诉之有道｜商品房交易案例实证

□刘陈甜

关键词：按揭；贷款；违约；资信

案件索引：一审案号：浙江省富阳市人民法院（2014）杭富民初字第1809号

二审案号：杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第832号

判决结果

一审：驳回原告俞明霞的诉讼请求。

二审：驳回上诉人俞明霞的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审原告）：俞明霞

被上诉人（原审被告）：富景房地产开发（富阳）有限公司（以下简称“富景公司”或“开发商”）

2013年12月25日，俞明霞、富景公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：俞明霞向富景公司购买位于富阳市富春街道丰收中路28号世纪华府2号1305室商品房一套，建筑面积共129.35平方米，其中，套内建筑面积99.7平方米，应分摊的共有建筑面积29.65平方米，单价为11667.42元／平方米，总计房款1509182元；第七条付款方式及期限：买受人于合同签署的同时支付首付款459182元，剩余购房款1050000元通过商业银行贷款或公积金贷款或商业与公积金组合贷款方式予以支付，并应在合同签署之日向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须有买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；当天，双方还签订《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》一份，约定：“……二、本合同第七条作如下补充：买受人选择第七条第3种方式付款的，办理个人住房商业性贷款／公积金贷款／组合贷款（以下简称贷款手续）时的有关约定如下：1.乙方在签订合同当日，一次性付清该商品房的首付款459182元，其余房款1050000元，乙方在《浙江省商品房买卖合同》签订后通过银行贷款方式一次性支付给甲方。2.双方按照如下约定办理按揭付款事宜：1）乙方在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的资信状况符合贷款银行的办理条件和国家法律规定及政策；2）乙方须于《浙江省商品房买卖合同》签订之日，主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给甲乙双方确定的贷款银行，并积极配合银行办理按揭贷款手续（包括申请、银行审批、签署按揭贷款合同、缴纳相关费用、预抵押登记等），乙方自行承担房屋按揭（抵押）贷款过程中产生的全部费用；乙方应要求贷款银行在本合同签署之日起30个工作日内将按揭贷款全部划付至甲方指定账户，否则视为乙方违约，甲方有权依据合同第八条要求乙方承担违约责任或解除合同；3）经贷款银行审查后，乙方如因偿还能力、信用或其他原因，最终导致贷款银行不予批准贷款的，或申请贷款的额度不足以支付购房应付余款的，乙方应在收到甲方或银行书面通知之日起5日内，与甲方协商新的付款方式（一次性支付或分期支付购房余款）或提高首付款以获得银行的贷款批准；如乙方在上述约定期内，与甲方就新的付款方式未达成书面一致或不提高首付款导致银行拒绝发放按揭贷款的，甲方有权解除合同并要求乙方承担未付房款2%的违约金；4）收到前述第三项的书面通知后，乙方如声明自行联系其他银行（或其他融资机构、渠道）办理按揭贷款（或融资支付房屋价款）的，应在收到通知3日内向甲方提交自行联系其他银行办理按揭贷款的书面声明，同时，乙方应在收到前述第三项书面通知后10日内，将相应的足额按揭贷款（或房屋价款）支付到甲方账户；5）在签订合同时，如乙方声明自行联系其他银行（或其他金融机构、渠道）办理按揭贷款（或融资支付房屋价款）的，应在合同签订后15日内，将相应的按揭贷款（或房屋价款）支付到甲方账户；6）前述第四项、第五项事由出现时，乙方或其他银行（包括其他融资机构、其他融资渠道的关联方）不得要求甲方为其提供任何形式的承诺、担保等，同时，如乙方未通过前述第四项、第五项的方式如期将按揭贷款（或房屋价款）支付到甲方账户，甲方有权解除合同并要求乙方承担未付房款2%的违约金；7）乙方未履行本条第二款第二项义务，导致贷款银行不能进行贷款审批程序的，甲方应以书面形式通知乙方，乙方从收到该通知之日起7日内仍未履行本条第二款第二项义务的，则视为乙方逾期支付房款，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付合同约定总房价款2%的违约金，甲方不解除合同的，乙方自甲方书面通知之日起，每日按合同约定总房款的万分之二向甲方支付违约金。3.选择银行按揭付款方式的，甲方在银行对乙方资信初审通过后才办理所购房屋的备案登记，但如乙方的最终资信审核未获银行通过，导致合同解除的，或者依据本合同的其他约定，导致本合同解除的，乙方应在收到甲方的解约通知之日起10日内配合甲方办理买卖合同备案登记的撤销手续，若乙方未在上述期间配合甲方办理买卖合同备案登记撤销手续，则每逾期一日按合同约定总房款万分之二向甲方支付违约金，在办理完毕撤销备案登记后，出卖方有义务与乙方结算退款事宜。”

签约后，俞明霞支付了首付款459182元，但至今未办理按揭贷款手续。

俞明霞于2014年9月10日向原审法院起诉，请求判令解除俞明霞、富景公司之间的《浙江省商品房买卖合同》及《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》，富景公司归还房款459182元。

各方观点

上诉人俞明霞观点：一、富景公司所确定的银行未能及时为俞明霞办理按揭贷款，非因俞明霞的主观原因所导致，以致俞明霞无力承担和继续履行合同，依法可以解除合同。在商品房买卖过程中，既要尊重合同的约定，也要遵照商品房交易的一般习惯。在本案当中，俞明霞在购买房屋之时，按照富景公司的要求，向富景公司提交了办理银行按揭贷款的相应资料，但富景公司未能及时为俞明霞办妥银行按揭贷款。根据双方补充协议约定，双方约定了两种办理银行按揭贷款的方式：富景公司为俞明霞办理；俞明霞声明自行联系银行办理。在《浙江省商品房买卖合同》及《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》之后，俞明霞遵照富景公司的要求，及时提供了办理银行按揭所需要的所有资料。现在，富景公司所确定的办理按揭贷款的银行在收到俞明霞的材料并进行审核之后，发现俞明霞不符合相应的办理按揭贷款的条件，并及时通知了富景公司。俞明霞在按揭购房过程中，尽管根据富景公司所提供的文本合同格式对个人按揭贷款的条件、程序、费用等事项有粗浅的了解，但这种了解是基于对富景公司的信任和依赖所形成的，并且富景公司的营销人员也承诺能够为俞明霞办理按揭贷款。现在，非因俞明霞的主观原因导致无法办理按揭，以致俞明霞无法承担继续履行的能力和经济条件，依法可以解除合同。需要强调的是，富景公司未能给俞明霞办理出按揭贷款的原因是按揭银行认为俞明霞的收入不够，并不是俞明霞的资信不符，俞明霞并没有任何资信不良记录。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。二、在富景公司所指定的银行未能办理按揭贷款事项上，俞明霞依照要求提供了相应的资料，其“因为资信不够导致无法办理按揭贷款”的举证责任由富景公司承担更为公平、更合情理。《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》中关于第二条第二款的第一项和第三项等条款是富景公司提供的、未经与俞明霞协商的格式条款。条款均属霸王条款，既没有向俞明霞进行明确说明，也排除了俞明霞的主要权利，显失公平。因此，在俞明霞是否符合按揭贷款条件，是否能够成功办理按揭贷款，是什么原因导致其不能办理按揭贷款等事项，因富景公司与其所指定的银行网点存在某种利益上的现实关联，上述事项的举证责任由富景公司承担无疑更为合理、也更为公平。故俞明霞有权要求解除合同，要求富景公司返还首付款，并保留要求富景公司支付利息的权利。三、合同是双方当事人的意思表示，根据合同法的约定，当事人明确表示无法履行的，在依照合同约定承担违约责任后，依法可以解除合同。根据合同法的一般法理，在俞明霞因为客观情况发生重大变化，无法继续履行合同，且富景公司迟迟不解除合同的情况下无疑也有权解除合同。俞明霞认为，现距离俞明霞支付首付款已一年有余，足以说明双方签订的合同已经不可能继续履行，也足以说明条款规定的协商达不成一致。富景公司在明知俞明霞办不出按揭贷款也无力支付剩余房款的情形下，迟迟不同意解除合同，富景公司就可以永远占有首付款，俞明霞根本无法主张自己的权利，显然有失公平。综上所示，请求撤销原审判决或发回重审，并由富景公司承担本案一审、二审诉讼费用。

被上诉人富景公司观点：一、俞明霞所述无事实依据。1.办理银行按揭贷款手续的义务应当由俞明霞承担。（1）根据俞明霞和富景公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，富景公司作为出卖人的义务主要为向俞明霞交付合格的商品房以及协助办理房屋产权证书且对交付的房屋质量负责，而俞明霞作为购房一方，其最大的义务是支付购房款，支付购房款的方式有多种（包括公积金贷款支付、按揭贷款支付、现金支付、委托他人支付），而其中按揭贷款付款只是其中一种方式而已，既然俞明霞选择以按揭贷款方式支付剩余购房款，则关于银行按揭手续的义务自然由俞明霞承担，俞明霞应当负责办妥相应的银行按揭贷款手续并要求按揭银行代为支付购房款，否则即为俞明霞违约，应当承担相应的法律责任和后果。（2）根据相关法律法规的规定，银行按揭贷款手续的办理，本质上是由俞明霞和按揭银行之间发生借款合同关系，而富景公司作为开发商并不直接参与到前述的法律关系当中，相关借款合同亦由俞明霞和按揭银行之间签订，并对俞明霞和按揭银行之间发生法律约束力，即体现合同的相对性。（3）根据双方之间签订的《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》第二条第二款第二项约定，俞明霞须于《浙江省商品房买卖合同》签订之日，主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给甲乙双方确定的贷款银行，并积极配合银行办理按揭贷款手续（包括申请、银行审批、签署按揭贷款合同、缴纳相关费用、预抵押登记等）。从前述约定亦可得知，双方已在补充协议当中明确约定了办理银行按揭贷款手续的义务由俞明霞承担，俞明霞应当自行向按揭银行提供相关资料并缴纳费用，该补充协议由双方签字、盖章确认，系双方真实的意思表示，应当对富景公司和俞明霞产生相应的法律约束力。2.无法正常办理银行按揭贷款手续的责任应当由俞明霞承担。（1）根据双方之间签订的《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》第二条第二款第一项约定，俞明霞在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的资信状况符合贷款银行的办理条件和国家法律法规及政策。（2）众所周知，办理银行按揭贷款手续的条件具体由按揭银行根据法律规定及相关政策予以确定，但每个办理按揭贷款手续的购房人的自身情况皆不同，对于俞明霞是否符合按揭贷款手续的条件亦应当由俞明霞根据自身条件以及相应按揭银行的条件予以确定，富景公司对于俞明霞是否可正常办理按揭贷款手续根本无法确定，亦从未进行相应承诺。（3）俞明霞在上诉状中附带提供了一份视频证据以证明其确实不符合办理银行按揭贷款的条件。但该份证据亦由银行工作人员明确俞明霞无法办理按揭贷款手续的具体原因为俞明霞的收入不够，系由俞明霞自身原因造成，和富景公司无关，无法在该按揭银行办理贷款手续的责任亦应当由俞明霞承担。二、俞明霞要求解除合同无事实和法律依据。1.俞明霞要求解除《浙江省商品房买卖合同》无事实依据。（1）根据前述之答辩意见，支付购房款系俞明霞的主要合同义务，且因俞明霞自身原因无法办理银行按揭贷款手续，应当由俞明霞承担相应的法律责任，与富景公司无关。（2）目前，富景公司确定的按揭银行有农行桂花路支行、工行文教路支行、建行富阳支行、中国银行富阳支行，若俞明霞在前述银行办理按揭贷款手续，富景公司甚至可以为俞明霞的按揭贷款承担阶段性担保责任，为俞明霞顺利办妥按揭贷款手续提供了极大的便利，现俞明霞非但未知晓富景公司为其顺利办妥银行按揭贷款手续提供的帮助，反而仅以在农行桂花路支行无法办理按揭贷款手续为理由，未尝试在前述确定的按揭银行及其他金融机构是否可办理相应贷款手续的情况下，要求解除和富景公司签订的购房合同，根本无事实依据。（3）根据双方之间签订的《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》第二条第二款等相关约定，若因俞明霞无法办妥按揭款手续或者无法确定其他付款方式的，亦仅赋予富景公司享有相应的合同解除权，俞明霞无权因此解除双方所签订的购房合同。2.俞明霞要求解除《浙江省商品房买卖合同》无法律依据。故在本案当中，俞明霞的相关诉请没有事实和法律依据，一审法院的判决事实清楚、适用法律正确且程序合法，富景公司在此望维持一审原判。

法院观点

涉案商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认为合法有效，双方当事人应严守合同约定。商品房买卖合同中，买受人的主要义务是支付购房款。本案中，俞明霞在补充协议中已表示充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需要缴纳的全部费用，并承诺自己的资信状况符合贷款银行的办理条件和国家法律规定及政策。俞明霞作为房屋的买受人，对于购买价值巨大的不动产，并采用按揭贷款的方式，亦应当对其自身是否符合贷款条件负有了解的义务，故俞明霞认为补充协议的相关内容显失公平并无依据。因此，即使俞明霞按揭贷款因其收入水平问题未能办出属实，其责任也在俞明霞本身。俞明霞以其已表明不再继续履行合同为由，认为其享有合同解除权，系对法律的误解。且按照合同的约定，如果俞明霞因偿还能力、信用或其他原因，最终导致贷款银行不予批准贷款的，可与富景公司协商新的付款方式（一次性支付或分期支付购房余款），现其并未提交有效的证据证明按揭贷款不能办出，或者不能办出按揭贷款后已经就付款方式进行了协商，或者协商后存在客观履行不能的情形，故俞明霞要求解除合同的请求不应支持。

律师点评

商品房作为大宗商品，买房者在无法一次性支付全部购房款的情况下，更多的是通过支付部分首付款，剩余款项向银行办理房屋按揭贷款的方式来支付房款。其中涉及的法律关系相对比较复杂，一旦发生争议，买房者和开发商以及银行方面往往各执一词，下面笔者就对按揭贷款中常见的几个问题进行分析和探讨。

一、按揭银行的确定

开发商在销售房产时往往会指定几家银行，要求买房者选择该几家银行中的任意一家办理按揭贷款手续。一旦嗣后出现无法办理按揭的情形，买房者往往会以银行系开发商指定的为由，认为无法办理按揭的责任不在自己。但是，该主张往往不能得到法院支持。

之所以开发商要指定按揭的银行，其实和我国的房屋预售制度有关（当然也不排除开发商基于此赚取部分佣金的情况）。由于我国的房屋采取预售制，开发商需要买房者交付的房款来完成房屋的建设。因此，买房者必须先交钱，后收房。因此，买房者办理按揭贷款后，银行就要在短时间内放款给开发商。但是在银行放款后到房屋实际建设完毕并办理抵押手续这段时间内，银行的贷款是缺乏物的担保的。为了规避这种风险，银行普遍要求开发商在这个阶段提供阶段性保证，以符合银行信贷政策的要求。银行同时也会对开发商的资信、项目的情况进行前期考察以确定贷款的风险。因此，开发商所指定的合作银行，实际上就是已经接受了开发商阶段性保证的银行，并非开发商随意指定或者强制规定的。当然买房者完全可以选择其他银行申请贷款，但是在没有开发商提供的各类工程资料和担保文件的支持下，其他银行更加不会同意买房者的按揭贷款申请。

因此，开发商指定合作银行的行为具有一定的正当性和合理性，也符合交易的惯例，不能据此认为无法办理按揭的责任就可以归咎于开发商。买房者提出这样的主张往往是徒劳的。

二、买房者的主要合同义务

对于商品房买卖合同来说，买房者的主要义务就是支付房款。实践中，支付房款的形式一般有一次性支付、分期支付以及按揭贷款支付三种。但是无论买房者采用何种支付形式，都仅仅是支付方式的选择而已，支付房款本身还是属于买房者的主要合同义务。买房者应当从诚信的角度，积极、善意地履行该义务，否则就有可能要向开发商承担违约责任，这也是合同相对性的具体体现。

三、无法办理按揭的归责原则

按照前述，支付房款是买房者的主要合同义务，那么显然如果买房者无法办理按揭贷款，支付房款的义务就无法履行，原则上买房者就要承担违约责任。

虽然无法办理按揭可能存在着多种原因，但是由于申请按揭贷款本身是买房者和银行之间发生的法律关系，与开发商没有关系，所以开发商不需要考虑买房者能否办理按揭贷款，更不需要考虑买房者为什么不能办出按揭。

另外，从按揭银行的角度来讲，银行本身从事的就是金融资产交易，其发放按揭贷款的额度以及对申请人的评估标准必然是统一的，不会出现故意歧视某个申请人的情形。所以买房者无法申请到按揭贷款通常情况下是由于买房者自身资信、收入等不符合银行放贷要求所致。由于贷款是买房者自己申请的，标准不合导致拒贷的责任当然由买房者自负。

当然，个别情形下，比如限贷政策的突然调整等导致买房者原本可以申请的按揭贷款目前无法申请的，除非当事人之间有其他约定，否则这种情形属于情势变更的范畴，不能完全归责于买房者，买房者也不需要承担全部的违约责任。

正是基于此，有经验的开发商往往会通过补充协议的方式约定买房者一旦无法办理按揭贷款时应当更换支付方式。这种约定虽然属于格式条款，但是该条款仅仅是约定了无法办理按揭时的替代做法，并没有排除买房者的主要义务；而且考虑到支付房款是买房者的主要合同义务，不履行对双方的影响都是根本性的这一因素，该条款的设定也不存在明显偏袒一方当事人的情形，因此目前的司法实践都会支持该条款的效力。

本案中，俞明霞无法办结按揭的原因是由于自身收入水平不符合按揭银行的要求所致，这本身也属于当事人自身的原因导致无法办理按揭，责任当然应由其自负。更何况，不同的银行对于申请人的审核存在一定的差异，俞明霞在A银行无法办理按揭，完全可以向开发商提供的其他银行尝试申请。但是俞明霞并未这么做，而是直接要求解除合同，显然是缺乏诚信之举。

四、合同何时可以解除？

除了合同双方有约定外，《中华人民共和国合同法》第九十四条^[1]规定了合同可以法定解除的要件。从该规定看，本案中俞明霞的解除主张显然不符合该要件。而俞明霞主张的客观上不能履行是否能够成立呢？答案也是否定的。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条中所讲的法律或者事实上的履行不能，是针对非金钱债务的。本案中，俞明霞主张其无法支付的房款属于金钱债务，本身不适用该条款。俞明霞无法办理按揭，并非是客观政策或者社会环境发生了重大变化或者有不可抗力的因素所致，而是其自身收入条件限制所致，与客观情况无关。如果俞明霞可以以自身收入条件不足以承担购房款为由解除合同，那么岂不是“老赖”都可以以自己“付不出”为由免除付款责任吗？这显然是不可能的。

综上所述，对于买房者来说，应当意识到支付房款是其主要的合同义务，而按揭贷款仅仅是支付房款的方式而已。在买房者选择按揭贷款前一定要充分了解申请银行的贷款政策并对自己的资信、收入做出合理的评估，同时充分阅读开发商关于付款的条件和约定，做到心中有数。