湖北金华实业与武汉皓羽地产包干销售合同纠纷

□胡梦平

关键词：商品房；销售代理；一房二卖；惩罚性赔偿

案件索引：最高人民法院再审（2012）民抗字第24号

判决结果

一审：一、解除苏金水与湖北金华实业有限公司签订的06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；二、武汉皓羽地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失（以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、驳回苏金水的其他诉讼请求。

二审：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2008）武民初字第56号民事判决主文第二项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2008）武民初字第56号民事判决主文第一、三项；三、解除苏金水与湖北金华实业有限公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》；四、湖北金华实业有限公司对武汉皓羽地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任；五、湖北金华实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2815505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。

再审：维持原判。

案情简介

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院

申诉人（一审被告、二审被上诉人）：湖北金华实业有限公司（以下简称“金华公司”）

被申诉人（一审原告、二审上诉人）：苏金水

被申诉人（一审被告）：武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称“皓羽公司”）

2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订一份《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，同年6月，双方签订一份《销售代理补充协议》。2006年3月28日，双方签订一份《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。双方在《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》中约定：皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交会处，该商品房建筑面积约5万平方米；金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700平方米外，其余全部属于代理范围，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。在《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》中约定有：2006年4月为宣传炒作本楼盘的策划月，此月暂封盘1个月。

2006年4月，苏金水与金华公司就购买06号、07号商铺，双方签订了《〈楚天星座〉商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方（出卖方）为金华公司，乙方（买受方）为苏金水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交会处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，苏金水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定：出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水；买受人所购商品房为一层06号商铺；建筑面积为145.39平方米，价款为每平方米30476.72元，合计4431010元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份，银行一份。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字。该合同有多处涂改及所附图纸齐缝印不全的现象。另外，第二份合同约定的当事人与上述合同一致，其约定的买受人所购商品房为一层07号商铺；建筑面积64.40平方米，价款为每平方米33385.09元，合计2150000元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份。在该合同的委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字，金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏金水除20000元系现金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款4211010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款1400000元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向苏金水开具2000000元、2231010元和1400000元三张收款收据，其金额共计5631010元，其中，皓羽公司开具的2000000元收据载明为定金，与两份认购合同记载的定金合计金额相符。

皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付代理佣金，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。苏金水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟，商品房买卖合同于2007年1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出（2006）武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月20日，金华公司向湖北省武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，湖北省武汉市中级人民法院以（2007）武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏金水向湖北省武汉市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认苏金水与金华公司就“楚天星座”06号、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效；2.金华公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除苏金水与金华公司就“楚天星座”06号、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》；3.金华公司返还苏金水购房款5631010元，并赔偿利息损失689235元；4.金华公司赔偿苏金水5631010元及仲裁费107240元；5.皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任；6.由金华公司、皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。

各方观点

抗诉机关最高人民检察院认为二审判决适用法律错误：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。二、根据庭审查明的事实：皓羽公司并未将出售两处涉案商铺的事实告知金华公司。金华公司于2006年9月30日出售07号商铺时，苏金水尚未向其主张交房，该房屋纠纷亦未进入仲裁或诉讼程序，也即金华公司是在不知07号商铺已售的前提下另售他人，且07号商铺合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章。金华公司并无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款中“一房数卖”的主观恶意，更没有隐瞒实情的欺诈故意；而金华公司出售06号商铺是在2007年1月16日，在苏金水向其主张交房，且涉房纠纷已进入仲裁审理过程之中而为，也即金华公司系在明知06号商铺存在纠纷且尚未解决的前提下再次出售，具有明显的故意，其行为是导致06号商铺存在纠纷且尚未解决的情形下，出现“一房二售”客观事实的根本原因。由此可见，06号合同与07号合同目的无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同。二审判决适用该《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款判令金华公司向苏金水支付06号、07号两套商铺购房款50%的惩罚性赔偿，判令金华公司赔偿苏金水2815505元，适用法律确有错误。三、二审判决判令解除苏金水与金华公司签订的合同错误，06号合同上盖有金华公司销售合同专用章，而07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章，即皓羽公司出卖07号商铺与金华公司无关。且苏金水向皓羽公司支付的购房款5631010元，皓羽公司并未交付金华公司。金华公司完全在不知情的情况下将07号商铺另卖他人，金华公司不存在恶意。故07号商铺不存在解除合同的问题。二审判决判令解除苏金水与金华公司签订的07号合同错误。同理，金华公司对皓羽公司返还苏金水购房款5631010元承担的补充赔偿责任亦不应包含07号商铺的购房款。

申诉人金华公司同意抗诉意见并认为：一、皓羽公司无权销售“楚天星座”06号、07号商铺，该公司违反双方合同约定，超出代理销售范围，在楚天星座楼盘封盘期间，将“楚天星座”06号、07号商铺出售给苏金水是越权行为，该行为对金华公司没有约束力，其责任由行为人皓羽公司承担。二、苏金水在购房中存在严重过错，不构成表见代理的法律特征。广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”，苏金水却在2006年4月与皓羽公司签订合同；苏金水对存在明显缺陷的购房合同未尽到必要的审查义务，06号合同和07号合同版本不一致，两份合同主体印章不一致、内容不同，06号合同有多处涂改粘贴痕迹，付款收据由皓羽公司而非金华公司出具，苏金水部分房款系支付给了曾庆婷个人。三、本案中皓羽公司超越代理权销售“楚天星座”06号、07号商铺，且金华公司无过错，本案也不构成表见代理的法律特征，金华公司销售06号、07号商铺的行为不构成违约，金华公司不应当承担对皓羽公司返还苏金水购房款的补充责任和向苏金水承担购房款50%的赔偿责任。请求撤销湖北省高级人民法院（2009）鄂民一终字第28号民事判决并改判06号合同、07号合同无效，驳回苏金水要求金华公司返还购房款、赔偿利息损失、赔偿5631010元及仲裁费的诉讼请求，一、二审诉讼费及财产保全费全部由苏金水承担。

被申诉人苏金水答辩称：一、抗诉书认为两份购房合同是有效的，申诉人却认为两份合同无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，抗诉再审案件审理范围必须是抗诉支持当事人请求的范围，鉴于抗诉并未支持金华公司的申诉请求，本案再审程序应到此（指本案庭审时）终结，金华公司的观点不应纳入再审范围。二、就检察机关现有抗诉理由而言，违背了民事代理制度的基本原则，以牺牲交易安全为代价，对民事交易活动的诚信环境造成了极大损害。皓羽公司系金华公司授权销售代理人，皓羽公司有权代理销售涉案的房屋，本案是代理销售，不是表见代理，涉案合同直接约束商铺的出卖人。就07号商铺而言，购房合同首页已明确表明了金华公司的出卖人身份和皓羽公司的代理人身份，皓羽公司在合同尾页代理人签章处盖章，这是代理人表明被代理人身份情况下做出的代理销售行为，而抗诉书的观点仅仅因为尾页上只有皓羽公司的公章，就认为该合同与金华公司无关，绝对是对代理制度的严重误解。无论事实上金华公司是否知晓，皓羽公司的行为都代表了金华公司，在民事法律关系上只能认定金华公司知晓，即在房产已经销售后再次销售，导致苏金水合同目的无法实现，应承担双倍赔偿责任。二审判决仅判令金华公司承担对房款的补充赔偿和50%的违约赔偿责任，已是绝对宽容。三、湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形。四、金华公司逃避责任，其相关观点缺乏法律基础。本案仅需查明代理关系是否成立；金华公司认为合同存在涂改所以无效，但其提交一审法院的授权委托书、律所所函等均有明显涂改；苏金水作为购房人六年多以来房款没退、房产被另售，而皓羽公司与金华公司既无任何损失也未实际承担责任；金华公司是在利用诉讼推卸自己选择伙伴不当的责任。五、本案应认定金华公司在两份销售合同中，具有“一房二售”的违约行为，导致合同目的无法实现，应判决金华公司承担全部款项的双倍赔偿责任，但苏金水尊重二审判决结果。请求以申诉人没有同意抗诉意见为由，驳回申诉人的申诉。

被申诉人皓羽公司答辩称：一、皓羽公司作为金华公司楼盘销售代理人，其代理行为所产生的法律后果应由金华公司承受。本案中，皓羽公司作为金华公司所开发楼盘“楚天星座”的包销代理人，其代理权毋庸置疑，金华公司是否知晓皓羽公司的行为以及皓羽公司是否将苏金水交纳的房款交付金华公司的事实均不构成代理无效的事由，皓羽公司履行《商品房保底包干销售合同》所产生的违约行为不能对抗该合同以外的第三人：苏金水购买金华公司开发的“楚天星座”楼盘商铺而签署的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，由此产生的一切法律后果依据合同法及民法通则之规定应由身为委托人的金华公司承受；皓羽公司承认截取苏金水购房款的行为不当，亦导致本案的发生，但皓羽公司的行为也系金华公司无故拒绝支付代理佣金及溢价分成之后的无奈之举，实为采取不恰当的自我救济措施将自身的经营风险转嫁与苏金水，为此，皓羽公司一再同意将对金华公司享有的近800万元债权转让与苏金水享有，以弥补自身行为给其造成的损失。二、二审判决金华公司承担“一房二卖”的赔偿责任认定事实清楚、适用法律准确。关于商品房买卖的司法解释中，未要求查明“一房二售”的主观故意。无论事实上金华公司是否知晓苏金水已签署《武汉市商品房买卖合同》，皓羽公司的行为均代表了金华公司。在民事法律事实上必然只能认定金华公司对此是知晓的。即金华公司在本案诉争商铺已经销售后再次销售的行为，导致苏金水签署的《武汉市商品房买卖合同》目的无法实现，则金华公司就应承担双倍以内的赔偿责任。请求维持二审判决。

法院观点

关于原审对金华公司与皓羽公司之间签订的包干销售合同及补充协议合法有效的认定一节，鉴于金华公司与皓羽公司对其并无争议，检察机关亦未对其提出抗诉，且上述合同不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点可以归纳为：一是皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司；二是金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水承担相应赔偿责任。

一、关于皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司的问题

根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案皓羽公司销售行为的法律后果是否归属于金华公司，取决于皓羽公司的销售行为是否构成有权代理。本院认为皓羽公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一，在销售涉案楼盘时，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限。金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》第二条约定，“甲方（指金华公司）授权乙方（指皓羽公司）为该项目独家全程销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行销售，或委托其他公司、个人进行销售”，该条约定已明确授予皓羽公司销售涉案楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明皓羽公司作为该楼盘“全程营销”的代理人的法律地位。第二，皓羽公司系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售涉案商铺。06号合同和07号合同首部均载明出卖人为金华公司，并明确皓羽公司的身份为金华公司的委托代理机构。第三，06号合同和07号合同尾部均有苏金水签字，06号合同尾部加盖有出卖人金华公司的销售合同专用章，07号合同尾部亦有皓羽公司以金华公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。第四，苏金水购买商铺的过程中还取得了06号、07号商铺的《（楚天星座）商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有金华公司的销售合同专用章。第五，苏金水系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。可见，皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售涉案商铺的行为，足以认定构成有权代理，且苏金水作为普通购房者亦有较为充分理由相信皓羽公司具有销售涉案商铺的代理权限。另外，部分楼盘宣传材料上虽有2006年5月1日“倾情推出”的表述，但此种表述并未包含对外宣示禁止皓羽公司于2006年5月1日之前销售涉案商铺的意思；同时，金华公司与皓羽公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项做出的若干约定均系金华公司与皓羽公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者；而金华公司再审中主张06号、07号商铺不在皓羽公司授权销售的范围之内但皓羽公司予以否认，且金华公司未能举证予以证实，故就金华公司关于皓羽公司销售涉案商铺系越权行为对金华公司无约束力的主张，本院不予支持。至于金华公司提出因存在苏金水未注意涉案楼盘广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”、苏金水未对合同的版本、涂改和签章及收据出具主体等进行必要审查、苏金水部分款项系通过皓羽公司财务人员中转等情形而应认定苏金水在购房中存在严重过错从而不构成表见代理的主张，在论证前提上即与本案中皓羽公司销售行为应系有权代理的性质不符，且结合本案代理销售、广告营销、合同签订与款项支付的前述具体过程与情形，金华公司关于合同相对方过错标准的主张亦超出了苏金水作为普通购房者的合理注意义务，本院不予支持。综上所述，皓羽公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。皓羽公司作为委托代理人签订的06号、07号合同应直接约束被代理人金华公司，皓羽公司作为委托代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人金华公司，皓羽公司所产生的相应民事责任应由金华公司承担。另，皓羽公司向苏金水销售涉案商铺系以被代理人金华公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合同，故二审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认为皓羽公司销售07号商铺的行为构成隐名代理，对合同效力的最终认定虽无影响，但属于适用法律不当，本院予以纠正。

二、关于金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水负担相应赔偿责任的问题

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月，皓羽公司作为委托代理人与苏金水订立06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立06号合同与07号合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得06号、07号商铺，苏金水即有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。在金华公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏金水的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时，二审酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人，苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。

（一）关于再审审理范围的问题。苏金水再审中提出因抗诉并未支持金华公司的申诉请求，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，金华公司的观点不应纳入再审范围。苏金水该项主张的基础系其认为抗诉理由与金华公司对两份购房合同效力认识理由存在不同，但当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据，金华公司对合同效力认识所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申诉请求未获得抗诉支持，且金华公司的再审请求并未超出本案原审的审理范围，因此对苏金水的该项主张，本院不予支持。苏金水再审中还提出此前湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形，因本院再审此案系基于最高人民检察院对湖北省高级人民法院二审判决所提出的抗诉，其审理范围一般应以原审审理范围为限，苏金水的前述主张并未在原审中主张，显然不属于本案再审审理范围，本院不予处理。

（二）关于二审判决确定皓羽公司所承担责任是否应当变更的问题。在委托代理人皓羽公司销售06号、07号商铺的行为构成有权代理且06号、07号合同被解除的情况下，根据法律的规定，应由被代理人金华公司单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，二审法院却判令皓羽公司向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任，本院本应依法予以纠正，但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担，加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏金水诉讼请求的总体范围，也未实质损害苏金水的利益，还未损害国家利益和社会公共利益，同时苏金水再审中对此未提出异议，作为有权处分其自身权利的民事主体皓羽公司在再审中亦要求维持二审判决，故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，本院对此不做变更。

律师点评

本案涉及的经代理销售的商品房在买卖过程中存在“一房二卖”行为时的赔偿问题。商品房市场价格受政策变化、市场需求等因素影响波动性大，并且商品房的公示登记制度使得很多商品房买受人在签订了《商品房买卖合同》后并不能当然享有商品房的所有权，因此商品房买卖市场经常出现“一房二卖”的现象。本案中，商品房销售代理商将商品房销售给本案原告之后，开发商又将该房屋向他人销售并办理了产权登记，实质上影响了本案原告的利益。结合法律规定和司法实践情况，从以下几个方面对本案进行法律分析。

一、有权代理与表见代理的认定

有权代理是指代理人在授权的范围内以被代理人的名义行使代理权，其行为后果全部由被代理人承担。表见代理属于无权代理的一种，但是其行为后果的责任承担主体又区别于一般的无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条规定的意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。

本案中，销售代理商在代理期限内将涉案商品房售予原告，属于在代理权限内的正常代理行为，且三方签订过《商品房认购合同》，可以说明开发商已经充分了解商品房的出售情况。代理人与开发商之间代理关系的终止也不影响在代理关系终止前销售代理商与购房者签订的《商品房买卖合同》的效力。

虽然销售代理人无权收取购房款，但是该表见代理行为并不影响其代理开发商进行商品房出售的基础代理行为的有效性，销售代理商将涉案房屋出售应视为开发商的出售行为，其出售商品房的行为后果亦由被代理人即开发商承担。

二、惩罚性赔偿责任的认定及承担

结合上述分析，开发商在明知涉案商品房已经有效出售的情况下，又将该商品房售予他人并完成产权登记的行为属于“一房二卖”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。购房者可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的“惩罚性赔偿”。

本案中，在销售代理商销售涉案房屋的行为构成有权代理且涉案房屋购买合同被解除的情况下，根据法律的规定，应由被代理人即开发商单独承担向原告购房者返还购房款及赔偿的给付义务。但是本案存在特殊性，二审判令销售代理商向购房者返还购房款及赔偿资金占用损失，开发商对销售代理商的给付义务承担补充赔偿责任，如予改判将加重申诉人的责任负担，与“上诉不加刑”原则不符，并且一审原告在再审中作为再审被申请人对此未提出异议，销售代理商在再审中亦要求维持二审判决，从尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序的角度出发，再审法院对此未作变更。

三、惩罚性赔偿具体数额的认定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，购房者可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的“惩罚性赔偿”。法律规定的数额限制是“不超过已付购房款一倍”，但是在个案中赔偿的具体数额还需结合当事人的主张由法院认定。实践中，若是开发商单方过错，当事人主张的赔偿数额又在已付购房款一倍范围内，法院一般不会再进行调整。特殊情况下，若购房者自身对开发商的“一房二卖”行为亦存在过错或惩罚性赔偿数额确实与购房者因此受到的损失数额不相符合，法院可能会基于公平原则依职权对“惩罚性赔偿”的具体数额进行调整。本案中，法院便结合当事人的过错比例对购房者主张的“惩罚性赔偿”的具体数额进行了调整。