杭州恒润房地产开发公司与张洁房屋买卖纠纷上诉案解析

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：合同签订后，2013年9月2日张洁付清房款。交接书签订后，张洁办理了房屋过户手续，取得了涉案房屋产权证书，并且在涉案房屋中放置了物品。本案中支付首付款时间是2013年7月3日，恒润公司在张洁支付首付款前两个月将房屋交付给张洁，不符合常理。请求驳回张洁的上诉请求。法院观点关于恒润公司是否应当支付张洁逾期交付房屋违约金的问题。

□刘陈甜

关键词：交付；质量问题；损害赔偿；鉴定

案件索引：一审案号：杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2115号

二审案号：杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1684号

pagenumber_ebook=88,pagenumber_book=79 判决结果

一审：杭州恒润房地产开发有限公司赔偿张洁人民币5万元，驳回其他诉讼请求。

二审：驳回上诉人张洁的上诉，维持原判。

pagenumber_ebook=88,pagenumber_book=79 案情简介

上诉人（原审原告）：张洁

被上诉人（原审被告）：杭州恒润房地产开发有限公司（下称“恒润公司”或“开发商”）

2013年7月3日，张洁、恒润公司签订《商品房买卖合同》约定：恒润公司将香石公寓1幢1单元201室、建筑面积133.88平方米的房屋出售给张洁，2013年7月3日前支付首付款81.5万元，余款190万元办理银行按揭贷款。2013年3月30日前交付房屋，如张洁银行按揭款未划入恒润公司账号或未付清房款及其他款项，合同继续履行的，交付期限顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期间不视为逾期交房。如逾期交房的，超过30日后，张洁要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限至实际交付之日，恒润公司按日向张洁支付已交付房价款万分之一的违约金。在签署房屋交接单前，恒润公司不能拒绝张洁查验房屋，需提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，恒润公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，张洁有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒润公司承担。房屋交付使用时，张洁对于房屋装修质量、公共设施、设备提出异议的，恒润公司应给予解释和说明，仍旧不能达成一致意见的，双方委托有相关资质单位进行质量检测，检测合格的，恒润公司书面通知的交付时间视为交付，检验单位提出返修意见的，恒润公司应当按照要求返修并承担赔偿责任。合同签订后，2013年9月2日张洁付清房款。2013年9月5日，张洁、恒润公司双方签订《商品房交接书》，该交接书载明：2013年7月9日，甲乙双方对涉案房屋进行验收交接，双方确认交接的房屋为香石公寓1幢1单元201室，房屋总价为2715000元，交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。交接书签订后，张洁办理了房屋过户手续，取得了涉案房屋产权证书，并且在涉案房屋中放置了物品。2014年7月，张洁对涉案房屋质量向杭州市建筑工程质量安全监督总站提出投诉，在杭州市建筑工程质量安全监督总站组织下，张洁、恒润公司、施工单位、设计单位对涉案房屋进行现场勘查。2014年9月，浙江绿城东方建筑设计有限公司出具技术联系单，对于涉案房屋所存在的梁底粉刷层误差，墙面、窗台裂缝，卫生间地面下沉不足，地面墙面粉刷空鼓问题提出修复方案。由于张洁、恒润公司就房屋所存在质量问题如何赔偿不能达成一致意见，张洁在涉案房屋上加设门锁，拒绝恒润公司对房屋进行修复。张洁于2014年10月29日起诉至一审法院，请求判令恒润公司：支付逾期交房的违约金123532元（自2013年8月3日计算至2014年11月3日，支付至正式交房时止）；支付房屋质量赔偿金100000元；支付房屋维修费100000元（暂定）。

pagenumber_ebook=89,pagenumber_book=80 各方观点

上诉人张洁观点：一、原审法院认定事实不清。（一）双方之间的合同明确约定张洁购买的是现房，但一审法院却认定2013年3月30日交付房屋。本案中支付首付款时间是2013年7月3日，恒润公司在张洁支付首付款前两个月将房屋交付给张洁，不符合常理。原审法院未查明这一事实。（二）原审法院已经对双方合同中关于房屋交接的约定予以确认，该些合同条文直接涉及本案争议焦点，即房屋是否已经交付。但恒润公司一审中既未提供张洁收到住宅质量保证书和住宅使用说明书的证据，也未提供合同明确约定的“入伙通知书”和“房屋交接单”，而是以一份“商品房交接书”充数。该份交接书只有房屋的面积和价款，明显是一份应付职能部门的文件。张洁提供的交房（入伙）通知书和“商品房交接书”内容翔实，系张洁从邻居处复印而来，原审法院不予认定，以致造成本案的事实不能查清。（三）原审法院依据前述“商品房交接书”认定恒润公司于2013年9月5日通知交房，但该交接书根本没有“通知交房”的意思。原审法院把“通知”和“交接”两道程序合二为一，为恒润公司违约提供理由。原审法院对房屋交付时间的认定出现3月30日和9月5日的矛盾，属事实认定不清。（四）首先，原审法院认定张洁对房屋进行了使用，其依据是张洁接收了房屋并放置了物品，还加了锁。但事实是，张洁购买的是商品房，是住人的住宅，而非仓库；其次，涉案房屋的门锁是密码锁，恒润公司已经对房屋进行过维修，因此，恒润公司知道初始密码是十分正常的；再次，张洁放入涉案房屋的是一些非生活用品，既没有床，也没有冰箱，不存在“使用”；最后，张洁对恒润公司所谓的维修失去信心，决心依据合同约定自己找人维修，又有物品放在其中，加上一把锁，严格来说，不是对商品房的使用。原审法院对此认定事实不清。二、原审判决适用法律不当。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一、十三条并酌情判决恒润公司支付张洁5万元赔偿款，回避了恒润公司违约的事实。原审判决仅引用了该司法解释第十一条的前半句，且该司法解释第十三条的规定正是针对张洁的行为和遭遇，但原审判决并未认真参照执行。另外，关于房屋的质量问题，并非如同原审判决所称张洁未申请，而是根据2013年10月25日新修订的《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条规定，耐用消费品的质量问题举证责任倒置。综上所述，原审法院未查清恒润公司是否违约、房屋是否交付、房屋是否存在质量问题，三个重大事实，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，改判张洁的诉请成立。

被上诉人恒润公司观点：原审认定事实准确，适用法律并无不当。请求驳回张洁的上诉请求。

pagenumber_ebook=90,pagenumber_book=81 法院观点

关于恒润公司是否应当支付张洁逾期交付房屋违约金的问题。双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思的一致表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原审法院予以确认并无不当。该商品房买卖合同第九条约定：“出卖人应当在2013年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。”原审法院根据双方商品房买卖合同的前述约定，在事实认定中关于合同约定内容部分予以确认并无不当，并非原审法院确认双方之间的商品房已经于2013年3月30日交付。恒润公司已经于2013年9月5日通知张洁交房，而张洁对涉案房屋加设门锁、放置物品的行为表明其已经实际占有并使用涉案房屋，且张洁已经办理了产权证书，原审法院根据前述事实认定张洁已经对涉案房屋予以接收，并无不当。进而，原审法院对张洁要求恒润公司支付逾期交房违约金的主张不予支持，亦无不当。

关于恒润公司是否应当支付张洁房屋质量赔偿金及维修费的问题。恒润公司对于原审法院认定其应当支付张洁合理维修期间的不能使用房屋造成的损失没有异议，本院予以确认。本案中，涉案房屋确实存在质量问题，张洁有权依据合同要求恒润公司承担保修责任。但张洁拒绝恒润公司对涉案房屋进行维修，又不明确是否自行维修，同时对自行维修的费用以商品房为特殊商品应由恒润公司承担举证责任为由拒绝评估的情况下，原审法院不予支持并无不当。

pagenumber_ebook=91,pagenumber_book=82 律师点评

在商品房交易过程中，交付是其中十分重要的一环。开发商通过交付流程将商品房的风险转移给买房者，同时完成了其合同义务；而买房者可以通过对于房屋交付流程的掌控、合理的检查和发现商品房所可能存在的问题，从而向开发商提出相关主张。而且，如果开发商未能按约交房，那么买房者还可以向开发商提出逾期交房赔偿。因此如何认定房屋已经交付以及如何处理房屋存在的质量问题就成了买卖双方均十分关注的问题。

一、商品房的交付

交付在法律上定义为对某种物品的占有转移。对于商品房这种不动产而言，因为接受钥匙的一方就可以直接使用该房屋，所以一般认为交付就是钥匙交接的过程。有的时候会出现这样的情形，买房者在交接房屋前往往会进行验房，发现问题后要求开发商整改而不收房，此时如何确认双方是否完成了房屋交付呢？

1.房屋交接书。为了固定交付过程，开发商一般都会使用交接书之类的文件来表明开发商已经完成了交付。此类房屋交接书基本都是开发商事先打印好的，上面往往已经预先印制了如“房屋无问题”等字样，留给买房者签字的地方往往很小，仅能签下名字而无法写下其他意见。那么如果买房者对于自己的权利或者诉求比较随意甚至漠视的话，仅仅签下名字而不注明自己的意见，事后也就无法提出证据证明买房者当时向开发商提出整改要求的，那么该签名自然会被法院认为是同意房屋现状交接的依据。

因此，买房者如果在验房过程中发现房屋存在质量问题而不愿收房，则不应当签署交接书，并应当及时向开发商出具书面意见。

当然，如果房屋存在结构安全等严重影响房屋正常使用的情况或者开发商交付房屋时并未按照合同办理相关验收备案手续的，属于交付不符合约定，买房者即便签署了交接书，法院也会视情形否定该交接书的法律效力。

2.实际使用。在一些情况下，虽然买房者没有签署交接书，但是实际使用了房屋，如进行了装修等行为，开发商对此也未提出异议，该结果也会被认为房屋已经交付。因为按照前述交付的定义，房屋此时的占有状态已经发生了实质性的变化，应当认为买房者已经实际占有了该房屋，房屋交付也相应地完成了。

值得注意的是，即便开发商交付的房屋存在严重质量问题或者手续不全的情形，买房者径直使用的，实践中也会认定买房者已经同意房屋按现状交付的事实，这一点和单纯的签订房屋交接书是有所区别的。

本案中，原告张洁既签订了交接书，又实际使用了该房屋，法院据此认定张洁已经接受了该房屋，是合理合法的。

二、损失赔偿的确定及诉讼请求重叠的问题

房屋出现质量问题需要整改、维修的期间，势必影响买房者对于房屋的正常使用。同时房屋存在质量问题，属于开发商的违约行为，开发商理应就该质量问题给买房者造成的损失承担赔偿责任。

对于损失的确定的原则，按照《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国合同法》的规定，以实际损失为原则，法院对于当事人提出赔偿损失的要求有自由裁量权。法院在行使该裁量权的时候应当综合考量违约的情形、延续的时间、产生的后果和影响等因素确定违约行为的严重程度以及损失的合理范围。在这个损失确定的过程中，由于房屋维修的专业性和特殊性，可能会需要借助司法鉴定来确定。

按照《中华人民共和国民事诉讼法》确定的“谁主张、谁举证”的基本原则，一方当事人就其提出的损失赔偿数额应当提供证据加以证实。证据无法取得的，可以申请人民法院调查取证，这其中也包括司法鉴定。本案中，原告提出的房屋维修价款原本是个合理的诉求，数额完全可以通过鉴定来确定。但是由于原告错误地理解诉讼法的规定，拒绝鉴定，导致该部分款项由于证据不足不被法院支持，这是十分遗憾的。诉讼过程是个专业的过程，买房者应当委托专业的律师代理诉讼，否则就会出现错误理解法律导致败诉的不利后果。

另外，本案中买房者提出的诉请也存在着重复的情形。买房者在本案中针对房屋质量问题共提出了逾期交房违约金、质量赔偿金以及房屋维修费三项诉请。其中，逾期交房违约金本来就是针对房屋不能按期交付所提出的，其中已经包含了买房者因无法正常使用房屋所遭受的损失，其涵盖的范围最为宽泛，原则上已经包含了质量赔偿金；而质量赔偿金是针对房屋存在质量问题所提出的赔偿，原则上也应当包含房屋维修费。类似本案中买房者所提出的此类重复的诉请，现实案件中也常常可以看到。这类重复的诉请不仅仅会使得当事人多支付诉讼费用，更会导致案件焦点模糊，以及法院对于买房者陈述的不信任，最终使得相关赔偿金被法院大幅度调整，反而得不偿失，影响了案件的妥善处理。

综上所述，买房者在遭遇房屋质量问题时，应当谨慎地作出是否收房的决定。并不可自作聪明地签署交接书或者先行占用房屋使用，回头再向开发商主张逾期交付违约金等赔偿。买房者通过司法程序解决纠纷的，更加应当慎重地制定诉讼策略和方案，合理地提出诉求。切不可抱着“宁滥勿缺”的心态将所有的请求一股脑儿地提交给法院，由法院自行确定。这样做只会使得法院行使自由裁量权时缺乏必要的判断依据，最后的结果往往未必会使买房者满意。

杭州恒润房地产开发公司与张洁房屋买卖纠纷上诉案解析

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