商品房交易案例实证：张仁英与长兴珈立物业管理侵权案

□蓝霄

关键词：人防车位；无权转让；无效

案件引索：湖州市长兴县人民法院（2014）湖长民初字第774号

判决结果

驳回原告张仁英的诉讼请求。

案情简介

原告：张仁英

被告：长兴珈立物业管理有限公司

2010年3月26日，原告张仁英与第三人长兴宇斯浦置业有限公司签订汽车位使用权转让协议两份，约定第三人长兴宇斯浦置业有限公司将位于长兴国际花园住宅小区地下车位使用权转让给原告张仁英，包括非人防车位65个（编号：18、19、21、22、23、24、25、26、27、29、30、32、33、34、35、39、42、61、62、63、64、65、66、67、68、69、70、71、72、73、74、75、76、79、80、81、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130），人防车位46个（编号：1、3、4、5、6、8、9、10、11、12、14、15、16、17、44、49、51、52、54、55、57、59、60、83、84、85、86、87、88、89、91、92、96、100、131、132、133、134、135、136、137、139、140、141、142、143），其中，非人防车位每个为35000元，共计2275000元，人防车位每个为28000元，共计1288000元，转让期限均是自交付之日起至该汽车位使用年限结束，并约定转让范围为本小区业主范围内。该两份协议签订后，原告张仁英分别于2010年3月26日、2010年4月2日、2010年4月9日三次向被告转账100万元、200万元及563000元，第三人长兴宇斯浦置业有限公司于2010年4月19日向原告张仁英开具了发票。

2013年4月16日，长兴县开发区街道国际花园小区业主委员会在国际花园小区内向国际花园全体业主张贴了公告，公告载明：国际花园地下车位由于开发商一次性卖给了宁波张仁英个人，张仁英将地下车位高价出租，给小区造成了严重的停车困难问题，因此经业主委员会全体成员研究决定，自5月1日起对本小区内全体业主开放停车，每月按150元收取管理费、能耗费、卫生费，由本小区珈立物业公司负责管理收取。长兴珈立物业管理有限公司于2014年3月12日在国际花园小区内张贴了地下车库管理规定通知，载明了国际花园小区的车辆管理方法。

现原告认为长兴国际花园业主委员会及长兴珈立物业管理有限公司的行为已直接侵犯了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，起诉至法院。

各方观点

原告张仁英观点：张仁英提交了下述证据证明：1.汽车位使用权转让协议原件两份、记账联复印件一份和入账通知书复印件三份，证明原告合法拥有长兴国际花园小区111个地下车位的使用权的事实；2.长兴国际花园车位销售清单原件两份，证明原告于2010年3月以合理的价格租赁长兴国际花园小区地下车位的事实；3.长兴县开发区街道国际花园小区业主委员会出具的公告原件一份，证明国际花园小区业主委员会侵犯原告合法权益的事实；4.长兴珈立物业管理有限公司出具的地下车库管理规定通知原件一份，证明两被告未经原告的授权，私自出售原告享有的租赁物的事实；5.商品房买卖合同原件一份，证明业主购房款中不包括车位价款，地下车位的投资主体是开发商，原告享有使用权；6.人防空办公室出具的答复复印件一份，证明人防车位系开发商投资，收益归开发商的事实。请求依法判决支持自己的诉讼请求。

被告长兴珈立物业管理有限公司认为：1.原告的诉讼行为系非法行为，因为原告起诉的书面证据系伪造的，要求开发商到庭。2.原告出卖给业主车位的价格远高于开发商出售给原告的价格，原告显然是剥夺国际花园小区全体业主的合法权益，系违法行为。3.原告通过出售车位所赚的钱是否缴纳了个人所得税，该事实需要查明，如未缴纳，应依法查处。4.原告未缴纳物业费、能耗费，应立即缴纳。5.原告的行为导致国际花园小区内几年来的停车难等问题，故经业主委员会决定，将地下车位暂时对外开放，不收取租金，由物业公司收取管理费及能耗费。6.国际花园小区地下车位有一部分是人防工程，属于国家资产，原告无权划成车位进行有偿出售。7.根据《物权法》的有关规定，地下停车位应该提供给小区内全体业主停车使用，不应由非小区内业主来占有使用。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

第三人长兴宇斯浦置业有限公司认为：确实于2010年3月26日与原告签订了有关车位的转让协议书，第三人的转让行为是符合法律规定的。对于原告与两位被告之间的情况，第三人不清楚。针对被告陈述转让行为是非法的辩称，第三人认为该转让行为是合法的。对于被告陈述转让的价格剥夺了业主的权益的辩称也不能成立，因为第三人对车位出卖是经过公告的，但是业主都没有购买，再者因为大部分的车位一次性转让给原告，所以比业主购买单个车位的价格要低，也是合理的。最后，人防车位是国家所有的，但是使用权归开发商，而且本案开发商转让的也是使用权，是符合法律规定的，故本案与第三人没有关系。

法院观点

本案的争议焦点系原告与第三人长兴宇斯浦置业有限公司签订的两份车位使用权转让协议是否有效。其一，原告与第三人长兴宇斯浦置业有限公司签订的关于非人防地下车位使用权转让协议是否有效。本案中，长兴县雉城镇国际花园小区整体住宅车多位少，而案外人长兴宇斯浦置业有限公司将65个非人防车位的使用权一次性转让给非小区业主即原告，显然违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定，故原告与案外人长兴宇斯浦置业有限公司签订的关于非人防地下车位使用权转让协议无效。其二，原告与案外人长兴宇斯浦置业有限公司签订的关于人防地下车位使用权转让协议是否有效。本院认为，人防工程所有权应当归国家所有，但按照“谁投资谁收益”的原则，小区内的人防工程是由建设单位（即开发商）按国家有关规定投资建设的，因此开发商有权按照规定管理人防地下室，并享受收益。本案中，第三人长兴宇斯浦置业有限公司作为长兴县雉城镇国际花园小区的开发商基于“谁投资、谁收益”的原则，有权对长兴县雉城镇国际花园小区的人防地下车位进行管理并享受收益，但其在转让该部分人防地下车位使用权时也应首先满足业主的需要，现第三人长兴宇斯浦置业有限公司将46个人防地下车位使用权一次性转让给非小区业主即原告，显然也是违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定，故原告与第三人长兴宇斯浦置业有限公司签订的关于人防地下车位使用权转让协议也应无效。其三，庭审中，第三人长兴宇斯浦置业有限公司陈述其与原告签订车位使用权转让协议时，涉案小区的房屋并未全部出售。本院认为在小区房屋并未出售完毕的情况下，第三人与原告签订车位使用权转让协议显然是违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定。故本院认定，原告与第三人长兴宇斯浦置业有限公司签订的两份汽车位使用权转让协议无效。

律师点评

本案涉及的是小区地下车位使用权纠纷问题。在目前，我国商品房住宅小区的停车位大致可以分为以下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。而本案涉及的第二种地下停车位是该四种情况中相对复杂、纠纷也相对较多的类型。一般来说，地下停车位包括人防和非人防车位，这两种车位在使用和处理上存在着一定的差异。

一、什么是人防地下车位？

人防工程是“人民防空工程”的简称，它是指“国家为了应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要，修建的地下防护建筑及其设施、设备”。人防工程包括为保障战时人员与物资装备、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。但是，在和平时期，可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，从而实现物尽其用。因此，实践中很多房地产开发商在获得有关行政部门的审核同意后，在保证不降低人民防空工程防护能力的情况下，往往将这种人防工程改建为地下停车位使用，这也就是我们所说的利用人防工程改造的地下停车位。此类车位与普通地下车位最大的不同就是承担了防空工程任务，一旦发生紧急事件，如战事等，此类车位将根据国家的规定以及意见，恢复人防工程的本来性质和用途。对于原车位的使用者来说，这种恢复显然对其使用存在着理论上的影响。

二、开发商是否有权转让人防地下车位？

人防车位的所有权虽然归国家所有，但按照“谁投资、谁收益”的原则，小区内的人防工程是由建设单位（即开发商）按国家有关规定投资建设的，因此开发商有权按规定管理人防地下室，并享受收益。本案中，第三人长兴宇斯浦置业有限公司作为长兴县雉城镇国际花园小区的开发商基于“谁投资、谁收益”的原则，有权对长兴县雉城镇国际花园小区的人防地下车位进行管理并享受收益。但是要注意的是，由于这些车位本身属于人防工程，这种工程是国家强制性配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得出售其所有权。因此，对于这一类车位，开发商虽然本着“谁投资、谁收益”的原则可以进行管理和收益，但是仅能转让其使用权，而不能擅自将这些工程的所有权销售或者转让。

三、开发商转让地下车位时应当遵循物权法第七十四条第一款

《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据该规定，开发商尽管可以转让小区中的地下车位，但是该车位转让并非是随意的，而是有一定限制的——应当优先保障业主的需要。这是因为车位本身属于房屋的附属物，与房屋的使用功能密不可分，如果任由开发商随意将车位转让给第三人收取利益，那么就有可能出现车位紧缺，影响业主的正常生活和对房屋的正常使用，也会影响小区的管理。本案中，第三人长兴宇斯浦置业有限公司陈述其与原告签订车位使用权转让协议时，涉案小区的房屋并未全部出售。未出售完毕的情况下开发商与原告签订合同的行为实际上已经严重侵害了小区业主们的实际权益，也影响了未来业主的可期待利益，该行为是违反物权法第七十四条第一款的强制性规定的，因此法院认定原告与第三人之间的转让协议是无效的。

四、关于小区地下停车位的归属及转让问题

除了人防车位外，现在新建小区普遍还存在着大量地下停车位。对于这些车位的归属，法律上并没有非常明确的规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

除了之前说到的开发商不能随意向第三方出售或者转让车位的规定外，从剩余条款的规定上看，物权法对于小区车位还是作了两类区分。一类是规划时就已经确定用于停放车辆的车位或者车库，此类车位或者车库可以由开发商通过约定的方式进行处理；另一类是占用小区共同道路或者场地改造的停车位，此类停车位因为使用了小区的公共场地，故属于业主共有，而且在业主大会召开或者业主委员会成立后，对于此类占用公共场地或者道路的停车位是否存续、如何收费、如何管理完全应当由业主自行决定，与开发商无关。

如前所述，开发商能处理的车位不仅仅是未占用业主公共道路或者场地的规划停车位，而且必须以满足业主的需要为前提，不能擅自转让或者出租给无关的第三方，更不能改变规划用途，将车位擅自变更为其他设施。当然，关于车位的价格，按照目前的相关法律法规，还是以市场调节为主。

实践中值得注意的还在于车位的产权登记问题。对于地上的车库等建筑，只要是规划范围内的建设，一般可以做到登记发证，交易也没有问题。但是对于地下车位而言，由于涉及土地分摊等实际因素，很多地区对于地下车位是没有独立的产权登记的，开发商往往采用使用权转让的方式来销售。难免出现一定的纠纷甚至“一位二卖”的情况。对于此类地下车位，使用权转让合同是双方交易时的唯一凭证，我们建议购买者应当充分阅读使用权转让合同，并且保留开发商在车位销售时提供的各种附图、示意图或者销售图以及付款凭证，以保证买到的车位与开发商当时表述的一致。一旦发生纠纷，购买者可以通过这些文件和合同表明自己购买车位的具体情况，并维护自己的合法权益。