商品房交易案例实证：胡晓丽诉浙江楼厦实业商品房预售合同纠纷

□王启明

关键词：一房二卖；惩罚性赔偿；延迟履行

案件索引：一审案号：杭州市滨江区人民法院（2012）杭滨民初字第239号

二审案号：浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2557号

判决结果

一审判决：一、原告胡晓丽与被告浙江楼厦实业有限公司于2009年11月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告浙江楼厦实业有限公司于本判决生效之日起七日返还原告胡晓丽507875元及利息（从2009年11月5日起至本判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息）。三、被告浙江楼厦实业有限公司于本判决生效之日起七日赔偿原告胡晓丽506675元。四、被告浙江楼厦实业有限公司于本判决生效之日起七日支付原告胡晓丽鉴定费7437元。五、驳回原告胡晓丽的其他诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审被告）：浙江楼厦实业有限公司

被上诉人（原审原告）：胡晓丽

2009年11月5日，胡晓丽与浙江楼厦实业有限公司（以下简称“楼厦公司”）签订《浙江省商品房买卖合同》。合同约定，出卖人（楼厦公司，以下同）将杭州市滨江区朗庭2幢205室商品房以每平方米6500元出售给买受人（胡晓丽，以下同），总价款为974285元。合同第七条约定，买受人于2009年11月5日缴纳首期款494285元，并于签署合同当日（或出卖人通知的7日内）办理银行按揭贷款手续并提供齐全贷款所需的全部资料及缴清按揭所需的费用。若因买受人原因，未在规定期限内办理按揭手续或未提供齐全贷款所需的资料视买受人违约，出卖人有权按合同第八条第一款的约定追究买受人的违约责任。合同第八条第一款约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条第二款约定，买受人以银行按揭方式付款的，若因买受人原因未能通过银行按揭审批手续，须在出卖人发出书面通知书后的七个工作日内与出卖人另行协商付款方式。若逾期未与出卖人协商，按本合同第八条处理。

2009年11月，胡晓丽按约定支付了楼厦公司首期款494285元、阳台款12390元及代办按揭等手续费1200元，合计507875元。之后，楼厦公司以2010年2月1日“胡晓丽、胡建发”签名的《解除商品房预售合同协议书》解除合同。经浙江汉博司法鉴定所鉴定，认定《解除商品房预售合同协议书》中“胡晓丽、胡建发”签名不是胡晓丽、胡建发书写。胡晓丽支付了鉴定费7437元。

2010年7月7日，楼厦公司将杭州市滨江区朗庭2幢205室商品房以每平方米6500元出售给黄碎舜，总价款为974285元，双方签订《浙江省商品房买卖合同》。

2011年5月6日，朱秀萍出具保证书载明，“因胡晓丽票据遗失，由朱秀萍代为办理相关交房事宜，若由此产生一切纠纷，由朱秀萍个人承担全部责任，与楼厦公司无关”。

2012年4月28日，经浙江经纬房地产评估有限公司评估，涉案商品房现总价值121.9万元，单价值8068元／平方米。胡晓丽支付了评估费5000元。

原告胡晓丽依约支付了购房款等共计人民币520985元。合同约定的交房期限到期后，被告却一直未通知原告交房，经原告多次向被告交涉，均未得到明确回复。原告至杭州市房产档案馆查询获悉，被告将涉案房屋另售他人并已登记于他人名下。为了维护自身合法权益，请求判决：1.解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.被告返还原告已支付购房款等人民币520985元及利息（按年利率6.65%，从2009年11月4日至款项付清时止），另赔偿原告房屋差价等损失人民币231125元，由被告承担本案的评估、鉴定费用12437元；3.被告承担原告已支付房款一倍的赔偿责任520985元；4.由被告承担本案的诉讼费用。

各方观点

上诉人观点：一、交易过程充分说明上诉人并未一房二卖。本案所涉的朗庭2幢205室商品房，在销售之初，上诉人是以每平方米6500元的价格，以预售的方式销售给一客户的，后由于房价上涨，该顾客又将该商品房溢价转让给从事房产中介业务的本案第三人朱秀萍，朱秀萍又于2009年11月初将该商品房溢价转让给胡晓丽。为此，胡晓丽向上诉人支付了购房款507875元。上诉人也与胡晓丽签订了商品房买卖合同。同时，向杭州市滨江区房产管理部门办理了商品房预售备案登记。后由于胡晓丽未能办理银行按揭贷款手续，也未能向朱秀萍支付相应的溢价款，故经第三人胡晓丽同意，该房又转卖给第三人黄碎舜。应胡晓丽与朱秀萍的要求，上诉人与胡晓丽解除了商品房买卖合同，取消了备案登记。另外，又在朱秀萍的要求及保证下，上诉人又与黄碎舜签订了所涉商品房买卖合同，将胡晓丽所交的507875元购房款转让到黄碎舜名下，以上交易过程充分说明上诉人不存在一房二卖的事实。二、其他相关情况证实，上诉人不存在一房二卖的情况。首先，从胡晓丽自身的行为来推定，商品房预售合同已解除。合同约定的交房时间为2010年，但时至今日，胡晓丽对交房问题无动于衷。到目前为止，除提起诉讼外，胡晓丽从未就交房问题等与上诉人交涉。这足以说明胡晓丽是认可商品房预售合同已解除的。其次，预登记已变更的事实也从一个侧面反映了商品房买卖合同已解除。为了保障购房人的合法权益，与胡晓丽签订商品房预售合同后，上诉人即向滨江房产管理部门办理了商品房买卖的预登记，在与胡晓丽解除商品房买卖合同后，上诉人又及时地申请取消了以胡晓丽作为权利人的预登记，并请求将预登记的权利人变更为黄碎舜。在接到申请后，滨江区房产管理部门及时地进行变更登记，取消了以胡晓丽为权利人的预登记，将朗庭205室商品房预登记的权利人变更为黄碎舜。上诉人认为，取消预登记是以房产买卖双方权利人同意为前提的。因此，本案预登记的取消，至少说明房产登记机关是认定胡晓丽同意解除商品买卖合同的。房地产管理部门取消胡晓丽作为权利人的预登记，是从行政管理的角度证明上诉人与胡晓丽之间的商品房买卖合同已解除。最后，从第三人黄碎舜购买朗庭2幢205室商品房，只支付过按揭贷款，而未支付过购房的首付款的事实，也能从一个侧面证明胡晓丽是同意解除她与上诉人之间的商品房买卖合同，将已付购房款转入黄碎舜名下的。另外，从胡晓丽不再履行以按揭贷款为形式的支付购房款义务来看，商品房预售合同也是已经解除的。上诉人与胡晓丽所签订的商品房买卖合同明确约定，胡晓丽应在签订合同的当天办理好按揭贷款手续，如不能办理的，责任由胡晓丽承担。但事实上，胡晓丽到现在都没有办理好按揭贷款手续，也从未想办理此事，这也从一个侧面反映，商品房买卖合同已解除。综上所述，上诉人与胡晓丽之间的商品房买卖合同已解除。上诉人不存在一房二卖的行为，请求本院依法撤销原审判决，改判驳回胡晓丽的诉讼请求。

被上诉人观点：一、原审法院认定上诉人一房二卖证据确实充分。答辩人与上诉人签订了商品房买卖合同，并依约支付了首付款及其他相关款项，后上诉人又将涉案房屋出售给第三人黄碎舜。对此各方在原审中均无异议。显然，上诉人在将房屋销售给答辩人后，在未和答辩人解除合同的情况下，其又将房屋转让他人已经构成违约——即一房二卖。原审据此认定事实清楚、适用法律正确。

二、上诉人上诉所称的交易过程与事实不符。一方面上诉人并未出具相关证据表明涉案房屋存在的连环交易，并且本案的第三人也不认可存在连环交易；另一方面即使成立所谓的前述两个环节的连环交易，也是上诉人与相关人员之间内部的、违反相关法律的约定，与答辩人无关；答辩人是直接向上诉人买房并与其签约、向其付房款的。此后，答辩人也从未与上诉人签订过解除买卖合同的协议，也从未同意将房屋转让给第三人黄碎舜，上诉人的陈述是毫无证据的。

三、答辩人从未与上诉人解除商品房买卖合同。1.取消预登记不能成为双方已经解约的证据。按照相关规定取消预登记确实是需要买卖双方的同意为前提的，但现有证据已经表明：上诉人提交的来证明双方同意解约的唯一证据——《解除商品房预售合同协议书》中买受人的签字不是答辩人夫妻所书写；即该协议书是虚假的。上诉人利用虚假的协议书获取了有关部门对预登记的取消，现在反过来以该预登记已取消来证明双方商品房买卖合同已经解除，这显然是不合逻辑的。2.黄碎舜只支付按揭款、没有支付首付款；这与双方是否解约没有关系。上诉人与第三人之间的款项往来是上诉人与第三人之间的事，即使第三人至今一分钱未付，那也仅仅能证明上诉人已经将涉案房屋卖给了第三人；而并不表示答辩人同意解除双方的商品房买卖合同。3.答辩人未再履行以按揭为形式的支付购房款的义务，那是完全按照上诉人与答辩人签订的合同办理的，根据合同第八条第二项的约定：买受人以银行按揭方式付款的，若因买受人原因未能通过银行按揭审批手续，须在出卖人发出书面通知后七个工作日内与出卖人另行协商付款方式。而答辩人此后从未收到过上诉人发出的另行协商付款方式的书面通知。故上诉人不能以此证明合同解除。4.答辩人签订合同后，已经按照合同的约定进行履行，并不存在违约行为。上诉人从未与答辩人解除买卖合同。综上所述，上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求本院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。

法院观点

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡晓丽提供的楼厦公司出具的发票证明其支付首期款494285元、阳台款12390元及代办手续费1200元，故对胡晓丽关于购房款520985元的主张，不予确认，确认胡晓丽支付购房款为506675元及手续费1200元。楼厦公司未提供胡晓丽要求解除合同的相关证据，故对其关于胡晓丽要求解除合同的主张，不予采纳。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人依法可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。胡晓丽与楼厦公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。楼厦公司未告知胡晓丽，又将房屋出卖给黄碎舜并办理产权过户，楼厦公司一房二卖的违约行为导致双方商品房买卖合同目的不能实现，故对胡晓丽要求解除与楼厦公司签订的商品房买卖合同，要求楼厦公司返还已付购房款及利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，予以支持。合同解除的所受损失为因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失，不包括可得利益的损失。胡晓丽因笔迹鉴定支出的费用系诉讼纠纷支出的必要费用，故胡晓丽要求楼厦公司支付鉴定费用的诉讼请求，予以支持。胡晓丽要求楼厦公司赔偿房屋差价损失为可得利益，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提，故对胡晓丽要求解除合同的同时又要求楼厦公司赔偿房屋差价损失，不予支持，胡晓丽因此支出的鉴定费由其自行负担。

二审法院认为：2009年11月5日，胡晓丽与楼厦公司签订了购买杭州市滨江区朗庭2幢205室的商品房买卖合同。该合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。之后，楼厦公司用虚假的《解除商品房预售合同协议书》解除了与胡晓丽的购房合同，并将涉案房屋出售给黄碎舜。楼厦公司的行为导致商品房买卖合同的目的不能实现，胡晓丽客观上亦无法取得所购房屋，楼厦公司应承担相应的民事责任。楼厦公司认为胡晓丽同意解除其与楼厦公司之间的商品房买卖合同，但并无充分的证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，胡晓丽请求解除合同、楼厦公司应返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院据此部分支持胡晓丽的原审诉讼请求，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，楼厦公司的上诉理由均不能成立。

律师点评：

本案属于典型的“一房二卖”案件。“一房二卖”是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，胡晓丽与浙江楼厦实业有限公司签订《商品房预售合同》后，并未办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为浙江楼厦实业有限公司所有。浙江楼厦实业有限公司有权再次出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故不能认为浙江楼厦实业有限公司与第三人签订的房屋买卖合同侵犯了胡晓丽对房屋的所有权，两份房屋买卖协议均应当属于有效的买卖合同。

虽然本案中，第三人已经办理了过户登记手续，取得了房屋所有权。但如果在第三人也未办理房产过户登记手续之前，胡晓丽与第三人均不能直接支配房产而成为房屋所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别。那么就应该按照以下方式处理：对于“一房二卖”中争议房屋所有权归属问题的处理原则应该是：

1.两个买受人均未办理房屋过户登记手续的，支持已经办理房屋预告登记手续的买受人为房屋所有权人的请求。

2.既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已经先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。

3.均未办理房屋过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应得到支持。（支付全部还是大部分？）

4.如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应得到支持。

综上所述，本案原告只能请求解除《商品房预售合同》，并要求被告承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。

本案中，一审、二审法院正是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条进行的判决。笔者虽然认同适用此法律法规进行判决，但对一审法院的论证不予认同。一审法院判决书载“胡晓丽要求楼厦公司赔偿房屋差价损失为可得利益，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提，故对胡晓丽要求解除合同的同时又要求楼厦公司赔偿房屋差价损失，不予支持”。一审法院认为可得利益的损失要以合同双方继续履行为前提实属错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在解除合同与损害赔偿的关系问题上，我国立法历来认可合同解除与损害赔偿并存。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。对于违约责任的承担应当以原告因此遭受的损失额为赔偿基础，即履行利益损失。因此，笔者认为可得利益的损失是以合同解除为前提条件，而不是以合同履行为前提条件。