卓海玲与浙江中捷房地产开发有限公司合同纠纷

□王永皓

关键词：开发商；偷工减料；违约；法律责任

案件索引：一审案号：玉环县人民法院（2012）台玉民初字第92号

二审案号：台州市中级人民法院（2013）浙台民终字第749号

判决结果

一审：判决浙江中捷房地产开发有限公司拆除房屋及围墙、恢复公共用地并赔偿卓海玲相应损失。

二审：驳回卓海玲及中捷公司的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审原告）：卓海玲

被上诉人（原审被告）：浙江中捷房地产开发有限公司（下称“中捷公司”或“开发商”）

中捷公司开发了中捷锦绣华庭房地产项目，并发出宣传广告，其中载明名流富豪的身份护照，约2000平方米的浪漫中庭花园等内容。双方签订合同的基本事实如下。卓海玲、中捷公司双方于2009年7月5日签订了一份《商品房买卖合同》，载明了以下内容：1.卓海玲向中捷公司购买中捷锦绣华庭1号楼1701室商品房，建筑面积为141.88平方米，单价为每平方米5937.52元，总价款为842415元；2.层高2.8米；3.合同附件三约定交房时间为2011年6月30日。诉讼的基本事实如下。2012年1月4日至5日，共有54案向该院提起诉讼，本案为其中之一，54案中原告的诉讼请求及案情基本一致（其中，刘文英、孙银顺二案诉讼请求有所不同，其余案件仅单价、楼层、面积等有所区别）。

各方观点

上诉人卓海玲观点：一、原审对本案部分事实的认定存有错误。1.厨房隔墙问题。原审法院认定经过实地勘察，厨房隔墙未做没有事实依据是错误的。原审法院审判人员在现场看到的厨房隔墙是卓海玲自己做好的现状，连中捷公司在庭审时亦承认厨房隔墙未做，只是中捷公司认为不是其合同义务而已。2.内墙抹灰问题。原审法院认为内墙抹灰，中捷公司会进行维修和维护，与事实不符。房屋的墙面抹灰问题是在所有买房者收房时就是已经大范围存在的问题，这就是房屋质量问题。卓海玲在起诉前多次要求中捷公司维修，中捷公司一直不进行维修，直到卓海玲自己花钱重做。在诉讼中，原审法院亦多次要求中捷公司立即维修，中捷公司仍然不进行维修。到判决下达之日已经事隔两年半，卓海玲已经自行维修。故中捷公司应该承担相应的费用。原审法院避重就轻，认定事实错误。在这个基础上，原审法院认为墙面抹灰是中捷公司的保修义务是偷换概念的行为。3.中心花园问题。关于中心花园面积的描述不正确，草坪砖是规划中的停车位，与中心花园没有任何关联。路与中心花园亦是两回事，实际上中心花园的面积不到1000平方米。虽然原审法院已经认定中心花园面积不足这个事实，但数据夸大，亦有减轻中捷公司责任的事实。4.绿地面积问题。绿地面积的认定是错误的。3号楼的面积360平方米的计算无依据。且3号楼屋顶是中捷公司在诉讼中自行进行填土，并非在交付时就已经按规划进行填土。事实上，3号楼并不是规划中的绿地折算面积。另外，3号楼的填土根本没有达到0.6米，最多也只能折算20%。绿地面积实际上只有800多平方米，没有1321平方米。5.人防工程问题。原审法院将人防工程的所有权及收益的事实划归中捷公司是错误的。6.逾期办证问题。原审法院对逾期办证的认定是错误且不负责任的。第一，本案48位买房者起诉的一个重要诱因就是无法办理产权证，关于产权证事宜已经多次与中捷公司进行协商而无果，这是一个客观事实。第二，本案的48位买房者直到2012年的10月才接到房管局的通知前去办理房产证，在办理房产证的过程中，房管局要收走买房者唯一的《商品房买卖合同》，此事也跟原审法院多次说明并要求原审法院协调。后经买房者向房管局调查，中捷公司没有将本案房屋向房管局备案（违反了合同约定），所以房管局没有留有《商品房买卖合同》原件，故相应责任全在中捷公司。第三，中捷公司在2011年6月30日交房时，已经向卓海玲收取办产权证的相关税费约3万元，并出具证明文件。卓海玲却在2012年10月（合同约定是2011年9月30日前）才能办理产权证。第四，卓海玲要求中捷公司提供土地撤销抵押的相应证据，以证明中捷公司在2012年1月4日可以正常办理土地使用权证，法庭亦当庭要求中捷公司提供，中捷公司亦答应提供，但实际中捷公司根本没有提供。综上所述，中捷公司的违约行为确定无误，故原审法院对上述的事实认定是建立在一个虚假的前提上，是错误的。二、原审法院关于造价鉴定报告的程序和判决计算错误。1.卓海玲对房屋外墙石材的诉讼请求是“将房屋三层及以下的外墙用石材替换现在的涂料”，原审法院未经卓海玲同意和事先未告知卓海玲的前提下，私自委托第三方对外墙进行鉴定，并按鉴定价格将中捷公司重做外墙改成现金补偿。客观上，原审法院的行为已经让中捷公司节省了几百万元。2.即使按原审法院这般计算，即外墙每户补差12847元，绿化补差2233元，楼梯补差1481元，合计16561元，与原审判决14308元相差2252元。三、原审法院认定梁高不足，而判决又没有对卓海玲作出实际赔偿是错误的。从现场情况、法官实地勘察和法院判决认定来看，大量房屋的梁底净高只有2.07米（判决书写2.08米），且该梁处于房屋正中处，按法律规定，该部分面积是不能计算屋内面积的。按卓海玲计算，该部分价款应该退回给卓海玲（大致计算约为1万元），不应该笼统计算在200元里面。即使退回该部分价款也不影响因中捷公司虚假宣传给卓海玲造成的房屋贬损的损失赔偿。四、原审法院认定绿地面积不足，又未对绿地面积缺少作出相对明确的赔偿判决是错误的。根据鉴定机构出具的鉴定报告，本案小区的合格绿地只有约800平方米，比规划少了约1200平方米的绿地。该2亩左右的土地折价成价值，每户至少500—1000元／平方米。五、原审法院既认定中捷公司的行为属于虚假宣传，而只判决每户200元／平方米的赔偿标准明显过低。卓海玲以一个相对较高的价格去购买一套所谓豪宅的房屋，而实际上，中捷公司提供给卓海玲的是一套根本不值此价的房屋。经原审法院认定，中捷公司的行为已经构成虚假宣传。基于中捷公司的虚假宣传，卓海玲在购房时至少多支付1000—2000元／平方米。根据相关法律规定，卓海玲完全可以得到双倍赔偿，至少也可以填补损失。原审法院在认定中捷公司虚假宣传及房屋品质低下的前提下，只判决每户200元／平方米的赔偿标准明显过低，不符合实际情况。综上所述，卓海玲认为，即使按每户1500元／平方米对卓海玲进行赔偿亦不为过。而原审法院对本案的客观事实不加区分，盲目、片面地适用法律，偏向中捷公司，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持卓海玲一审诉讼请求。

上诉人中捷公司观点：一审法院作出第三项、第四项判决缺乏事实和法律依据。1.将中捷公司发布的广告内容认定为合同要约与事实和法律不符。第一，《中华人民共和国广告法》及相关司法解释规定，广告是一种要约邀请，不是要约，广告中所作的说明和允诺只有在符合具体确定的特殊情形下，才可以视为要约。第二，中捷公司在其发布的上述广告页面上已作声明“本资料所有图文只作为要约邀请，不作合同依据，最终效果以政府最终批文为准”。广告内容视为要约的情形只发生在广告发布人并未就其在广告所作的承诺效力予以说明的情况下，中捷公司既已在其广告上作了只作为要约邀请的明确声明，一审判决再将广告内容视为要约就失去了最起码的前提条件。第三，被一审判决视为要约的广告内容均不符合《中华人民共和国广告法》和最高院相关司法解释规定的可以视为要约的构成要件。广告词中载明的“中庭花园”虽有数据，但并非确定的数据，只是概念性的描述。广告词中所谓“名流富豪身份护照”“成就玉环首席私家花园公馆”更属于模糊概念，并无确切的含义，更谈不上说明和允诺的具体确定。2.关于绿地面积的问题。第一，绿地和中心花园面积的大小，是国有土地使用权出让时相关行政部门规划规定的，中捷公司完全按照规划进行建设，不存在中捷公司不履行绿化义务的问题。相反，中捷公司对规划范围内的绿化建设精心设计、施工，庭院及绿地品质优良，故中捷公司履行法定义务完全合格。第二，受自然条件的限制，特殊地块经政府许可进行商品房开发时，绿地面积无法满足规定标准，政府规划部门允许不能满足规定标准部分，可经由开发商缴纳规定费用，政府进行统一异地绿化补足。开发商按照规定缴纳相关费用后，即可视为合格履行法定义务，可以按照规定要求进行包括绿化在内的商品房开发建设。城市商品房开发建设实践中，上述情形极为普遍，最为典型的是玉环县人民法院老办公楼所在地建成的商品房，完全没有绿地面积。第三，中捷公司和卓海玲并没有在《商品房买卖合同》中约定绿地面积，故不存在与合同约定不符的问题。如果一审判决绿地面积不符是与规定标准不符，那中捷公司应向政府履行相应义务，中捷公司已经按照要求履行缴纳异地绿化费义务，中捷公司无须再向卓海玲赔偿损失。第四，即使按照一审判决，中捷公司应当就绿地和中心花园面积不足予以赔偿，该部分赔偿责任已计算在一审判决第二项中，一审判决第二项已明确列明赔偿项目包括绿地和中心花园面积不足的损失。一审判决在第三项再就绿地面积不足判令中捷公司赔偿损失，明显属于一事两罚。3.关于梁底净高问题。第一，中捷公司开发的上述商品房层高超过2.8米，完全符合国家规定标准。对此，一审期间已经数次测量，事实清楚。第二，一审判决所指的梁底净高不足2.1米的梁，是指商品房内隔墙上的承重梁与地面的高度。由于双方在《商品房买卖合同》中约定，为了方便购买方装修，所有内隔墙均不予隔离，故显示大梁悬空，产生视觉上的梁底部分高度不足的感觉，但实际上，这部分区域本来就是内隔墙部位，不存在梁底高度的要求，如砌上隔离墙，就是零高度。对此，各方当事人和一审法官已共同参与现场勘察和核实。因此，一审判决对隔离墙上的梁底提出净高要求，并认为中捷公司交付的商品房梁底净高不符合要求系认定事实错误。第三，在民用建筑尤其高层建筑中，不是层高越高就品质越好。出于安全、使用成本、空间利用效力等要素考虑，层高必须在国家标准范围之内，高限和底限均不能突破。因此，一审法院以层高为标准作出品质一般的评价无任何依据。4.关于赔偿额的确定问题。即使如一审判决认定，将广告语作为要约成立，楼盘品质评价也如一审判决，一审法院按照每平方米200元的标准确定赔偿额也缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院维持一审判决第一项、第二项、第五项，撤销一审判决第三项、第四项。

法院观点

本案双方当事人争议的问题有如下方面：一、梁底净高问题。原审法院曾委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对孙三妹、刘文英、杨秀忠、徐根弟、董向英5位买受人所购商品房的梁底净高进行司法鉴定，该鉴定机构出具的鉴定报告中认定该5位买受人的商品房梁底净高均不满足《住宅建筑规范》（GB50368—2005）强制性条款的要求。在此基础上，原审法院还于2013年5月27日组织双方当事人对其余买受人所购商品房的梁底净高进行测量，在测量过程中，经双方协商一致，对于其余商品房的梁底净高均按2.08米确认计算，不再逐户测量。据此，原审法院认定涉案商品房的梁底净高不符合《住宅建筑规范》（GB50368—2005）规定的梁底净高不得低于2.1米，合法有据。上诉人中捷公司认为梁底净高不足2.1米的梁是指商品房内隔墙上的承重梁与地面的高度，而该区域不存在梁底净高的要求，但中捷公司对此未能举证证明，且不足以推翻梁底净高的司法鉴定结论和中捷公司在一审对梁底净高作出的自认，故本院对中捷公司该上诉主张不予采纳。二、厨房隔墙问题。上诉人卓海玲认为中捷公司未按照商品房买卖合同的约定做好厨房隔墙，而原审法院现场看到的厨房隔墙是上诉人自行完成的，中捷公司并未履行其合同义务。本院认为，根据双方商品房买卖合同附件四的约定，只明确了“除厨房、卫生间外，内隔墙由买受人自理”，并未进一步明确厨房必须要做内隔墙，而且从涉案商品房的平面图来看，其厨房隔墙区域均以虚线标示，考虑到不同的购房户对于厨房分隔方式和装修风格的选择显然存在差异，故仅凭附件四的约定，尚不足以得出中捷公司负有必须做好厨房内隔墙的义务。故上诉人卓海玲该上诉理由不能成立。三、内墙抹灰问题。上诉人卓海玲认为所购商品房的内墙抹灰存在质量问题，上诉人在起诉之前已多次要求中捷公司维修，但中捷公司未予维修，故上诉人已自行维修，发生的费用应由中捷公司承担。本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第十八条及合同附件六保修责任的约定，出卖人对于墙面抹灰层脱落应在住宅自竣工验收交付用户使用之日起一年内承担免费保修责任。本案中，上诉人卓海玲对于自己在保修期内已通知要求中捷公司进行维修未能举证证明，对于因中捷公司拒不维修而采取自行维修，以及花费了维修费用的事实也未能举证证明，故应承担举证不能的不利后果，原审判决对该项请求不予支持，并无不当。四、中心花园和绿地面积问题。上诉人卓海玲认为原审法院虽然确认了中心花园和绿地面积不足的事实，但确认的面积数值大于实际面积数，不当减轻了中捷公司应承担的赔偿责任。原审法院委托杭州市房地产测绘公司对中心花园面积和绿地面积进行了司法鉴定，并根据该司法鉴定结论和《台州市建设项目绿地率计算规则》等文件依据计算确认绿地面积为1321平方米，合法有据。上诉人卓海玲认为绿地面积只有800多平方米，但其自行计算的面积数值缺乏依据，不足以推翻原审判决认定的绿地面积数，本院不予支持。上诉人中捷公司认为商品房买卖合同中并未约定绿地面积，故中捷公司不存在绿地面积不足而违约的问题，且受自然条件限制的特殊地块在进行商品房开发时，绿地面积无法满足规定标准的，可由政府安排进行异地绿化补足，开发商也无须向购房户承担赔偿责任。本院认为，玉环县发展和改革局《关于玉环中捷工业城开发有限公司锦绣华庭商品房开发项目的批复》、玉环县建设规划局《关于同意浙江中捷房地产开发有限公司中捷锦绣华庭总平面规划及建筑方案的批复》均已明确涉案房地产开发项目的规划绿地面积为2048平方米，绿地率为30%，且中捷公司在2011年6月12日出具给玉环县市政园林管理处的《承诺函》中也明确承认绿化面积为2048平方米，故中捷公司认为绿地面积没有明确标准，显然不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定中捷公司经批准建设中捷锦绣华庭商品房，其建设工程规划许可证为建字第（2008）98号，故中捷公司交付的商品房小区绿地面积应符合双方当事人在合同中约定的规划标准，否则即构成违约，应承担违约责任。至于该绿地面积不符合规划要求是否要承担行政法上的责任，均不影响中捷公司对于合同违约责任的承担。故中捷公司该上诉理由不能成立。五、人防工程问题和外墙石材、型钢扶手、绿化不足的赔偿计算问题。对于人防工程问题，上诉人卓海玲认为人防工程的租金收益应归属商品房买受人，对此，原审判决在论理部分已作全面详尽阐述，其论理合法有据，本院予以支持。对于外墙石材、型钢扶手、绿化不足的赔偿计算问题，原审法院根据司法鉴定结论计算得出，其计算方法合理有据，计算结果也不存在差错。上诉人卓海玲认为自己的诉讼请求是要求将房屋三层及以下的外墙用石材替换涂料，原审法院判决现金补偿不当。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的，可以采取赔偿损失的方式来承担违约责任。原审法院根据外墙涂料的实际情况，认定外墙涂料不适于替换为石材，在此基础上判决折价赔偿，并无不当。六、逾期办证问题。根据中捷公司在一审提供的多份《房屋所有权证》来看，中捷公司取得商品房所有权初始登记权属证书的时间在2011年11月到12月之间。同时中捷公司在一审也提供了多份《土地使用权分割登记凭证》，该凭证上填证机关玉环县国土资源局的签章时间均为2012年1月4日。虽然双方在《商品房买卖合同》第十六条约定中捷公司应于2011年12月30日前交付前述的房屋、土地初始登记权属证书，但双方也同时约定中捷公司享有90日的履行宽限期，在该宽限期内中捷公司交付权属证书无须承担逾期办证的违约责任。从中捷公司取得房屋、土地初始登记权属证书的时间来看，上诉人卓海玲并无证据证明中捷公司在交付该两项权属证书时已超过了90日的履行宽限期，故原审判决对逾期办证违约责任不予认定和支持，合法有据。七、预售广告问题。上诉人中捷公司认为自己在广告页面已作声明“本资料所有图文只作为要约邀请，不作为合同依据，最终效果以政府最终批文为准”，且广告用语均属概念性的描述，并无明确具体的承诺，原审法院认定该销售广告实为要约是错误的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料在法律性质上本来就定性为要约邀请，而无须出卖人在广告中作出特别声明。但是，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺的法律性质即发生变化，从要约邀请转化为要约，这并不以出卖人单方声明的广告性质为判断标准，否则出卖人在广告中作出的明确具体的说明和允诺对于买受人购买房屋和房屋价格有重大影响，而出卖人又无须对此承担合同责任，显然有悖合同公平和诚信原则。本案商品房的销售广告载明有约2000平方米的中庭花园，且附有效果图，这属于对商品房环境性质量的陈述，已构成具体确定的说明和允诺，原审法院将此认定为要约，合法有据。至于销售广告中“玉环顶级豪宅”“成就玉环首席私家花园公馆”的描述，有明显、故意的夸大其词，以不真实的宣传误导消费者，可以认定为系过分的商业吹嘘行为，应承担相应的民事责任。原审法院认定涉案楼盘的品质不符合销售广告中的要约内容，是有客观依据的。由于楼盘品质体现在商品房的使用功能质量、环境性质量、美观性质量等诸多方面，中庭花园面积不足仅是考量楼盘品质的因素之一，涉案楼盘的品质不符还体现在梁底净高不足等商品房使用功能质量方面。考虑到中庭花园面积计算在绿地面积之内，而绿地面积不足的问题，原审法院在判决主文第二项已确定了相应的赔偿责任，故判决主文第三项所确定的楼盘品质不符的赔偿责任应理解为主要系对梁底净高不足等商品房使用功能质量瑕疵的赔偿，原审判决在该项的主文表述上不够严谨，本院在本判决论理部分予以纠正。但原审法院按照买受人所购商品房面积，以每平方米200元计算楼盘品质不符的赔偿金额，则是在综合考虑各项因素的基础上酌情作出的，属于自由裁量的合理范围，双方上诉人也未能举证证明该赔偿标准存在明显不合理之处，故本院对原审法院确定的该项赔偿标准予以支持。综上所述，上诉人中捷公司、上诉人卓海玲的上诉理由均不能成立，本院不予支持。

律师点评

由于在我国现行的商品房预售制度的“保护”下，买房者在购房商品房时只能被动地接受开发商这样或者那样的解释和承诺，而无法就房屋的现状进行自主的分析，也就丧失了买房者最重要的“用脚投票”的权利。现实中就有这样一些缺乏诚信的开发商，在房地产开发过程中“说一套、做一套”，在实际的房屋建设中偷工减料、应付了事，导致买房者在收房时无法接受房屋现状，形成大面积的诉讼纠纷。本案是一起典型的由于开发商不诚信履约导致的群体性商品房买卖合同纠纷。那么对于此类案件，买房者应当如何抓住开发商的“小辫子”呢？下面笔者就结合本案的情况进行探讨。

一、楼房设计中国家标准的适用

目前国家对于住宅设计已经出台了很多的国家标准和地方标准。尽管住宅设计本身具有很强的个体属性，但是这些设计无论多有个性都必须满足国家强制性标准，这也是为了保证买房者不会因为开发商的行为而导致丧失对于住宅部分功能的基本使用权利。

目前在我国对于住宅的整体设计，有《住宅设计规范》《住宅建筑规范》等国家强制标准，这些标准均会作为判断开发商设计、建设商品房是否规范的重要依据。

本案中开发商尽管以种种理由加以辩解，但是由于其建设的承重梁的梁底净高低于国家强制标准的要求，当然属于违约行为，承担违约责任也是理所当然的。

二、开发商的保修义务的履行

按照现行法律法规规定，开发商在交付商品房时，必须提供《住宅质量保证书》，并在法律规定的期限内承担保修义务。

商品房在保修期内出现质量问题的，买房者有权要求开发商承担保修义务。但是在现实中，买房者往往就是因为不懂得如何主张该保修的权利，导致开发商对于保修义务的推脱甚至免责。那么，应当如何要求开发商承担应负的保修义务呢？

第一，在发生房屋质量问题时，买房者应当及时通知开发商维修。这一要求说来容易，但是现实中买房者往往都做不到位。在现实中发生房屋质量问题时，买房者的第一反应是找物业反映情况，要求物业进行维修。殊不知，无论物业是否与开发商具有隶属或者关联关系，物业公司与开发商之间一般情况下属于两个不同的独立法人。尽管物业公司有责任帮助买房者向开发商反映房屋质量问题，但是物业公司毕竟不是开发商，买房者通知物业公司也不代表买房者就履行了通知开发商进行保修的义务。因此，一旦发生房屋质量问题，买房者应当第一时间通知开发商维修。

第二，买房者在通知开发商承担保修义务时应当注意保留相应的证据。例如，房屋出现问题的照片、视频；向开发商寄送函件的凭证、底稿；与开发商联系的录音、视频等。保留这些证据可以更好地说明买房者已经向开发商主张过保修的事实，也可以说明当时房屋质量问题的严重程度。

第三，如果开发商怠于履行保修义务，而买房者需要委托第三方进行维修的，那么买房者应当聘请正规的房屋装修机构进行预估报价、实施维修并保留相应的票据和付款凭证作为依据。

做到以上几点之后，买房者对于要求开发商承担保修义务的凭据就会相对充分和具体，即便开发商对此置之不理，买房者也可以先行委托第三方维修，并通过司法诉讼、行政投诉等程序就相关费用向开发商进行主张。

三、“楼书入约”的权利要素

本案中，法院在判决理由中重点强调了开发商在楼书等宣传资料中的陈述应当作为合同的一部分，即所谓“楼书入约”。

本案中，开发商明明宣传楼盘有2000平方米的中庭花园，但是实际交付时仅有1300多平方米，无论是规模、使用功能上都与宣传大大缩水，严重影响了买房者对楼盘品质和价格的判断，属于对于买房者有“重大影响”的变动行为，开发商理应就该违约责任承担责任。

开发商尽管辩称其在宣传资料注明了“仅供参考”等字样，已经排除了“楼书入约”的可能性；现实中一些开发商为了规避“楼书入约”的风险，往往还会在双方的商品房销售合同的补充协议中注明“宣传资料均仅供参考，不作为双方的约定”等字样，以排除前述司法解释条文的适用。那么该司法解释是否能通过约定排除呢？笔者认为是不可以的。

第一，从司法解释的条文中并没有“双方另有约定除外”之类的表述。该司法解释主要依据的是《中华人民共和国合同法》，合同法中对于那些允许当事人意思自治的条文均有“双方另有约定除外”或者类似的表述来表明该条文系推荐性规则。按照此种立法惯例和表述原则，对于该司法解释第三条中的规定就不能理解为双方可以协议的方式排除适用。

第二，从司法解释的目的上而言，将该条纳入司法解释，主要是为了改善目前预售制度下，开发商与买房者权利义务差距悬殊的问题。在预售制度下，开发商拥有全面的话语权，很容易作出虚假或者夸大的承诺来引诱买房者入彀。因此，有必要对于开发商的宣传行为进行必要的限制和规范。“楼书入约”的制度设计至少可以保证开发商对于其对外的书面宣传文件采取谨慎的态度，便于买房者作出适当的决策，也使得双方的权利义务有了一定程度上的平衡。如果“楼书入约”的规定允许当事人通过约定排除，那么开发商一定会利用其优势地位通过格式条款等方式排除该规定的适用，使得该规定变成一纸空文，毫无意义。

第三，开发商排除该规定往往使用格式条款，以补充协议等方式要求买房者签订。该格式条款既然排除了买房者的重要权利，应当通过适当的方式进行提示，否则该条款无效。即便开发商通过改变字号、加黑等方式进行了提示，笔者认为该“楼书入约”属于买房者的重要权利，开发商简单地使用格式条款的方式就加以排除是违背诚信原则的。

因此，无论从该司法解释的规定内容、产生背景上考虑还是从排除手段上考虑，都不能认为该“楼书入约”的规定能够通过简单的声明或者补充协议的方式加以排除。

由此可见，对于开发商“偷工减料”的违约行为，买房者只要保存好相关证据，积极行使自身权利，依法向法院提出诉讼，法院就会根据事实情况对于开发商的违约行为进行制裁。