商品房交易案例：朱世良、易彩芬与华丰房地产预售纠纷案

□王永皓

关键词：设计；规划；变更；期限

案件索引：一审案号：象山县人民法院（2012）甬象民初字第1867号。

二审案号：宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第621号。

判决结果

一审：朱世良、易彩芬支付象山华丰房地产公司尚余房款64万余元并支付违约金，象山华丰房地产公司交付涉案商品房；朱世良、易彩芬未支付剩余房款的，该商品房买卖合同即告解除。

二审：驳回朱世良、易彩芬的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审被告、反诉原告）：朱世良、易彩芬

被上诉人（原审原告、反诉被告）：象山华丰房地产有限责任公司（下称“华丰公司”或“开发商”）

2003年2月8日，以华丰公司为出卖人，朱世良、易彩芬为买受人就涉诉拟开发商品房签订一份《商品房买卖合同》，约定华丰公司将其核准开发的暂定名为翡翠山庄组团A51号（经双方确认，A51号即为施工号64号及现编号龙泽名园276号房）的二层砖混结构商品房（一、二层层高均为3米，建筑面积269.51平方米）售予朱世良、易彩芬，总价款为128.5682万元。合同第六条付款方式及期限明确：合同签订时付房价款38.5705万元、2003年4月20日前付25.7136万元、余款64.2841万元于2003年6月30日房屋结顶时除按揭额外一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任明确：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限（届满）之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同可继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额。第八条房屋交付期限明确：出卖人应在2004年6月30日前，将经验收合格的商品房交予买受人。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）载明：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限（届满）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（届满）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十条（规划、设计变更的约定）载明：经规划批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起20天内将已付款退还给买受人，并按年利率3%给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条（交接）载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（验收合格证明），并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因未按期交付的，双方同意按以下方式处理：延期20日内的，不作处理；延期超过20日的，买受人应按日向出卖人支付房屋总价款的万分之一作为房屋保管金。

合同签订后，朱世良、易彩芬虽付清前两期房款共计64.2841万元，但对合同约定的剩余64.2841万元购房款，则未依约办理按揭贷款并清付。之后，朱世良、易彩芬经现场查看，以涉诉房未经征求本人意见并报规划部门重新核准，擅自降低原规划核准的基础标高进行施工为由，分别于同年9月16日、24日、27日致函华丰公司，要求停止施工进行协商，否则按现付款折抵总房价，以抵消因降低标高给其造成的损失。华丰公司收函后迟迟未予回复，并于2004年5月11日致函被告，要求其于同月17日前办理剩余房款的按揭贷款手续。朱世良、易彩芬收函后以上述同一理由未在限期内办理按揭手续。2004年10月，华丰公司开发的涉诉房经竣工验收确认合格。之后，华丰公司于同年12月21日致函朱世良、易彩芬，限其于同月27日前携带相关资料并付清剩余房款，办理交房手续。朱世良、易彩芬收函后，以华丰公司未依合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等为由，拒绝付款并办理交房手续，致交房未成。之后，朱世良、易彩芬于2005年3月15日，以华丰公司开发的涉诉房存在上涉等问题为由，向象山县消费者协会进行投诉。后因双方未就上述争议达成共识，象山县消费者协会于2013年1月11日建议双方通过法院诉讼解决，并致付款交房事宜搁置至今。

华丰公司于2012年12月14日诉至原审法院，请求判令解除双方的商品房买卖合同并要求朱世良、易彩芬支付违约金。

朱世良、易彩芬于2013年1月22日向原审法院提起反诉，请求判令华丰公司交付合格房屋，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并支付赔偿金及违约金。

各方观点

上诉人朱世良、易彩芬观点：一、被上诉人不能依约依法交付涉案房屋的违约事实清楚，证据确凿。被上诉人擅改规划，变更设计、违规施工，降低涉案房屋基础坐标，擅改房屋朝向、柱子材料、玻璃采光缩减以及地面墙面部分设施开裂等诸多质量问题，严重影响通风、采光、防水、适用等正常居住生活质量。被上诉人没有对涉案房屋办理过工程竣工验收备案，因此被上诉人不具备交房条件。经消费者协会多年协调，因被上诉人的单方违约过错，至今仍不符合交房条件，因此，被上诉人无权解除房屋买卖合同。上诉人在房屋施工中即提出整改意见，在收到交房通知时，又书面提出异议和诉求，还向消费者协会反映投诉多年，提出的损害索赔的反诉请求合理合法。二、上诉人曾多次向原审法院提出调查取证申请，原审法院同意却未予释明，并对被上诉人提交的未经质证的涉案房屋竣工验收报告复印件直接予以认定，对被上诉人的起诉内容修饰扩展完善，还存在审判组织人员变更错误，因此，原审法院程序存在违法。三、原判仅引用合同违约责任条款，未适用民法通则、合同法、消费者权益保护法、建筑法、城市房地产管理法、商品房销售管理办法等相关法律规范，属于适用法律不当，其判决是非不分、权责失衡。请求二审法院撤销原判，依法发回重审或支持上诉人在一审中提出的反诉请求，驳回被上诉人在一审中提出的本诉请求。

被上诉人华丰公司观点：原审判决查明事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

法院观点

上诉人朱世良、易彩芬与被上诉人华丰公司于2003年2月8日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现上诉人未按被上诉人通知及时办理按揭付款手续，故原判由上诉人付清余款、承担逾期应付款5%的违约金，并明确上诉人在判决确定之日未付清余款的，则合同解除，该判决与合同约定相符，并无不当。上诉人上诉称被上诉人擅改规划，变更设计、违规施工，降低涉案房屋基础坐标，擅改房屋朝向、柱子材料、玻璃采光缩减以及地面墙面部分设施开裂等诸多质量问题，严重影响正常居住和生活质量，对此，根据合同第十条约定，经规划批准或设计单位同意的规划变更、设计变更，导致该商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未在限期内作书面答复，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。现上诉人经现场查看，包括在被上诉人通知交房后均未主张退房，且上诉人在二审询问中明确表示涉案房屋本身基础标高不存在增减，系周围房屋基础升高，导致涉案房屋存在排水、采光影响，至于地面墙面部分设施开裂质量问题，因涉案房屋竣工多年，也无法证明系被上诉人施工质量所造成的，因此，上诉人上述异议，无法证明该房屋在被上诉人通知交房时严重影响正常居住和生活质量。上诉人上诉又称被上诉人没有对涉案房屋办理过工程竣工验收备案，不具备交房条件，对此，因合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，并非工程竣工验收备案，因此，涉案房屋是否经竣工验收备案，不影响交房条件的具备，虽然在一审审理中被上诉人误将龙泽名园五标段51号楼竣工验收报告作为涉案房屋竣工验收报告提交，但被上诉人在庭后已提交了涉案房屋竣工验收报告复印件，该报告结合象山县建筑工程质量监督站于2014年12月10日经对龙泽名园二期五标段别墅工程进行监督验收抽查出具的质量监督报告、涉案楼盘已交付情况、被上诉人早于2004年12月21日通知上诉人办理交房手续的事实，原判认定涉案房屋具备交付条件，符合客观实际，也无不当。上诉人上诉提出原审法院存在判决书中合议庭成员署名错误、调查申请的落实不到位、对被上诉人的起诉内容进行扩展完善、涉案房屋竣工验收报告未经质证等问题，属程序违法，对此，本院认为，原审法院在本案处理中确实存在程序瑕疵，但不影响本案的实体处理。至于上诉人提出原判引用法律不当问题，因双方系合同关系，且双方当事人的诉讼理由为对方违约，因此，原判适用相关的违约条款，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决基本合理。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。

律师点评

在目前的商品房预售过程中，由于买房者已经事先将全部或者大部分款项支付给了开发商，而买房者在购买房屋时又看不到房屋的实际情况。因此，在房屋建成交付时，就很容易出现因为对于房屋质量和现状产生争议而拒绝受领的情况。另外，一些买房者可能由于种种理由希望能够解除房屋买卖合同，但又苦于在合同上找不到开发商的漏洞，就只好通过对于房屋现状的挑剔来获得与开发商协商的机会，甚至就此提出解除合同的要求。那么这样的要求是不是能得到法律的支持呢？下面笔者就结合本案的情况进行探讨。

一、开发商就设计变更的通知义务

在商品房预售制度下，买房者在购买房屋时只能依赖于开发商的宣传和表述。那么对于房屋可能会发生的规划变更或者设计变更等因素，无论大小，均会影响买房者的心理预期。无论这些变动是否有合同约定，无论是否会导致解除合同，开发商基于诚信原则都应当将这些变动及时通知买房者。

本案中，开发商对于房屋的设计变动还是比较明显的，而且明显地影响了买房者对于房屋的合理期待和正常使用，违约的情形还是比较严重的。尽管买房者在诉讼策略的选择上可能存在错误，在举证和庭审陈述过程中可能也存在瑕疵，但是笔者认为法院作为裁判机关，应当在判决书说理的部分强调这种及时告知的法律义务，并对开发商的这种未及时告知的行为提出质疑和批评，同时也应当对于开发商擅自改动设计的行为进行违法性的确认并考虑开发商在这个问题上所需要承担的违约责任，而不是简单地以买房者从未提出异议为由予以一笔带过。毕竟，买房者未提出异议，不代表开发商的行为正当性，更不代表买房者放弃了异议权利（尽管请求权的诉讼时效可能存在争议）。法院既然考虑买房者未支付房款的违约责任，当然也应当考虑开发商在建设房屋时擅改设计的违约责任。

二、履行行为的效力和举证责任

法院在陈述判决理由时，强调了买房者从未就房屋设计问题提出解约。结合本案的事实来看，本案2005年双方就发生争议，直至2013年买房者因为开发商起诉才提出反诉，在这个过程中买房者又从未就房屋设计问题提出异议或者解除请求。这一过程的确给人一种有违诚信的感觉。

另外，尽管买房者提出了关于房屋质量问题的很多理由，但是这些理由均没有足够的证据加以证实。更何况，房屋建成至一审诉讼已经近10年，在这10年内该房一直空置，无人维护，出现一些开裂等问题也可能是正常损耗所致，并非一定是开发商的施工质量问题。

基于以上的理由，法院对于买房者提出的这些理由不予支持也是在情理之中的。法律不保护躺在权利上睡觉的人，而且拖延的行为也会导致举证困难。像本案中的买房者的这种久拖不诉，久拖不结的行为是绝对不值得提倡的。

三、违约行为的程度

本案中其实买卖双方都有违约行为。对于买房者来说，发现房屋出现改动是交房以后的事情。而按照双方的合同，买房者早就应当办妥按揭付款手续，也就是说，买房者的违约行为更早地发生了。对于房屋买卖中买家而言，其主要义务就是支付房屋价款，现在买房者在尚未发现房屋存在改动情况无正当理由长期拖欠房款未付，可以认为是违反了其主要合同义务。

另外，开发商擅自改动房屋设计，而且这种改动会实质性地影响买房者对于房屋原有的期待利益，应属违约，应当承担违约责任，而买房者不交付房款的行为不能作为开发商擅自改动房屋设计的正当化理由。两者均应当按照自己的行为的过错程度承担违约责任。

买房者违反的是合同主要义务，该行为相对比较恶劣且发生在前，开发商的改动虽然违约，但在整体上不会对买房者使用该房屋产生根本性的影响，该行为相对较轻。两者相较之下，法院自然不可能支持买房者的请求。但是从公平的角度上讲，考虑到开发商的违约行为以及开发商在交易过程中的强势地位，法院在处理类似案件时更应当在判决书中适当考虑让开发商承担违约责任为宜。