黄丽红与杭州野风欣代房地产开发公司上诉案

□王永皓

关键词：现房交易；规划变更

案件索引：一审案号：杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第281号。

二审案号：杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3370号。

判决结果

一审：驳回范良星、黄丽红的诉讼请求。

二审：驳回上诉人范良星、黄丽红（原审原告）的上诉请求。

案情简介

上诉人（原审原告）：范良星、黄丽红

被上诉人（原审被告）：杭州野风欣代房地产开发有限公司（下称“野风欣代公司”或“开发商”）

2013年11月15日，范良星、黄丽红、野风欣代公司签订购房合同一份，约定范良星、黄丽红向野风欣代公司购买涉案房屋，产权登记建筑面积79.43平方米，其中套内建筑面积46.49平方米，应分摊的共有建筑面积32.94平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7770元，房屋总价款为617171元；购房合同第十一条规划设计变更的约定中约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”购房合同第十六条关于产权登记的约定中约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。（2）……”补充协议第七条第一款约定：“买受人根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，未在上述约定期限内向野风欣代公司提出退房要求的，视为放弃退房的权利。”双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，范良星、黄丽红履行了付款义务。野风欣代公司于2013年11月15日向范良星、黄丽红开具金额为187171元、款项性质为预售购房款的销售不动产统一发票一份，于2014年3月5日向范良星、黄丽红开具金额为618259元、款项性质为售房款的销售不动产统一发票一份。杭州市规划局经核实，确认涉案房屋所在的建设工程已具备竣工规划确认条件，并于2013年10月28日颁发浙江省建设工程规划核实确认。2013年10月29日，勘察、设计、施工、监理、建设单位分别确认涉案房屋所在的建设工程验收合格。2014年3月16日，范良星、黄丽红、野风欣代公司就涉案房屋进行验收交接，并签署商品房交接书。涉案房屋于2014年3月27日登记在范良星、黄丽红名下。

范良星、黄丽红认为涉案房屋一楼与商品房买卖合同所附一层平面户型图相比，存在规划设计变更的情况为：1.从交付房屋的水、气等管道的布局来看，户型图中北侧露台的实际功能应为厨房；2.从交付房屋的雨、污等水管的布局来看，户型图中南侧露台的实际功能应为卫生间；3.南侧露台三根下水管（即第二条中所指的雨污等水管）的安装位置由户型图中与北侧墙平行改为与北侧墙垂直。

2015年4月30日，范良星、黄丽红向野风欣代公司发出律师函，要求解除购房合同，退还购房款并按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息。

范良星、黄丽红于2015年5月29日向原审法院起诉，要求：1.解除范良星、黄丽红与野风欣代公司的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令野风欣代公司承担本案全部诉讼费用。

一审庭审中，范良星、黄丽红表示涉案房屋已经装修完毕。

各方观点

上诉人范良星、黄丽红观点：首先，范良星、黄丽红所提交的录像系23幢4单元301室房屋的原貌，虽然非涉案23幢4单元502室，但涉案房屋所在的楼栋奇数层平面格局是一致的，这一点在野风欣代公司所提交的竣工图中也可以得到反映。因此，录像内容足以反映范良星、黄丽红房屋的原貌，该录像并非与本案无关。其次，原审法院也曾对涉案23幢4单元502室房屋及23幢4单元301室房屋（录像所反映的房屋）进行现场勘验，勘验中，就房屋现状与合同附图所约定的房屋户型布局的不同之处（合同附图的北侧露台变成了厨房，卫生间变更到合同附图的南侧大露台上）进行记录。因范良星、黄丽红交付的房屋中厨房的实际位置变更到北侧小露台，导致整个小露台消失；卫生间的实际位置变更到南侧大露台上，导致大露台尺寸改变，可使用面积缩水。而厨房和卫生间位置的改变导致了房屋整体户型格局与合同约定的不相符。另外，原审法院将房屋是否装修以及合同解除的后续事宜作为案件处理的考量因素，有失偏颇，也不符合法律公平、公正的原则和精神。综上所示，请求撤销原判，改判支持范良星、黄丽红一审诉讼请求。

被上诉人野风欣代公司观点：一、关于规划设计变更。1.范良星、黄丽红认为规划设计变更并要求解约，其依据的《商品房买卖合同》条款原文是“经规划设计单位同意、规划主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”也就是说，必须是“规划主管部门批准”、同时导致“房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化”、而且出卖人在政府批准同意后不通知的，买受人才能解约；除此之外，买受人无权解约。第一，涉案房屋不存在需要“规划主管部门批准”的规划设计变更。根据《杭州市建设工程规划许可证批后修改操作细则》，只有细则中列明必须批准同意的调整内容才需规划部门批准，其他调整不属于规划设计变更、更无须规划部门批准。事实上，本案中不存在规划设计变更，涉案房屋竣工后早已通过规划部门的规划验收、早已取得《建设工程规划核实确认书》，而且也通过了消防验收、交警验收、质监验收、环保验收等所有行政部门审批手续，早已取得《竣工验收备案表》，具备房屋交付的所有法定条件和约定条件。第二，涉案房屋更不存在“房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化”。所以涉案房屋既不存在“规划主管部门批准”的规划设计变更，更不存在“房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化”，不符合《商品房买卖合同》约定的解约条件，范良星、黄丽红无权解约。2.房屋交付时的状况不影响范良星、黄丽红正常使用。范良星、黄丽红早在2014年3月16日就已对房屋现状查验无误后验收收房，并已签署《商品房交接书》，现场验房和收房时范良星、黄丽红没有向野风欣代公司提出任何主张或异议，而且收房后范良星、黄丽红就对房屋进行装修，目前已完成装修并入住；从收房至诉讼近一年半的时间，范良星、黄丽红从始至终没有向野风欣代公司提出任何主张或异议。范良星、黄丽红持续一年半的行为，都已经表示范良星、黄丽红已认可房屋交付状况，并且认可房屋能够正常居住使用。3.双方于2013年11月15日签订《商品房买卖合同》，此时涉案房屋已经通过竣工验收备案、已经在签约前（2013年10月30日）取得《竣工验收备案表》，房屋已是“现房”，所以从签约到交房，不可能再存在规划设计变更，范良星、黄丽红不可能再依据《商品房买卖合同》第十一条来主张解约。4.签约前涉案房屋已经是“现房”，范良星、黄丽红在签约前早已去房屋现场反复查看过房屋现状，在签约前对房屋现状就是认可的，不然范良星、黄丽红也不可能同意签约买房。《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人同意在主合同生效前已发生的规划、设计变更，出卖人可以不通知或告知买受人。买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约或其他责任”。更何况本来就不存在规划设计变更，范良星、黄丽红根本没有解约权。5.范良星、黄丽红已对涉案房屋装修，并入住，一旦其要求解除合同的请求得到支持，根据法律规定，可能导致野风欣代公司对装修等损失的赔偿，而同时，范良星、黄丽红在理论上不因损失的受偿而获得利益。因此，相较于选择要求承担违约责任，范良星、黄丽红主张行使解除权将明显增加双方交易的成本，从而有违市场经济所倡导的交易效率与交易安全规则。综上所述，涉案房屋不存在规划设计变更，范良星、黄丽红无权解除合同，恳请法院依法驳回上诉，维持原判。

法院观点

涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效，双方当事人均应严格按约履行各自的义务。范良星、黄丽红以野风欣代公司存在规划设计变更而要求解除合同的主张，现有证据尚不足以证实涉案房屋存在结构型式、户型、空间尺寸朝向方面因规划变更导致变化，故范良星、黄丽红主张解除合同不符合购房合同的约定。况且，因买受人范良星、黄丽红买受的是现房，且已经实际接收房屋、办理了产权变更登记，并进行了装修，即使野风欣代公司存在规划设计变更，范良星、黄丽红至迟在对涉案房屋进行装修时“应当知道”并及时提出异议，但是根据本案证据，范良星、黄丽红在其“应当知道”涉案房屋存在规划设计变更后，仍继续完成了装修行为，现其再以房屋存在规划设计变更为由要求解除合同，不应予以支持。综上，范良星、黄丽红上诉意见不能成立。

律师点评

本案是一起现房销售纠纷。与常见期房销售制度不同的是，现房销售时买房者可以充分考察房屋的品质、结构、施工水平以及小区的环境等，不存在期房销售时买房者“两眼一抹黑”“发挥想象力”的情况。这种现房销售更加符合人们日常消费时“一手交钱、一手交货”的惯例，也使得房屋交易更加透明和公平。但是，这并不代表现房交易就不会发生纠纷。不过令人诧异的是，本案中的上诉人（原审原告）是以房屋存在规划设计变更作为其解约的理由，而经过法院审理也确认了房屋的现状与规划设计不同，但是法院又没有支持上诉人的请求，这里涉及几个方面的问题，以下笔者予以一一分析和探讨。

一、规划变更的解约要件

按照本案中买房者和开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“经规划设计单位同意、规划主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”这里强调的是关于该商品房“结构型式、户型、空间尺寸、朝向”的变化“经规划设计单位同意”且“规划主管部门批准”的规划设计变更行为原则上是予以准许的，只不过开发商有义务在10日内通知买房者该变更的事实。买房者对于该变更无法接受的，可以选择退房。按照该约定的含义，这种经过主管机关批准的变更本身不算开发商的根本性违约（否则就应当按照违约条款中无法交付房屋的约定执行），是予以适当允许的，这也是考虑到期房开发时间较长，期间可能会因为各方面的原因需要调整规划设计，而将此种责任完全归结于开发商也是不太合理的，所以给了双方一个选择权，让双方可以“和平分手”。

但是该条的适用显然有一个前提，那就是该规划设计变更的情况发生在双方房屋买卖合同签订之后及交房之前这个期间内。交房之后房屋的占有已经发生了变化，且房屋也已经建设完工，一般情况不可能再发生买房者所不知道的规划设计变更。

除此之外，开发商擅自变更规划设计的，不仅仅是需要通知买房者，还需要征得买房者的同意，否则就必须承担无法按约交房的违约责任。此时，买房者当然有权解除合同并要求开发商承担违约责任。

二、本案为何不适用规划设计变更解除的条款？

本案中买房者一方主张开发商交付的房屋不符合原始的规划设计图纸。在审理过程中，经过一审法院的实地勘查，也确认了现有房屋在交付时与原规划设计方案不符的事实，而且该区别主要体现在户型和房屋空间尺寸上，那为何法院还是没有支持买房者的主张呢？这个问题还是要回到本案的事实上来分析。

之前关于规划设计变更的条款是通用于各种商品房交易的，包括期房和现房。而且就其内容分析，该条款设计初衷更多地是为了防止期房交易出现“货不对板”的问题，系保障买房者对于规划设计变更的知情权而设置。但是本案中的特殊情况在于，本案中买房者购买的是现房，而且是已经改造完毕的房屋。也就是说，在买房者买房签约时房屋就是这个样子的，之后并没有发生任何变化。尽管涉案的房屋与原规划设计图存在户型、空间尺寸上的差异，但是该变化并非发生在双方签约之后，这就使得前述合同的第十一条失去了适用余地。

另外，买房者主张该房屋变更了规划设计，不符合交付要求。但是无法否认的是，在本案的现房销售中，买房者是在充分考察房屋现状的情况下作出购买决定的，对于房屋原设计以及现状都有明确的了解和参照。买房者以规划设计不符为由作为解除合同的依据，显然不太合适。

当然，在这个案件中，法院回避了一个问题，那就是经过改造的房屋是否仍然符合原竣工备案的要求。就原房屋的竣工备案而言，现在的房屋已经和原规划设计方案存在较大差异，如果就现房再申请重新验收的话，结果可想而知。因此，对于这种改造应当告知原购房者并征得其同意。但是由于本案销售的房屋系改造好的现房，双方是以现状进行交易的，因此这一问题不会影响双方的合同效力和合同履行过程，故法院对该问题进行回避也是可以理解的。

三、履行行为的效力

由于本案现房销售的性质，使得双方当事人不再需要对于合同的履行、标的物等因素进行预测。因此，双方当事人的行为也可以作为认定合同效力的一种表现。本案中，签约前涉案房屋已经是现房，买房者在签约前也去房屋现场反复查看过房屋现状，说明买房者在签约时对房屋现状是认可的。

另外，买房者在房屋交付后不仅没有就房屋现状与规划设计方案不符提出异议，反而对房屋进行装修并入住、使用，也可以说明买房者对于房屋现状的认可。

以上行为均可以认为是当事人在履行房屋买卖合同的行为，也可以表明买房者对于房屋现状的认可。现在买房者以之前没提及的房屋现状与规划设计方案不符为由提出解约，显然是“醉翁之意不在酒”。该解约行为违背了基本的诚信原则，破坏了社会交易秩序的安定性，法院不予支持也在意料之中。

由此可见，当我们在考虑一项合同纠纷时，不仅仅要考虑合同本身的约定，还要充分关注当事人在签约前后以及履行过程中的行为表现。有的时候，事实并不是说出来的，而是做出来的。