商品房交易案例实证：美润房地产诉楼金寿销售合同纠纷上诉案

□陈南

关键词：市政配套工程；工期延误；房屋竣工验收；逾期交房

案件索引：一审案号：杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1578号

二审案号：浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民终388号

判决结果

一审：一、杭州美润房地产有限公司支付楼金寿逾期交房违约金38729元，于判决生效之日起十日内付清；二、杭州美润房地产有限公司还楼金寿面积差额房价款23278元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回楼金寿的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审：维持原判，驳回上诉请求。

案情简介

上诉人（原审被告）：杭州美润房地产有限公司（以下简称“美润房产”）

被上诉人（原审原告）：楼金寿

楼金寿（买受人）与美润房产（出卖人）于2012年12月18日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1048596）。合同约定：美润房产以每平方米11937.53元的价格将杭州市余杭区余杭镇玉榕庄17幢17-3室房屋出卖给楼金寿，房屋建筑面积为284.59平方米，总房价款为3397303元。合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付使用。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。2.逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行等。双方还就其他事项进行了约定。

同日，楼金寿与美润房产还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润房产单方制作的格式条款，其中第八条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.出卖人与买受人一致同意，将合同第九条约定的商品房交付期限变更为2014年12月31日前；2.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等内容。

2012年10月24日、11月29日、12月2日、12月18日，美润房产四次向楼金寿开具销售不动产统一发票，确认收取楼金寿房价款合计3397303元。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2015年4月22日，美润房产向楼金寿发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，美润房产将于每天上午9：30至下午16：00在玉榕庄项目会所为各位业主办理房屋交付手续。同时，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为282.64平方米。其后，楼金寿向原审法院起诉，请求判令：1.美润房产向楼金寿支付逾期交付的违约金计38729元；2.美润房产向楼金寿退回面积差额房价款共计23278元；3.诉讼费由美润房产承担。

各方观点

上诉人美润房产观点：原审法院认为“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，有违基本常识，属明显错误。首先，玉榕庄项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程的建设主体是有关政府部门及事业单位，而非美润房产。而美润房产作为土地的受让方，已经全额缴纳了土地出让金，相应的市政配套建设理应由政府予以完成。其次，美润房产已提供证据证明美润房产积极督促、催告相关政府部门尽快建设市政配套工程，已经履行了应尽的义务。但市政配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目无法竣工，更无法验收，因为任何房地产项目都不可能自给自足，必须接入相应市政配套，包括市政雨污水管道接口，自来水供应管道接口，天然气供应管道接口，强电接入处，电信、电话、有线电视、网络等弱电接口、市政马路接通等。最后，因市政道路及其配套设施未能施工，导致商品房本身大量工程无法施工，包括地下水、电、污水、燃气、通信等综合管线，以及道路、绿化等无法施工。而根据商品房买卖合同约定，房屋交付必须具有用水、用电、燃气、道路等基本使用条件，在市政配套设施未能施工的情况下，本项目如何交付？综上所示，美润房产依据补充协议第六条第三款的约定有权据实顺延交付期限，并不构成逾期交付，原审法院判令美润房产向楼金寿支付逾期交房违约金，属明显错误。

被上诉人楼金寿的观点：楼金寿认为美润房产提出的市政配套的问题不能成立，不影响房屋工程的竣工验收，涉案房屋至约定的交付日期并未通过竣工验收，故美润房产的上诉理由不能成立。

法院观点

一审法院的观点：楼金寿与美润房产之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关的法律规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。涉案合同中明确约定美润房产应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付楼金寿使用。但截止到2014年12月31日，涉案商品房并未符合上述交付条件，且美润房产系在2015年4月22日才向楼金寿发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。故美润房产的行为已构成违约，楼金寿有权根据合同的约定，要求美润房产承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的合同附件八《补充协议书》第八条对买卖合同的第九条进行了补充约定因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程，即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止到2014年12月31日并未竣工验收合格，故美润房产以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立，一审法院不予采纳。因此，楼金寿要求与美润房产支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由成立，原审法院予以支持。本案中，美润房产已通知楼金寿于2015年4月25日起交付房屋，但楼金寿并未及时办理，系对其自身行为处置所致，故对楼金寿要求美润房产支付2015年4月25日之后违约金的请求，原审法院不予支持。对于涉案房屋面积差异处理，因双方合同第六条已予以明确约定，故楼金寿要求美润房产退还1.95平方米面积差额房价款的诉讼请求符合双方合同约定，一审法院予以支持。

二审法院的观点：二审查明的事实与原审相同。二审法院认为，本案争议焦点为美润房产是否构成逾期交房并承担违约责任。首先，根据在案有效证据及双方当事人的相关陈述，涉案房屋约定交付日期为2014年12月31日。而美润房产于2015年4月22日才向楼金寿发出房屋交房通知书，告知楼金寿房屋于2015年4月25日起交付。显然，美润房产通知的实际可交付日期已超过合同约定的交付日期。其次，关于美润房产系由市政配套设施建设延误导致项目工程无法竣工，进而影响房屋交付的主张。美润房产并未有充分证据证明其主张的市政配套设施建设延误事由完全符合补充协议的相关约定，同时在合同约定交付期限届满后，美润房产也未就不能如期交付房屋的缘由及时告知楼金寿。故原审法院综合判定本案中美润房产对楼金寿构成逾期交房并应承担逾期交房违约金，并无不当。

律师点评

本案主要涉及的争议问题是在市政配套工程未完工的情况下，开发商是否能以该事项为由进行延期交房。笔者认为，只有市政配套工程未完工的情况还不能直接断定开发商可以就该理由进行延期交房；而只有在其他交房条件均已具备，而正是因为市政配套工程未完工这一原因导致开发商未能按期交房的，则该原因可以作为逾期交房的合理理由。具体理由如下。

第一，这符合《浙江省商品房买卖合同》的约定。就以本案为例，在双方的《浙江省商品房买卖合同》中对交房条件作了如下约定：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。由此可以与市政工程相关的条件只有第三项，而如果开发商未能满足第一项、第二项条件的，则无论第三项条件是否能满足均不会影响开发商逾期交房的事实，因此在这种情况下，市政配套工程未完工显然不能成为开发商逾期交房的理由。

第二，需要根据案情分析开发商未能按期交房的直接原因。从本案来看，美润房产显然是混淆了房屋竣工验收和房屋交付这两个概念。房屋（工程）竣工验收是指《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》等法律都规定了建筑工程竣工需要经验收合格，方可交付使用的程序。房屋竣工验收系国家强制性规范所规定。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。该备案工作由建设单位组织，相关的设计、施工、监理等部门共同参加，这是对房屋本身的质量作出的一种认定。而这种认定显然是不需要市政工程的配合的。因此在本案中，在合同约定的2014年12月31日前，美润房产并没有对房屋进行竣工验收，而不通过竣工验收的房屋是肯定不符合交房条件的。因此，这是由于开发商自身的原因导致的逾期交房。

第三，本案不能适用情势变更原则。那本案中美润房产是否能以情势变更原则来变更房屋的交付期限呢？所谓情势变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。适用情势变更原则的条件主要有以下几项：首先，须有情势变更之事实。这是适用情势变更的前提条件。所谓“情势”，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实，包括政治、经济、法律及商业上的种种客观状况。而该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。其次，情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前，这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势的变更发生在合同成立之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势变更，当事人不得主张适用情势变更原则。若债务人迟延履行合同债务，在迟延期间发生了情势变更，则债务人不得主张适用情势变更原则，因为债务人如按合同规定履行则不会发生情势变更。再次，情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质，这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作为判断标准。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更，因为当事人对自己的主观过错应当承担责任；同时，情势变更须因不可归责于双方当事人之事由而发生。如情势的变更由可归责于一方当事人或第三人的事由而发生，则有过错的一方当事人或第三人应承担责任，不适用情势变更原则。最后，因情势变更而使原合同的履行显失公平，这是适用情势变更原则的实质要件，情势变更发生以后，如继续按原合同规定履行义务，将会对一方当事人产生显失公平的结果。适用情势变更原则是为了平衡当事人之间的利益，消除合同因情势变更所产生的显失公平，赋予一方当事人变更或解除合同的权利。而从本案的实际情况来看，市政工程的设施施工的迟延并不会导致合同的根本性不能履行，因此没有解除合同的必要。同时，作为专业的房地产开发商，美润房产也应该时刻关注着市政配套工程的建设，并做好与政府沟通的工作；也就是说，配套市政工程的迟延交付对于开发商来说并不是不能预见的，因此本案中并不构成情势变更原则的适用。

第四，在仅剩市政配套工程未完工的情况下，该事项可以作为阻却逾期交房的事由。同样是在本案中，在美润房产于2015年4月25日发出交房通知后，虽然还是有部门市政配套工程未能竣工，但法院对于其后的逾期交房的违约责任也均不再追究，这充分地表明了在其他条件均具备的情况下，市政配套工程未完工的确是开发商逾期交房的免责事由。