商品房交易案例实证：诉讼有道

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：合同签订后，杨文绣、林维奏于2014年3月12日向新雅公司支付了全部购房款。2014年6月17日，涉案商品房以杨文绣、林维奏为共同共有人办理了房屋权属证书。杨文绣、林维奏据此向法院起诉要求新雅公司返还面积差的购房款并支付逾期交房的违约金。请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回杨文绣、林维奏要求返还购房款的诉讼请求。显然，新雅公司交付的商品房不符合该条约定，构成违约，应承担相应的违约责任。

□王永皓

关键词：面积差；双倍；返还

案件索引：一审案号：苍南县人民法院（2015）温苍民初字第167号

二审案号：温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第2213号

pagenumber_ebook=73,pagenumber_book=64 判决结果

一审：判决温州新雅房地产开发有限公司付杨文绣、林维奏面积损失赔偿金及逾期违约金。

二审：驳回上诉，维持原判。

pagenumber_ebook=73,pagenumber_book=64 案情简介

上诉人（原审原告）：杨文绣、林维奏

被上诉人（原审被告）：温州新雅房地产开发有限公司（下称“新雅公司”或“开发商”）

2012年8月17日，杨文绣、林维奏与新雅公司签订商品房买卖合同一份，约定购买新雅公司开发的苍南县钱库镇“钱皇绿都”第1幢1602室商品房。合同第三条约定该商品房建筑面积共137.32平方米，其中，套内建筑面积113.26平方米，应分摊的共有建筑面积24.06平方米。第五条约定该商品房按建筑面积计算单价为每平方米9819.36元，总金额为1348394元。第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。……面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。第九条约定出卖人应当在2013年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定出卖人承诺于2014年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，如逾期按下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书可登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；……合同签订后，杨文绣、林维奏于2014年3月12日向新雅公司支付了全部购房款。涉案房屋所属钱皇绿都商住楼B地块工程于2010年12月1日开工建设，2013年10月18日工程竣工并开始验收，并与同日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收；同年11月3日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。其间，杨文绣、林维奏于2013年10月7日接收了新雅公司交付的涉案房屋。2013年11月，涉案商品房经苍南县房地产测绘有限公司测算，总建筑面积为138.19平方米，套内建筑面积为106.92平方米，公用分摊面积为31.27平方米，该测算结果双方均予以认可。2014年6月17日，涉案商品房以杨文绣、林维奏为共同共有人办理了房屋权属证书。杨文绣、林维奏据此向法院起诉要求新雅公司返还面积差的购房款并支付逾期交房的违约金。

新雅公司向杨文绣、林维奏交付房屋的结构与双方签订的商品房买卖合同中和建设工程规划许可证中的房屋平面图一致，面积则在合理误差范围内。苍南县房地产测绘有限公司对涉案房屋预测时将商品房买卖合同中的房屋平面图标示的“入户花园”计入套内建筑面积，经测算套内建筑面积为113.26平方米；竣工实测时将该“入户花园”计入公摊面积部分，经测算套内建筑面积为106.92平方米。

pagenumber_ebook=75,pagenumber_book=66 各方观点

上诉人杨文绣、林维奏观点：涉案商品房公摊面积的增加并没有让上诉人获得额外的利益。双方在合同中没有约定公摊面积增加的具体处理条款，故不应强行要求上诉人给予新雅公司补偿，该补偿亦无法律依据的。涉案房屋交付的建筑面积超出合同约定的建筑面积部分，上诉人已经支付了相应的房款。请求二审法院撤销原判第一项，依法改判支持上诉人的第一项诉讼请求。

上诉人新雅公司观点：第一，原审程序违法。上诉人新雅公司一审提供的“入伙通知书”，用以证明杨文绣、林维奏已接受房屋并对房屋面积及面积差额款予以确认，但原审法院对该证据未予质证和认证，导致对案件事实认定和责任划分有误。杨文绣、林维奏在原审中并未向法院提出要求赔偿面积差异损失，但原审法院判决上诉人赔偿面积损失，违反了“不告不理”的原则。第二，合同第六条约定了“建筑面积”作为面积差异的处理依据，且对“面积”二字做出了明确的解释，即该条中的“面积”即为“建筑面积”。涉案房屋实际建筑面积并未少于合同约定的建筑面积，且杨文绣、林维奏在接受房屋时也明确表示对房屋面积无异议，上诉人新雅公司就房屋面积问题不存在违约。杨文绣、林维奏未提供证据证明因套内面积减少而存在损失及损失具体金额，双方亦未约定“得房率”的损失赔偿。上诉人新雅公司对涉案房屋的面积差异不存在过错。原审法院酌情确定损失，缺乏依据。请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回杨文绣、林维奏要求返还购房款的诉讼请求。

pagenumber_ebook=75,pagenumber_book=66 法院观点

涉案《商品房买卖合同》意思表示真实、主体适格、内容合法，其效力应予以确认。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同第三条的约定，新雅公司向杨文绣、林维奏出卖涉案商品房的套内建筑面积为113.26平方米，但实际交付的套内建筑面积为106.92平方米。显然，新雅公司交付的商品房不符合该条约定，构成违约，应承担相应的违约责任。关于商品房面积误差的处理原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条作了明确规定，合同第六条关于面积差异处理约定与该规定一致。原判以上述处理原则作为确定本案违约责任的标准，并无不当。至于新雅公司应承担多大的违约责任，本院认定应考量以下几个方面的因素：首先，新雅公司向杨文绣、林维奏交付的商品房与房屋平面图标示的结构一致，各部分的面积亦在合理的误差范围。该房屋平面图作为商品房买卖合同附件一，根据约定，与合同具有同等法律效力。其次，预测和实测套内建筑面积差异主要是预测时将“入户花园”计入套内建筑面积，而实测时则没有计入。此种情形不同于因建筑或规划设计变更等原因导致交付商品房存在面积误差。最后，“入户花园”虽未计入套内建筑面积，但从其构造和坐落位置来看，购房户可进行一定程度的利用，购房户系该“入户花园”的受益者。综合上述因素及结合公平公正的原则，原判酌情确定新雅公司赔偿损失45573元，并无不当，本院不做变动。关于原审法院是否存在程序违法的问题，新雅公司向杨文绣、林维奏交付的商品房套内面积减少，违反了合同第三条的约定，对杨文绣、林维奏的权益造成一定影响，杨文绣、林维奏基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定要求新雅公司承担返还购房款等违约责任。原审法院据此适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任承担方式的规定，并未违反“不告不理”的原则。另原审法院对新雅公司一审期间提供的“入伙通知书”未在判决书中记载，确有不妥。但该证据已经双方质证，从通知书记载的内容来看，其仅记载涉案房屋合同约定和实测的建筑面积，并未涉及套内建筑面积，杨文绣、林维奏在上面签字是对建筑面积的确认，而非对套内面积变更无异议，不能证明新雅公司的待证事实，故该证据并不影响原判的案件事实认定和责任划分。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出上诉请求，本院不予支持。

pagenumber_ebook=76,pagenumber_book=67 律师点评

在我国现行的商品房预售制度下，开发商在预售房屋时并不能准确地说明房屋的具体面积等情形，只能按照施工图进行平面预测，这与最终的房屋面积可能存在一定的出入。另外，我国销售商品房的惯例是以建筑面积计价，而非套内面积，这就导致房屋户型的设计和公摊面积的计算变得对买房者来说非常重要。相信任何一个买房者都不愿花钱去买那些不属于自己的面积，如走廊、电梯井、消防通道等。因此，当开发商在预售时承诺的套内面积与实际交付的房屋面积存在差异（而且这种差异还是负向）时，买房者当然无法接受自己的房屋“缩水”的事实，提出像本案诉讼那样的损害赔偿请求也是意料之中的。

一、面积差异的处理

由于建设工程的复杂性和变化性，要求建成的商品房和施工图完全一致几乎是不可能的，合理的误差是完全允许的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

从前述司法解释的规定中可以看出，最高法院对于面积差问题是分成两个阶段来处理的。正负3%以内的面积差，并非违约行为，双方据实结算；超过3%的，买房者有选择权——选择解除合同、收回房款及利息，或者要求开发商承担违约责任（赠送超过3%的面积或者双倍返还价款）。从这个角度来看，最高法院认可的商品房合理的面积差为3%，超过该面积差的按照违约处理，未超过的按照合同正常处理。这也是符合现实情形和商品房开发实际的一种制度性安排。

二、本案的面积差来源

本案中涉案房屋买卖合同中约定的套内建筑面积为113.26平方米，实际套内建筑面积为106.92平方米，差异达到了5.6%，显然超过了前述司法解释规定的3%的合理范围。但是这么大的误差并非由于房屋结构、户型、尺寸等改动所造成的——实际上建成商品房的平面图与合同中的平面图是一致的，局部尺寸也没有差异——这种差异主要是因为对于“入户花园”是否要计入房屋套内面积所致。

按照我国现行法律法规，商品房在建成后必须由有资质的测绘机构测绘并绘制户型图，该图作为不动产权证书（房产证）的附图，具有法律效力。本案中，开发商认为“入户花园”应当计入套内面积，而测绘机构则持相反意见，在两者发生争议的时候，显然测绘机构更有权威性；更何况，开发商也认可了测绘机构的最终测绘结果。

另外，之所以产生“入户花园”是否应当计入房屋套内面积这样的争议，显然说明开发商在预测房屋面积时既没有咨询测绘机构的意见，也没有按照相关测绘标准进行预测。这也并不奇怪，正如前述，买房者对于那些公摊面积小、套内面积大的房屋总是有着天生的好感，开发商迎合买房者的这种选择偏好，投其所好，夸大宣传也是在所难免。

正是基于以上的理由，法院认为开发商在本案中应当按照司法解释的规定支付买房者面积损失赔偿款是于法有据的。

当然，本案中法院考虑到了“入户花园”在这个户型中的使用特殊性。与其他公共面积如电梯井、安全通道等不同的是，“入户花园”虽然不能计入套内面积，但是如露台一样，基本上只能由本案的买房者单独使用，具有一定的专用性。由此法院对于该赔偿款进行了一定调整也是可以理解的，也是法院行使自由裁量权、维护各方当事人利益平衡的体现。

商品房交易案例实证：诉讼有道

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