中至起诉日（2014年12月9日，暂计560天）的违约金计人民币55316.20元部分先予支付，两项共计人民币119325元（违约金以每天按已付房款987790元的万分之一计算）。

各方观点

上诉人施德平、韩波观点：一、华建公司未依约提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在2011年6月4日，双方所签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条中明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”但是，施德平、韩波在验收房屋时，华建公司并未依约将该两书提供给施德平、韩波。在施德平、韩波验房时由华建公司提交该两书是约定的义务更是法定的附随义务。华建公司主张已履行了该义务，那么应当由华建公司提交相应的证据予以证明。二、华建公司未依约交付《房屋所有权证》《国有土地使用权分割登记许可证》。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”中明确约定：“出卖人承诺于2013年5月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”但是，华建公司未依约将该相关证书交付给施德平、韩波，而将相关证书交给委托的中介公司。三、施德平、韩波自起诉时至庭审结束始终未主张或提出因涉案房屋存在主体结构质量问题，华建公司由此构成违约的问题。

被上诉人华建公司观点：一、华建公司交付的房屋符合合同约定的交付条件，交房手续完备，不存在逾期交房，华建公司不承担逾期交房的责任。1.涉案房屋符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，经规划、公安消防、环保等部门，勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，取得竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路、排污设施等具备商品房正常使用的基本条件。华建公司向施德平、韩波送达了交房通知书，并向施德平、韩波提供了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。上述所有验收文件以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》在交房前华建公司均已向有关部门备案，交房时向业主出示或交给业主。2.华建公司按《商品房买卖合同》第十二条的约定在房屋交接时向施德平、韩波出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，因施德平、韩波对房屋质量瑕疵有异议，因此拒绝办理房屋交接手续，拒收《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。3.施德平、韩波在验收交接时也未在《房屋交付验收单》中载明因华建公司未出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》而拒收房屋。二、施德平、韩波应按约收房，除房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用外，不得拒绝收房，否则，由此造成的责任由施德平、韩波承担。《商品房买卖合同》附件八补充协议第十九条约定：“施德平、韩波在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，华建公司将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，施德平、韩波不得以此拒绝接受房屋交付。”买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。根据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关精神，施德平、韩波仅在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下可以拒绝收房。三、华建公司作为房产开发商已按约完成《商品房买卖合同》第十六条约定的土地、房产初始登记，取得《国有土地使用权分割登记许可证》《房屋所有权证》（俗称“大证”），且已将大证交付给了施德平、韩波委托的中介机构；办理商品房转移登记（即办理小证）的义务主体为业主自己。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人办理该商品房转移登记。”2011年8月，施德平、韩波在向杭州住房公积金管理中心余杭分中心申请办理公积金贷款手续时，出具《委托代理协议》一份，将涉案房屋抵押登记及房屋交付后三证（契证、房产证、土地证）和房屋他项权证的办理委托杭州绿庭房地经纪服务有限公司办理。2013年3月25日，华建公司将涉案房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用权分割登记许可证》交给杭州绿庭房地经纪服务有限公司，华建公司已完成了合同义务。

法院观点

施德平、韩波以华建公司存在根本性违约行为为由向法院起诉要求判令华建公司交付涉案房屋、办理相关产权证并承担逾期交房、逾期交付权属证书的违约责任。具体针对施德平、韩波的上诉理由，本院作如下评述：1.关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》问题。根据双方当事人所签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条的规定，双方当事人办理房屋交接的流程为：出卖人向买受人出示合同第九条规定的证明文件，买受人对房屋进行查验，查验后出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，最后双方签署房屋交接单。本案中买受人对房屋进行查验后认为房屋存在质量问题，在房屋交付验收单中提出关于房屋质量方面的具体整改意见，并明确需要待整改完毕后再进行验收。买受人所提交的房屋交付验收单已经表明涉案房屋未能如约交付的原因在于买受人认为房屋质量未能达到交付标准，而非因出卖人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故鉴于涉案房屋未能如约交付的原因不在于提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题，买受人施德平、韩波上诉以此为由拒绝接收房屋，并要求华建公司承担逾期交房违约责任，本院不予采纳。2.关于华建公司将《房屋所有权证》《国有土地使用权分割登记许可证》交付给施德平、韩波委托办证的中介公司，有无不当的问题。根据涉案《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定，出卖人华建公司在办出“大证”以后，买受人施德平、韩波委托出卖人华建公司办理商品房转移登记，结合施德平、韩波在办理涉案房屋公积金贷款时明确委托中介公司代理办证的事实，华建公司将办理涉案房屋产权证所需要的“大证”交付给施德平、韩波委托的中介公司，并未违反合同约定。施德平、韩波以此为由拒绝接收房屋并要求华建公司承担逾期交房违约责任，理由不成立，本院不予采纳。

律师点评

在商品房预售证制度下，买房者已经提前付清了全部房款，开发商应当在房屋销售合同约定的期限前将符合要求的商品房交付给买房者，并按照合同及相关法律法规的规定提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，否则就要承担逾期交房的违约责任；另外，房屋作为不动产，其权属变更采用登记制。开发商除了向买房者交付房屋外，还需要协助买房者取得房屋的产权登记，也就是通常所称的提供“大证”。买房者根据开发商提供的“大证”再配合自己手头所持有的《商品房买卖合同》、发票等文件，在缴纳契约等费用后方可取得属于自己的不动产登记证书。那么为什么本案中买房者提出的看似合理地要求开发商交付房屋、提供“两书”并提供“大证”的诉求没有得到法院的支持呢？这里就涉及诉讼的证据和策略问题了。

一、房屋交接单的法律意义

商品房在建成后，开发商应当按照合同规定向买房者进行交付。所谓的“交付”在法律上定义为对某种物品的占有转移。对于商品房这种不动产而言，因为接受钥匙的一方就可以直接使用该房屋，所以一般认为交付就是钥匙交接的过程。为了固定交付过程，开发商一般都会使用交接单之类的文件来表明开发商已经完成了交付。一旦发生争议，该交接单上的记载往往会作为房屋交接过程中的直接反映。本案中，买房者在验房过程中发现房屋存在质量问题，并在交接单上明确写明了对房屋质量方面的意见和整改要求，并注明需要待整改完毕后再进行验收。据此可以认定买房者拒不收房的理由是房屋存在质量问题，而非开发商未能提供“两书”。买房者在嗣后的诉讼过程中本应当坚持该观点，而不是提出新的理由来试图增加买房者未按期收房的正当性。殊不知，诉讼过程的目的是向法院还原之前争议的过程，而非给双方当事人新的机会“整理”案件的事实和理由。买房者这种自行变更理由的行为只会让法院觉得买房者出尔反尔，缺乏诚信。法院最终按照交接单的记载否定了买房者的“两书”要求也是诉讼公平性的体现。

二、买房者何种情形下方可拒绝收房？

抛开买房者所谓的“两书”理由不谈，即便房屋存在质量问题，买房者是否可以基于此拒绝收房呢？

众所周知，房屋作为大宗商品，其占有权益极为重要。只有占有了房屋，才会使得买房者开始享受房屋的使用价值。买房者拒绝收房，会使得买房者失去对房屋的实质占有，导致买房者无法正常使用房屋，如果开发商对此有过错的，所承担的违约责任也是十分高昂的。因此，对于买房者何时可以拒绝收房，法律法规以及商品房销售合同都有明确的规定。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”本案中，开发商开发的涉案商品房于2012年12月17日通过了竣工验收备案，房屋也符合合同约定的交付条件。即便买房者认为房屋存在质量问题，但是该质量问题并未涉及房屋的户型、主体结构，使用功能并未发生变化，该质量问题的存在不会导致合同目的实现，即不属于根本性违约，买房者不能因为局部的瑕疵就拒绝受领全部标的物，这也是不符合诚信原则的。

由此可以看出，除非房屋存在着涉及主体结构、户型、使用功能方面的严重问题、足以导致买房者无法正常使用房屋或者存在安全隐患的情形外，对于一般的质量问题，买房者不能拒绝交接房屋；即便买房者拒绝受领，法院也不会据此认定开发商存在逾期交付行为。

三、关于合同履行所涉及的诚信原则

《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”该原则也是贯穿于所有合同行为的基本原则。在商品房销售合同履行过程中，虽然涉及的各种因素很多，很多情形下任何一方都很难完全按照合同一丝不苟地履行。此时就要求双方都要按照诚信原则来判断对方履行过程中的行为是否存在违约。

归结到本案中，买房者按照双方合同的字面约定要求开发商必须将“大证”提供给买房者“自己”，否则就是违约。但是结合本案的实际可以发现，买房者是委托了中介公司代办产权证书的。即便开发商向买房者提供了“大证”，买房还是要将这些资料转交给中介公司代为办理。所以虽然开发商直接向中介公司提供“大证”的行为看似不符合双方合同的字面意思，但是却不仅没有损害买房者的利益，反而有利于买房者更便捷地办理产权登记，该行为是符合诚信原则的，也符合一般社会经验的认知。相反，对于买房者来说，指责开发商向中介公司提供“三证”的行为不仅忽视了整个办理流程的客观过程，而且是片面对于合同文字的坚持，更像是一种吹毛求疵的行为，当然无法得到法院的支持。