商品房交易案例实证：诉北京龙源顺景房地产上诉案

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：被上诉人龙源顺景房地产公司的观点：同意原审判决，不同意上诉人的请求。因此，龙源顺景房地产公司要求解除双方签订的合同及要求张颖波支付违约金的诉讼请求合理、证据充分，法院予以支持。张颖波的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。

□陈南

关键词：逾期付款；违约金；实际损失；过错程度；预期利益

案件索引：一审案号：北京市通州区人民法院（2015）通民初字第08593号

二审案号：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终771号

pagenumber_ebook=122,pagenumber_book=113 判决结果

一审：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司与张颖波于2013年10月27日签订的《北京市商品房预售合同》予以解除；二、张颖波支付北京龙源顺景房地产开发有限公司违约金共计112585.4元，于本判决生效之日起七日内付清；三、张颖波协助北京龙源顺景房地产开发有限公司办理涉案房屋（通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼11层1111号房屋）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起十日内执行完毕；四、驳回北京龙源顺景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

二审：维持原判，驳回上诉请求。

pagenumber_ebook=122,pagenumber_book=113 案情简介

上诉人（原审被告）：张颖波

被上诉人（原审原告）：北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称“龙源顺景房地产公司”）

原审原告龙源顺景房地产公司在原审法院诉称：2013年10月27日，我公司与张颖波签订《北京市商品房预售合同》，张颖波向我公司购买位于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼11层1111号房屋。按合同约定房屋总价款为1125854元，张颖波应于2014年1月20日前向我公司缴付房款565854元；剩余房款560000元由张颖波向银行申请商品房担保贷款的方式支付，合同签订后张颖波仍欠购房款560000元。现诉至法院，请求法院依法判令：1.解除双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1547746）；2.张颖波协助我公司解除网签手续；3.张颖波支付我公司违约金225171元；4.由张颖波承担本案的诉讼费用。

pagenumber_ebook=123,pagenumber_book=114 各方观点

上诉人张颖波观点：龙源顺景房地产公司要求解除合同并办理撤销网签备案我方同意，但要求我方支付违约金的诉讼请求不同意，因为这是不成立的。我方已经支付了56万多元，龙源顺景房地产公司已经占有和使用该款项，并没有向我方交房，所谓的经济损失，我方要求法院根据实际情况核减。龙源顺景房地产公司要求我方承担总房款20%的违约金是不合理的，贷款没有办下来不是我方的过错，我方先后配合在两家银行办理贷款，也按要求提供了全套的贷款申请手续，没有批下来的原因不在我方，因此要求驳回龙源顺景房地产公司的提起违约金的诉讼请求。

被上诉人龙源顺景房地产公司的观点：同意原审判决，不同意上诉人的请求。

pagenumber_ebook=123,pagenumber_book=114 法院观点

一审法院的观点：依法成立的合同对双方具有法律拘束力，龙源顺景房地产公司与张颖波签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，龙源顺景房地产公司与张颖波于2013年10月27日签订合同，依据合同约定60日内，张颖波未能成功办理贷款，又未能在15日内付清全部房款，在涉案房屋取得竣工备案，龙源顺景房地产公司通知办理贷款后，张颖波至今仍未办理贷款或付清全部，故龙源顺景房地产公司可以依据合同约定解除双方签订的合同，并要求张颖波支付违约金。因此，龙源顺景房地产公司要求解除双方签订的合同及要求张颖波支付违约金的诉讼请求合理、证据充分，法院予以支持。但双方约定总房款20%的违约金明显过高，龙源顺景房地产公司未提供证据证明其因此所受损失，故违约金具体数额法院依据张颖波申请酌情减少确定。合同解除后，涉案房屋的网签备案手续应予撤销，因此龙源顺景房地产公司要求张颖波协助撤销涉案房屋网签备案手续的主张合理，法院予以支持。

二审法院的观点依法订立之合同，于各方具有约束力，均应恪守相关之义务。本案中，依照龙源顺景房地产公司与张颖波合同之约定，张颖波未于约定时间之内办理完毕贷款，亦未能依照其他约定付清房款，且上述义务未履行状态持续时间过长，已构成根本违约，龙源顺景房地产公司依约定主张解除合同，具有法律依据。作为违约方，张颖波理应承担支付违约金的责任。关于张颖波上诉所主张的违约金比例一节，本院认为双方已于合同中就贷款一事的违约情形作出了单独约定，且在补充协议第十九条中亦明确了“本合同及补充协议另有约定的除外”，故对于该条约定中“5%”的含义，当结合合同的整体和目的进行理解，即合同已经就具体事项的违约金条款作出特别约定的，应当遵循特别约定。此外，就该比例的数额，一审法院亦结合查明的事实进行了酌减，并无不当。张颖波的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。

pagenumber_ebook=124,pagenumber_book=115 律师点评

本案主要问题是商品房买卖合同中涉及的违约金是否可以下调以及按何种标准进行下调这两个问题。

第一，关于违约金是否可以下调的问题。如要深入讨论这个问题，就必须从违约金的性质入手，即违约金属于补偿性质还是惩罚性质？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从该司法解释可以看出，在我国法律中规定的违约金性质属于补偿性违约金，违约金的本质还是合同违约后的补救措施，是当事人承担违约责任的方式。既然违约金本质上是属于违约后的补救措施，则在其金额远远大于实际损失的情况下，完全可以对违约金进行下调。

第二，关于违约金的下调幅度问题。从上述司法解释的内容可以看出，违约金下调幅度需要与当事人的实际损失相对比。同时，在考虑当事人给对方造成实际损失的基础上，还需要考虑合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等三大因素，而且要考虑公平和诚实信用两大民法最基本原则的适用。

第三，关于违约金下调的举证责任分配的问题。即应该是由违约方来证明实际损失低于违约金呢？还是由守约方来证明其实际损失与违约金的金额大致相等？目前的通说认为，违约金是否过高，首先须由违约方承担主张责任，其主张后还须承担能够引起法庭对违约金是否过高产生合理怀疑的举证责任。在法庭对违约金是否过高产生合理怀疑后，法庭才能将举证责任分配至守约一方当事人，由守约方承担其实际损失的举证责任，最后由法院根据守约方的实际损失进行判断。需要注意的是，违约金设立的目的为免除违约损失的举证责任，因此对守约方的举证要求不宜苛刻。进一步而言，违约方须提供足以让法官对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，然后法官可将举证责任分配给守约方。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”因此，如果将全部的举证责任均分配给违约方，违约方不证明实际损失就要承担举证不能的风险——不予调整违约金。这种处理方式虽然符合民事诉讼的原理，在程序上是公正的，但如果双方约定的违约金非常高，一概不考虑合同的其他因素，可能会造成实质上的不公正。因此，在适当的情况下将举证责任分配给守约方，在守约方不提供证据证明实际损失时，举证不能的后果就是支持违约方的主张——调整违约金，可以弥补上述由违约方承担全部违约责任的法律缺陷。

从本文所举的案例中可以清楚地看到上述原则的适用。首先，按“谁主张、谁举证”的举证责任分配的原则上来看，是应该由作为申请调减违约金一方的张颖波来举证证明龙源顺景房地产公司所遭受的实际损失是远远小于违约金的数额的，但近年来北京地区的商品房价格普遍上涨几乎成为一个普遍事实，并且在开发商的证明能力也优于普通的购房者的情况下，要求开发商对实际损失进行举证也并无不妥。其次，一审法院虽然认定了张颖波存在逾期付款的违约行为，但是经过庭审查明的相关事实，张颖波本人对于按揭贷款无法办理这一事实所具有的过错程度是很小的，不存在故意违约的情况；且开发商也一直无息占用了张颖波的购房首付款项50余万元。结合以上情况，在开发商也没有说明违约损失的具体的计算方式的情况下，双方约定的总房款20%的违约金显然是过高的，因此一审判决对违约金的金额进行了相应调整。

同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”按照上述规定，在双方当事人没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法时，法律推定逾期付款或逾期交房的损失为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息或同地段同类房屋租金。在此类情形下，当合同约定的违约金高于法律规定的标准时，违约方要求以此作为调整违约金的依据无须举证证明。

综上所示，二审法院除了赞同一审判决的观点之外，还认为双方在《补充协议》中又重新对违约金的上限作出了特别的约定，因此还可以以该条款为依据作为支持调减违约金的依据。

从该案例中可以看出，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，一般应当以实际损失为基础，但不能过分依赖于实际损失，在双方均不提供证据或提供的证据不能证明实际损失的数额时，则应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

商品房交易案例实证：诉北京龙源顺景房地产上诉案

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