纠纷案例实证：韩春华与绍兴滨江镜湖置业房屋买卖合同纠纷

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：2013年2月1日及9月3日，滨江公司又两次通知韩春华办理商品房交付手续。请求二审法院撤销原判，查清事实后依法改判；本案一、二审诉讼费用由滨江公司承担。滨江公司应当赔偿相关损失。本案中，韩春华向滨江公司购买的房产系边套排屋。现滨江公司未及时履行告知义务，原审法院认为其侵犯韩春华知情权并无不当，对韩春华提出的要求滨江公司赔偿损失的诉讼请求予以支持亦无不当。

□王永皓

关键词：规划；知情权；告知；诚信

案件索引：一审案号：绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第3336号

二审案号：绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第1451号

pagenumber_ebook=94,pagenumber_book=85 判决结果

一审：判决绍兴滨江镜湖置业有限公司支付韩春华233300元，驳回韩春华其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

pagenumber_ebook=94,pagenumber_book=85 案情简介

上诉人（原审原告）：韩春华

被上诉人（原审被告）：绍兴滨江镜湖置业有限公司（下称“滨江公司”或“开发商”）

2011年3月1日，韩春华与滨江公司双方签订商品房买卖合同1份，约定韩春华向滨江公司购买绍兴市金色家园兰苑第7幢101号房屋1套（边套排屋），建筑面积269.76平方米，每平方米单价23376元，总价款6305909元。合同还对商品房户型、结构等方面作了明确约定。合同第十九条第10.1条对小区周边环境的现状对买受人进行了提醒，第10.2条对本项目进行了一些特别说明，如景苑5幢底层为物业用房，景苑5幢二层住宅平面和一层裙房的屋面相连，景苑1幢西侧和2幢东侧各设一个地下车库双车道出入口，地下室（除排屋外）设有风机房、消防间、生活泵房、变电所、泳池设备房，对住宅有一定影响，景苑9幢、10幢架空层之间设有儿童娱乐场所，对住宅有一定的噪声影响，等等。合同签订后，韩春华按约支付了全部房款。2012年12月19日，滨江公司通过中国邮政特快专递向韩春华寄送交房通知书。2013年2月1日及9月3日，滨江公司又两次通知韩春华办理商品房交付手续。韩春华认为滨江公司在出售房屋时声称排屋边套之间系绿化，没有其他建筑物，从未告知过消防通道的存在，但在交房时边套之间的绿化变成了消防应急通道，该通道的存在造成房屋的极大贬值，故于2013年8月27日向法院起诉，要求滨江公司赔偿其损失。

pagenumber_ebook=95,pagenumber_book=86 各方观点

上诉人韩春华观点：消防通道的存在对房屋价值造成了影响。为了确定贬值损失的存在，原审法院委托诸暨市正和房地产评估有限公司进行了评估。经过科学合理的鉴定，评估机构确定贬值损失为965941元。原审法院在没有任何事实与法律依据情况下，否认评估报告明显不当。请求二审法院撤销原判，查清事实后依法改判；本案一、二审诉讼费用由滨江公司承担。同时针对上诉人滨江公司的上诉意见答辩称：一、滨江公司未明确告知消防通道这一因素严重侵犯了购房人的知情权和选择权，原审法院予以认定完全正确。二、消防通道的存在对于通风、采光、绿化、私密性等都造成了严重影响，降低了房产价值。滨江公司应当赔偿相关损失。综上所示，请求二审法院支持韩春华上诉请求。

被上诉人滨江公司观点：一、原审法院认定上诉人未明示消防通道的存在侵害购房人权益不当。1.本案涉案房产销售时尚属期房，相关公建配套设施细节尚处于规划之中。根据相关法律规定，只要这些设施经过有关部门审批，那么就符合合同约定。2.合同以及合同附件已经就消防通道向购房人作了合理明示。明示的方式符合法律规定，并未侵害购房人的合法权益。3.消防通道本身不属于国家法律规定的必须在合同中明示的内容，即使没有明示甚至在建设工程中进行修改也是符合法律规定的。二、涉案房产采光、通风、道路和绿化符合法律规定，消防通道的建设还为涉案房屋扩建出总面积达27平方米的露台，房屋价值并未贬损。同时，由于涉案房产采取一房一价，边套与中间套价格并不具有可比性。三、原审法院根据法律原则裁判案件明显不当，违背了法律适用的规则。四、原审法院未采信鉴定报告，并认为鉴定报告采用的比价方法和比价结论均存在问题，却判令上诉人滨江公司承担鉴定费用明显不当。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判驳回韩春华的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用和鉴定费用由韩春华承担。同时，针对上诉人韩春华的上诉意见答辩称：原审法院对鉴定报告不予采信正确，但认定构成侵权不当。请求驳回韩春华的诉讼请求。

pagenumber_ebook=96,pagenumber_book=87 法院观点

消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。向房产公司购买房产的购房者符合消费者的定义，享有法律规定赋予消费者的相关权利。本案中，韩春华向滨江公司购买的房产系边套排屋。众所周知，边套排屋相较于同幢中间套排屋，在通风、采光、通行及周边绿化等方面具有较大优势，其市场价格也相对较高。经本院现场勘验，双方当事人所称消防通道实际系人防地下室人员安全出口（以下简称安全出口），该安全出口的存在确对韩春华所购排屋的通风、采光、通行、周边绿化及私密性造成了较大影响，诸暨市正和房地产评估有限公司出具的评估报告亦显示安全出口的存在对排屋价值造成了贬损，故滨江公司应当将安全出口的存在以及可能造成的不利影响及时主动地告知购房人。现滨江公司未及时履行告知义务，原审法院认为其侵犯韩春华知情权并无不当，对韩春华提出的要求滨江公司赔偿损失的诉讼请求予以支持亦无不当。滨江公司提出其已履行了必要的规划审批手续并在房屋平面图中以符合国家相关标准的图示方法予以说明及安全出口具有公益性等三项理由主张其未侵犯韩春华知情权，对此，本院认为，是否履行必要的规划审批手续以及是否具有公益性并不影响消费者知情权，滨江公司作为房产公司仍应就安全出口的存在及其不利影响予以明确说明，且说明方式不仅应当符合国家相关规定和标准，还应当确保普通消费者能够理解。仅在房产平面图中以图示方法予以说明尚不足使普通消费者能够充分理解安全出口的存在以及不利影响，故对滨江公司主张不予采纳。关于损失具体数额，诸暨市正和房地产评估有限公司出具的评估报告采用的基本方式是将涉案边套排屋售价与中间套排屋的售价进行对比并以差额作为损失，本院认为，该种评估方式将附有安全出口的边套排屋完全等同于中间套排屋，忽略了两者之间存在的差别，亦未考虑滨江公司实行的“一房一价”的销售方式，故其结果并不具有完全的合理性，原审法院根据本案实际情况酌情调整为233300元并无明显不当，本院予以照准。综上所述，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。

pagenumber_ebook=97,pagenumber_book=88 律师点评

在我国现行的房屋预售制度下，经常会发生这样的情况——买房者在签约时一切都很完美，但是到了交房时就发现房屋周边出现了各种原先在沙盘上完全没有体现的设施或者设备。当买房者找到开发商要求解释时，往往得到一句“这是符合规范的”或者“这些不需要告诉你”等作为搪塞，令人气愤之余，也让买房者心里涌上了一丝木已成舟的无奈。本案就是这样一起典型的例子，买房者对于开发商的这种隐瞒行为提起了诉讼，最终得到了法院部分的支持。关于这个案子中涉及的几个问题以及这个案子我们带来的启示，笔者分以下几个方面予以分析和探讨。

一、开发商的合理告知义务

在期房预售制度下，由于买房者看不到房屋的最终形态以及周边的配套设施，因此，开发商有义务按照诚信原则的要求将所售房屋的真实情况告知买房者。而现实情况是，开发商在告知买房者时，往往只会重点强调房屋的户型、结构、尺寸等事项，对于房屋周边的配套和设施设备往往都是一笔带过，语焉不详。就算买房者询问，也只会以符合规范等予以搪塞。在开发商售楼处的沙盘上，更是只会突出该小区绿化好、配套好等优势，对于房屋周边可能有的设施设备以及对房屋可能产生的影响基本上是避而不谈。在这种情况下，买房者实际上是很难从开发商对外宣传资料中获得房屋的细节和真实情况的，导致了买房者和开发商之间严重的信息不对称，之后交房时产生纠纷也就不足为奇了。

正是基于该现实情况，目前的法律以及司法实践均要求开发商基于诚信原则向买房者充分披露和明确提示房屋的优劣点，否则就有可能由此承担违约责任，直至解除合同。

要指出的是，有一些开发商为了规避该风险，就会将其认为某些对房屋有实质性影响的因素，通过向买房者展示设计图等方式进行告知。但是，这种专业的图纸普通民众是很难看懂的，即便看到了问题也无法进行专业的评估和预测。以这种仅仅展示图纸但不作任何客观解释的方式进行的告知，也不能认为开发商充分履行了告知的义务。

本案就是这样一个典型的例子，当买房者提出开发商未尽告知义务时，开发商就以相关消防通道的信息已经在合同的附图中予以表明作为抗辩理由。但是这种图纸显然过于专业，一般民众难以直接根据图纸判断出该消防通道对涉案房屋的影响，这种告知显然是不充分、不合理的，法院对此不予认可也是于法有据的。

当然，从另一方面讲，开发商的告知义务也不是无底线的。对于那些对房屋使用没有实质性影响的细节，开发商也没有必要逐一告知，否则就会大大增加交易成本，更加使得交易变得困难。

综上所述，笔者认为，开发商要想证明其履行了告知义务，应当本着宁缺勿滥的精神将相关重要的信息写入宣传资料或者合同中；更重要的是，开发商应当通过设计、建设等技术手段尽可能地降低这些因素对房屋的影响，这才是杜绝此类案件的关键。

二、开发商未履行合理告知的义务所产生的违约责任

如果开发商没有履行合理告知的义务，那么买房者的知情权就必然受损，开发商应就此承担违约责任。对于此种违约责任承担方式，目前浙江省的商品房买卖合同的示范文本中没有明确约定，法院在处理相关案件时一般都采用损害赔偿的方式。

对于违约行为所带来的损害赔偿，一般需要考虑该行为的违约程度、持续时间、损害后果（直接及间接）等方面的因素。就本案而言，韩春华购买的房屋系排屋，本身属于相对高档的住宅，其品质的追求要强于一般的高层房屋。购买排屋的人都希望能够获得相对较好的生活品质以及私密性。在该房屋边上设置供他人进出的安全出口，显然对于房屋的品质尤其是私密性产生了实质性的影响。而且本案房屋是排屋，本身楼层较低，高于地面的安全出口对于房屋的采光、通风均有不利影响，这种影响要高于普通高层住宅且无法通过后期技术手段予以弥补，开发商据此就应当承担赔偿损失的责任。

至于损失的确定，本案中法院采取了委托评估公司比较评估的方式。但是正如二审法院指出的，该评估公司对于如何确定此类案件中的比较对象显然缺乏经验。评估时将涉案的边套房屋直接与中间套房屋进行对比并将两者的差额作为买房者的损失显然是错误的。尽管涉案房屋边上的安全出口会对房屋造成一定程度的影响，但是这种影响显然没有达到直接完全遮挡全部房屋、使得边套房屋完全等同于中间套房屋的程度。以这种方式得出的评估结论缺乏合理性。

笔者认为，像此类房屋损失评估，应当以类似边套房屋为参考，适当考虑两者在地段、位置等方面的差异，设置合理的加减系数，从而得出相对合理的参考数额。如果同等地段上还有其他类似房屋的，其价格也可以用于参考。

综上所述，开发商在预售房屋时，不能简单地考虑如何将房屋卖出去就完事了，还应当充分认识到期房对于双方都存在风险这一事实。对于房屋的自身情况以及周边设备设施的安装情况应当充分告知买房者，并保留书面记录，否则一旦发生诉讼，不仅会产生不必要的赔款损失，还会进一步影响开发商自身的信誉和口碑。

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