赵兰芳与新疆捷达鸿业房地产开发公司案例实证

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：二审：撤销原判，改判新疆捷达鸿业房地产开发有限公司赔偿周巧丽房屋装修损失3805.37元；驳回周巧丽要求赵兰芳承担赔偿责任的诉讼请求。之后赵兰芳撤回起诉。在本案审理中，经周巧丽申请，本院委托福建宏电工程造价咨询有限公司新疆分公司对周巧丽因漏水受损的房屋装修损失价值进行鉴定。赵兰芳、捷达鸿业公司辩称其不应承担赔偿责任的意见不能成立，不予采纳。

□刘陈甜

关键词：房屋漏水；相邻关系；损害赔偿；保修期

案件索引：一审案号：乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1569号

二审案号：乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四终字第819号

pagenumber_ebook=208,pagenumber_book=199 判决结果

一审：判决赵兰芳、新疆捷达鸿业房地产开发有限公司赔偿周巧丽房屋装修损失3805.37元。

二审：撤销原判，改判新疆捷达鸿业房地产开发有限公司赔偿周巧丽房屋装修损失3805.37元；驳回周巧丽要求赵兰芳承担赔偿责任的诉讼请求。

pagenumber_ebook=208,pagenumber_book=199 案情简介

上诉人（原审被告）：赵兰芳

被上诉人（原审被告）：新疆捷达鸿业房地产开发有限公司（以下简称“捷达鸿业公司”）

被上诉人（原审原告）：周巧丽

周巧丽居住于乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路涵碧景苑小区3号楼1单元1202室，赵兰芳居住于周巧丽楼上即该楼栋1302室。2013年10月17日，赵兰芳房屋供暖分水器发生漏水，水渗漏至周巧丽房屋，导致周巧丽房屋浸泡受损。

捷达鸿业公司系乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路涵碧景苑小区住宅楼开发建设单位。赵兰芳于2013年5月15日购买乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路涵碧景苑小区3号楼1单元1302室并入住，该房屋供暖分水器发生漏水时该供暖设施尚处于质量保修期内。2014年，赵兰芳以捷达鸿业公司为被告提起诉讼，要求捷达鸿业公司赔偿其房屋漏水造成的损失，在该案审理过程中，赵兰芳与捷达鸿业公司于2014年4月18日达成补偿协议，约定：捷达鸿业公司一次性补偿赵兰芳家具、装修损失各项合计20000元，上述费用支付后，捷达鸿业公司不再承担因漏水给赵兰芳造成的其他损失。之后赵兰芳撤回起诉。

在本案审理中，经周巧丽申请，本院委托福建宏电工程造价咨询有限公司新疆分公司对周巧丽因漏水受损的房屋装修损失价值进行鉴定。经鉴定，周巧丽房屋装修受损价值为3805.37元。周巧丽因该鉴定支付鉴定费3000元。

pagenumber_ebook=209,pagenumber_book=200 各方观点

上诉人赵兰芳观点：撤销原判，改判其不承担赔偿的责任。本案中房屋漏水是因为捷达鸿业公司提供的供暖分水器发生漏水所致，此时该供暖设施尚在保修期，故应由捷达鸿业公司承担赔偿责任。

被上诉人捷达鸿业公司的观点：撤销原判，改判其不承担赔偿的责任。理由：1.本案案由是相邻关系发生的财产损害赔偿纠纷而非产品质量纠纷中发生的财产损害赔偿纠纷。赵兰芳的房屋漏水将楼下周巧丽的房屋渗漏后受损与我公司无关，我公司与周巧丽之间是房屋买卖关系。2.本案诉争房屋使用的分水器系易耗品，质量是否存在问题一审未提交任何证据证明，所以一审认定事实错误。3.赵兰芳提交的一份《补偿协议书》对本案不具有证明作用，双方是在未确定责任的前提下，本着善意同情作出的补偿行为，于本案没有证明力。综上所述，本案是相邻关系引发的财产损害纠纷，将两个不同的法律关系合并审理法律依据不足，基本事实也无法查清而且一审没有查清。故请求二审法院依法改判并驳回其诉讼请求。

pagenumber_ebook=209,pagenumber_book=200 法院观点

一审法院的观点：2013年10月17日，赵兰芳房屋内供暖分水器发生漏水，导致楼下周巧丽房屋受损事实存在，因赵兰芳房屋供暖分水器发生漏水时房屋建设工程尚处于质量保修期内，而涉案房屋的承建单位系捷达鸿业房产公司，参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条，“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”之规定，其应当对房屋保修期内的供暖设施发生漏水造成的第三方损失承担赔偿责任；赵兰芳在发生漏水后未及时处理，导致水渗漏至楼下周巧丽的房屋，给周巧丽房屋造成损失，其对周巧丽房屋的损失存在过错，故赵兰芳应与捷达鸿业公司一同对周巧丽房屋所受损失承担赔偿责任。赵兰芳、捷达鸿业公司辩称其不应承担赔偿责任的意见不能成立，不予采纳。关于周巧丽房屋受损数额，其主张房屋装修损失50000元，但未提供相应证据证实，经周巧丽申请，本院委托福建宏电工程造价咨询有限公司新疆分公司对周巧丽因漏水受损的房屋装修损失价值进行鉴定。经鉴定，周巧丽房屋装修受损价值为3805.37元，因鉴定意见是鉴定机构经现场勘查后依法作出，合法有效，对该意见予以采纳。对周巧丽房屋装修受损价值按该鉴定意见数额予以认定，周巧丽主张损失超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第（六）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵兰芳、被告新疆捷达鸿业房地产开发有限公司赔偿原告周巧丽房屋装修损失3805.37元；二、驳回原告周巧丽其他诉讼请求。

二审法院的观点：二审查明的事实与原审基本一致。另查明，2013年11月12日，乌鲁木齐市建设工程质量监督站向捷达鸿业公司发出《建设工程质量监督整改通知书》：“你单位建设的珠江路涵碧景苑3—1—1302（业主：赵兰芳）工程，经我站质量监督抽查，发现存在以下问题（该住户于2012年5月15日办理入住，采暖系统仍在建设单位保修责任范围内；住户反映情况属实，应由建设单位修复分水器漏水问题，并重新计算采暖保修期；建设单位应恢复住户因漏水造成损失部位或承担相应的经济责任，具体事宜由双方充分协商解决，若协商不成，可走其他途径解决）。要求你单位组织相关责任方于2014年11月14日前整改完毕，并将整改结果以书面形式报我站。以上事实有现场照片、鉴定报告、建设工程质量监督整改通知书、一审、二审庭审笔录等证据在卷为证。”

但二审法院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条之规定：“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。”依据上述规定，赵兰芳只是名义上的侵权人，其不应当对周巧丽的损害承担侵权责任，而应当由真正造成损害的第三人承担责任。由于赵兰芳房屋供暖分水器发生漏水，造成楼下周巧丽房屋墙面等受损。鉴于赵兰芳房屋供暖分水器发生漏水时其房屋的供暖系统尚在质量保修期内，作为建设单位的捷达鸿业公司应当依据相关规定予以修复，并承担由此给住户造成的损失。虽然是赵兰芳的房屋漏水导致周巧丽的房屋受损，但赵兰芳无过错，应由捷达鸿业公司赔偿周巧丽房屋受损的费用。赵兰芳上诉称其无责任，应由捷达鸿业公司承担赔偿责任的上诉理由成立，本院予以采信。一审判令赵兰芳承担赔偿责任于法无据，本院予以纠正。捷达鸿业公司上诉称其不应当承担责任的辩解理由不成立，予以驳回。

pagenumber_ebook=211,pagenumber_book=202 律师点评

本案主要涉及的问题是由于相邻关系发生的财产损害赔偿纠纷是否可直接要求产品质量过错方承担赔偿责任。针对这一问题裁判形成两种意见：

第一种意见认为：本案是一起由屋内供暖分水器发生漏水导致原告房屋装修损失的财产损害赔偿案件。要判断谁是承担责任的主体，就应当查出谁是真正的侵权责任人。本案中，捷达鸿业公司是涉案房屋的承建单位，且该建设工程尚在保修期内，其所建房屋的质量缺陷是导致原告损失的真正原因，应当对原告的损失予以赔偿。

第二种意见认为：本案是一起由相邻关系而产生的财产损害赔偿案件，而非产品质量纠纷中发生的财产损害赔偿纠纷。捷达鸿业公司并未给原告造成财产损害，至于原告购买捷达鸿业公司的房屋是否存在质量问题系另一法律关系，不能在本案中一并审理。本案应由赵兰芳承担赔偿责任，若捷达鸿业公司出售的房屋确实存在质量问题，是引发本次漏水事故的直接原因，赵兰芳可以通过向捷达鸿业公司追偿挽回自己的损失。

笔者同意第一种意见，理由如下。

第一，赵兰芳房屋内供暖分水器发生漏水，导致原告房屋受损事实存在，因赵兰芳房屋供暖分水器发生漏水时房屋建设工程尚处于质量保修期内，而涉案房屋的承建单位系捷达鸿业房产公司，根据原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条的规定，“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”，捷达鸿业公司应当对房屋保修期内的供暖设施发生漏水造成的第三方损失承担赔偿责任。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条的规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第（四）项的规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”，一旦出现建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的事实，它的所有人或者管理人就应当承担民事责任。只有在该建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人或者管理人有证据证明自己没有过错或者损害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成的情况下，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人或者管理人才可以免除责任。因此，本案适用过错推定和举证倒置原则，即捷达鸿业公司要达到免责的目的，必须提供本案供暖分水器发生漏水是由于不可抗力、受害人的过错、第三人的过错造成的证据。事实上，在发生此次漏水事故之前，捷达鸿业公司已经就房屋漏水问题向赵兰芳承担赔偿责任。依此可以推出，此次漏水事故造成原告损失，是由于捷达鸿业公司出售的房屋内供暖分水器的质量问题。

第二，如果本案原告未将捷达鸿业公司列为共同被告，赵兰芳作为1302室房屋的所有人，对该房屋负有管理职责，因其屋内房屋供暖分水器发生漏水造成原告损失负有赔偿责任，先由赵兰芳赔偿责任，再由其向捷达鸿业公司进行追偿，未尝不妥。但本案原告已将捷达鸿业公司列为共同被告，而赵兰芳实际上是本案的名义侵权人，未免减轻当事人的讼累，就应当查清捷达鸿业公司是否是由于质量问题而造成原告损失的真正侵权人。

赵兰芳与新疆捷达鸿业房地产开发公司案例实证

相关推荐