蒋苇、应盼盼与余姚保利置业的预售合同纠纷上诉案

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：2012年9月13日，蒋苇、应盼盼与保利公司还签订了《室内装修补充协议》及《委托改建协议》各一份，约定商品房的装修工程交付时间为2015年8月31日之前。合同签订后，蒋苇、应盼盼交付了首期房屋款579064元。蒋苇、应盼盼于2015年3月12日诉至原审法院，请求判令：解除合同，退还房款及支付利息。各方观点上诉人蒋苇、应盼盼观点：1.上诉人有权要求退房。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。

□王永皓

关键词：规划变更；程度；违约

案件索引：一审案号：余姚市人民法院（2015）甬余民初字第1198号

二审案号：宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第799号

pagenumber_ebook=176,pagenumber_book=167 判决结果

一审：蒋苇、应盼盼支付余姚保利置业有限公司剩余房款134万元及利息，驳回蒋苇、应盼盼的反诉请求。

二审：驳回上诉人蒋苇、应盼盼（原审原告、反诉被告）的上诉请求。

pagenumber_ebook=176,pagenumber_book=167 案情简介

上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋苇、应盼盼

被上诉人（原审被告、反诉原告）：余姚保利置业有限公司（下称“保利公司”或“开发商”）

2012年9月13日，蒋苇、应盼盼（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，载明：蒋苇、应盼盼购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局，预售许可证号为余房预许字（2012）第23号；蒋苇、应盼盼购买保利公司开发的余姚市“乔登国际花园”12号501室房屋，房屋建筑面积为140.45平方米，房屋总价款为1919064元；付款方式及期限为首期房款（含买受人已付定金）人民币579064元，剩余房款1340000元买受人申请银行按揭贷款。在出卖人发出商品房工程进度具备放款条件通知之日起7个工作日内办理完毕按揭手续；合同第八条第二款约定买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“第九条约定：交付期限为2014年12月31日前；第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构型式、户型、空间尺寸和朝向变化；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。未按期作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房等。”《补充协议书》第四条约定：“应于本《商品房买卖合同》签订之日起7个工作日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料并通过银行的初步审查，签妥由买受人签署的按揭合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需费用。买受人因自身原因未能按期签订按揭合同、提供前述资料、预缴相关费用等，视为买受人付款违约则承担违约责任，按本《商品房买卖合同》第八条承担逾期付款违约责任。”第十条第一款约定，出卖人不得变更《商品房买卖合同》约定的房屋结构型式、户型、朝向。在不影响买受人所购房屋质量或使用功能前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政许可部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿等。

2012年9月13日，蒋苇、应盼盼与保利公司还签订了《室内装修补充协议》及《委托改建协议》各一份，约定商品房的装修工程交付时间为2015年8月31日之前。

合同签订后，蒋苇、应盼盼交付了首期房屋款579064元。2013年9月11日、12月17日，反诉原告两次按照《商品房买卖合同》上的地址邮寄要求反诉被告办理按揭，付清剩余房款的信件被退回，反诉被告至今未办理银行按揭贷款手续。

经法院查明，涉案房屋的套内隔墙位置进行过设计修改，取消了卫生间内单独设置空调冷凝水管，改为相邻卫生间共用一根空调冷凝水管。

蒋苇、应盼盼于2015年3月12日诉至原审法院，请求判令：解除合同，退还房款及支付利息。

保利公司反诉至原审法院，请求判令：支付剩余房款及违约金。

pagenumber_ebook=178,pagenumber_book=169 各方观点

上诉人蒋苇、应盼盼观点：1.上诉人有权要求退房。根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条的规定及涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，上诉人有权要求退房。另《补充协议书》第十条明确约定，出卖人不得变更《商品房买卖合同》约定的房屋结构型式、户型、朝向。在不影响买受人所购房屋质量或使用功能前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政许可部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。被上诉人未经上诉人的书面同意，也未取得规划部门的批准，故上诉人也有权据此要求退房；2.被上诉人对房屋结构的变更应经过审图机构进行图审审批而不是规划部门的审批。原审法院认为被上诉人对房屋内隔墙等进行的修改不属于需要经过规划行政主管部门批准，认定不全面，这种变更本来就不需要规划部门的审批。事实上，类似涉案房屋内结构的变更，我国采用的是图审制，即由各市级建委批准，各省建设厅审核的具有房屋图审资质的审图机构进行图审审批，并不是由行政规划主管部门进行职能性审批；3.涉案房屋结构的修改影响了房屋质量和上诉人的使用功能；4.原审法院仅以上诉人未按合同约定支付剩余房款为出发点来考虑问题，却未考虑被上诉人的违约行为。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人保利公司观点：1.被上诉人提供的商品房符合合同约定的条件，被上诉人不存在违约情况。2.本案并不适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》《商品房买卖合同》《补充协议书》中的相关规定或约定。涉案房屋为精装修房屋，在委托装修过程中，被上诉人考虑到优化房屋结构，在听取部分业主的想法后，对内部隔墙作了适当移动，不影响房屋使用功能。被上诉人对涉案房屋套内尺寸的更改未影响房屋的使用功能，无须书面通知，该微调不构成违约，上诉人无权据此要求解除合同。3.上诉人未按约支付购房款，构成违约，应承担相应违约责任。请求驳回上诉，维持原判。

pagenumber_ebook=178,pagenumber_book=169 法院观点

双方当事人间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现上诉人提出被上诉人在履约过程中对主卧宽度、管线、卫生间结构进行了变更，违反了涉案《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定，并据此主张解除合同。本院认为，上述变更并不属于《商品房买卖合同》第十一条约定的需经规划行政主管部门批准的规划设计变更，且被上诉人的变更行为也并未影响到上诉人购买房屋的质量和实际使用功能，故对上诉人的上诉请求，难以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉，理由难以成立，本院不予支持。

pagenumber_ebook=179,pagenumber_book=170 律师点评

在期房销售中，买房者最害怕的就是“货不对板”的情况。买房时开发商说得天花乱坠，但是交房时却一塌糊涂，完全达不到买房者的期望。而这其中对于房屋内部结构、管线等的变动所产生的争议更是非常常见。当然也有些情况是买房者因种种原因希望解除合同，而选择使用了规划设计变更未通知这个理由的。以下笔者就本案涉及的规划设计变更问题进行分析和探讨。

一、规划变更的解约要件

按照本案中买房者和开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“经规划设计单位同意、规划主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”这里强调的是关于该商品房“结构型式、户型、空间尺寸、朝向”的变化“经规划设计单位同意”且“规划主管部门批准”的规划设计变更行为原则上是予以准许的，只不过开发商有义务在10日内通知买房者该变更的事实。买房者对于该变更无法接受的，可以选择退房。按照该约定的含义，这种经过主管机关批准的变更本身不算开发商的根本性违约（否则就应当按照违约条款中无法交付房屋的约定执行），是予以适当允许的，这也是考虑到期房开发时间较长，其间可能会因为各方面的原因需要调整规划设计，而将此种责任完全归结于开发商也是不太合理的，故给了双方一个选择权，让双方可以“和平分手”。

但是需要经过规划主管机关批准的规划设计变更往往都是涉及楼盘整体的重要部分，例如，层高、总高、外立面、朝向、面积等。对于房屋内容的隔断设置、管线铺设均是由开发商委托设计单位在国家标准之内自主实施的。本案中原审原告提出的开发商关于房屋主卧宽度、管线、卫生间结构的变动虽然属于一种改动，但是这种改动并没有影响所涉房屋的房间整体格局或者使用功能，因此这种管线的设置在一定范围内属于开发商自主的范畴，不需要报规划机关批准，当然也不存在该第十一条的适用余地了。

二、开发商是否应当通知买房者设计变动情况

由于开发商在销售时都会将户型效果做成效果图展示给买房者查看，有些甚至还会标注具体房间的尺寸，那么这种改动已经导致房屋与当时销售时提供的明确具体的户型图发生了一定变化，尽管本案中原审原告提出的开发商关于房屋主卧宽度、管线、卫生间结构的改动尚没有达到须报规划机关批准的程度，但是也显然影响了买房者的预期利益。无论是否有合同约定，无论是否会导致解除合同，开发商基于诚信原则都应当将这些变动及时通知买房者。

另外，开发商擅自改变房屋宽度、卫生间结构等行为已经涉嫌违约。尽管这类违约行为是否能够导致合同解除笔者将在下一个问题中予以讨论，但是有一点是肯定的，该违约行为并非对买房者毫无影响（例如，主卧如果宽度减少，势必导致使用者使用不便或者产生压抑之感；卫生间结构改变也可能会给买房者装修带来一定的麻烦等）。虽然，在本案中可能因为本诉原告的诉讼策略选择的问题，法院没有就这个问题过多地深入分析。但是笔者认为，作为裁判机关，应当在判决书说理的部分强调这种及时告知的法律义务，并对开发商的这种未及时告知的行为提出质疑和批评。同时法院也应当考虑开发商在这个问题上所需要承担的违约责任，而不是简单地以没有影响之类的笼统说法回避了事。

三、违约行为的程度

本案中其实买卖双方都有违约行为。对于买房者来说，发现房屋出现改动是交房以后的事情。而按照双方的合同，买房者早就应当办妥按揭付款手续，也就是说，买房者的违约行为更早地发生了。对于房屋买卖中的买家而言，其主要义务就是支付房屋价款，本案中买房者在尚未发现其购买的房屋存在改动的情况下无正当理由拖欠大部分房款未付，可以认为是违反了其主要合同义务。

另外，开发商擅自改动房屋设计，尽管该改动不涉及报批事项，但是毕竟也是与当时的承诺之相关资料有出入的，而且这种改动会实质性地影响买房者对于房屋原有的期待利益，应属违约，应当承担违约责任，而买房者不交付房款的行为不能作为开发商擅自改动房屋设计的正当理由。两者均应当按照自己的行为的过错程度承担违约责任。

买房者违反的是合同主要义务，该行为相对比较恶劣且发生在前；开发商的改动虽然违约，但在整体上不会对买房者使用该房屋产生根本性的影响，该行为相对比较轻微。两者相较之下，法院自然不可能支持买房者解约的请求。但是从公平的角度上讲，考虑到开发商的违约行为以及开发商在交易过程中的强势地位，法院在处理类似案件时更应当在判决书中适当考虑让开发商承担违约责任为宜。

蒋苇、应盼盼与余姚保利置业的预售合同纠纷上诉案

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