浙江金磐房地产与花园小区物权纠纷案件实证

□刘陈甜

关键词：小区会所；确权

案件索引：一审案号：浙江省衢州市人民法院（2014）衢民初字第192号

二审案号：浙江省衢州市中级人民法院（2015）浙衢民终字第23号

判决结果

一审：确认衢州市衢州花园小区42幢中的42-5（532.15平方米）和42-202（341.66平方米）共计873.81平方米的房屋属原告浙江衢州金磐房地产开发有限公司所有。

二审：驳回上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审被告）：衢州市衢州花园小区业主委员会（以下简称“衢州花园业委会”）

被上诉人（原审原告）：浙江衢州金磐房地产开发有限公司（以下简称“金磐公司”）

金磐公司经过国有土地出让挂牌拍卖，于2004年12月、2006年12月取得衢州市衢州花园（原名衢江花园）地块的房地产开发建设土地使用权，随后，金磐公司在该地块进行商品房开发建成衢州花园小区，总建筑面积176981.75平方米，地上建筑面积137152.08平方米，总户数653户。2009年，金磐公司在销售商品房时，曾在媒体、广告单上宣称衢州花园小区将配套建设1200平方米的现代会所，包括阅读、棋牌、运动、咖啡等丰富多彩的娱乐场馆，2010年5月，小区开始全面交付业主使用。根据规划部门批准核发的《建设工程规划许可证》，原名称“d6栋住宅及会所”的一、二层为会所（现更名为42幢），三层以上为住宅（现更名为40幢），该房屋于2010年4月竣工。金磐公司将会所其中42-1、42-2合计面积为578.7平方米房屋确定为物业管理经营性用房，将另一处的37-2-102、37-3-101室合计面积390.26平方米的房屋确定为物业管理办公用房，于2010年7月22日向小区物业管理人移交了上述物业管理用房，总面积为小区地上总建筑面积的7.06‰，衢州市柯城区物业管理处对上述物业管理用房予以确认。会所其余房屋1044.54平方米在构造上、利用上均具有独立性，且上述房屋系小区内的唯一会所，金磐公司一直作为公司售楼部及办公自用。2010年7月13日，会所中的42-4房屋（170.73平方米）办理了房屋所有权证。

关于会所的归属，金磐公司在销售商品房时，与至少480户的业主签订的《商品房买卖合同》的第四条记载为，“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租，其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有。1.小区内所有地上、地下车位；2.小区内所有车库；3.会所、门卫室、配电室等相关配套设施，39、40、41号楼裙房；4.地下游泳池”，金磐公司称这批合同系印刷错误，随后，重新印制并与其他购房户签订的《商品房买卖合同》第四条中删除了“其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有”中的“会所”二字。上述两个版本的《商品房买卖合同》第十九条第八项均约定，“该商品房所在小区除了国家政府部门规定的预留物业用房、物业用房使用方法按政府规定办理外，会所、地下车位等经营服务性设施归出卖人所有，出卖人有权进行所有权或使用权的转让，但出卖人不得擅自改变用途”。

2012年10月，金磐公司向衢州市房管部门申领42幢剩余面积（其中，42-5的面积为532.15平方米、42-202的面积为341.66平方米）的会所房屋所有权证时，房管部门认为，根据国家标准房产测量规范的有关规定，房屋用途不包括“会所”，建议变更房屋用途名称。2012年11月5日，衢州市规划局召开协调会，市发改委、市国土局、市建设局、市国税局、市房管处、柯城区房管处、绿城物业衢州分公司以及金磐公司参加会议，会议同意将42栋原会所变更为“商业用房”，其中一部分已作为物管用房的营业用房，由于现42栋为原d6栋的一部分，因此需将d6栋《建设工程规划许可证》项目名称变更为“衢江花园d6栋住宅楼及营业用房”，同时需经公示后到相关部门办理相应变更手续，在办理房产证后，金磐公司如处置该房产时应按规定交纳营业税和企业所得税。2013年6月6日，衢州市房地产管理处发布“征询异议公告”，公告期内，衢州花园小区共有146名业主提出书面异议，2013年7月15日，衢州市住房和城乡建设局通知金磐公司通过法律途径确认房屋权属。

2012年8月，衢州市国税局稽查局对金磐公司的经营情况、所得税申报情况进行了专项稽查，认为本案诉争会所成本未单列核算，会所建造费用一并列入开发成本核算，但金磐公司已遵照规定按规划地上建筑面积7‰提足物业用房，会所面积未摊入公摊，会所属金磐公司全额合法出资建造，稽查局检查组认为会所权属应归金磐公司所有。

各方观点

上诉人衢州市衢州花园小区业主委员会观点：一、一审认定部分事实有误。1.一审遗漏了金磐公司在接受税务调查时声称会所系公建配套设施这一重大事实。2.金磐公司一审声称《商品房买卖合同》第四条中的“会所”系其印刷错误，也就是说，金磐公司自己也认为上述第四条的约定是一“硬伤”，因此作出了“印刷错误”的解释。上诉人认为如金磐公司确认是印刷错误，可以在发现错误后以重大误解向法院申请撤销，但其在长达五年的时间内未主张，已经丧失了撤销权，其印刷错误的解释不能成为免责理由。二、一审适用法律错误。1.会所归属问题在双方有合同约定的前提下，应按双方的合同约定进行确认。只有在合同没有约定的情况下，才需要按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定作出认定。2.由于同一《商品房买卖合同》的第四条和第十九条对诉争会所归属的表述截然相反，因此如何进行解释成为本案的关键。因《商品房买卖合同》是由金磐公司单方指定并提供的格式合同，应按专门针对格式合同解释的条款进行解释。三、一审对上诉人的被告主体资格认定错误。业主委员会是业主对公共事务的管理机构，不是《商品房买卖合同》的当事人，更不是争议房屋所有权的主体，不符合权属纠纷诉讼的当事人主体资格条件。四、本案案由确定不当。本案应为商品房买卖合同纠纷，而不是物权确认纠纷。

被上诉人金磐公司观点：一审判决事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉人的上诉请求。一、上诉无事实和法律依据。1.诉争会所房屋是什么性质应当由规划审批确定的为准，衢州花园业委会认为该房屋是公建配套设施无事实依据。2.衢州花园业委会曲解事实，所称的“硬伤”内涵不明确。对比住建局、工商局联合推荐使用的合同版本，本案合同印刷错误是事实。3.衢州花园业委会错误理解“错版”合同第四条的约定。该条明确约定了会所归答辩人所有，除了列举以外的“其他会所……属于业主共有”，且第十九条继续明确约定会所归答辩人所有。二、一审查明事实和适用法律正确。一审适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，是确定会所房屋是不是专有部分、共有部分的依据，是解决物业买卖合同争议与纠纷的权威依据。三、衢州花园业委会作为本案被告主体适格具有充分的法律依据和司法判例依据，其主张不应采纳。业委会代表全体业主行使权利，迄今为止，未有否认业委会诉讼主体资格的案例，也没有将全体业主列为诉讼主体的案例。且衢州花园业委会在一审中已经自认为被告并参加诉讼，多次召开业主会议审议及筹集律师费，授予了衢州花园业委会参加诉讼的权利。四、上诉人主张的一审案由错误无事实和法律依据，本案答辩人与衢州花园小区业主不存在会所买卖的合同纠纷，双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕。

法院观点

物权的取得有原始取得和继受取得之分，前者是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生法律效力。本案中，被上诉人金磐公司因合法建造而原始取得了涉案房产的所有权，故原审法院确认涉案房产归被上诉人金磐公司所有，并无不当。对于《商品房买卖合同》约定的问题。上诉人衢州花园业委会认为被上诉人金磐公司与业主签订的《商品房买卖合同》第四条中约定了“其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有”，即表明会所应属于业主共有。本院认为，该第四条同时还用列举的方式约定会所属于出卖人所有，合同的第十九条第八项也约定“该商品房所在小区除了国家政府部门规定的预留物业用房、物业用房使用方法按政府规定办理外，会所、地下车位等经营服务性设施归出卖人所有”，从合同的整体性、连贯性来看，被上诉人金磐公司与业主签订的合同已明确约定会所属于出卖人即被上诉人金磐公司所有。且被上诉人金磐公司已于2010年7月22日移交了占小区地上总建筑面积7.06‰的物业管理用房，并得到衢州市柯城区物业管理处的确认，符合《浙江省住宅区物业管理办法》中不低于7‰的规定。上诉人衢州花园业委会认为涉案房产根据合同约定应属于业主共有，缺乏依据。对于上诉人衢州花园业委会提出的主体资格的问题。因上诉人衢州花园业委会在原审答辩时并未提出该项抗辩，且答辩认为涉案房产应为业主共有，而最高人民法院复函中也认定业主委员会具有作为民事诉讼主体的资格，故上诉人衢州花园业委会该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判。

律师点评

小区会所的归属问题，在现实房产交易中是一个常见的问题。开发商在这个问题上往往认为其作为会所的建设方，理所应当地属于开发商所有。而小区业主往往认为开发商既然将会所作为小区的配套设施进行宣传，会所又建设在小区范围内，应当属于全体业主共有。另外，相关法律对于会所的归属又缺乏明确的规定，导致一旦发生此类纠纷，往往开发商和业主都缺乏明确的依据。本案的案例就可以为小区会所的归属问题提供一定的参考。

笔者认为，针对开发商在其开发的小区内建造的会所归属问题，应当考量以下两个具体事实：一是该会所是否符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的条件，二是开发商是否通过合同的形式约定会所作为小区的共有部分。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定——“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据该规定，本案所涉会所在构造上具有独立性，能够明确区分，在利用上具有独立性，能够排他使用，而根据（2012）14号《衢州市规划局专题会议纪要》所记载的会议意见，该会所能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，本案所涉会所符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的专有部分的条件。

关于金磐公司是否与业主约定了会所属于全体业主共有的问题，笔者认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条虽然规定了“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，但该条款同时规定使用此方法对格式条款进行解释的前提是首先“应当按照通常理解予以解释”，只有在通常理解仍无法作出判断的情况下才可以作出不利于提供格式条款一方的解释，而所谓“通常理解”在《中华人民共和国合同法》第一百二十五条则明确规定了“应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案金磐公司虽与大部分业主签订的《商品房买卖合同》第四条中有“其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有”的内容，但此处所称的会所使用的词句系“其他会所”，而该条款同时用列举的方式在第三项中特别约定会所属出卖人所有，并且在合同的第十九条第八项再次明确会所属于出卖人所有，本案所涉会所（即42幢的一部分）系衢州花园小区的唯一会所，并无其他会所，同时，金磐公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》第四条和第十九条也明确约定会所属于出卖人，因此，综合金磐公司与所有业主签订的《商品房买卖合同》以及合同各条款之间的联系和条款所使用的词句分析，本案所涉会所约定属于出卖人所有系合同的真实意思表示。

商品房销售价格虽与小区开发成本有关，但并非确定商品房销售价格的唯一因素，尤其在当今的市场经济环境下，商品房销售价格还与小区所处的地段、房地产市场的冷热、开发商资金的松紧等多种因素息息相关。因此，会所建造费用摊入小区开发成本并不必然导致商品房销售价格的变动，何况本案所涉会所的面积没有进行公摊，至于金磐公司将会所建造费用摊入小区开发成本的行为是否违反财务规定，应当由行政部门作出判断并依法处理。金磐公司在销售商品房过程中曾进行的配套建造会所的广告宣传虽属要约邀请，但并未承诺会所的所有权属于全体业主，根据《商品房买卖合同》第十九条第八项约定会所属出卖人所有，但不得改变会所用途的内容，原告如未按约定开办会所，只是违约行为，并不影响会所所有权的确定。

综上所述，本案所涉会所系原告通过拍卖获得国有土地使用权，并自筹资金建造完成，属于物权的原始取得。且该会所具有构造上、利用上的独立性，能够依法办理产权证书，并与小区业主明确约定产权属金磐公司。因此，该会所应当属于金磐公司所有。通过该案例的分析可以总结出会所归属的一般原则，在今后遇到类似案件时，就有了适当的参考依据和判断标准。