诉之有道：商品房交易案例实证

□王永皓

关键词：得房率；差异；违约；赔偿

案件索引：一审案号：杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第602号

二审案号：杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3136号

判决结果

一审：判决云恒公司赔偿朱增荣部分损失。

二审：判决驳回云恒公司的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司（下称“云恒公司”或“开发商”）

被上诉人（原审原告）：朱增荣

2011年4月27日，朱增荣与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定朱增荣向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓10幢2单元701室商品房一套，建筑面积共88.95平方米，其中，套内面积75.68平方米，应分摊的共有建筑面积13.27平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12907.21元，房屋总价1148096元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”

《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1.该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理……”《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准。”

2013年6月29日，朱增荣与云恒公司签订商品房交接书一份，对诉争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，朱增荣依约支付购房款1149774元（以建筑面积89.08平方米计价）。涉案商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的套内面积为71.25平方米。另查，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。朱增荣于2015年5月22日向原审法院起诉，请求判令云恒公司向朱增荣赔偿损失50000元并承担案件诉讼费。

各方观点

上诉人云恒公司观点：一、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1.《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，朱增荣主张的“得房率”没有合同依据。2.根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，原审法院据此认为：通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了，讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积，均可能与产权登记面积发生差异，并已经明确约定了差异处理办法。试问，无论是“除数”——套内建筑面积，还是“被除数”——建筑面积，都是变量，那么又如何能够计算“商”——“得房率”呢？3.原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”。假如按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”，那么不但导致《商品房买卖合同》无法履行，反而有悖房地产市场交易的基本惯例，扰乱房地产市场秩序。假设一下，按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”，那么，当讼争房屋交付时如何确定最终房价款呢？原审法院随意计算出的“得房率”，将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定，所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定，那么，所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款，再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款，至此，市场的基本秩序和规则被完全打破，彻底扰乱了房地产市场。二、原审法院认定“云恒公司的行为构成违约”进而酌情确定“云恒公司赔偿损失13000元”，明显缺乏依据、适用法律错误。1.《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，云恒公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，云恒公司并不构成违约；朱增荣不按合同约定执行，反而提出有悖合同的无理主张，朱增荣的行为才构成违约。（1）云恒公司和朱增荣在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择，即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“×”。（2）《补充协议书》第四条第二款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，云恒公司和朱增荣在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。朱增荣对套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式，云恒公司和朱增荣在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效，并不存在违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2.原审法院酌情确定朱增荣的损失为13000元，明显缺乏依据。一方面，朱增荣在与云恒公司订立《商品房买卖合同》时即已明知其对套内建筑面积可能发生误差，且其对套内建筑面积的增加或减少不享有相应的财产权利；另一方面，云恒公司交付的讼争房屋无论在户型、结构、空间尺寸、朝向、功能等方面均与《商品房买卖合同》约定一致，并未给朱增荣造成任何损失。但朱增荣却置合同约定于不顾，提出无理主张。原审法院在没有任何依据的情况下，随意地确定了朱增荣的损失为13000元并判令云恒公司承担赔偿责任，明显缺乏依据。3.云恒公司和朱增荣已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，朱增荣无权另行主张赔偿责任。云恒公司和朱增荣已签署了《商品房交接书》，对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，云恒公司已经向朱增荣交付了房屋，作为买受人，朱增荣也向云恒公司支付了全部房款，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。朱增荣单方推翻原有的约定，其主张既无合同依据也不受法律保护。综上所述，请求：1.判决撤销一审判决，并依法判决驳回朱增荣原诉讼请求。2.判决朱增荣承担一、二审诉讼费用。

被上诉人朱增荣二审未发表意见。

法院观点

云恒公司与朱增荣签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然没有对“得房率”这一概念直接做出约定，但按照该合同，可以计算得出涉案房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。云恒公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令云恒公司赔偿朱增荣损失13000元，尚属合理。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

律师点评

在我国现行的商品房预售制度下，开发商在预售房屋时并不能准确计算房屋的具体面积等情形，只能按照施工图进行平面预测，这与最终的房屋面积可能存在一定的出入。另外，我国销售商品房的惯例是以建筑面积计价，而非套内面积，这就导致房屋户型的设计和公摊面积的计算变得对买房者来说非常重要，从而产生了“得房率”这个说法。

一、何为“得房率”

开发商在上诉中反复强调，“得房率”这个说法是模糊不清的，缺乏实际标准。的确，纵观我国目前的法律法规，对于“得房率”这个概念均没有详细的定义。但是法律法规没有定义不代表这个概念就缺乏实际标准或者操作性。按照商品房的交易惯例，“得房率”就是指套内建筑面积（套内面积）与每户建筑面积（建筑面积）的比值。套内面积和建筑面积本身是确定的，也是开发商必须要告知买房者的，在这个基础上，得房率也是确定的。

更何况，开发商在前期宣传中也提到过“80%得房率”（相信绝大多数开发商都会在宣传时提到“得房率”）这个说法，现在开发商再来纠结“得房率”这个概念是否清晰显然是缺乏诚信的。

二、面积差异的处理

由于建设工程的复杂性和变化性，要求建成的商品房和施工图完全一致几乎是不可能的，合理的误差是完全允许的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

从前述司法解释的规定中可以看出，最高法院对于面积差问题是分成两个阶段来处理的。正负3%以内的面积差，并非违约行为，双方据实结算；超过3%的，买房者有选择权——选择解除合同收回房款及利息或者要求开发商承担违约责任（赠送超过3%的面积或者双倍返还价款）。从这个角度来看，最高法院认可的商品房合理的面积差为3%，超过该面积差的按照违约处理，未超过的按照合同正常处理。这也是符合现实情形和商品房开发实际的一种制度性安排。

三、本案的面积差来源

本案中涉案房屋买卖合同中约定的套内面积为75.68平方米，实际套内面积为71.25平方米，差异达到了5.9%，显然超过了前述司法解释规定的3%的合理范围。这种差异主要是因为对于“门厅”（电梯前室到入户门部分的通道）是否要计入房屋套内面积所致。

按照我国现行法律法规，商品房在建成后必须由有资质的测绘机构测绘并绘制户型图，该图作为不动产权证书（房产证）的附图，具有法律效力。本案中，开发商认为“门厅”应当计入套内面积，而测绘机构则持相反意见，在两者发生争议的时候，显然测绘机构更有权威性，应当以测绘机构的测绘结果为准。

另外，之所以产生“门厅”是否应当计入这样的争议，显然说明开发商在预测房屋面积时没有咨询测绘机构的意见，也没有按照相关测绘标准进行预测。这也并不奇怪，买房者对于那些公摊面积小、套内面积大的房屋总是有着天生的好感，开发商迎合买房者的这种选择偏好，投其所好，夸大宣传也在所难免。

正是基于以上的理由，法院认为开发商在本案中应当按照司法解释的规定支付买房者面积损失赔偿款是于法有据的。

当然，本案中法院考虑到了“门厅”在这个户型中的使用特殊性。与其他公共面积，例如，电梯井、安全通道等不同的是，“门厅”虽然不能计入套内面积，但是与露台一样，基本上只能由本案的买房者单独使用，具有一定的专用性。由此法院对于该赔偿款进行了一定调整也是可以理解的，也是法院行使自由裁量权、维护各方当事人利益平衡的体现。

需要指出的是，本案中的开发商云恒公司与其买房者就该楼盘的纠纷并非本案个例，类似的案件尚有多起。说明开发商为了将房屋推销出去，在宣传时使用了夸大的手法。这样的开发商显然谈不上诚信，这样的案件也会使得开发商的口碑和品牌蒙受损失。在目前房地产进入转型期的当下，更多的资源会向那些品牌开发商进行倾斜，靠这种夸大的方式进行宣传的开发商，最终只会得不偿失，被市场所淘汰。