商品房交易案例实证：杭州鸿昌置业诉董月红销售合同纠纷上诉案

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：据双方合同约定，鸿昌置业应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给董月红使用，现鸿昌置业未按约交付，其已经构成违约，鸿昌置业依法应承担相应的违约责任。鸿昌置业辩称违约金标准应以合同约定的为准，董月红办理按揭贷款而支付的利息并非逾期交房、交证所造成的损失，二者之间

□陈南

关键词：逾期交房；逾期交证；违约金

案件索引：一审案号：浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初151号

二审案号：浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民终2911号

pagenumber_ebook=132,pagenumber_book=123 判决结果

一审：一、杭州鸿昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付董月红自2015年1月1日起至2016年1月31日止的逾期交房违约金26856元及后续逾期交房违约金（后续逾期交房违约金从2016年2月1日起按已付购房款678180元每日万分之一的标准计算至涉案房屋实际交房之日止）；二、杭州鸿昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付董月红自2015年4月1日起至2016年1月31日止的逾期交证违约金20752元及后续逾期交证违约金（后续逾期交证违约金从2016年2月1日起按已付购房款678180元每日万分之一的标准计算至杭州鸿昌置业有限公司将涉案房屋房地产权属证书实际交付之日止）；三、驳回董月红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审：维持原判，驳回了杭州鸿昌置业有限公司提出的上诉请求。

pagenumber_ebook=133,pagenumber_book=124 案情简介

上诉人（原审被告）：杭州鸿昌置业有限公司（以下简称“鸿昌置业”或“开发商”）

被上诉人（原审原告）：董月红

董月红（买受人）与鸿昌置业（出卖人）于2013年5月7日订立《浙江省商品房买卖合同》，约定鸿昌置业将坐落于桐庐县分水镇怀恩路333号国际金都×幢×单元×室房屋以678180元出售给董月红，董月红以支付首期购房款208180元及于2013年5月10日前就尾款470000元办理银行贷款手续的形式支付涉案购房款。合同第九条约定鸿昌置业应当在2014年12月31日前，将符合条件（条件如下：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付给董月红使用。第十条约定鸿昌置业逾期交房超过90日后，董月红要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鸿昌置业按日向董月红支付已交付房价款万分之一的违约金；第十六条约定鸿昌置业负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明及《房屋所有权证》，并承诺于2015年3月30日前，将取得的上述权属证书交付给董月红，如鸿昌置业不能在前述的期限内交付权属证书，超过30日，董月红又不退房的，鸿昌置业自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向董月红支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，董月红支付了首期购房款208180元，并于2013年5月11日就尾款470000元获得了银行的批准及放款。截至法庭辩论终结时，鸿昌置业未按约交付涉案房屋的权属证书，至于鸿昌置业是否已通知交房，双方对此各执一词。现董月红起诉至原审法院，请求：1.判令鸿昌置业继续履行合同约定的交付房屋及房屋权属证书的义务；2.判令鸿昌置业向董月红支付逾期交房违约金41099.6元（按年利率5.6%计算，暂从2015年1月1日计算至2016年1月31日止，后续违约金计算至实际交房之日止）；3.判令鸿昌置业向董月红支付逾期交付权属证书违约金31839.2元（按年利率5.6%计算，暂从2015年3月31日计算至2016年1月31日止，后续违约金计算至实际交付之日止）；4.案件诉讼费用由鸿昌置业承担。

pagenumber_ebook=134,pagenumber_book=125 各方观点

上诉人鸿昌置业观点：一、涉案房屋已经于2015年9月26日竣工验收并备案，已经具备交房条件，鸿昌置业已经通知交房，且有部分业主已经进行装修。二、涉案房屋逾期交房的原因系政府配套工程逾期导致，按照涉案合同的约定，鸿昌置业可以延期交房，一审法院判令承担违约责任与约定不符。三、逾期交证是因为逾期交房导致的，而逾期交房是符合延期交房的条件的，因此鸿昌置业不应承担逾期交证的违约责任。

被上诉人董月红的观点：二审中董月红未到庭答辩。故其观点应与起诉状中的观点相一致。

pagenumber_ebook=134,pagenumber_book=125 法院观点

一审法院的观点：一审法院认为双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。鸿昌置业辩称涉案房屋已于2015年9月26日竣工验收并通知了董月红交房，董月红对此不予认可，由于鸿昌置业仅提供桐庐县建筑（市政）工程竣工验收报告书复印件予以待证，即使该证据真实可靠，也只能证实鸿昌置业认为包括涉案商品房在内的国际金都项目工程符合竣工验收的条件，要求相关的质监部门予以备案，而截至该案法庭辩论终结时止，鸿昌置业都未能提供国际金都项目工程竣工验收合格、质监部门备案的证明，故对鸿昌置业的上述辩称意见不予采信。鸿昌置业辩称17件系列案中部分业主已收房并装修，董月红对此不予认可，且鸿昌置业未能提供充分有效的证据予以证明，故该院对该辩称意见亦不予采信。鸿昌置业辩称逾期交房的原因在于政府配套工程延误，无论是否存在政府配套工程延误的情形，依据合同鸿昌置业都不得以此延期交付。据双方合同约定，鸿昌置业应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给董月红使用，现鸿昌置业未按约交付，其已经构成违约，鸿昌置业依法应承担相应的违约责任。同时，据双方合同约定，鸿昌置业应于2015年3月31日前，将涉案商品房的权属证书交付给董月红，但截至该案法庭辩论终结时止，鸿昌置业都未能提供涉案国际金都项目工程竣工验收合格、质监部门备案的证明，而上述合格、备案证明系国际金都项目所涉商品房办理房屋初始登记的法定条件，故鸿昌置业的行为已经构成违约，其依法应承担逾期交证的违约责任。董月红主张约定的违约金标准低于造成的损失，即违约金标准折算后低于涉案按揭贷款的银行利率，要求逾期交房、交证的违约金标准均调整为年利率5.6%。鸿昌置业辩称违约金标准应以合同约定的为准，董月红办理按揭贷款而支付的利息并非逾期交房、交证所造成的损失，二者之间无关联性，该院对鸿昌置业的该项辩称意见予以采纳，违约金的标准按合同约定的执行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。按照该规定，虽然董月红已经按合同约定履行了付款义务，其要求鸿昌置业继续履行合同并无不当，但由于涉案商品房所在的国际金都项目工程，尚未取得建设工程竣工验收备案证明，该工程是否能够竣工验收合格尚无法确定，而法律规定禁止将未经验收或者验收不合格的建筑工程予以交付，且项目竣工验收合格并备案系商品房办理房屋初始登记的条件，故董月红主张鸿昌置业履行交房、交证义务的条件尚不具备，董月红可在条件具备后另行主张权益。至于鸿昌置业辩称的董月红应支付的逾期付款违约金予以冲抵逾期交房、交证违约金，由于鸿昌置业并未提出反诉，故该院不予采纳，鸿昌置业可另行主张权益。对董月红诉讼请求中的合理部分，该院依法予以支持。

二审法院的观点：二审查明的事实与原审相同。二审法院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现董月红已经支付了相应的购房款，而鸿昌置业并未依约交付房屋以及权属证书，故原审法院判令鸿昌置业支付董月红逾期交房违约金以及逾期办证违约金并无不当。至于鸿昌置业主张逾期交房系因政府配套工程逾期完工所致，故其无须支付违约金的意见，因鸿昌置业并未提供证据对此事实予以佐证，故本院对于该意见不予采信。关于鸿昌置业主张涉案房屋已经具备交房条件，且部分业主已经装修的意见，本院认为，鸿昌置业提供的证据尚不足以证明涉案房屋已经具备交房条件，且亦无证据证明其已经通知交房且部分业主已经装修，故本院对于该意见亦不予以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

pagenumber_ebook=135,pagenumber_book=126 律师点评

本案主要涉及的问题是在商品房买卖合同项的房屋下同时出现了逾期交房和逾期办证的情况，且造成两项逾期的直接原因又是在相同的情况下，是否还能分别诉请两种不同的违约金。

赞成的观点认为，既然商品房买卖合同中明确了具体的交房和办证日期，因此该两项违约金在法律上有着独立的请求权基础。既然开发商未能按期履行，就应分别承担违约责任。

反对的观点认为，由于直至本案判决之日，开发商依旧未能按商品房买卖合同的约定交付房屋。因此，仅只能触发逾期交房违约金的适用，即开发商依然处在逾期交房的违约形态之下；而逾期办证违约金应以开发商交房为前提。两种违约金不能同时适用。

对于上述两种观点，笔者认为，从文意的角度理解《商品房买卖合同》，并从公平以及维护消费者合法权益的角度考虑，应该可以得出这两种违约金可以同时适用的结论。具体理由如下。

1.同时适用两种违约金有充足的合同依据。从本案案情可以看出，《商品房买卖合同》在第十条以及第十六条分别规定了逾期交房和逾期办证违约金的计算方式，因此可以确定这两种违约金都是存在的。且在合同中没有明确排除这两种违约金共同适用的情况下，只要开发商的违约行为分别已经违反了交房和办证的条款，则自然同时承担两项违约金。

2.商品房买卖合同大多属于格式合同，而且开发商对于合同内容具有绝对的决定权，原则上来说交房及办证的时间，都是由开发商确定的。在此情况下，作为专业的房地产开发机构，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，合理的确定交房和办证的时间。因此由于开发商是可以对交房时间和办证时间风险进行有效控制的，但在这种情况下，开发商还是出现了多项违约，就应当分别承担违约责任。

3.同时支付两种逾期违约金符合公平原则。商品房买卖合同中购房者的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发商的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。从一方面说，合同中不仅规定了开发商逾期交房和办证的违约责任，也对购房者逾期付款的违约责任同样作了规定，可以说双方之间的权利义务对等。另一方面，开发商逾期之后，购房者要承受巨大的损失，特别是在本案中，购房者还需要归还相应的银行利息，这也是其损失的重要组成部分。而两项违约金的标准又非常低，因此如果只适用任何一项违约金都不足以补偿购房者受到的损失。只有在两项违约金同时适用的情况下，才能有效地弥补购房者因开发商违约而遭受到的损失，这样才能符合公平原则。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发商超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。并且根据第十八条规定，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发商理应承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。

综上所述，鸿昌置业既存在逾期交房的行为，也存在逾期办证的行为，在双方当事人没有特别约定的情形下，其应当根据合同的约定，分别承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。

【注释】

[1]《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

[2]《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

商品房交易案例实证：杭州鸿昌置业诉董月红销售合同纠纷上诉案

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