商品房交易案例实证-诉之有道商品房交易案例实证

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：二审：判决上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息。被上诉人乐活公司的观点：撤销原判，改判其不承担给付利息的责任。当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案上诉人王磊、乐活公司签订商品房买卖合同后，乐活公司未按合同约定履行交付房屋义务，构成违约。

□陈南

关键词：逾期交房；违约金；实际损失

案件索引：一审案号：抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00206号

二审案号：辽宁省抚顺市中级人民法院（2014）抚中民一终字00379号

pagenumber_ebook=127,pagenumber_book=118 判决结果

一审：判决由被告乐活房地产开发有限公司向原告王磊支付违约金1796.06元以及该违约金相应的利息，同时驳回了原告的其他诉讼请求。

二审：判决上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至给付之日止）。

pagenumber_ebook=127,pagenumber_book=118 案情简介

上诉人（原审原告）：王磊

被上诉人（原审被告）：抚顺乐活公司房地产开发有限公司（以下简称“乐活公司”）

原告王磊与被告乐活公司于2011年12月25日签订商品房买卖合同，原告购买坐落于抚顺经济开发区杨帆路568庄园第106号楼3单元7层2号房，并于2012年2月12日支付给被告全部购房款359212元。根据合同约定，被告应于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”因被告未如期向原告交付房屋，原告于2012年12月1日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知，于2012年12月7日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联，并于2013年1月6日收到被告退还的全部购房款359212元。鉴于被告违约的事实，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金9219.77元。

pagenumber_ebook=128,pagenumber_book=119 各方观点

上诉人王磊观点：商品房买卖合同约定的违约金比例仅为全部房款的0.5%，因此合同约定的违约金比例明显过低，不符合法律规定，应按银行同期存款利息计算违约金为9219.77元。

被上诉人乐活公司的观点：撤销原判，改判其不承担给付利息的责任。其理由为：上诉人王磊未及时到乐活公司领取违约金，造成乐活公司逾期给付违约金，我公司不存在过错，故不应承担给付利息的责任。

pagenumber_ebook=128,pagenumber_book=119 法院观点

一审法院的观点：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。原、被告签订商品房买卖合同，原告已按约定支付房款，被告应依合同规定在2012年10月31日前交付房屋。被告至今未交付房屋已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告向被告提出解除合同返还购房款的通知，并于2013年1月6日从被告处取得全部购房款。根据合同约定，被告需向原告支付已付房款的0.5%即1796.06元的违约金，关于原告主张解除合同违约金过低应按同期银行存款利息计算损失的主张，因合同中对于违约金有明确的约定，且约定的违约金不存在明显过低的情形，故本院对于其要求调整违约金的请求不予支持。关于利息的主张，被告确实存在未及时向原告支付违约金的情形，故应向原告支付相应利息，但利息的计算方式应以1796.06元为本金，根据原告的诉请按中国人民银行定期存款利率自2013年1月7日至2014年6月6日计算17个月。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王磊违约金1796.06元及利息（利率按中国人民银行定期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至2014年6月6日止）；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王磊的其他诉讼请求。

二审法院的观点：二审查明的事实与原审相同。但二审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定，全面履行各自的义务，如当事人不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案上诉人王磊、乐活公司签订商品房买卖合同后，乐活公司未按合同约定履行交付房屋义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成的，在王磊缴纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，但王磊主张按低于贷款利息的存款利息计算违约金数额系其自愿行为，故王磊的上诉请求于法有据，本院对此予以调整。关于乐活公司主张由于王磊未及时到乐活公司领取违约金，造成乐活公司逾期给付违约金，乐活公司不存在过错，故不应承担给付利息的责任一节，因乐活公司在返还王磊购房款时，未将违约金一并返还；且乐活公司未能提供确凿证据证明其已向王磊告知其领取违约金，乐活公司迟延给付违约金应承担相应的利息，乐活公司的上诉请求无事实依据，本院不予支持。综上所示，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决撤销一审部分判决，改判：上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至给付之日止）；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

pagenumber_ebook=129,pagenumber_book=120 律师点评

本案主要涉及的问题是商品房买卖合同中的违约金是否可以提高以及按何种标准进行提高这两个问题。

第一，关于违约金是否可以提高的问题。如要深入讨论这个问题，就必须从关于违约金适用的法律规定入手，通过了解我国现行法律法规关于违约金的约定来判断违约金属于补偿性质还是惩罚性质。

目前我国法律法规中关于违约金的约定主要有：1.合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失的”。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

因此从现有的法律规定和司法解释可以看出，我国现行的违约金是与实际损失存在密切关联的，违约金的适用原则依然是“填补原则”，故可以判定在我国法律中违约金的性质属于补偿性违约金，违约金的本质还是合同违约后的补救措施，是当事人承担违约责任的方式。在上述结论的基础上，笔者认为违约金的上调的因素主要为违约金无法弥补违约的损失。

第二，法院在上调违约金时主要考虑的因素。从上述法律规定、法律原则以及相关法院相关案例来看，法院判决系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错之程度，根据公平原则和诚实信用责任原则予以衡量是否需要上调违约金。具体而言如下。

首先是实际损失。实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，由于被告乐活公司未能在合同约定的期限内交付房屋，导致原告依法解除了合同。因此在原告向被告支付了全部房款的情况下，被告占用了原告本可使用的资金，故原告资金的利息损失应是订立合同时可以预见的损失，也属于法律规定的违约损失的范围。因此，二审法院支持一审原告按照存款利息上调违约金的判决是正确的。而从更广泛的司法实践看，守约方常常会主张房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非房屋买卖合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，但法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下，所谓收取租金的前提条件未能满足为由，不予支持。此外，从司法实践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。

其次是考虑过错程度。合同法规定违约之责任系采用严格责任原则，即归责时不考虑是否有过错，而只考虑是否实际违反了合同的相关约定。但这种严格责任只适用于对于违约判定和是否要支付违约金的判定。而如果违约方存在重大过错的，则违约金完全是可以进行上调的。对此在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条中都有相应的规定，在违约方存在故意隐瞒房屋重要事实的情况下将会构成重大错误，而守约方可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这是法律规定的明确可以对违约金进行上调的情况，因此，如违约方有重大过错也可以主张调高违约金。

最后是需要考虑交易价格变动。法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。

综上所述，只要房屋买受人能够通过各种方式证明其实际损失要高于违约金的，都可以主张上调违约金。如果上述请求有充分的事实和法律依据的，则在理论上均能得到法院的支持。

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