商品房交易案例实证，诉讼有道

□王钦

关键词：宣传广告；规划范围；要约

案件索引：一审案号：浙江省桐乡市人民法院（2011）嘉桐民初字第2991号

二审案号：浙江省嘉兴市中级人民法院（2012）浙嘉民终字第367号

判决结果

一审：判决驳回原告顾其、顾佳润诉被告厚源房产公司的诉讼请求。二审：驳回上诉人顾其、顾佳润的上诉，维持原判。

案情简介

上诉人（原审原告）：顾其

上诉人（原审原告）：顾佳润

被上诉人（原审被告）：浙江厚源房地产开发有限公司（下称“厚源房产公司”）

2008年8月19日，原告顾其、顾佳润与厚源房产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：顾其、顾佳润购买厚源房产公司开发的“香港城”6幢1层383号房（此后办理的房产证地址为：桐乡市梧桐街道香港城6幢112号），建筑面积为53.83平方米，总价为849321元；房屋交付时间为2008年9月30日，办理产权证时间为交付后60日内，如因厚源房产公司责任逾期不能取得权属证书的由厚源房产公司按日赔偿顾其、顾佳润已付房价的万分之三，累计最高赔偿额不超过已付房价的百分之三。商品房买卖合同签订后，顾其、顾佳润依约支付了房款，厚源房产公司也交付了房屋，并办理了房产证。同日，顾其、顾佳润与案外人浙江厚源商业发展有限公司（以下简称厚源商业公司）签订了两份“桐乡香港城商铺委托经营管理协议”，一份期限为2008年10月1日至2010年9月30日，另一份期限为2010年10月1日至2011年9月30日，该两份协议已履行完毕。

另查明，厚源房产公司开发的“润丰步行街C段A、B、D、E、F（1—8＃）楼”项目于2006年8月18日由桐乡市规划建设局核发建设工程规划许可证，建设规模为“38980.82（地下10095.85）平方米1—4层”，并于2007年10月通过竣工验收，2008年1月起陆续开始销售，2008年年底“香港城”商业项目陆续开业。2009年5月19日，厚源房产公司又取得“香港城”9＃楼的建设工程规划许可，建设规模“9267.47（地下109.04）平方米3层”。

厚源房产公司对“香港城”房产销售时以售楼书宣传彩页、报纸等形式做了大量宣传广告，宣传“香港城”项目为“首创Outlets品牌购物、嘉年华游乐、影视娱乐中心三位一体的商业模式”，集旅游、购物、娱乐、休闲为一体的大型综合商业主题街区，并拥有Outlets、酒吧、KTV会所、影视城、五星级酒店、嘉年华游乐园等众多现代业态。2009年9月，搜房网上上传了一段该网记者采访厚源房产公司销售负责人张某的视频，张某在视频中对Outlets购物中心、嘉年华、酒店等进行了描述，对租金问题前五年为7、7、9、9、10（房价的百分比），后五年由市场决定，可能是翻两番、三番。“香港城”商铺目前有大量商铺处于非营业状态。2011年9月底，顾其、顾佳润和其他业主租赁合同到期，因与厚源商业公司就续租问题未能达成一致，双方不再继续签订租赁合同，顾其、顾佳润遂以厚源房产公司曾承诺包租十年未兑现，相关配套设施未到位或缩水，造成其损失为由提起诉讼，请求：1.厚源房产公司赔偿商铺经营损失327481.83元（按房价的39%计算4年租金）；2.厚源房产公司按照承诺将相关配套设施到位，并按房价的20%计167939.40元赔偿损失；3.厚源房产公司逾期办理产权登记赔偿97992.40元。审理中，顾其、顾佳润撤回了第三项诉讼请求，并将第一、二项诉讼请求的赔偿数额分别变更为159542.43元（按房价的19%计算）和335878.80元（按房价的40%计算），原审认为，顾其、顾佳润将第一项请求数额降低，第三项请求撤回系正当行使诉权，应予准许。但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，当事人增加、变更诉讼请求的应当在举证期限届满前提出。故顾其、顾佳润在举证期限届满后对第二项请求数额增加不符合法律规定，不予准许。

一审法院判决：驳回原告顾其、顾佳润诉被告厚源房产公司的诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉人顾其、顾佳润的上诉，维持原判。

各方观点

上诉人顾其、顾佳润观点：一、关于经营损失问题。1.顾其、顾佳润通过视频证据证明厚源房产公司承诺的规划方案、经营模式、投资回报、租赁期限等均是符合实际情况的，是对全体业主的承诺，视频形成时间的滞后更加说明其以这种方式改变之前的书面协议，也是符合法律规定的，只不过顾其、顾佳润不能提供签订合同当时厚源房产公司在售楼现场做出过承诺的证据。2.厚源房产公司承诺系争商铺要打造成一个以“Outlets”品牌购物中心为主，集休闲娱乐为一体的商业城堡，顾其、顾佳润及众业主购买商铺的初衷就是看重“Outlets”的品牌，厚源房产公司没有塑造、管理、规划、持续经营“Outlets”属严重违约。3.厚源房产公司承诺的五星级酒店、嘉年华游乐园、影视城等配套设施或项目，均已成为泡影，厚源房产公司应承担经营损失。

二、关于配套设施、设备认定问题。顾其、顾佳润原审中提供的广告、报纸、宣传彩页、售楼书的内容是前后呼应、相互映衬的，这些资料并没有任何矛盾之处。原审法院不能将证据单纯从时间上割裂开来，以顾其、顾佳润签订合同的时间做出认定，应综合看待证据形成时间问题。顾其、顾佳润提供的两户业主与厚源房产公司签订的《商品房买卖合同》补充条款第四条也充分证明厚源房产公司有承诺，这些承诺与先前厚源房产公司在报纸、售楼书、宣传彩页、视频中的宣传是一致的，也是明确、具体的，是对所有“香港城”业主的承诺。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条是开发商在自己规划许可范围内的说明和允诺的具体明确，是一种自认行为，原审不把这些广告内容列入规划范围作为构成要约的要件，与法律规定相违背。

综上所述，顾其、顾佳润请求：1.撤销桐乡市人民法院（2011）嘉桐民初字第2991号民事判决书的判决结果，发回重审或依法改判支持顾其、顾佳润的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由厚源房产公司承担。

被上诉人厚源房产公司观点：一、关于经营损失问题。厚源房产公司从未向顾其、顾佳润承诺事后包租及包租的年限，顾其、顾佳润提供的证据也不能证明厚源房产公司有过这方面的承诺。厚源房产公司向顾其、顾佳润交付房屋，顾其、顾佳润向厚源房产公司交付房款，至于顾其、顾佳润购买系争商铺后如何加以利用，是自己经营管理还是委托他人经营管理，应该属于顾其、顾佳润自由范畴，厚源房产公司无权进行干涉，也无须承担其经营损失的风险。桐乡“香港城”还是能出租出去的，只是顾其、顾佳润对租金的要求跟市场行情存在巨大的差距。二、关于系争商铺损失问题。顾其、顾佳润提出的星级酒店、嘉年华游乐园、饮食城等设施并不在“香港城”的规划范围内，“香港城”的规划范围已经实施完毕。至于“香港城”9号楼位置，厚源房产公司向规划局报批时准备做酒店，但规划局未批准。顾其、顾佳润购买商铺属于投资，投资本身就存在商业风险，顾其、顾佳润不能将投资活动中的风险转嫁给厚源房产公司。厚源房产公司已将符合商品房买卖合同约定的房屋交付给顾其、顾佳润，合同已经履行完毕，厚源房产公司不存在违约。因此，顾其、顾佳润的上诉请求和事实理由不能成立，恳请二审在依法查明本案事实的基础上驳回顾其、顾佳润的上诉请求。

法院观点

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房开发规划范围应是管理部门许可或批准的建设范围。厚源房产公司宣传广告中“香港城”1—8号楼是在许可规划范围内，五星级酒店、影视城、嘉年华游乐园等并未列入许可规划范围，且没有明确具体的建成标准或投入运行的时间。从其宣传彩页中的模拟规划图也可得知，相关的经营项目只是对将来要发生情况的渲染，或其他公司的开发、合作意向，也非厚源房产公司企业注册经营范围内的事项，不能认定为厚源房产公司的开发规划。可见厚源房产公司的宣传内容不属司法解释规定的可认定为要约的情形。因此厚源房产公司的宣传广告不能视为其与顾其、顾佳润签订的合同的内容。顾其、顾佳润认为厚源房产公司违反宣传广告内容构成违约没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。关于要求完善配套设施的问题，并非购房合同约定的内容，故对顾其、顾佳润要求厚源房产公司完善配套设施的诉讼请求本院也不予支持。

律师点评

小区周边的配套设施是影响商品房销售的重要因素。发达的交通系统、完善的商业配套、良好的周边环境等，均是开发商着力宣传的卖点，也是购房者决定购房意向的重要参考。除非业已建设完毕、投入运营，否则这些规划中的周边设施完全会有落空的风险，而开发商又不具备开发、实现这些配套设施的可能性。此时，购房者自然十分不满，甚至提起诉讼。遗憾的是，诉讼的结果往往对购房者不利。开发商在前期宣传时明明信誓旦旦地表示有相关配套及设施，既已食言，为何仍无须承担责任？这里涉及对上述配套设施的宣传能否被认定为“要约”的问题。

一、要约的认定

宣传广告通常系要约邀请，但开发商对房屋及相关设施（包括水电气的供应设施、商业、医疗、教育、交通设施等）所作的宣传，在特定条件下也可以被认定为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

从该条文看，购房者如主张开发商对房屋及相关设施所做的宣传属于要约的，须具备以下条件。首先，该“房屋及相关设施”必须在商品房开发规划范围内。本案中，开发商此前所宣称的“五星级酒店、影视城、嘉年华游乐园”等，并未列入开发规划范围，因而最终未被法院认定为是要约，进而驳回了购房者的诉请。其次，“说明和允诺具体确定”。因此，如果开发商做出一些含糊、笼统的宣传介绍的，往往不能被认定为是要约。最后，“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”。因此，如果开发商所做的宣传足以影响购房者的相关心理和判断的，应当认定为要约［参照（2013）浙杭民终字第3261号民事判决书］。

二、虚假宣传的责任

开发商被认定为虚假宣传的，应当由行政主管部门给予相应的处罚、勒令改正。如该宣传构成要约的，应当将该要约作为商品房买卖合同的具体内容予以履行，并根据具体情形（如是否存在欺诈），依据合同法等有关法律的规定，承担包括解除合同、赔偿损失在内的各项法律责任。

当然，即便有关宣传未被认定为是要约，也并不意味着开发商在此情形下完全无须承担责任，购房者仍具备向开发商主张违约责任或损害赔偿的可能。现实中，开发商的有关说明和允诺虽不构成要约，但仍可能被认定为是虚假宣传。购房者有时也可利用此点维护自身的合法权益。

在姚伟诉宁波华丰建设房产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案中［二审案号：（2008）甬民二（一）终字第61号］，开发商为说明涉案小区交通的便捷性，在广告中宣称涉案小区与另一村庄距离为4.5公里左右，后查明实际距离为7公里。因涉及虚假宣传，工商行政主管部门对开发商作出行政处罚决定书。购房者就此要求开发商承担赔偿责任。一审中，法院认为该距离表述中宣传的距离与实际距离存在较大差异，属于虚假宣传。虽然因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中销售广告视为合同要约的条件，不构成要约，但开发商的有关宣传在一定程度上会影响购房者的心理，对购房者的买房行为确实存在一定的影响。开发商违背诚实信用原则，购房者与开发商虽然对此行为未做违约金的约定，但开发商应当按照公平原则给予购房者适当的补偿。二审中，宁波市中级人民法院认定开发商的虚假宣传行为违背了诚实信用原则。因开发商就虚假宣传行为与涉案小区的部分业主达成了和解协议，自愿做出补偿，基于公平的原则，购房者顾伟也应当获得同等补偿。

综上所述，开发商在宣传中夸大甚至虚构有关宣传内容时有可见，且利用自身的优势地位通过各种手段规避相应的法律责任。购房者对于开发商就开发规划范围外的房屋及有关设施所做的宣传应当格外留意，切莫轻易当真。如确实需提起诉讼的，应根据案情，合理确定自己的诉讼理由，争取获得法院支持。