二审：判决上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息。被上诉人乐活公司的观点：撤销原判，改判其不承担给付利息的责任。当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案上诉人王磊、乐活公司签订商品房买卖合同后，乐活公司未按合同约定履行交付房屋义务，构成违约。......
2023-08-09
商品房交易案例实证，李慧君诉北京懋源置业纠纷案
【摘要】：案情简介上诉人：北京懋源置业有限公司被上诉人：李慧君李慧君（买受人）与懋源置业（出卖人）于2010年12月26日，签订《北京市商品房预售合同》。一审法院酌情判令懋源置业赔偿15万元损失没有事实和法律依据。在此情况下，李慧君要求懋源置业承担鉴定费亦属依据不足，法院不予支持。
□陈南
案件索引：一审案号：北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第4680号
二审案号：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终6673号
判决结果
一审：一、北京懋源置业有限公司于判决生效后三十日内将其与李慧君于2010年12月26日签订的《北京市商品房预售合同》中约定进行买卖的房屋中的下列设施进行维修、更换或清除。二、北京懋源置业有限公司于判决生效后三十日内赔偿李慧君经济损失15万元。三、驳回李慧君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审：维持了一审判决，驳回了北京懋源置业有限公司提出的上诉请求。
案情简介
上诉人（原审被告）：北京懋源置业有限公司（以下简称“懋源置业”）
被上诉人（原审原告）：李慧君
李慧君（买受人）与懋源置业（出卖人）于2010年12月26日，签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定，“买受人购买位于朝阳区太阳宫乡北四环东路南侧芍药居东区住宅及配套公建项目用地2组团2＃—A地块8＃住宅楼*层****（以下简称涉案房屋），建筑面积共84.79平方米，总价款5291875元；出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付商品房；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘验、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验；查验该商品房时发现存在质量或其他问题的，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准根据存在问题的类型在商品房交付之日起的合理期限内负责修复，出卖人承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，出卖人也不因房屋修复而承担违约责任；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房，买受人不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，应当与出卖人另行签订补充协议。同日，李慧君（买受人）与懋源置业（出卖人）签订《补充协议书》，约定：出卖人对涉案房屋进行必要的结构改动及室内装修，买受人接受该补充协议所述之结构改动及室内装修，费用包含在主合同约定的房价款中，买受人全面配合出卖人为完成上述改动装修所需进行的全部工作；精装修在交付买受人后的360天内如出现质量问题的，经双方或双方认可的第三方机构确认后确为质量问题且严重影响买受人正常使用的，由出卖人承担保修责任，但由于人为原因或自然损耗不在保修范围中；超出360天的，该房屋的装修保修责任由买受人承担”等内容。《北京市商品房预售合同》附件6与《补充协议书》附件2分别对装饰和设备标准、房屋精装修标准进行了约定。以上文件中没有与样板间有关的条款。
2012年5月16日，双方办理了涉案房屋的交接手续，李慧君收取涉案房屋的钥匙。李慧君主张因为懋源置业不配合检测空气质量，无奈之下办理了交接手续。李慧君缴纳了2012年5月1日至2013年4月30日的物业费6166.77元、2012—2013季的采暖费4131.84元。懋源置业出示施工单位保利建设开发总公司、监理单位北京方恒基业工程咨询公司出具的涉案房屋的住宅工程质量分户验收表显示各项验收内容均为合格。
由于李慧君认为房屋存在严重的质量问题导致无法入住，故起诉至法院，要求懋源置业支付未按样板间标准交付房屋的违约金860800元（按精装费用双倍计算，即每平方米5000元）；支付李慧君因室内空气质量严重超标导致无法入住的逾期交房违约金（自2012年5月1日按总房款5336564元，以每天万分之三支付至2013年1月7日）；懋源置业完成房屋内不合格部分的维修及更换，并支付改动装修逾期的违约金（自2012年5月1日按日房价款万分之一计算至实际更换、修复完毕为止）；支付李慧君在外租房费用（按此房现租价格每月13000元自2012年5月1日计算至李慧君实际可以居住为止）；赔付李慧君误工费50000元；赔付李慧君精神损失费10000元；支付李慧君检测费900元；支付李慧君物业费4257.61元、取暖费4131.84元。
各方观点
上诉人懋源置业观点：一审法院适用法律错误。涉案房屋本来只有微小的质量问题，修理起来很快，是李慧君不配合维修工作致使损失扩大。一审法院酌情判令懋源置业赔偿15万元损失没有事实和法律依据。
被上诉人李慧君的观点：房屋室内空气质量严重不符合国家标准，导致李慧君因接触屋内刺激有害气体导致头痛、头晕、恶心、扁桃体肿大。目前由于空气质量问题，导致房屋仍无法入住。
法院观点
一审法院的观点：涉案《北京市商品房预售合同》及《补充协议书》均系依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。违约金的给付依据是存在违约情形以及双方进行了由违约方给付守约方一定数额或标准的违约金的约定，二者缺一不可。本案中，李慧君主张懋源置业给付违约金，需证明懋源置业存在违约事实及存在懋源置业就违约事项向李慧君支付违约金的约定，否则法院无法支持李慧君关于支付违约金的诉讼请求。本案中，李慧君要求懋源置业支付未按样板间标准交付房屋的违约金，但《北京市商品房预售合同》及《补充协议书》均未约定按照样板间标准交付房屋，双方亦未约定在懋源置业未按样板间标准交付房屋的情况下需向李慧君支付违约金，故李慧君此项诉讼请求没有事实及合同依据，法院不能支持。
李慧君要求懋源置业支付因室内空气质量严重超标导致无法入住的逾期交房违约金，双方所持检测报告内容不一致，且均系单方委托形成的鉴定结论，审理中双方均明确表示对涉案房屋内空气质量不申请进行鉴定。按照“谁主张、谁举证”的举证原则，李慧君对其主张未有效举证，法院对其主张内容不能采信。此外，双方之间亦不存在室内质量超标情形下懋源置业应向李慧君支付违约金的约定。综上所述，李慧君主张的此项诉讼请求缺乏事实及合同依据，法院不能支持。在此情况下，李慧君要求懋源置业承担鉴定费亦属依据不足，法院不予支持。
双方约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由懋源置业在合理期限内负责修复，懋源置业承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，懋源置业也不因房屋修复而承担违约责任。根据本案查明的情况，涉案房屋存在需要修复或更换的情形，故法院对于李慧君此项诉讼请求应予支持，修复或更换的范围应以李慧君在庭审终结前提出的请求为限。李慧君在庭审之后提出的超出其诉讼请求的请求，鉴于懋源置业对部分请求表示同意，法院不持异议，本案中一并予以判决，其他超出部分本案中不予处理，李慧君有权另行主张解决。李慧君要求懋源置业支付改动装修逾期的违约金，双方在合同中没有相应约定，故法院对此项诉讼请求不予支持。
关于李慧君要求懋源置业支付误工费，缺乏证据依据，法院不能支持。本案系合同纠纷，李慧君在本案中主张精神损失费缺乏法律依据，法院不予支持。
因涉案房屋存在需要修复、更换或清除的情形，致李慧君不能完整、有效地使用涉案房屋，李慧君主张的租房费实际属于无法使用涉案房屋的损失，物业费、供暖费亦均属于损失范畴，故对以上费用法院结合案件情况一并酌情予以确定。
二审法院的观点：二审查明的事实与原审相同。二审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中李慧君与懋源置业于涉案《北京市商品房预售合同》及《补充协议书》中约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由懋源置业在合理期限内负责修复。现因涉案房屋存在需要修复、更换或清除相应设施之情形，李慧君于买受房屋后无法正常居住使用。一审法院结合本案情况，综合考虑李慧君在外租房费用以及在此期间李慧君为涉案房屋交纳的物业费、供暖费等，酌情确定损失数额为15万元，本院认为并无不当。
律师点评
本案主要涉及的问题是在涉案房屋为精装修房屋的情况下，原告李慧君在一审时提出了多项违约金的赔偿请求，但均未能获得一审法院的支持。因此，可以通过这个案例来分析精装修房屋的违约金条款的适用标准。
在本案中，原告李慧君提出了四项与违约金有关的请求。分别是：（1）未按照样板房进行交付的违约金；（2）无法入住，逾期交房的违约金；（3）装修逾期的违约金；（4）原告在外租赁房屋的费用。但最终这四项请求均未能或者未能全部得到一审法院的支持。笔者分析，具体理由如下。
（1）没有违约事实的存在。违约金支付的前提必须是出现了违约事实，而出现违约事实的前提又必须是双方对相关事项在合同中进行了约定。因此，如果在商品房买卖合同中没有对某事项进行约定，则就不可能存在违约的事实，也不能去主张违约金。这就像本案中的未按样板房进行交付的违约金一样，由于双方在《北京市商品房预售合同》补充协议中仅仅只对样板房的装修金额作出了约定，并没有对样板房的装修标准作出约定，更没有对违反样板房装修标准而应该支付的违约金数额作出约定，在这样的情况下违约金的主张当然不可能得到法院的支持。
（2）不能举证证明违约事实的存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，虽然在双方的《北京市商品房预售合同》中有关于逾期交房违约金的约定，但在懋源置业发出《交房通知书》的情况下，虽然李慧君提出因为室内空气质量不佳，无法达到交房标准的理由，认为懋源置业没有达到交房的条件，且在法院进行释明的情况下，依然不选择再次对房屋内的空气质量进行检测；则作为举证责任的承担人，李慧君就需要承担举证不能的不利后果。即正是由于其未能证明室内空气质量不佳，因此不能认为懋源置业有迟延交付的情况，故也不能要求懋源置业支付违约金。
（3）没有约定违约金的金额。关于装修逾期的违约金，由于该装修事项是购房人在补充协议中与开发商进行的约定，因此并不能够直接适用《北京市商品房预售合同》中的房屋交付条款，而且该装修逾期的时间与商品房本身逾期交房的时间相重合。最为重要的是，双方也没有就上述装修逾期事项设定具体的违约金金额；故自然也不能适用违约金的条款。
综上所述，从这个案例中可以得出精装修房屋适用违约金的标准主要如下：
第一，双方当事人必须在《北京市商品房预售合同》中对精装修的交付标准作出明确的约定。
第二，双方当事人必须在《北京市商品房预售合同》中对违反精装修标准支付的违约金的数额或者计算方式作出明确的约定。
第三，双方当事人可以在《北京市商品房预售合同》中对相应的举证责任进行明确；如未明确的，一般需要由购房者承担相应的举证责任。
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