商品房交易纠纷上诉案实证

□刘陈甜

关键词：双拼；质量；解除

案件索引：一审案号：绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2290号

二审案号：绍兴市中级人民法院（2015）浙绍民终字第1758号

判决结果

一审：驳回原告周泽亮的诉讼请求。

二审：驳回上诉人周泽亮的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审周泽亮）：周泽亮

被上诉人（原审绿城金昌公司）：绍兴绿城金昌置业有限公司（下称“绿城金昌公司”或“开发商”）

2011年6月15日，周泽亮与绿城金昌公司签订两份《镜湖新区商品房买卖合同》，约定周泽亮向绿城金昌公司购买百合花园9幢1单元2503号、2504号房，建筑面积分别为75.26平方米和80.14平方米，房屋价款分别为1053177元和1179447元。同时约定绿城金昌公司应当在2014年12月30日前，将符合相关规定并具备相应条件的商品房交付给周泽亮。周泽亮、绿城金昌公司于当日又签订补充协议一份，约定周泽亮有意将两套商品房按照一个套型配置各功能空间，将涉诉两套商品房内部予以打通按一套商品房使用。同时约定因周泽亮委托绿城金昌公司进行户型变更的额外服务，周泽亮、绿城金昌公司同意不再办理该两套《商品房买卖合同》约定的交付标准下的验收交接手续。在绿城金昌公司按照本协议约定完成该两套商品房户型变更后，在《商品房买卖合同》约定的交付日期交付给周泽亮，由周泽亮一并验收。经周泽亮对户型变更后商品房验收合格并接收房屋的，即视同周泽亮对该两套商品房买卖合同项下的商品房验收合格。周泽亮在该两套商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，绿城金昌公司将根据相关法律规定和双方的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，周泽亮不得以此拒绝接收该两套商品房。周泽亮拒绝接收的，绿城金昌公司不承担逾期交付的责任。若周泽亮所购两套商品房中任何一套存在主体结构质量问题，周泽亮提出拒收的，视为周泽亮同时拒收两套商品房。绿城金昌公司于2014年6月9日取得涉诉房屋的竣工验收备案表，该备案表中载明该工程竣工备案文件已于2014年6月9日收讫，文件齐全。同时载明工程竣工验收备案文件包括公安及消防部门出具的认可文件、工程质量保修书、住宅质量保修书、住宅使用说明书等。周泽亮于2014年12月30日前已收到绿城金昌公司寄送的交房通知书，并于2014年12月31日前往验房。因周泽亮认为房屋不能正常使用，故要求绿城金昌公司整改，并拒绝收房。现周泽亮以绿城金昌公司超过120日未向周泽亮提供符合条件的商品房为由，要求解除双方签订的两份商品房买卖合同。

各方观点

上诉人周泽亮观点：一、一审判决认定事实错误。（一）事实认定空穴来风。上诉人“要求整改”是有的，但不曾“拒绝收房”，验房和交房是两个不同的行为，2014年12月30日当天，双方之间只发生验房事实，无任何一方表达交房的意愿，也没有所谓的拒绝收房。1.验房时，双方发生不愉快，被上诉人并不必然会提出现场交房的意思；2.从被上诉人的答辩状亦可证实相关质量问题在20天左右即可解决，被上诉人没必要提不合时宜的要求；3.从被上诉人答辩状中也可看出，验房出现问题后，双方有口头解决问题的框架，被上诉人在1月20日左右整改完毕，而后通知上诉人交房；4.如被上诉人认为验房之后，上诉人存在拒绝交房的意见，应由被上诉人举证证明。（二）充分条件与必要条件的差别。一审判决认为，主体质量没有问题，就可以交房，明显站不住脚，上诉人认为判断能不能交房的正确条件是能不能入住。1.买卖合同第九条第三款已有规定，房子必须达到正常使用的标准；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（三）质量问题解决层面的避重就轻。一审判决对质量问题避重就轻，完全置两个事实于不顾：1.多数质量问题未解决；2.上诉人认可的是2015年5月中旬的状态，即便已全部解决，也不能作为被上诉人已按时（120日内）解决的依据。

二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决曲解上诉人解除合同的事由。被上诉人未在120天内解决质量问题（含消防通道），没有在120天内通知上诉人交房，与出不出示证明文件无关。（二）一审判决未审查房屋有无交付。如质量问题未解决，但被上诉人仍要求交房，那本案需讨论的就是房子可交不可交的问题。本案首先应审查的是，房屋有没有交的问题，事实上并没有交，也未达到交房的条件。（三）一审判决对质量问题适用保修条款不当。已交付的商品，才存在要不要保修的问题，本案房屋本就未交付，故根本不适用保修条款。（四）消防是否合格的问题。根据《建筑设计防火规范GB50016—2006》的规定，安全出口、房建疏散门的净宽度不应小于0.9米，疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于1.1米，本案房屋所在楼层显然并不符合消防安全通道的设计规定，行政处罚决定书就是对消防不合格的证明。消防不合格的房屋不能交付，被上诉人拟交付给上诉人的房屋消防疏散通道只有0.92米，而消防设计规定要求最少是1.1米，这样的房屋对上诉人的生命安全有隐患。涉案房屋之所以会出现多达16处的问题，是因为被上诉人根本没有完成最后的整修，上诉人提出问题后，被上诉人同意整改，办交房手续的事实从无提起，如被上诉人态度端正，完全可以在20天左右整改完毕，本案交房时间之所以会超过120天，完全是被上诉人消极怠慢、不把客户的事情予以重视的结果。综上所述，请求撤销原判，改判撤销上诉人与被上诉人之间签订的两份《镜湖新区商品房买卖合同》及其补充协议，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人绿城金昌公司观点：一审法院认定事实正确，适用法律得当，上诉人陈述的上诉请求、事实与理由与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。

法院观点

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均有约束力。周泽亮主张与绿城金昌公司解除《商品房买卖合同》的依据为绿城金昌公司逾期交房超过120天，周泽亮认为双方在验房后提出房屋质量存在相关的问题，要求绿城金昌公司予以整改，但绿城金昌公司在整改后到目前为止并未通知周泽亮交房，且房屋质量问题亦未整改完毕，故而周泽亮主张逾期交房超过合同约定的120天。本院认为，本案的争议焦点为绿城金昌公司是否存在逾期交房超过120天的问题。《商品房买卖合同》附件九补充协议的第五条关于房屋交接、质量异议处理的约定中载明：“商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续。”周泽亮与绿城金昌公司之间单独签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条第二款载明：“乙方（周泽亮）在该两套商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方（绿城金昌公司）将根据相关法律规定和双方的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，乙方不得以此拒绝接收该两套商品房。乙方拒绝接收的，甲方不承担逾期交付的责任。”本案中，周泽亮在收到绿城金昌公司寄交的交房通知书后在2014年12月31日进行验房，并提出相应的房屋质量瑕疵进行整修，绿城金昌公司对此予以认可，由此可知周泽亮对其购买的两套房屋的主体结构质量予以认可，周泽亮亦认可双方对房屋质量存在的瑕疵无异议，绿城金昌公司同意整修，故未进行质量检测。故本院认为，双方当事人仍应按合同约定，根据交房通知书上的期限办理交房手续，周泽亮主张绿城金昌公司在验房后未通知周泽亮交房，最终逾期120天的意见，不符合合同中的关于交房的约定，故本院不予采信。关于周泽亮主张的房屋疏散通道、安全出口不符合消防安全规定的意见，经审查，讼争房屋所在的百合花园9幢住宅已经竣工验收合格并通过消防验收，符合双方在合同中约定关于交付时商品房应当具备的条件，该理由亦不能构成解除《商品房买卖合同》的理由。

律师点评

本案涉及两套独立的商品房后期改造为一套使用的情形，也就是通常所称的“双拼”户型。一方面，这一类商品房需要同时签订至少两个购房合同，在某些限购城市，很容易触及政策性限购的红线；即便不限购，由于一次性购买房屋涉及二套房，在贷款资信和首付要求上，买房者往往也要承担更重的责任。另一方面，由于这一类商品房需要在验收通过后自行改造，相比普通商品房往往会存在更多的质量纠纷和隐患。由于前述两方面的原因，导致此类“双拼”户型在实践中更加容易发生纠纷，无论是开发商还是买房者在涉及此种房屋时都应当更加谨慎。

一、“双拼”户型的交付要求

一般而言，“双拼”户型都是开发商为了规避“90／70”等政策要求打的“擦边球”。这些房屋在设计的时候就已经考虑到了后期改造的需要，并留有相应的措施或者接口便于后期改造。开发商在向买房者推荐此种户型时也是按照两套一并推荐的模式进行销售的，后期改造也是开发商完成的。

因此，在这种情形下，买房者与开发商签订的、用于备案的商品房销售合同中约定的户型、面积等内容交付条件已经不是双方真实意思的表示了，该销售合同仅仅是用于房产登记部门办理备案以及今后办证等过程需要的形式文件而已。房屋的交付条件应当以双方真实意思表示即房屋“双拼”改造之后的为准。无论开发商与买房者是否如本案那样签订了补充协议，只要该“双拼”户型是开发商或者开发商委托的第三方负责改造的，开发商就应当按照将符合改造后的要求的房屋交付给买房者。

二、商品房质量问题的程度

商品房作为大宗商品，其存在各种质量问题也是比较常见的。由于商品房涉及的质量问题比较复杂，有必要就其程度进行进一步的分析。

1.严重的质量问题

一般司法实践认为，商品房存在主体结构安全问题或者其他类似问题导致商品房存在安全隐患等使得商品房无法正常使用的，属于严重的质量问题，例如，承重梁、剪力墙强度不符合标准、房屋的结构部分存在贯穿性裂缝等。对于此类质量问题，无论开发商是否取得了竣工验收手续，都不能认为开发商已经按约交付了房屋，都不影响买房者按照迟延交房的约定向开发商主张违约赔偿，直至解除双方的房屋买卖合同。

2.一般质量问题

除严重的质量问题外，其余的房屋瑕疵，例如，隔墙上的空鼓、非贯穿性的裂缝等都属于一般的质量问题。这些质量问题不会影响房屋主体结构，也不会影响房屋的主要使用功能。当然，从合同法的角度来讲，即便是此类一般质量问题，开发商也应当进行整改。但是，买房者不能因此主张开发商未交房，甚至解除合同。

对于严重的质量问题，由于涉及房屋结构安全等专业技术，如果买房者要主张的话，一般应当出具专业机构的检测报告作为依据，或者申请人民法院进行司法鉴定。本案中，周泽亮虽然主张房屋存在质量瑕疵且开发商未能及时维修完毕。但是根据证据以及双方的合同，该质量瑕疵并非涉及主体结构质量，并不影响房屋交付。周泽亮在诉讼的时候提出该主张显然不符合双方的约定，两审法院对此均不予支持也是有据可查的。

需要指出的是，本案中《商品房买卖合同》附件九补充协议的第五条关于房屋交接、质量异议处理的约定中载明：商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续；而周泽亮与绿城金昌公司之间单独签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条第二款又载明：“乙方（周泽亮）在该两套商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方（绿城金昌公司）将根据相关法律规定和双方的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，乙方不得以此拒绝接收该两套商品房。乙方拒绝接收的，甲方不承担逾期交付的责任。”这种约定对于买房者显然不太有利，这又是开发商利用自身协议优势地位为买房者埋下的“定时炸弹”。买房者在签约时不注意查看，随意签字，到了诉讼时就悔之晚矣。当然，有人会说，开发商的协议都是事先拟定的，即便买房者注意到了这个问题也不会更改。的确，现实中开发商不会更改该协议，但是作为买房者在现在房地产市场竞争激烈的情况下，还是可以通过这些协议一窥开发商的诚信意识并选择“用脚投票”的。另一方面，如果买房者注意到了这些条款，至少也可以对自己的维权后果有客观的评估和分析，可以通过主张格式条款等诉讼请求来对抗该条款，从而可能取得一定的调解优势。

三、法律后果及诚信原则的适用

在本案中，即便周泽亮的主张成立，笔者认为以现有的情形法院也不会支持其解除合同的要求，因为其主张的解除合同不符合诚信原则。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照该法条，一方在履行合同时违约的，应当采取各种补救手段来弥补违约所带来的后果，这其中首选的行为就应当是继续履行。因为合同系双方当事人的约定，履行合同必然是双方当事人都愿意看到的情形。因此，尽可能地保障合同履行必然符合双方当事人最大利益。除非当事人有明确的约定，否则只有因为违约行为的影响导致继续履行已经不可能或者履行成本过高或者合同目的无法实现等根本性因素出现时，法律上才会赋予当事人解除合同的权利。

本案中，即便开发商有违约行为，但是该行为显然可以通过整改的方式来纠正，无非就是多耽误些时间而已，不会影响房屋今后的正常使用，不会影响原告购房的合同目的。对于耽误的时间完全可以通过经济补偿的方式来处理。原告直接主张解除显然是超过了必要的限度。

另外，《中华人民共和国合同法》第六条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原告这种动辄解除合同的做法，显然已经违背了诚信的行使权利的基本要求，因此即便周泽亮的主张成立，笔者认为以现有的情形法院也不会支持其解除合同的要求。